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1、1.目的為加強XX集團房地產項目的工程合同管理，規范工作流程，維護公司權益，根據XX企業股份有限公司合同管理規范，制定本管理辦法。2.范圍本管理辦法適用于XX集團所屬各房地產公司。3.職責3.1 XX集團總部財務管理部成本管理組負責對本管理辦法的制訂、修改、解釋、指導、監督檢查。3.2 XX集團所屬各房地產公司負責簽訂、履行工程合同的人員（包括經辦、審批、資料管理等）貫徹執行本管理辦法。4.方法與過程控制（包括一般規定、合同訂立的管理、合同履行的管理、合同檔案的管理及其他規定）4.1 一般規定4.1.1 本管理辦法適用于直接構成發包單位項目開發成本且需要承包單位通過工程施工形成實體產品（如土建2、安裝、裝飾、園林環境等）的合同；勘測、監理、造價咨詢委托類合同參照本管理辦法執行；土地、材料設備采購、設計類合同則另按有關管理辦法執行。4.1.2 XX房地產項目的工程合同管理必須遵循以下原則：4.1.2.1 合法性原則：工程合同管理必須全面符合有關法律法規及行業規定，使得公司的權益能夠依法受到保護。4.1.2.2 合同書原則：工程施工必須正式簽署合同書以明確雙方的權利、義務和責任，但金額在一萬元以下且能及時結清的零星工程及工程類合同中已經界定清楚歸屬的變更簽證事項可另行辦理。4.1.2.3 事前簽訂原則：工程合同應在經濟事項發生前簽署，禁止工程類業務未簽署合同即先行施工。4.1.2.4 招3、標原則本原則包括以下兩方面含義：采用招標方式確定合作方。除下列情況外的所有合同的合作方均應通過招標方式確定：（1）某項工程、產品業已經過XX集團審批確定了長期合作伙伴關系；（2）某些政府壟斷工程；（3）屬于XX企業股份有限公司工程招標管理辦法規定的適用情形，經詳細填寫XX企業股份有限公司考察結果審批表（詳見附件），并按規定經公司有關負責人集體會簽批準后，方可采用考察對比的方法確定合作方。合同隨附招標文件。擬簽合同正文及其補充協議（包括設計變更與現場簽證協議、工程保修協議、廉潔合作協議），應作為招標文件之附件一并發給投標單位，投標單位需對其進行確認。4.1.2.5 利益明晰原則：合同應清楚地界定4、描述各方的權利和義務，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現象；合同中尤其應有明確的、可以界定清楚的合同價款、結算辦法及付款方式；如果合同價款可能調整，則應明確調整依據、調整方式（如何計價、總價如何最后確定等），并就設計變更與現場簽證的有效性、可控性作出明確規定。4.2 合同訂立的管理4.2.1 標準示范合同：在招標（招標文件附件）及合同簽署時，工程合同應盡量應用合同標準文本。4.2.1.1 總部有關部門將就房地產業務，逐步建立統一的合同標準文本，各公司應予采用。4.2.1.2 合同標準文本內容盡量采用FIDIC條款模式，內容分為協議條款、通用條款、補充條款和附件，其中協議條款根據具體業務、對象的不5、同而定，通用條款適用于所有的同類合同，補充條款則由經辦人在具體經辦合同時補充加入協議條款、通用條款中未盡事宜；4.2.1.3 如當地政府部門有強制性規定，可按當地政府部門標準合同執行，但必須通過補充條款等方式充分補充與公司合同標準文本之間存在差異的內容。4.2.1.4 如公司尚未制定合同標準文本，可以延用以往的合同，但經辦部門應聯系成本管理部、工程管理部、財務管理部、辦公室、法律組盡快制定相應的標準合同。4.2.1.5 當客觀條件發生重大變化、原有合同標準文本不再適用時，業務部門應及時提出與相關部門共同修改。4.2.2 合同的經濟條款應包括但不限于以下內容：4.2.2.1 合同價款或委托酬金：6、采用招標方式選擇合作方的，應以雙方確定的最終報價作為合同金額；提倡在有標底的情況下進行招標并確定合同價款，如果是采用費率折扣方式確定合同價款，合同中應明確費用計取的依據、主材價格計取辦法，并規定合同雙方如何盡快核實施工圖預算確定合同價款，以及就確定后的合同價款簽署補充協議。4.2.2.2 為防止承包單位高估結算，應與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比如：報送的結算造價最終核減額在審核總價5以內（含5）的造價咨詢酬金由發包單位支付，若結算造價最終核減額超出5，則因造價超出部分而引起的造價咨詢酬金之增加部分由承包單位支付；若承包單位報送的結算金額超出最終審定結算金額10（含10）時，承包單位除造7、價咨詢酬金外，發包單位應進一步扣款（扣款比例、金額各公司自定），直至取消今后對XX工程的投標資格（且應在工程結算通知單強調此內容）。4.2.2.3 計價依據：工程類合同應將施工圖、預算書作為合同的組成附屬部分，合同附屬文件一般還包括：招標文件、投標文件、答疑文件等，并應在合同條款中明確以下問題：包干形式、定額標準、取費方法；發包單位分包工程、甲供（發包單位）材料設備、（發包單位）限價的范圍和種類；人工、材料、機械臺班的價格及其價差的結算辦法；總分包的關系、配合的范圍以及總包管理費和總包配合費的計取方法等；開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現場施工費、趕工費等費用的取舍、計取辦法及其包括的具體8、范圍。4.2.2.4 設計變更及現場簽證：合同中應規定設計變更及現場簽證的認定依據、結算核價辦法，對于承包單位，可依據XX企業股份有限公司設計變更和現場簽證管理辦法的規定與其另外訂立關于設計變更、現場簽證的協議。4.2.2.5 總價結算辦法：工程類合同可在合同中明確規定按“結算=合同價（或預算造價）+材料價差+設計變更+現場簽證+增加項目-減少項目+獎勵-罰款”確定結算總價。4.2.2.6 結算和付款辦法：合同應明確規定驗收及付款辦法、保修維護辦法及保修金處理辦法；進度款的支付一般按形象進度分階段確定付款金額，不采用分月審核進度款的方法；各期進度款累計不應超過總造價的80%；無準確施工圖預算或9、無準確合同總價時，應充分考慮付款風險，尤其在施工中后期更應有效地控制好進度款，以防超付。4.2.2.7 廉潔合作約定：為維護公司利益、防止黑幕、保護職員，在工程或其他高金額的合同中，應與承包單位另外簽署廉潔合作協議作合同的補充協議。4.2.2.8 保修協議：對施工合同，為保證工程質量，保護公司利益，應與承包單位另外簽署工程質量保修協議作合同的補充協議。4.2.3 合同起草、談判與簽署的主要職能部門：工程管理部負責工期、質量等技術部分的起草、談判和合同簽署；成本管理部負責其中的合同價款、計價方式、付款方式等經濟部分工程的起草和談判。4.2.4 合同審批流程：通過招標確定合作方后，由主辦工程師填寫10、合同審批表，在征得有關職能部門同意（會簽）后上報分管副總、總經理審批；合同審批應按照合同的審批流程，工程合同審批流程如“圖一”所示（圖中實框為必經流程，虛框為按實際情況選擇之流程；）。工程合同審批流程：工程管理部/項目部復核簽字駐項目部造價工程師復核簽字主辦工程師填寫合同審批表招標確定合作單位等主辦工程師/造價工程師共同確定合同格式法律組審核非標準合同成本管理部 復核簽字財務管理部復核簽字分管副總復核簽字總經理批示簽字辦公室等存檔下發執行（圖一）4.2.5 為提高合同審批的效率，公司領導、職能部門經理可根據實際情況需要，在自身職能范圍內，對于某些類別、一定金額以下的工程合同，在不違反有關規定的11、前提下，可對下級部門或人員作一定的授權，但授權人仍為責任人。第一章 4.3 合同履行的管理4.3.1 合同的交底：在合同簽訂之后，一般要求至少就主體合同填寫XX企業股份有限公司工程合同摘要表，發至各部門，并向工程、成本、采購等有關人員進行合同講解交底，說明工期、質量、工程范圍、付款方式、發包單位職責（即甲供材料設備、甲方限價、甲方分包等范圍）、總分包的關系等，以便各崗位人員協調、配合；金額較小的合同交底，可只填寫XX企業股份有限公司工程合同摘要表發送到相關部門的有關人員，以便執行。4.3.2 合同款支付4.3.2.1 項目部的工程管理人員負責合同款支付的經辦，填寫付款申請單、工程付款審批表等，12、經相關職能部門審核、公司領導審批后支付；合同款支付審批按其支付金額規模確定審批流程。工程進度款的支付流程如“圖二”所示（圖中實框為必經流程，虛框為按實際情況選擇之流程）。 工程付款審批流程：現場工程師填寫工程付款審批表現場工程師復核、駐項目部造價工程師復審承包單位報付款申請報告（附所需付款依據）監理審核形象進度（附質量等說明）工程管理部復核簽字成本管理部 復核簽字財務管理部復核簽字分管副總（或總監）簽字項目經理復核簽字項目部（合同管理員）登記臺賬成本管理部登記實際完成和付款臺賬財務開支票并登記總經理簽字 （圖二）4.3.2.2 對保修金等余款的支付辦法應作明確規定，除一般保修金外，可在合同中約13、定發包單位在工程竣工后一定時間內扣押承包單位一定數額的滲漏保證金。4.3.3 合同變更的管理合同訂立后，因客觀條件發生變化需要變更合同內容的，或者承包單位提出變更要求的，經辦人員應及時向部門經理請示報告，部門經理同意變更的，經辦人員在與對方協商一致后起草變更后的條款，再按照合同訂立的有關程序辦理，嚴禁擅自變更合同。4.3.4 合同結算4.3.4.1 當合同中約定的承包單位的責任和義務已全部完成，并且通過驗收、達到了工程結算條件，由主辦工程師協助合作方收集整理結算資料，填寫工程結算申請表。4.3.4.2 如工程存在質量問題或履約過程中承包單位存在違約情況等，主辦工程師應在結算申請表中作出詳細說明14、及處理意見。4.3.4.3 由成本管理部負責按合同確定的結算方式辦理結算，并特別注意：獎罰條款的執行（如工期獎罰、質量獎罰、安全獎罰等）、承包方承諾讓利、各項費用的計取或扣除（如水電費、扣款項目、保修金等）、承包單位多報領的甲供材料、變更簽證未如實實施的部分、鋼材實際用量、主材價格等。4.3.4.4 工程結算的具體方法按XX企業股份有限公司工程預結算管理辦法執行。4.3.4.5 工程結算要注意結算資料的及時整理、分類、歸檔、保存。4.3.5 合同執行情況的評估主體合同等金額較大的合同執行完后，應由合同主辦部門對發包單位的合同管理（工期、質量、成本、配合等）、承包單位的工期、質量、成本、配合等進15、行總結，并填寫XX企業股份有限公司合同執行情況評估表。第二章 4.4 合同檔案的管理4.4.1 合同文本保管應遵循及時整理、分類、歸檔、保存，以便復查。4.4.2 合同文本原件（包括合同文本、相關補充協議、合同審批表等）應由辦公室專人妥善保管；工程管理部、成本管理部、財務管理部、項目部應備有合同文本等資料的復印件。4.4.3 公司有關職能部門應全面運用成本管理軟件，設立合同管理臺帳，系統地填報合同的簽定、履行、結算等動態情況。4.4.4 公司合同專用章由專人管理，經法人代表或其授權人簽署同意后，合同文本才能加蓋專用印章，并作相應的用章登記；同時要求承包單位蓋有有效印章的同時，其法人代表或法人代16、表授權人還需簽字；每份合同原件由發包單位至少蓋兩個以上騎縫章。4.4.5 工程合同編號4.4.5.1 合同應該由專人連續統一編號；因主合同的變更、解除等訂立的補充協議，按主合同類別編號（因補充合同中可能涉及其他類別的內容）；合同有關部門皆應采用統一編號。4.4.5.2 以公司為買方，房地產項目合同按內容可分為六大類：土地合同；前期合同（包括規劃、設計、勘察、監理、造價咨詢）；施工合同（包括建筑、安裝、裝飾、市政）；材料設備采購合同（包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設備購買及安裝）；園林環境合同（包括室外環境的設計、施工）；營銷包裝合同（包括樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設計、制17、作、宣傳品設計、印刷）。4.4.5.3 合同編號次序為：項目名稱及期或區、棟 （不能確定具體期別列入“跨期待分攤）-分類-流水號（按訂立日期編制流水號）。如“四季花城-二期-施工-003號”、“四季花城-跨期待分攤-前期-001號”等。4.4.5.4 成本管理部、財務管理部在合同分類登記時，還應對每份合同按總部成本核算科目進行歸屬，以便動態反映工程成本發生情況。4.4.6 關于合同的保管期限、保密、銷毀等具體規定按照XX企業股份有限公司合同管理規范執行。 4.5 其他規定4.5.1 本管理辦法集團所屬各房地產公司務必嚴格執行，如在執行過程中，與實際情況確有不適合之處，執行部門可根據實際情況作修18、改之請示，報經集團總部財務管理部成本管理組核實后經總部分管領導批準后方可實施。4.5.2 本管理辦法自2001年6月1日起執行。5.表格VKCW03-05-F1XX企業股份有限公司工程合同審批表VKCW03-05-F2XX企業股份有限公司工程付款審批表VKCW03-05-F3XX企業股份有限公司工程合同摘要表VKCW03-05-F4XX企業股份有限公司工程合同執行情況評估表VKCW03-05-F5XX企業股份有限公司考察承包商結果審批表6.支持文件VKCW03-05-001廉潔合作協議VKCW03-05-002工程質量保修協議 XX企業股份有限公司工程合同審批表編號: VKCW03-05-F119、 版本：A/1 表格生效日期：2001年08月 03日 序號:申報部門： 申報時間： 年 月 日工程名稱合同編號合同類別前期類 施工類 材料設備類 室外環境類 營銷包裝類簽 約 單 位甲方乙方丙方合 同 內 容 概 要承包范圍合同價款及 及單方造價計價方式付款方式工期質量要求保修約定經 辦 部 門 說 明合作單位情況選擇理由： 招標資料編號： 考查審批表編號：目標成本總額：與合同價款差異數額：成本差異說明會 簽 欄項目部法律組工程管理部成本管理部財務管理部副總經理總經理XX企業股份有限公司工程付款審批表編號: VKCW03-05-F2 版本：A/1 表格生效日期：2001年08月03日 序號:20、項目名稱： 填寫日期： 年 月 日合同名稱合同編號收款單位 全稱開戶銀行 帳 號合同簽約總價款元調整后的合同總價款元截止目前累計已付款元目前合同未付金額元本次承包單位申請支付金額元我方月度資金計劃中所列本次計劃付款額元本次我方擬付金額 （人民幣元）小寫： 大寫： 付款理由本次付款合同條款摘要合同履行情況（進度、質量、配合等）付款金額簡要計算過程會簽欄項目部經辦人：經理：（工程管理部）經辦人：經理：成本管理部經辦人：經理：財務管理部分管副總總經理XX企業股份有限公司工程合同摘要表編號: VKCW03-05-F3 版本：A/1 表格生效日期：2001年08月03日 序號:項目名稱； 填寫日期： 年21、 月 日合同名稱合同編號承包單位序號內 容 摘 要1工程范圍2合同總價及計價方式3工期及付款4質量要求5甲供材料及設備6甲方限價材料及設備7甲方分包8三方合同備注9其他 經辦人經辦部門 XX企業股份有限公司工程合同執行情況評估表編號: VKCW03-05-F4 版本：A/1 表格生效日期：2001年08月03日 序號:項目名稱： 填寫日期 年 月 日合同名稱合同編號承包單位資質等級序號內容經驗教訓總結1合同訂立(招投標、合同的規范性等)2工程質量控制3施工工期控制4工程成本控制5合作配合情況6其他情況對施工單位的綜合評價優秀 良好 一般 較差是否推薦列入合格承包商數據庫：是 否1 質量控制優秀22、 良好 一般 較差填表/負責人簽字： 2 工期控制優秀 良好 一般 較差3 合作配合優秀 良好 一般 較差4 報價合理優秀 良好 一般 較差5 現場管理優秀 良好 一般 較差6 技術實力優秀 良好 一般 較差7 經濟實力優秀 良好 一般 較差備注：對施工單位的綜合評價的技術部分由項目部填；經濟部分由成本管理部填；管理部分由項目部、工程管理部協商填寫。XX企業股份有限公司考察承包商結果審批表 編號: VKCW03-05-F5 版本：A/1 表格生效日期：2001年08月03日 表格填寫日期： 年 月 日 序號:項目 工程名稱目標成本控制價：擬簽工程合同簡況對本項目采用考察對比方式確定合作方的理由23、：考察單位名稱：基本資料：近年代表工程：合作情況：報價及付款要求：質量水平及保修承諾：工期或供貨期承諾：其他項目部評價意見（簽名）工程管理部評價意見（簽名）成本管理部評價意見（簽名）分管副總選擇意見（簽名）總經理確定合同方（簽名）備注：1、本表供在金額小、時間緊且不違反XX集團工程招標管理辦法的情況下，確定合作方時由考察人員填寫并報各職能部門和領導審批用。2、最少要選擇三家以上的單位進行考察且必須組織兩個以上部門的人員共同考察。廉潔合作協議甲方： XX房地產有限公司 乙方： 甲乙雙方于 年 月 日簽署了 工程建造合同，為加強工程項目建設期間的廉潔合作，確保項目高效優質按期竣工，甲乙雙方經協商簽24、定本協議并作為雙方共同遵守的廉潔合作行為準則。一甲方責任1甲方有責任向乙方介紹本單位有關廉潔合作管理的各項制度和規定。2甲方有責任對本單位項目管理人員進行廉潔合作教育。3甲方人員應嚴格遵守本單位有關廉潔合作管理的規定，不得接受乙方的宴請，不得接受任何形式的實物、現金或禮券。4甲方在工程項目建設期間發現甲方人員任何形式的索賄受賄行為，均應及時采取措施予以制止，并及時通報乙方單位領導。5甲方人員如違反廉潔合作管理制度及本協議規定，甲方應視情節輕重、影響大小給予行政及經濟處罰。6對于乙方舉報甲方人員違反廉潔合作規定的情況，甲方應及時進行調查，根據調查情況進行處理。二乙方責任1乙方應保證乙方有關人員了25、解甲方單位有關廉潔合作管理的各項制度及本協議的規定，并遵照執行。2乙方不得宴請甲方人員，不得以任何形式贈送實物、現金或禮券。3乙方單位在工程項目建設期間發現乙方人員任何向甲方人員行賄行為，均應及時采取措施予以制止，并及時通報甲方單位領導。4乙方有責任接受甲方對乙方在工程項目建設期間廉潔合作管理執行情況的監督。5乙方單位人員有義務就甲方人員任何形式的索賄或受賄行為及時向甲方單位領導舉報；如乙方向甲方人員行賄，或甲方人員向乙方索賄，乙方滿足其要求且并未向甲方舉報的，一經查實，除追回由此給甲方造成的損失外，乙方承若在總價的基礎上再讓利（比如：總價再讓利10%），并對本方知情不報人員進行相應處罰。6如26、因乙方單位及人員在工程項目建設期間賄賂甲方人員，被檢查機關立案查處的，甲方有權取消或終止工程合同的履行，由此給甲方造成的損失由乙方負責賠償。甲 方： 乙 方： 法定代表人： 法定代表人： 年 月 日 年 月 日工程質量保修協議甲方： XX房地產有限公司 乙方： 甲乙雙方于 年 月 日簽署了 工程建造合同，為保證該合同范圍內乙方承建的工程在一定使用期限內正常使用，維護建筑工程所有者、使用者的合法權益，明確雙方權利與義務，甲乙雙方經協商簽定本協議。乙方在質量保修期內按照（國家）建設工程質量管理條例、 市建設工程質量管理條例及本保修協議承擔工程質量保修責任。一質量保修范圍和內容工程質量保修范圍包括：27、地基基礎工程、主體結構工程、防水及防滲漏（屋面、外墻、廚房、衛生間、門窗等），裝修工程，電氣工程、給排水工程，暖通工程等約定的其他工程。具體質量保修內容雙方約定如下： 二質量保修期限質量保修期從工程竣工驗收合格后移交之日計起，分單項竣工驗收的工程，按單項工程分別計算質量保修期。保修期限內因乙方工程質量問題而保修的，相應保修期從修復之日起計算，時間順延。各分項工程質量保修期如下：1房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程為 年（按有關文件規定）；2裝修工程為 2 年；3防水工程（屋面、外墻、廚房、衛生間等）為 5 年；4電氣安裝 、給排水安裝、設備安裝工程為 2 年；5采暖、空調及制冷系統工程為 228、 個采暖期或供冷期；6其他約定 三質量保修責任 1竣工驗收后移交前由于乙方保管不善造成各部件、整體或單體損壞、脫落、變質、丟失等，均由乙方承擔賠償和修復責任。2在質量保修期內由于乙方工程質量原因給甲方和業主造成的直接和連帶損失，由乙方承擔賠償和保修責任，所需費用從工程質量保修金中扣除。3工程竣工驗收后，本工程移交給 XX物業管理公司管理，保修款轉交該公司保管，并從移交日起， XX物業管理公司 有權代為行使甲方在本協議中的所有權利和責任。4屬于保修范圍內的項目，乙方同意接到甲方或業主通知后派人及時趕到現場進行修理，并保證保修質量，否則甲方有權委托他人修理，所需費用從工程質量保修金中扣除。5乙方需29、指定專人在現場負責維修工作。在乙方人員到達之前，甲方可采取適當的應急措施，費用由乙方承擔。具體時間如下：1) 給排水、供電設施及線路出現故障，乙方須在接到通知后4小時內趕到現場，6小時內完成維修工作。2) 其他情況，乙方須在接到通知后24小時內趕到現場，48小時內完成維修工作。5維修過程中，甲方應給予乙方必要的協助。四保修質量乙方負責保修的質量，工程保修項目完成后須經業主或甲方代表驗收簽字方可。工程保修項目應保證在六個月內不出現同類問題，否則，即使保修期滿也應繼續維修。 因乙方施工質量問題，乙方維修兩次后，同一部位再出現類似問題，乙方每次每項向甲方支付違約金1000元，同時，甲方有權委托他人修30、理，由此引起的費用和責任由乙方承擔。五質量保修卡為增強客戶信心，本工程由施工單位向各客戶出具質量保修卡，并加蓋施工單位公章。質量保修卡應與竣工資料同時提交甲方。六質量保修金支付工程結算時，依據合同內容，甲方從乙方工程結算造價中扣除 % 作為工程質量保修金。如質量保修金余額不足以支付工程保修及賠償等費用，乙方應在接到甲方通知后15天內將差額補齊。七質量保修金返還工程質量驗收滿2年后，如無質量問題，經甲方、物業公司簽字同意后，在20天內將剩余保修金一次性返還乙方。質量保修金的返還并不免除乙方在保修期內的保修責任。八其他對保修金等余款的支付辦法應作明確規定，除一般保修金外，可在合同中約定發包單位在工31、程竣工后一定時間內扣押承包單位一定數額的滲漏保證金（比如：35元/M2）。質量保修卡樣本如下：正面：質量保修卡施工單位：（填寫名稱并加蓋公章）法人代表： 房號： 業主編號： （施工單位名稱）在 年 月 日至 年 月 日承建 工程，現保證房屋和整體配套工程質量達到優良標準，除裝修等人為損壞外，各部位質量保修期如下：主體結構保修期為 年，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、和外墻面和門窗框的防滲漏保修期為 年，電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期為 年。在質量保修期內若出現質量問題，我公司負責賠償、維修。物業管理處及施工單位聯系電話： 背面：施工單位簡介甲 方（簽章）： 乙 方（簽章）： 年 月 日 年 月 日