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1、昆明市盤龍區聯盟街道辦事處廖家廟村委會原集資建房地塊合作項目運作方案1、項目地塊簡介項目地塊為原廖家廟村委會集資建房用地，位于二環北路南側，盤江東路東側，南鄰云南英茂房地產開發有限公司開發的臨江雅苑項目，東臨云南實力房地產開發經營集團有限公司實力北岸項目。該地塊土地面積13772.08平方米，凈用地面積10863.38平方米，現土地使用權性質和用途為劃撥住宅用地。2、項目方案制定的基本原則本項目方案的基本原則是方案運作政策上、技術上可行，最大限度地挖掘項目價值，保證村委會及居民的利益，開發符合國家房地產開發政策條件和村委會及居民要求的房地產產品。基于此，項目方案在雙方充分溝通的基礎上，基本思路2、確定為將原廖家廟村村民集資建房用地的土地性質變更為國有出讓住宅用地，交由我公司開發商品住宅小區，小區建成后預留171套120平方米的住宅給村委會分配給村民使用，村委會按照雙方商定的建筑安裝成本金額標準對我公司進行經濟補償，剩余部分的產品由我公司面向市場出售。此運作方案一方面滿足了村委會及村民集資建房的需要，另一方面又將原方案不能夠上市交易的集資房，變為了能夠上市交易的商品房，二者的價值差距是有目共睹的，同時開發商也可從中獲得相應的商業機會。也就是說如該項目能夠成功合作將會給村民、村委會、開發商都帶來一定的利益，與我公司客戶、成員、社會、股東四個方面的平衡和共同發展的經營理念相吻合。3、項目運作3、模式分析根據現在政府的政策規定，項目地塊可以有兩種方式進行商品房開發建設：一是由村委會向政府提交要求將劃撥住宅用地變更為出讓住宅用地的報告，經批準后繳納核定的土地出讓金，將土地性質改變為出讓住宅用地，再將該地塊轉讓給我公司進行商品房開發建設。二是在上一種方式行不通的前提下，由村委會出面與政府協商征地補償協議并辦理相關手續，采用招、拍、掛的方式供地，我公司按規定參與競拍獲得該地塊后進行商品房開發建設。對于這兩種運作模式而言，顯然第一種模式更加符合雙方的利益需求。4、項目的運作流程（1）、補交出讓金再轉讓的方式：雙方經過協商對開發方案取得一致簽訂土地轉讓意向協議由村委會申請自征自用該項目地塊獲得同意辦理征地手續并繳納征地費用獲取出讓批準通知簽定出讓合同繳納土地出讓金及出讓契稅辦理土地登記，獲取土地證簽訂正式土地轉讓合同辦理土地轉讓手續獲取轉讓審查批準通知繳納契稅土地登記獲取土地證辦理開發手續 （2）、招、拍、掛方式：雙方經過協商對開發方案取得一致簽訂土地轉讓意向協議由村委會申請自征自用該項目地塊未獲得批準村委會與政府達成一致簽訂征地補償協議政府辦理征地手續并支付征地補償費進入政府儲地計劃完成土地儲備采用招、拍、掛交易方式供地按規定參與競拍、競投、競買競拍成功 競拍不成功繳納成交價款及相關費用 由中標企業來實施該項目土地登記獲取土地證辦理開發手續 云南*開發有限公司 二六年十一月六日