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1、土地評估項目實施專業(yè)技術(shù)方案.doc 七、評估工程實施方案 鄭州市市國土資源局為了規(guī)范本級協(xié)議土地出讓和劃撥土地宗地評估行為，采用公開招標(biāo)的方式確定土地評估中介機(jī)構(gòu)。我公司擬投標(biāo)，為了規(guī)范入圍后我公司參與的具體宗地評估工程的評估行為，按時、保質(zhì)完成具體宗地評估業(yè)務(wù)，保證我公司出具的評估結(jié)果科學(xué)、合理，且符合鄭州市和具體估價對象的實際情況，特制訂本方案。 一、 機(jī)構(gòu) 人員組織、 業(yè)務(wù)流程 及崗位職責(zé) 我公司具備從事河南省范圍內(nèi)的土地評估業(yè)務(wù)的資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，自公司成立以來一直從事涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥、企業(yè)改制等地價評估工作。另外，除了日常的宗地評估外，本公司還承擔(dān)著中原出版?zhèn)髅酵顿Y控股集團(tuán)有2、限公司下屬子公司企業(yè)改制工程等，本公司目前已經(jīng)充分掌握了河南省大部分地區(qū)的土地、房地產(chǎn)交易資料，對河南省土地市場的現(xiàn)狀特點(diǎn)、發(fā)展規(guī)律有較為全面的了解。 本公司具體負(fù)責(zé)該工程評估工程的負(fù)責(zé)人和土地估價師均是長期從事宗地地價評估的專職資深注冊土地估價師，從事過大量土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、企業(yè)改制工程的評估工作，不但理論功底扎實、實踐經(jīng)驗豐富，而且對河南省，尤其是鄭州市涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥的有關(guān)政策、辦理流程有充分的了解，完全有能力為委托方提供高質(zhì)量、高效率的服務(wù)。 根據(jù)工程特點(diǎn)，本公司擬安排公司總經(jīng)理徐進(jìn)蘭為總負(fù)責(zé)人，孫建偉作為工程負(fù)責(zé)人，組織、協(xié)調(diào)具體評估工作。另抽調(diào)多名豐富經(jīng)驗的土地估價3、師成立兩個工程小組，負(fù)責(zé)具體工程的組織實施（詳見 下表）。 工程實施主要人員情況 職責(zé) 姓名 學(xué)歷 執(zhí)業(yè)資格 從業(yè)時間 總負(fù)責(zé)人 徐進(jìn)蘭 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 6 工程負(fù)責(zé)人 孫建偉 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 6 第一組工程負(fù)責(zé)人 鄭占蕊 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 5 第一組工作人員. 秦利軍 專科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 3 張紅娜 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 4 程超峰 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 3 第二組工程負(fù)責(zé)人 趙新偉 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 3 第二組工作人員. 孟令華 本科 注冊土地4、估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 8 王得位 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 3 張德恩 專科 土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 3 本公司宗地評估工程依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GBT185082021）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（CBT185072021）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類（GBT 210102021）、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部第 21 號）、劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法（國家土地管理局第 1 號）及委托方提供的有關(guān)估價對象的資料（包括規(guī)劃設(shè)計資料、宗地圖及出讓前置條件和配套保障性住房的文件、委托評估約定書等）受理業(yè)務(wù)，之后進(jìn)5、入估價程序到完成估價報告，主要經(jīng)過以下步驟： 1、明確評估的基本事項。內(nèi)容主要包括估價對象（權(quán)屬、用途、面積等）、估價目的、基準(zhǔn)日、價格類型、估價日期等。 2、擬定估價作業(yè)計劃； 3、收集資料，實地踏勘，分析整理相關(guān)資料，商討估價技術(shù)方法； 4、選擇合適的估價方法，確定相關(guān)的技術(shù)參數(shù)，確定試算價格； 5、初算結(jié)果工程負(fù)責(zé)人自檢，并將自檢結(jié)果交于工程經(jīng)理會議討論； 6、工程經(jīng)理會議討論結(jié)果報技術(shù)總負(fù)責(zé)人審核，,總估價師審核評估報告書是否符合合法性原則，委托方的委托依據(jù)、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及評估過程是否符合城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，評估結(jié)果是否客觀、公正、科學(xué)、可行，審核通過的技術(shù)總6、負(fù)責(zé)人簽署審核意見； 7、確定估價結(jié)果； 8、撰寫估價技術(shù)報告及估價結(jié)果報告初稿； 9、報告初稿提交審核小組審核； 10、經(jīng)審核過的報告提交委托方。 二、 工程工作進(jìn)度安排 鄭州市國土資源局委托的協(xié)議土地出讓評估、劃撥土地評估工程的完成日期按照正常情況，承諾 5 個工作日完成，如果委托方有其他特殊情況需要加快進(jìn)度的，在保證成果質(zhì)量的前提下，我方承諾全力配合保證不影響委托方需求。一般情況下，具體工作進(jìn)度安排如下： 收到委托方作業(yè)通知后： 第 l 天明確估價基本事項、擬定作業(yè)計劃、完成現(xiàn)場踏勘、估價對象資料收集、周邊房地產(chǎn)市場情況和上地利用情況調(diào)查； 第 2 天分析整理相關(guān)資料，選定適合方法試算價7、格； 第 3 天土地評估公司內(nèi)部進(jìn)行三級審核，確定測算價格； 第 4 天撰寫估價報告并自審； 第 5 天審核報告，裝訂成果，提供成果給委托方。 三、 工程實施技術(shù)路線 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，宗地地價評估的技術(shù)途徑是利用調(diào)查的有關(guān)資料，采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價。估價方法的選擇要根據(jù)估價目的、估價對象所在的區(qū)域條件和估價對象的具體利用條件，選擇合適的估價方法進(jìn)行評估。根據(jù)鄭州市城市資源保障能力、當(dāng)前.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及房產(chǎn)、地產(chǎn)市場的發(fā)育水平，考慮到估價目的，對于不同用途估價對象的首選估價方法按以順序進(jìn)行： 1、商服用地采用收益還原法、市場比較法8、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估； 2、城鎮(zhèn)住宅用地可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估； 3、工業(yè)用地采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、成本逼近法評估； 4、其他地類采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、成本法評估。 以上方法為通常情況所用的測算方法，在具體工程評估中，根據(jù)宗地具體狀況、估價目的對各估價方法進(jìn)行適用性分析，總體原則就是方法要適合估價對象的客觀存在情況。 按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程要求，每個估價工程應(yīng)當(dāng)至少選擇兩種以上方法，考慮到涉及政府收益評估的復(fù)雜性，具體評估工程要根 據(jù)估價對象的具體利用方式選擇適合的方法。 四 、 確保工程質(zhì)量、工期的技術(shù)和組織措施 我公司自成9、立以來，一直從事地價評估工作，并多次作為牽頭機(jī)構(gòu)，參與全省范圍內(nèi)的各種類型宗地評估工程，積累了豐富的地價資料和地價評估經(jīng)驗，具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和較高的專業(yè)技術(shù)水平，能夠保證高效率、高質(zhì)量完成委托方的宗地評估業(yè)務(wù)；并且能夠充分應(yīng)用各項基礎(chǔ)業(yè)務(wù)成果，保證估價結(jié)果的客觀、真實。 （一）質(zhì)量方針 質(zhì)量方針：遵守規(guī)范、質(zhì)量為先、精誠團(tuán)結(jié)、改革創(chuàng)新。 （二）質(zhì)量保證體系 公司為確保本工程以順利的完成，實現(xiàn)宗地評估工程成果達(dá)到優(yōu)良等級的總目標(biāo)，公司決定建立一套完整的質(zhì)量保證體系，組織一支技術(shù)精湛、經(jīng)驗豐富的質(zhì)量管理隊伍。 公司總經(jīng)理對工程質(zhì)量總負(fù)責(zé)。公司技術(shù)負(fù)責(zé)人在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下具體地對宗地評估工作負(fù)10、責(zé)組織指導(dǎo)、定期定時檢查，對薄弱環(huán)節(jié)和重大技術(shù)問題組織攻關(guān)活動，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段獎優(yōu)罰劣。工程經(jīng)理對宗地評估工程負(fù)責(zé)。公司和評估部設(shè)立專職審核部門，設(shè)立兼職審核員，形成質(zhì)量控制網(wǎng)，一層抓一層，層層抓質(zhì)量。 1、工程組質(zhì)量管理職責(zé)規(guī)定 (1)工程總經(jīng)理 是本評估工程質(zhì)量的第一責(zé)任人。負(fù)責(zé)組織貫徹公司的質(zhì)量方針目標(biāo)，保證整體質(zhì)量體系的有效運(yùn)行。 (2)評估部 評估部對工程總經(jīng)理和公司技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)具體宗地評估的評估方法、計算參數(shù)和方案方法的貫徹實施；負(fù)責(zé)日常的技術(shù)管理工作；做好具體工程的組織設(shè)計、方案、進(jìn)度計劃的必要修改和報審；填寫工程日志；處理解決技術(shù)問題。 (3)審核部 審核部對公司技術(shù)負(fù)責(zé)11、人和技術(shù)組負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)編制工程質(zhì)量計劃，認(rèn)真按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中規(guī)定的合格評審要求，對評估部出具的數(shù)據(jù)及其文本文件進(jìn)行檢查，做好檢驗記錄，保證內(nèi)容齊全、數(shù)字準(zhǔn)確、情況真實；制定質(zhì)量不合格工程的糾正和預(yù)防措施，并監(jiān)督實施。 2、質(zhì)量獎罰制度 按照各崗位職責(zé)分工，能夠圓滿完成各自職責(zé)的，公司酌情給予物資獎勵和精神鼓勵。對于不能堅守崗位、玩忽職守，給公司形象造成不良影響的，并造成評估工程不能按照約定時間交付的，將給予扣減獎金處罰；情節(jié)較重的，將酌情扣減基本工資。 3、評估結(jié)果一票否決制度 在對宗地評估工程的各個階段堅持三級檢查制度的同時，公司堅決支持各級審核人員的工作，賦予其一票否決的權(quán)力，在公司內(nèi)12、部三級檢查過程中，無論哪一級審核人員認(rèn)定該分項質(zhì)量達(dá)不到合格等級，都不再向上一級審核部門申報檢驗，待完全達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)后，方可向上一級審驗，直到每一級都達(dá)到合格評審要求為止。 4、質(zhì)量控制程序 (1)文件和資料的控制 針對管理性文件，由工程總經(jīng)理負(fù)責(zé)與委托方進(jìn)行溝通并索要管理性文件。現(xiàn)場勘查土地估價師負(fù)責(zé)具體宗地評估工程有關(guān)文件的收集、整理和歸檔。 （2）技術(shù)控制 嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GBT185082021）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（CBT185072021）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類（GBT 210102021）及其他國家和河南省13、及鄭州市的相關(guān)規(guī)定，保證估價結(jié)果獨(dú)立、客觀、公正、公平。 （3）質(zhì)量記錄的控制 宗地評估工程文件保存時間為二十年，在檔案室專人保留存放。文字記錄、照片及其他資料應(yīng)注意保存環(huán)境條件，不能使之霉變，針對電子文件資料專門進(jìn)行可移動硬盤備份并定期檢查，審批存放和失效銷毀由公司技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。 5、質(zhì)量保證措施一般要求 （1）認(rèn)真貫徹質(zhì)量方針，建立以工程總經(jīng)理為質(zhì)量第一責(zé)任者的崗位責(zé)任制。 實行三級質(zhì)量檢查制，嚴(yán)格控制分部分項工程的質(zhì)量。 加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高技術(shù)素質(zhì)。 對質(zhì)量事故處理堅持三不放過的原則。 （三）保證措施 1、工期保證措施 為了保證按時、保質(zhì)的完成鄭州市協(xié)議土地出讓評估、劃撥土地評估工作，14、我公司制定了以下措施： （1）對于涉及政府土地收益的宗地評估工程不同于一般的抵押、核定資產(chǎn)、企業(yè)改制等市場類評估工程，不但要求評估結(jié)果客觀、公正，估價中所采用的各種參數(shù)的確定也必須依據(jù)充分，估價報告經(jīng)得起檢驗。因此，對于這類工程的評估不能僅靠加班加點(diǎn)來縮短工期，要嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，把需要做的工作分解到日常工作中，以此提高工作效率。 （2）我公司自成立以來，已經(jīng)完成多項土地出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥土地評估工程，了解土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥的辦理程序，知道這類工程評估的要點(diǎn)。我公司有專人負(fù)責(zé)搜集鄭州市土地出讓、轉(zhuǎn)讓等交易資料，并對資料進(jìn)行錄入、上傳、分析工作，同時，我們建立了資料定期收集制度，每一位土地15、估價師每年采集一定數(shù)量的土地交易數(shù)據(jù)，是公司考核的一項重要指標(biāo)。目前我們不但有豐富的交易信息，而且有歷年來.經(jīng)濟(jì)發(fā)展資料、規(guī)劃資料、基準(zhǔn)地價資料、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施資料、環(huán)境條件資料等影響地價的資料。因此，估價師在做該類工程評估時，只需要結(jié)合現(xiàn)場踏勘，收集、調(diào)查估價對象的現(xiàn)狀和規(guī)劃利用資料、估價對象所在區(qū)域土地利用情況。不需要再花費(fèi)大量的時間收集影響地價的其他信息。可大大節(jié)約時間，提高工作效率。 （3）工程負(fù)責(zé)人和參加人員都是經(jīng)過公司反復(fù)研究抽調(diào)的業(yè)務(wù)骨干，有豐富的工作經(jīng)驗，他們可根據(jù)具體估價工程的特點(diǎn)，快速做出科學(xué)判斷，選擇合適的估價方法和技術(shù)路線，利用公司豐富的地價信息，合理測算地價。16、 （4）由于我們每年都在做土地出讓工程評估工作，可利用已有的評估案例，提高報告撰寫的工作效率。 （5）目前評估部每 2 天召開一次評估交流會，重點(diǎn)檢查評估工程的執(zhí)行情況，并針對估價技術(shù)問題，由技術(shù)小組提出解決的措施，限期解決，確保工期的按時和提前完成。 （6）評估工程承包制，各小組要按下達(dá)的評估工程準(zhǔn)時完成任務(wù)，對提前完成的予以獎勵，對拖延工期的給予懲罰。積極組織技術(shù)人員，根據(jù)工期和工程需求，隨時增加技術(shù)人員。 2、質(zhì)量保證措施 (1)建立評估工程質(zhì)量管理體系，由工程總經(jīng)理擔(dān)任該評估工程的總負(fù)責(zé)人，落實評估工程各級人員的職責(zé)，責(zé)任到人。 (2)堅持：以人為本的管理理念，嚴(yán)格要求評估工程成員的資17、格，在工程開展中對工程成員進(jìn)行考核。 (3)編制明確細(xì)致的質(zhì)量計劃，在工程實施的過程中采取適宜的質(zhì)量保證措施，抓好質(zhì)量流程各環(huán)節(jié)的工作，明確每個崗位的質(zhì)量責(zé)任。 (4)嚴(yán)格按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)及省廳的技術(shù)規(guī)程進(jìn)行操作。 (5)對出現(xiàn)質(zhì)量問題的小組，查明原因，嚴(yán)重者調(diào)出本工程。 (6)堅持自檢、互檢、復(fù)檢的三級檢查制度，保證工程質(zhì)量。 3、人員保證措施 工程主要人員情況表 職責(zé) 姓名 學(xué)歷 執(zhí)業(yè)資格 從業(yè)時間 總負(fù)責(zé)人 徐進(jìn)蘭 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 6 工程負(fù)責(zé)人 孫建偉 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 6 第一組工程負(fù)責(zé)人 鄭占蕊 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師18、 5 第一組工作人員. 秦利軍 專科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 3 張紅娜 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 4 程超峰 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 3 第二組工程負(fù)責(zé)人 趙新偉 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 3 第二組工作人員. 孟令華 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 8 王得位 本科 注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 3 張德恩 專科 土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師 3 4、資金保證措施 為了使評估工作不因資金問題而影響工作進(jìn)度和參加人員的工作積極性，使大家始終保持高昂的斗志和工作熱情，公司決定會針對此次評估工程設(shè)立專項資金，專門用于外業(yè)勘查的交通19、就餐、外業(yè)補(bǔ)助，內(nèi)業(yè)用于評估工程設(shè)計等工作的需要。總之土地評估公司在資金需求方面一定會大力支持評估人員的需要。 5、資料保障 地價評估實質(zhì)上是在對大量資料分析基礎(chǔ)上，對地價水平的科學(xué)判斷。占有資料的多少以及對資料分析的深度直接影響估價師對地價形成機(jī)制、土地市場發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)律的把握，進(jìn)而影響方法選擇、估價參數(shù)確定及估價結(jié)果的客觀、公正。 6、組織保障 考慮到鄭州市國土資源局采用招標(biāo)方式確定協(xié)議土地出讓評估、劃撥土地評估工程評估機(jī)構(gòu)，為了做好該工程，公司領(lǐng)導(dǎo)多次開會研 究，根據(jù)估價師的特點(diǎn)和專長，成立了兩個工程組，為該工程提供專職服務(wù)。可從組織上保障工程的順利實施。 7、嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、確保報告20、高質(zhì)量的措施 為確保估價質(zhì)量及工期的技術(shù)措施，在接受委托后，我公司將確定該工程總負(fù)責(zé)人，由總負(fù)責(zé)人安排車輛、人員、資金，然后安排一個工作組進(jìn)行實地勘察，及收集資料，資料收集完成后，在實地踏勘基礎(chǔ)上成立一個由多名估價師成立的專項小組，對土地評估方法的選取，并試算估價結(jié)果，再集體討論進(jìn)行初步試算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整，最終確定估價結(jié)果。 總之，為保證工程質(zhì)量及評估結(jié)果客觀、公正、合理，還要進(jìn)行相應(yīng)的審核制度。 （1）審核程序 評估人員在接受安排任務(wù)后，第一時間明確評估目的并進(jìn)行外業(yè)調(diào)查，調(diào)查完成后結(jié)合內(nèi)業(yè)迅速完成初稿，初稿完成后將報告交給檢查人員，檢查人員在檢查完報告后需在初稿上標(biāo)注需要完善的地方，并進(jìn)行說21、明然后后返還評估人員修改、評估人員在修改后，交給工程經(jīng)理審核，工程經(jīng)理審核后提交總經(jīng)理審核，最后出具正式報告。 （2）審核依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 城鎮(zhèn)土地分等頂級規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中要求的方法、準(zhǔn)則、原則和標(biāo)準(zhǔn)。以及國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）的通知（國土資廳發(fā)202120 號）、河南省國土資源廳辦公室關(guān)于貫徹執(zhí)行國有建設(shè)用 地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）的通知（豫國土資辦發(fā)202136 號）和鄭州市國土資源局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)河南省國土資源廳辦公室關(guān)于貫徹執(zhí)行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）的通知的通知（鄭國土資文2021562 號）確定的原則和標(biāo)準(zhǔn)。 、 五、 技術(shù)路線 和測算過程 符合國家標(biāo)準(zhǔn)和 鄭州 市實際土地市場情況 1、堅持實地踏勘，調(diào)查待估宗地周邊范圍內(nèi)實際市場資料； 2、以鄭州市通過驗收的基準(zhǔn)地價作為評估的基礎(chǔ)和參考； 3、堅持以鄭州市地價動態(tài)監(jiān)測結(jié)果作為評估的重要參考； 4、選取足夠數(shù)量的成交案例，確保待估宗地價格能符合實際水平； 5、評估要結(jié)合鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)走向與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。