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1、序號名稱 單位數(shù)量1規(guī)劃總用地面積02總建筑面積965313地上建筑面積04地上容積率0.05購物中心81661南區(qū)商業(yè)47101北區(qū)商業(yè)345636住宅07公寓8寫字樓09底商010地下建筑面積5687011地下容積率12地下商業(yè)建筑面積（經(jīng)營）14870地下商業(yè)14870地下停車位4000013設(shè)備用房面積200014地上停車位個015地下一層個016地下二層個0項目總投資表序號項目名稱計費標(biāo)準(zhǔn)計費量（萬元）一土地成本地價0 畝75契稅3%0二前期開發(fā)費用見附表一三建安成本見附表二四裝修費用見附表三設(shè)備費用五管理費用二、三、四項之和3六銷售費用費用率3%七財務(wù)費用前期投入億元8%八不可預(yù)見2、費估算值合計項目總投資沉淀資金合計（萬元）31031000683071932941610081661540744154.198261487048807256.56042000402316896.6132655132655開發(fā)部分建設(shè)成本估算表項目名稱計費標(biāo)準(zhǔn)計費量（元/)()建安成本土建安裝商業(yè)5000住宅2300公寓27000地下3500綠化及管網(wǎng)室外道路、綠化及管網(wǎng)工程200設(shè)備費用電梯扶梯22000060直梯3500006貨梯3500004中水設(shè)備581661中央空調(diào)30081661用電(高低壓)1600 合計附表三裝修費用項目名稱計費標(biāo)準(zhǔn)計費量合計（元/)()內(nèi)裝費用地上18008163、6114699地下1500148702231外裝費用1200200002400合計19329合計(萬元)#VALUE!#VALUE!0#VALUE!#VALUE!13202101404124500#VALUE!購購物物中中心心業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)損損益益表表單位：萬元經(jīng)營期項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年租金收入（含物業(yè)費）137181433516486164861895818958218022180225072推廣收入137214341649164918961896218021802507其他收入（停車等）200200200200200200200200200收入合計152904、1596918334183342105421054241822418227780減營業(yè)成本482749715120527454325595576359366114減稅費249526062996299634443444395839584550減開辦費1824減折舊攤銷847384738473847384734607460746074607減財務(wù)費用982698269826982698269826982698269826減租金000000000費費用用合合計計274452587726416265692717523472241552432825098利潤-12155-9908-8082-8235-65、121-241827-1462682經(jīng)營面積（萬平米）單位租金（元/天）經(jīng)營期（天）招商率租金收入（萬元）注：5.795.797.07.036536590%90%1331813318經(jīng)營面積（萬平米）單位物業(yè)（元/天）經(jīng)營期（天）招商率物業(yè)收入（萬元）5.795.791.01.036536590%90%19031903 建效比采用60%招商率第一年90%，第二年100%項目的平均租金是根據(jù)臨沂和諧廣場的平均租金，利用城市及商圈對比情況得出（臨沂和諧廣場含物業(yè)費平均租金為3.74）第10年第11年第19年第20年備注25072288335043050430招商率第一年90%，第二年95%，第三年6、開始100%，前十年租約租金每兩年增加15%，后十年每兩年增加10%，租金每年按照CPI自然增長2507288350435043按照租金10%計算200200200200按照100萬元計算2778031917556735567362986486821784634550523191419141460741914191419198269826982698260000025282257353137631622249861812429724050不含百貨不含百貨投資回收期測算表項目經(jīng)營期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年現(xiàn)金流入量商品房銷售收入租金收入1371814335164861647、8618958189582180221802物業(yè)服務(wù)收入00000000推廣收入13721434164916491896189621802180其他收入（標(biāo)志等）200200200200200200200200小計1529015969183341833421054210542418224182現(xiàn)金流出量投資支出營業(yè)成本48274971512052745432559557635936營業(yè)稅及房產(chǎn)稅24952606299629963444344439583958開辦費1824財務(wù)費用98269826982698269826982698269826所得稅00000070小計18972174041798、431809618702188651955519721凈現(xiàn)金流量-3682-14353922382352218946284462累計現(xiàn)金流量-3682-5118-4726-4488-21365346819142內(nèi)部投資收益率38.90%凈現(xiàn)值39352萬萬元元第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年2507225072288332883333158331583813238132438524385250430504300000000000002507250728832883331633163813381343854385504350432009、20020020020020020020020020020020027780277803191731917366743667442145421454843748437556735567361146298648666816882708873017520774579788217846345504550523152316014601469156915795079509141914198269826982698269826982698269826982698269826982667062515451497244023893478342346814623607460132116121299230892310、2352516225317275202768430203303773325933444661864818827868111512113571462514461182341806022414222291576122241310693975051262626187724491705109939127999150413172641靜態(tài)投資回收期8.42（不含建設(shè)期）投資回收期測算表經(jīng)營期折舊項目原值折舊年數(shù)建安成本+前期費用6830720年大型設(shè)備416110年合計攤銷項目原值攤銷年數(shù)土地成本3103140年裝修費用193295年合計折舊額34154163831折舊額77638664642當(dāng)當(dāng)代代國11、國際際廣廣場場項項目目商商業(yè)業(yè)部部分分運運營營費費用用預(yù)預(yù)測測表表序序號號項項 目目每每平平方方米米費費用用面面積積（平平方方米米）1=2+3+41=2+3+4費費用用總總額額718718965312 2物物業(yè)業(yè)運運行行費費用用24024096531其其中中 水電費14396531 暖氣費2896531 保潔費2296531 設(shè)備折舊096531 裝修改造096531 物業(yè)費3296531 安保費1596531 設(shè)備租賃費0965313 3營營業(yè)業(yè)費費用用43043096531其其中中 工資及工資性支出17696531 包裝廣告宣傳費4296531 差旅費2896531 保險費596531 其12、他營業(yè)費用179965314 4管管理理費費用用484896531其其中中場地租賃費096531營業(yè)設(shè)備折舊4896531總總費費用用86,160,000.0086,160,000.0028,800,000.0028,800,000.0017,160,000.0017,160,000.003,360,000.003,360,000.002,640,000.002,640,000.000 00 03,840,000.003,840,000.001,800,000.001,800,000.000 051,600,000.0051,600,000.0021,120,000.0021,120,000.13、005,040,000.005,040,000.003,360,000.003,360,000.00600,000.00600,000.0021,480,000.0021,480,000.005,760,000.005,760,000.000 05,760,000.005,760,000.00當(dāng)當(dāng)代代國國際際廣廣場場項項目目商商業(yè)業(yè)部部分分運運營營費費用用預(yù)預(yù)測測表表餐飲25%兒童、教育、銀行、美容美發(fā)等10%娛樂15%零售類店鋪35%百貨0%超市10%文化、藝術(shù)館5%餐飲25%兒童、教育、銀行、美容美發(fā)等10%娛樂15%零售類店鋪35%百貨0%超市10%文化、藝術(shù)館5%餐飲25%兒童、教育、14、銀行、美容美發(fā)等10%娛樂15%零售類店鋪35%百貨0%超市10%文化、藝術(shù)館5%業(yè)態(tài)建筑面積租金收入各業(yè)態(tài)占比（平米）（萬元）零售38612807640.00%餐飲26063342527.00%娛樂14480190315.00%超市28962543.00%其他14480158615.00%合計9653115242100.00%平均租金7.21租金貢獻率元/平米/日9.556645租金收入表樓層名稱 百百貨貨4 4層層單單層層面面積積75007500平平米米超超市市地地下下一一層層1000010000平平米米購購物物中中心心5 5層層單單層層75007500平平米米，五五樓樓15000150015、0平平米米地地下下一一層層超超市市1 1萬萬平平米米，購購物物中中心心50005000平平米米一層百貨7500，租金1.5元服裝5400平米，平均租金5.5元餐飲700平米，租金5.5元珠寶手表700平米，租金7.4元其他700平米，租金5.5二層服裝6800平米，租金5元電子科技類700平米，租金7.4三層兒童教育攝影娛樂類 4500平米 租金3.7元百貨類1500平米，租金3.2餐飲類1500平米，租金3元四層餐飲2500平米，租金2.7健身2000平米，租金1.35美容美發(fā)3000平米，租金3元五層電影院5000平米，租金1元餐飲10000平米，租金2.3地下一層生活服務(wù)類2250平米，16、租金4.6餐飲2750平米，租金2.7不不含含百百貨貨超超市市租租金金收收入入服裝類面積12200平米，占比14%餐飲類面積17450平米，占比20%增加一萬平米面積，利于增加業(yè)態(tài)的招商組合，不僅豐富購物中心業(yè)態(tài)，而且租金收益也大幅增加，建設(shè)一萬平米的建筑成本僅增加4000萬元，但是租金收益增加900萬元，不包含百貨及超市的租金，成本攤銷折舊后，8萬平米購物中心大約第七年盈利，9萬平米購物中心約第六年盈利。百貨租金收入建筑面積平均租金總計300001.5985.5100000.9197.15400#REF!#REF!700#REF!#REF!700#REF!#REF!700#REF!#REF!17、6800#REF!#REF!700#REF!#REF!4500#REF!#REF!1500#REF!#REF!1500#REF!#REF!2500#REF!#REF!2000#REF!#REF!3000#REF!#REF!5000#REF!#REF!10000#REF!#REF!2250#REF!#REF!2750#REF!#REF!#REF!增加一萬平米面積，利于增加業(yè)態(tài)的招商組合，不僅豐富購物中心業(yè)態(tài)，而且租金收益也大幅增加，建設(shè)一萬平米的建筑成本僅增加4000萬元，但是租金收益增加900萬元，不包含百貨及超市的租金，成本攤銷折舊后，8萬平米購物中心大約第七年盈利，9萬平米購物中心約第六年18、盈利。租金收入估算表項項目目計計算算參參數(shù)數(shù)建設(shè)期第1年第2年1 1主主力力店店面面積積#REF!#REF!平平米米單單價價547.5547.5元元/平平米米2 2次次主主力力店店面面積積1500015000平平米米單單價價730730元元/平平米米3 3品品牌牌店店面面積積2500025000平平米米單單價價10951095元元/平平米米4 4娛娛樂樂餐餐飲飲面面積積1000010000平平米米單單價價547.5547.5元元/平平米米合計計算系數(shù)1 1租租金金增增長長率率2 2出出租租率率注注：假假設(shè)設(shè)每每兩兩年年租租金金增增長長10%10%經(jīng)營期第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年0000000000000000000000000000000000000000000000%10%10%10%10%75%85%95%100%100%100%100%100%100%租金收入估算表第12年第13年第14年00000000000000010%0%100%100%100%10%