午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、jindal銷售代理思路一 膠南靈山衛市場環境篇二 吉凱利項目情況及周邊項目市場調研篇三 吉凱利SWOT分析篇四 吉凱利客戶分析篇五 吉凱利項目價格定位篇六 吉凱利項目營銷推廣及銷售建議篇七 銷售代理合作思路篇一 膠南靈山衛市場環境篇 膠南靈山衛鎮發展規劃及旅游自然環境從全市發展角度：青島市“依托主城、擁灣發展、組團布局、軸向輻射”的城市發展戰略，構建國際城市新框架，下一步要實施“依托主城、擁灣發展、組團布局、軸向輻射”的城市發展戰略，構筑“一主三輔多組團”的現代化城市框架，打造環膠州灣地區核心圈層，在全省“一體兩翼”和海洋經濟發展戰略格局中發揮更大作用。 打造濱海風情月亮灣靈山灣國際休閑旅游2、度假區是膠南“擁灣發展”和大力發展海洋經濟的“力作”，目前該項目引進4個大項目，總投資超過35億。地處靈山衛街道辦事處的月亮灣就是靈山灣國際休閑旅游度假區的起點。瀕臨月亮灣的一處狹長地段，就是該辦事處開發的月亮灣片區。而“?！睙o疑是這里最獨特的“風情”：濱海休閑、濱海娛樂、濱海觀賞、海上體驗?！耙詾碁樵础?，靈山衛的城市發展由原來的東西向轉為沿閱武路和濱海路發展的倒“T”型結構，并吸引濱海路以北地區通海道路向灣呈放射狀集聚，形成了山海城一體化的空間發展模式，構筑起了靜謐、浪漫的濱海人文名鎮。 青島西海岸地產特征：特征1：旅游度假類客戶占相當大比例；特征2：投資類客戶占相當大比例；特征3：搭上青島3、發展西海岸都市新區的快速班車，大打巨大的發展潛力牌；特征4：外地置業客戶占相當大的比例，如東北三省，淄博，東營，北京，山西，內蒙古，等；特征5：作為海派商品房，針對外地客戶，城市之間的競爭十分激烈，競爭對手如青島市區、膠南新城區、日照、威海、煙臺、乳山等；特征6：海底隧道、跨海大橋的修建，拉進了青島與開發區的距離,并且帶來了巨大的發展潛力。 膠南樓盤競爭板塊分析：按照膠南樓盤地域不同可劃分為：老城區板塊、新城區板塊、靈山衛板塊。各個板塊因地域不同而具備不同的特點：老城區板塊：老城區板塊以膠南老城為中心向周邊輻射的地域。1 、城市配套齊全，生活便利，生活圈成熟； 2 、項目眾多，價位較低，均價在4、3200元/左右，受到膠南人當地人的喜歡； 3 、部分項目內部配套一般，項目檔次不高； 4 、主要客戶來源以膠南當地人及在膠南當地工作的外地人為主。新城區板塊：新城區板塊是以新市政府為中心的新市區區域，該區域的發展受到市政宏觀政策的影響，具備較大的發展潛力。 1、 地域內樓盤眾多，樓盤檔次較高； 2、 地域內市政配套日趨完善，樓盤內部配套設施較為高檔； 3 、地域內樓盤均價在4000元/元左右，具有一定的價格優勢； 4 、地域內樓盤的客源主要來源是膠南當地客戶和外地客戶；靈山衛板塊：該板塊屬于靈山衛鎮，由于其臨近開發區，經濟上受到開發區的影響，具有特殊性： 1、 地域內樓盤眾多，檔次較高，以海5、景房為主導； 2 、地域內市政配套一般，大多數項目內部配套設施齊全； 3 、樓盤均價在4400元/左右，較膠南當地樓市價位較高； 4 、地域內的樓盤主要客源為靈山衛當地居民、開發區部分潛在客戶及外地購買海景房者； 膠南靈山衛房地產發展依托的大環境：1、青島市大力發展西海岸都市新區；2、青島市構建的現代化城市“大青島”概念變得更加清晰；3、青島市“依托主城、擁灣發展、組團布局、軸向輻射”的城市發展戰略；4、青島跨海大橋、海底隧道的修建，橋隧連起“大青島”；5、西海岸實現以休閑旅游、度假旅游、文化特色旅游、高尚居住為主題的“大旅游”發展目標；6、便利的交通條件（跨海大橋、海底隧道的動工、濱海大道、6、前灣港疏港高速、同三高速、濟青高速、青萊高速等）；7、打造濱海風情月亮灣。靈山灣國際休閑旅游度假區是膠南“擁灣發展”和大力發展海洋經濟的“力作”，目前該項目引進4個大項目，總投資超過35億。地處靈山衛街道辦事處的月亮灣就是靈山灣國際休閑旅游度假區的起點。瀕臨月亮灣的一處狹長地段，就是該辦事處開發的月亮灣片區。二 項目基本情況及周邊項目市場調研篇吉凱利項目基本情況位置：膠南靈山衛泰薛路與朝陽路交匯處。 開發商：青島億聯置業 規模：1棟小高層建筑形式：小高層戶型面積：120140，二室一廳，三室二廳等。網點建筑形式：兩層 面積：140280銷售價格：待定裝修標準：毛坯 項目之爭： 同在膠南靈山衛板7、塊，把范圍縮小至靈山衛辦事處內，各項目的特點、特色不盡相同，但不管是針對本地客戶還是外地客戶，其直接的競爭因素主要是：地理位置、項目規模、 檔次、形象、銷售價格等。本板塊內在售項目供應量較大，這些項目的品質較高，而且設計新穎，而且多數項目位置比較好， 針對吉凱麗，具備威脅性的項目簡要情況如下：A 福麟海景麗園位置：青島膠南靈山衛濱海大道北 海西路東17路西開發商：青島市政建設投資有限公司規模：占地180畝，小高層15棟，最高12層，最低9層，綠化綠39.5%，建筑面積共20萬，目前進度已基本封頂。08年6月份交房。面積從80-200（），戶型分為兩室一廳，三室兩廳。 銷售價格：起價3850元/8、 ，均價4300元/。配套物業：專業物業管理公司管理，物業費用1.2元/。園林設計：綠化面積高達40%以上，園林設計錯落有致。 智能配套：周界紅外線防范系統、小區背景音樂系統、天然氣泄漏報警系統、閉路電視監控系統等。B 瑞?；▓@位置：開發區西側泰山東路2717號開發商：青島瑞泰房地產開發有限公司規模：占地306畝，共68棟，多層已基本售完完，小高層3棟16層，2棟12層，2棟10層。綠化率40%，容積率1.125，08年12月交房，面積從70-100多都有。戶型一室兩廳，兩室一廳，三室兩廳.銷售價格：起價3950元/ ，樓層差價80元/，最高價5400元/，一至七層均價4200元/，一至十六層9、均價4700元/。配套物業：專業物業管理公司管理，物業費用1.1元/。智能配套： 24小時保安，紅外線監控系統。C 觀海華庭位置：靈山衛泰山路（石油大學往西2000米）開發商： 青島宏日置業規模：總占地365畝?？偨ㄖ娣e：30萬平方米,建筑形式為多層和小高層 多層已經銷售完畢業已交付使用，現在售小高層。戶型面積75115平方。銷售價格：起價4050元/ ，樓層差價80元/，最高價5700元/，一至七層均價4400元/，一至十七層均價4700元/。配套物業：地暖供熱， 專業健身會所。智能配套：紅外線安全監控警衛系統、閉路電視監控系統。D 匯祥花園位置：靈山衛21路車高家臺終電站開發商：青島匯祥10、房地產開發有限公司規模：占地面積:31176平方米。價格：毛坯。起價3888元/，均價4100元/。 車庫2780元/，儲藏室1700元/，園林設計：5萬平米的景觀園林，2萬平米中心花園廣場。智能配套：24小時保安巡更，地面背景音樂，全封閉式物業管理。 E 康大風和日麗位置：青島開發區賓海大道與海爾大道交匯處開發商：青島康大時代房地產開發有限公司規模：占地面積18.35萬平方米，總建筑面30萬多平方米。風和日麗共分三期開發，一期共19個多層，二期15個多層、4個板式高層，三期5個高層已開工建設。綠化率40.6%，建筑密度17.06%，5棟30層高層。09年10月交房， 60-200。一室一廳，11、兩室一廳，三室兩廳。 價格：現主要售高層，多層已基本售完，高層二層5300元/起價，樓層差價 50元，均價6300元/配套物業：精裝修。物業費用1.6元/。園林設計：兩大主題會所依山而建。 社區采暖方式： 地暖。智能配套：閉路電視監控系統、可視對講系統、一卡通服務、周界防范系統、背景音樂系統、智能化保安系統、停車場處理系統等。F衛城恬園位置：泰山路道南 開發商：青島仟和置業有限公司項目未動工，估計銷售價格與福麟海景麗園差不多。 G 海印長天位置：青島開發區唐島灣西側濱海大道南離海100米開發商：山東宏程投資集團規模：總建筑面積84.3萬，綠化率40.6%，建筑密度17.06%，一棟多層公寓，712、棟花園洋房，8棟高層，28棟別墅，項目分2期開發。 價格：現主要售高層，多層已基本售完，高層二層5300元/起價，樓層差價 50元，均價6300元/物業管理：物業費用1.6元/。園林設計：園區內景觀充分利用項目北高南低的坡地的地形優勢，采用立體式綠化，由一心兩端組成，可達到戶戶觀海景、山景效果?！耙恍摹鄙鐓^空間景觀中心，社區中心的中央綠地與水景景觀，是整個社區的休閑活動中心；“兩端”：一端為別墅區，一端為高層居住區。智能配套：24小時封閉式管理、閉路電視監控系統、紅外線防翻越系統、智能化保安系統。F 天宇花園位置：膠南靈山衛濱海大道北中鐵加油站西30米；總規劃建筑面積30萬平米；建筑形式：多層13、小高層、高層；戶型面積：53139，一室一廳，二室一廳，三室二廳等 ； 均價：4200元元/，起價閣樓3050元；裝修標準：毛坯；物業情況：物業暫時沒有進入；結論1、現階段在售項目產品品質普遍較好；2、現階段區域市場中現房供應量較大；3、買方市場日漸成熟并趨于理性；4、綜合性價比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素；5、對于區域位置及配套環境的認同是區域客群共同持有的重要特征；三 吉凱利項目SWOT分析篇 項目 SWOT分析（S）優勢出入交通便利； 項目背靠小珠山余脈,自然環境優越；緊靠靈山衛農貿市場，生活、購物較方便；依托靈山衛大的發展背景，項目價值有極大的提升空間；（W）劣勢項目戶型面積過大14、，市場接受存在難度；戶型單一，客戶群體區域內不集中；小區規模較小，僅僅一棟樓； 物業維護質量水平存在質疑；銷售項目太過集中，使競爭壓力更加激烈；整體市場價格攀升太快、削弱投資價值；就膠南實際情況來說房地產供給遠高于需求，且空置率較高，本小區較低的入住率，會對意向客戶造成一定沖擊；配套嚴重不足，市場培育過程將被拉長。小區外部環境較差，周邊存在小工廠、發電廠及一條臭水溝。(O)機會青島重點項目開發撐起靈山衛發展空間；板塊在售項目之多，一些知名樓盤的成功銷售，大量新項目的有待開發， 本版塊大型居住區雛形已經形成；青黃海底隧道的建設；2008年奧運會成功舉辦；青島大力發展西海岸的既定方針；政府打造濱海15、風情月亮灣的，潛力無限的旅游環境；(T)威脅老城區板塊樓盤極大分流膠南當地客戶，靈山衛區域對當地客戶吸引力不大，膠南市新區的大力發展，房產項目檔次的提升，而且相對較低的價格，分流了大量的異地購房群體； 板塊高層價位居高不下昂貴的售價使部分投資、置業者持幣觀望；項目區域市場競爭激烈，同質項目的威脅，競爭個案眾多，上市量大，購房者選擇余地充分， 造成買家分流，這些項目的周期與我項目周期形成直接的沖擊；國家政策的調控，如第二套住房提高首付款等政策，多數投資型顧客者持幣觀望，宏觀環境不容樂觀，投資類產品受到直接沖擊；奧運會的舉辦，消費者心理比較敏感，觀望奧運會后，房價是否會降價；沿海城市房地產項目紛紛16、涌向淄博、東營等地拓展異地市場，大量投入廣告費，市場競爭前所未有的激烈；房地產行業動蕩，北京、深圳等大城市房地產降價現象對本項目有一定的影響。通過上述分析說明，項目的區位大環境優勢明顯，但小區規模較小，戶型單一，面積過大，居家小環境受一些因素的制約，因此只要開發商與代理公司共同努力、優勢互補，通過科學的市場定位、合理的規劃設計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當的入市時機，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目標客戶，促成銷售，必將確保項目開發的圓滿成功。四 金達利目客戶分析篇 目標客戶群體：鑒于本案的特點，其客戶群體按地域劃分為：本17、地客戶與異地客戶a) 本地客戶：本地客戶主要指靈山衛鎮當地及開發區居民在靈山衛置業的潛力客戶按年齡劃分; 1、青年人（25歲35歲） A 購房目的：居住 、投資 B 職業：企事業單位中層 私營企業老板 C 家庭收入：一般 D 房款來源：個人積蓄 父母支持 E 付款方式：貸款為主，部分一次性付款 F 首次置業或二次置業。 2、中年客戶（35歲50歲） A 購房目的：改善居住條件 投資 B 職業：企事業單位領導 私營業主 公司老板 C 房款來源：個人積蓄 D 家庭收入：良好 E 付款方式：銀行貸款 一次性付款 F 第二次置業為主。b) 異地客戶：異地地客戶主要以內陸地區有購買海景房意向的潛在客戶為18、主，這部分人主要是近幾年積累了部分財富，在外地沿海有一套或沒有沿海房。有意向以適當的價位購買海景房。 結合本案實際情況，概括外地客戶特點如下： A 購房目的以投資、度假、養老為主 B 客戶本身收入穩定，但積累的財富并非很多，主要靠近幾年的財富積累。 C 客戶年齡大概在35歲55歲左右。 D 購房眼光挑剔。 E 對項目城市配套、周邊環境、項目自身配套情況比較關注。 F 異地客戶主要來源地域為：東北三省、山西 、濟南、淄博、東營等地。五 金達利項目價格定位篇 在售項目價格表項目名稱項目類型裝修情況均價福麟海景麗園小高層毛坯房4300元/瑞海花園在售為小高層毛坯房一至十六層均價4700元/觀海華庭高19、層精裝修一至十七層均價4800元/匯祥花園多層毛坯房4100元/康大風和日麗高層精裝修6300元/天宇花園多層毛坯4200元/ 價格定位：本項目現階段價格未定，根據靈山衛市場調查報告以及該項目的特點，建議吉凱麗項目銷售均價定在為3900元/。 這種方式好處在于：1、由于項目規模較小，戶型單一，面積過大，在同類項目缺乏競爭優勢，總價高，以“低開高走”的策略可以迅速打開局面，造成有利的銷售形勢，便于抓住市場份額，給后期銷售留下空間；2、對觀望的客戶有一定的促進作用；3、很好地引入投資者；4、能夠最大量的爭取差異市場間空隙的客戶群；5、拉升性價比，成為區域樓盤典范，提升項目知名度；六 吉凱利項目營銷20、推廣及銷售建議篇 要點闡述： 我們也對本項目進行了認真的研究與分析。通過我們的分析，由于本案尚未開盤，我方可以在形象的包裝、樓盤的檔次方面加大塑造力度，力爭將本案塑造成高檔別致的小區，使本項目在所在的競爭區域內形成獨特的優勢，從而與周邊競爭項目形成產品的差異化。我公司對于該項目的銷售建議及推廣措施如下：（一）樹立高檔的居住理念，在裝修、物業管理、品牌樹立等方面加大投入，體現“中等價位，高檔社區”的宣傳口號；（二）低開高走的銷售策略，迅速占領當地市場先機；（三）提供高質量的銷售、客服服務；（四）開展異地銷售市場，本地市場和外地市場同步啟動；通過對周邊項目的市場調研，實際銷售情況來看，本地市場和外21、地市場。所以首先本地市場決不能忽視，另外外地市場一定要選準方向，找到具體市場，具體單位。也就是本地市場要宏觀的抓，外地市場要微觀的抓。在鞏固當地市場的情況下，迅猛擴展異地市場。(五)、廣告策略的重新制定可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業銷售人員與客戶進行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務形象，使之達成共識，促成銷售。1）、強化“吉凱利”的特色品牌，樹立項目全新形象2）、戶外廣告牌A首選在售樓中心、工地圍墻制作廣告，利用好項目工地造勢；B長江路上的道旗廣告不可或缺的，利用周邊道路造勢；C公交車體廣告，也在我們考慮范圍之內，可配合我們的銷售進度做一22、些公交車體，或車廂內的廣告宣傳；D旅游旺季唐島灣旅游區廣告；3）、大打高性價，海邊大宅比這張王牌，達到路人皆知的目的。(六)、適時采用直接有力的促銷活動；1）、當地市場銷售提出明確的老客戶帶新客戶的優惠政策。2）、針對外地客戶，提供具體的優惠方案，及健全的售后服務系統。3）、在正式發售之前造勢，可以通過發放VIP購房金卡形式積累客戶，培養客戶的忠誠度；4）、正式發售之后，利用各種節日派發禮物，加強業主聯誼，體現我們的服務，擴大項目知名度，提升新老客戶對項目的認可度；5）、啟動團體購房市場 ，力爭多點開花；6）大搞高品質物業服務及管家式物業服務理念的優勢宣傳。(七)、保安、保潔、監控系統立即跟進，提高物業品質服務；客戶的理性選擇影響著住宅產品的品質，開發商對于物業的定位越來越細分和明確。開發商無論在項目的運作還是在產品的設計上都比以往有所提高，注重環境規劃設計，注重細節設計，物業方面從各個方面體現“以人為本”。將物業服務制定成為本案亮點。七 吉凱利銷售合作思路篇本著真誠負責的態度，我司全程銷售代理吉凱利項目。本著為發展商負責、對項目負責的態度開展我們的工作 若能夠達成協議，我方可提供詳盡的銷售方案、現場包裝方案和宣傳推廣方案等。 真誠希望能攜手合作。