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1、深圳房地產(chǎn)項目前期策劃方案深圳房地產(chǎn)項目前期策劃方案12021年4月19日文檔僅供參考深圳英聯(lián)房地產(chǎn)項當前期策劃工作內(nèi)容模板一、市場調(diào)研(一)城市發(fā)展PEST分析1城市發(fā)展政治環(huán)境(P)1)國家或城市發(fā)展宏觀政策2)城市規(guī)劃發(fā)展趨向分析2城市發(fā)展經(jīng)濟環(huán)境(E)1)城市建設(shè)狀況2)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展3)城市經(jīng)濟實力(人均GDP)4)城市消費實力 (恩格爾系數(shù))5)城市精神價值3城市發(fā)展社會環(huán)境(S)1)城市人口及結(jié)構(gòu)2)城市化水平3)基尼系數(shù)4)人均居住面積22021年4月19日文檔僅供參考4城市發(fā)展技術(shù)環(huán)境(T)1)城市智力及研發(fā)水平2)新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值所占比重( % )3)社會勞動生產(chǎn)率(元,人)42、)科技進步貢獻率( % )(二)城市發(fā)展房地產(chǎn)總體環(huán)境調(diào)研1、城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征1)城市房地產(chǎn)市場總體特征A.城市總體房地產(chǎn)市場近期歷史發(fā)展軌跡分析B.城市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和結(jié)構(gòu)分析C.城市房地產(chǎn)區(qū)域特征分析D.城市房地產(chǎn)營銷特征分析2)城市房地產(chǎn)發(fā)展市場主體特征A.城市房地產(chǎn)開發(fā)主體特征B.城市房地產(chǎn)產(chǎn)品特征C.城市房地產(chǎn)服務主體特征D.城市房地產(chǎn)消費主體特征3)城市房地產(chǎn)發(fā)展預測A.宏觀政策對房地產(chǎn)市場的影響B(tài).城市投資環(huán)境發(fā)展分析32021年4月19日文檔僅供參考C.城市房地產(chǎn)投資趨向分析D.城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析(三)區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研1區(qū)域城市發(fā)展總體特征2區(qū)域房地產(chǎn)市場地位及3、特征3區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)項目調(diào)研分析主要研究本區(qū)域及本項目周邊區(qū)域。根據(jù)產(chǎn)品的可替代性,本項目的競爭產(chǎn)品,按競爭性依此分層次研究。內(nèi)容包括:3)規(guī)劃設(shè)計及賣點4)產(chǎn)品組合及特征戶型面積、廳、房、櫥、廁面積及比例、平面結(jié)構(gòu)特色、主力戶型等。5)項目定位6)營銷綜合及策略7)價格標準及策略8)媒體廣告及效果廣告宣傳、主打廣告語等。9)促銷措施及效果10)銷售狀況42021年4月19日文檔僅供參考11)客戶群分類特征12)物業(yè)經(jīng)營管理模式及市場調(diào)查:如服務項目、收費、業(yè)主反應等。經(jīng)過對本區(qū)域及周邊范圍內(nèi)商品住宅供應狀況的調(diào)查,分析本項目與深圳市當前供應狀況存在的差異,尋找市場供應空白點及供應不足點。4重4、點競爭性項目(現(xiàn)狀或潛在)調(diào)研1)上3所有內(nèi)容2)與本項目競爭關(guān)聯(lián)性調(diào)研分析A.項目所處外部環(huán)境比較B.項目核心價值點比較C.項目市場機會比較D.項目發(fā)展策略比較E.其它競爭關(guān)聯(lián)性分析比較5、消費者群體研究主要指消費群體對建筑風格、戶型、面積、價格、配套等各方面的需求調(diào)查。二、項目SWOT分析(一)項目概況1項目基本背景52021年4月19日文檔僅供參考2項目規(guī)模及用地狀況3項目區(qū)位分析4項目周邊環(huán)境(二)項目SWOT分析(價值點及市場機會)1項目優(yōu)勢2項目劣勢3項目機會4項目威脅5項目發(fā)展戰(zhàn)略思路三、項目定位(一) 目標客戶定位1目標客戶定位1)市場細分2)選擇目標市場3)目標市場細分定位25、目標客戶基本特征1)目標客戶區(qū)域特征2)目標客戶家庭結(jié)構(gòu)3)目標客戶職業(yè)4)目標客戶年齡62021年4月19日文檔僅供參考5)目標客戶收入6)目標客戶置業(yè)次數(shù)3。目標客戶置業(yè)需求特征1)目標市場價值取向分析2)目標客戶產(chǎn)品需求特征(二) 項目總體市場定位1定位于地位或品牌形象2定位于產(chǎn)品功能或價值3定位于消費者4定位于上述組合(三)項目形象定位1項目推廣形象定位2項目核心概念3市場形象的內(nèi)涵(四)項目產(chǎn)品定位1、整體規(guī)劃策劃(理念)注重空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán)境、文化環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境、管理環(huán)境。72021年4月19日文檔僅供參考2、小區(qū)規(guī)劃策劃1)規(guī)劃布局:綜合效益、環(huán)境處理、區(qū)內(nèi)環(huán)6、境;2)群體組合:衛(wèi)生、安全要求,鄰里關(guān)系,群體間與地方特色;3)道路交通:如道路選線、道路選線與地形地貌、道路分級、道路寬度、道路斷面、健身道;4)配套設(shè)施、管網(wǎng):如公共建筑(如會所、兒童游戲場、老齡活動場所等)、機動車、豎向設(shè)計等;5)綠化小品、植物配置:整體空間環(huán)境效果、道路沿線景觀、公共綠地。3、環(huán)境設(shè)計策劃1)居住環(huán)境設(shè)計一般原則2)居住環(huán)境設(shè)計要素3)綠地的要素設(shè)計綠地的植物配置;綠地的花壇設(shè)計;綠地的草坪設(shè)計;園路設(shè)計;區(qū)內(nèi)裝飾場地設(shè)計。4)環(huán)境小品建筑小品:如休息廳、小橋、出入口等;裝飾小品:如雕塑、水景、水池、疊石假山、壁畫、花82021年4月19日文檔僅供參考壇鋪地等;公用7、設(shè)施小品:如路名牌、標志牌、門棟號、電話廳、燈具等;游憩設(shè)施小品:如戲水池、座椅、桌子等;工程設(shè)施小品:如斜坡、護坡、臺階等。4、建筑設(shè)計策劃1、建筑風格;2、外立面造型、色彩、建筑材料;3、住宅形式:低層、多層、小高層;5、戶型設(shè)計策劃1)產(chǎn)品組合策略2)產(chǎn)品平面組合3)戶型比重確定4)各戶型面積定位5)戶型室內(nèi)配比以上如:平面、復式、躍式、錯層等比例;各戶型面積、比例,主力戶型;廳、房、櫥、廁、柜、窗、門、陽臺等面積、數(shù)量及比例等。6、配套設(shè)施策劃1)會所位置、面積、功能等;92021年4月19日文檔僅供參考2)兒童游樂場位置、面積;3)老齡活動場所位置、面積;4)學校、診所、菜場、商業(yè)等位置、面積;5)體育中心:網(wǎng)球中心、籃球場、羽毛球館、壁球、臺球、健身房、游泳池等。(五)價格定位1、定價影響因素2、價格制定原則3、價格制定方法4、總體價格定位5起價與均價確定6區(qū)位、垂直、平面價差的確定7、分期價格定位8、每期價格走勢四、項目概念性規(guī)劃設(shè)計顧問(一)項目總體規(guī)劃布局1項目規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)2項目空間尺度安排3項目用地規(guī)劃布局4項目主體經(jīng)濟指標102021年4月19日