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1、彌勒金辰時代廣場招商策劃略案-彌勒縣城市商業功能配套中心。城市財富雙核（2013年3月2014年9開業） 李在增總 綱我們要做的事：圍繞招商目標，利用所有可用資源，團隊通力合作，制定有效可行的整體解決方案我們要達到的目標：實現開業招商70%，力爭85%。為金辰時代廣場開業運營奠定堅實的基礎。第一部分 招商策劃一、項目總定位（一）統一宣傳口徑1、宣傳總精神：彌勒金辰時代廣場、山水人間美食娛樂城，推動彌勒新消費概念的商業財富雙核中心。2、順應彌勒市場新一輪開發趨勢，彌勒城市商業功能配套雙中心應運而生。云南金鼎地產鼎力巨獻，政府首推，彌勒縣城商業運營雙核動力。3、搶占彌勒商業市場的核心區位，與彌勒山2、水人間美食娛樂城廣場共同構筑彌勒縣城市新商業配套中心及標志性建筑群落，打破彌勒傳統商業模式，推動并引領彌勒縣商業全面升級。4、融合現代地產和商業運作理念之精華，借鑒吸收國內商業名街的成功經驗，整合大城商業模式和彌勒本地文化，為彌勒人民和各大客商打造一個與大城市比肩同步，全新全能的商業舞臺，打造成都市化、本地化、專業化融匯互動的彌勒商業核心第一購物廣場及美食娛樂休閑文化中心！5、購物廣場近四萬五千平方米的建筑面積，超大的商業綜合體，集世界五百強之首的國際一流大型超市、世界名快餐、中國知名大影院、臺灣名企、中國百強家電賣場、數碼廣場、專業百貨、娛樂休閑、餐飲、商務辦公多功能為一體的中高檔shopp3、ing mall，匯聚萬千人流、資金流、信息流，將成為新彌勒的真正核心商業區。（二）招商定位作為彌勒唯一高檔的shopping mall,我們重點吸納具有品牌知名度、經營正規、運營良好的品牌商家，以滿足大眾全方位消費需求。第二部分 業態定位吸納中國名街的業態規劃精髓并結合彌勒消費文化，以各類品牌店、大賣場、大影院、大餐飲為核心，規劃了豐富而合理的業態，包括各類品牌店、特色店、主題百貨、電器賣場、超市、手機數碼廣場、美食廣場等。采用多元化經營模式，一站式購物廣場（開放式shoppingmall），滿足各界人士的消費需求。1、 負一樓：4000平米左右（地下商城，沃爾瑪、中低端商城）2、 一樓：14、2800平米左右（品牌店：男裝、女裝、運動裝、生活館、童裝、精品店、鞋類、珠寶玉器、數碼、通訊等）3、 二樓：10500平米左右（男裝、女裝、運動裝、生活館、童裝、精品店、鞋類、珠寶玉器、數碼、通訊及配件、休閑餐飲名店、茶餐廳等）4、 三樓8500平米：（美食廣場、休閑娛樂項目、兒童培訓基地）合計總面積：36000平米（除沃爾瑪、國美、肯德基、橫店影院、屈臣氏外）第三部分 租金定位方案及招商進度控制一、統籌計劃內容統籌計劃內容指的是以我們要做的事情為線索，按先后次序排序、合理安排。時間跨度為招商全面啟動至開業。（一）招商階段劃分、招商目標和時間安排階段劃分：招商籌備階段、次主力店招商階段、全面5、招商階段、運營調整階段四個階段。招商目標：由于商業廣場的商家是需要不斷調整、優化的，原則上講，招商工作不是招滿了就結束了。但為了明確方向，特定目標如下：（一）、金辰時代廣場1、2013年3月至5月完成團隊組建、人員培訓，準備招商物料發放資料；2、2013年6月至8月完成次主力店和品牌商戶以及客戶歸總，數量在3000-3500戶，交納誠意金量在100戶左右3、截止到2013年12月，基本完成次主力店（大商鋪）的60%招商，小商鋪誠意金繳納達到100%4、截止到2014年4月，基本達成任務，5月開始簽訂小商鋪租賃合同，大商戶能順利進場裝修，小商鋪誠意金到150%。5、截止到2014年7月底，商家抽6、簽定位簽訂合同，商家全面入場裝修，為開街做準備。力爭8月底完成裝修，確保9月份開街。6、開業前完成總招商量的70%，力增達到85%，開業后三個月之內達到總招商量90%（二）、上水人間美食娛樂城1、2013年3月至5月，完成10家餐飲企業、2家酒吧簽約（已交定金為準），租賃面積在4000平米左右；2、2013年6月至8月，完成完成一家快捷酒店，一家商務會所，幾部分餐飲的簽約，面積達到6000平米左右；3、截止到2013年12月，完成公司自持物業（除20棟外）70%的招商量總經營面積達到40000平米左右，自持物業經營面積達24000平米，總體上鋪做到50%開業率。二、租金定位方案根據彌勒本地商業7、境況、目前項目周邊商業租金水平并結合我們的本項目定位及銷售價格定位。經過對噴泉廣場、髯翁路、吉山路、九號路、民主街、財富中心等各地的抽樣調研。針對市場百貨行業今年出現的，網店銷售對市場的沖擊，云南各服裝品牌代理商開店速度出現了大幅度下降的態勢，以及本地商業項目財富中心現目前出現的尷尬局面，商戶未滿，租金一降再降，只是商鋪空置。第四部分 付款方式及運營1、 付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況（1）小商鋪：首付定金（二個月租金），租賃合同簽定，支付第一年全額租金，首付誠意金自動轉為運營保證金。大商家：根據談判情況，由集團領導確定。（2）小商鋪一年一付，第一年多交一個月作為運營保證金，合同期最后一年8、沖抵在租金之內。3、商業管理公司統一協助辦證：提供工商、稅務、衛生、公安、環保等一條龍辦證服務。4、提供稅收上面的政策支持，具體政策與財務部協商后確定。運營保證金收入：30240000元/12個月=2520000元招商架構、招商機制的建立在人員招聘和招商架構的建立上，我們都遵循精英、精簡、垂直化原則，目的是實現人員最少化、指揮執行系統最簡化、效率成果最大化。以節省招商費用，提高工作效率。招商架構和人員職責如下：1、 招商中心組織架構：招商總監：1人招商主管：2人招商人員：4人2、招商人員主要工作職責（1）招商一部主要負責服裝、珠寶、鞋類箱包的招商工作：3人； （2）招商二部主要負責餐飲、娛樂、9、數碼通訊的招商工作：3人； （3）開業前四個月人員再做加強補充； 招商機制的建立，是為了在招商團隊中形成一種人性化的制度管理氛圍，做到有章可依、獎罰分明，既講究個人貢獻、更注重團隊精神。建立一系列的管理制度。（1）招商人員獎勵政策的建立（2）招商人員處罰政策的建立（3）招商人員日常管理規范制度的建立等附：人員薪酬及獎勵方案一、人員薪酬（建議）：1、一般人員：1500元/月（月薪）2、主管：2500元/月（月薪）3、招商總監：6000元/月（月薪）二、招商部提成方案（招商傭金：一個月租金作為招商傭金）1、整個招商中心按季度完成任務量核算。2、招商人員提成核算：完成任務：提取招商傭金的25%，超額10、完成任務，單月傭金5%進行獎勵；未完成任務：提取招商傭金的的10%，.3、招商主管提成核算：完成任務：提取招商傭金的15%，超額完成任務，單月傭金2%進行獎勵；未完成任務：提取招商傭金的的8%，.其中其他團隊服務人員按照招商任務量進行核準，整體項目招商量完成，提出招商傭金的7%進行對先進團隊和先進個人進行獎勵，3%作為每月活動經費；4、招商傭金整體劃撥招商部，統一按照招商制度規定進行發放和獎勵；5、招商總監提成核算：招商傭金的50%招商人員的招聘和培訓，打造一支精悍的招商團隊再大的項目也是人做的，人的因素在項目招商中起著最根本的決定性因素，因此招聘、選拔、培養一大批招商精英，打造一支強悍的招商11、團隊，是招商籌備階段的最核心任務。新聘4人，其中招商主管1人和招商專員3名。同時通過網絡等多種渠道正在物色更多的從業經驗豐富、擁有大量客戶資源的專業化高素質招商人員，目標是組建一個 4 人左右（不含招商總監）的專業化團隊。一個團隊不僅需要專業化，更需要一體化。因此，對團隊的培訓尤其重要。目標是使整個團隊具備完整的項目的知識架構、卓越的團隊執行力和共同的價值取向，培訓內容如下：1、 五個核心理念的培訓。2、 團隊執行力的培訓。3、 項目知識的培訓，以使團隊成員對項目有一個清楚的認識。4、 招商技巧的培訓，包括接聽電話、接待語言、談判策略和談判技巧等，以培養和提高團隊成員的招商能力。5、招商禮儀和招商制度的培訓（語言藝術、招商制度說明和合同解讀等）。