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1、無物業管理住宅小區改造工作實施方案為深入貫徹落實中央、省、市關于推進無物業管理住宅小區改造工作的精神，切實保障和改善民生，扎實有效推進我縣無物業管理住宅小區改造步伐，改善人民居住環境、居住水平，提升城市形象，根據_縣人民政府關于加快推進全縣棚戶區（城中村）改造和無物業管理住宅小區改造工作的意見（_府發20_號）等文件要求，結合我縣的實際，制定本實施方案。一、指導思想以科學發展觀為指導，采取政府主導、社會參與的方式，著力解決無物業管理住宅小區基本功能不全、設施設備破舊、環境臟亂、日常管理不到位等群眾反映強烈的問題，確保小區居住環境得到明顯改善，使小區居民享受到基本的物業服務。二、改造原則（一）堅2、持政府主導、社會參與的原則。由縣政府牽頭負責全縣無物業管理住宅小區的改造工作，原建設單位、國有企業、社會企業和居民共同參與改造及后期管理服務，相關部門負責監督指導和協調服務。本著平等自愿和充分體現社會責任的原則，廣泛動員社會各界和有能力的社會愛心企業共同參與改造工作。（二）堅持一類小區一個具體方案的原則。因地制宜、區別對待，對不同類型的小區制定相應的改造方案，有針對性的實施改造工作。按照“鋪平群眾出行路，點亮百姓門前燈，凈化居民小環境，清理社區下水道，貫通城區排污管，連上沿街綠化帶，平安社區群眾創”的要求，全面推進無物業管理住宅小區改造。明確改造重點，著力解決道路破損、路燈不亮、環境臟亂、下水3、堵塞、綠化率低、立面老舊及存在安全隱患等嚴重影響居民生活的突出問題，切實保障居民的基本生活條件。（三）堅持改造和管理服務相結合的原則。在無物業管理住宅小區改造的同時，結合后期管理服務的需要，合理劃定管理服務區域，對獨棟住宅和規模較小的老舊住宅小區進行歸并整合，形成相對封閉獨立的管理區域，完善服務用房及相關設施。在改造完成后，要引進專業物業管理企業或組織社區物業管理服務中心進駐小區實行物業管理，抓好公共秩序維護、衛生保潔、公共設施管護和綠化養護等工作，鞏固改造成果。逐步建立起以市場運作為主，以產權單位和業主自主管理、國有企業和社會企業共同參與為輔的齊抓共管的長效管理機制。三、改造范圍縣城建成區內4、2005年（含2005年）以前建成，設施設備陳舊，沒有實施物業管理服務，近期內未納入城市開發建設和改造范圍的無物業管理老舊住宅小區（含單棟住宅樓）。四、改造內容及標準（一）環境改善。以環境改善為基本要求，對無物業管理住宅小區整體環境進行綜合整治，配套建設基礎設施和公共服務設施，完善硬化、綠化、亮化、美化工程。規范設置垃圾收集等環衛設施，對破損嚴重、高低不平、影響人車通行的道路進行加寬、修補、翻建，補種景觀樹木，鋪設綠地草坪，完善照明設施，設置休閑、娛樂、健身場所和器材等。（二）外墻材料。按照本縣既有建筑節能改造相關政策和基本改造的標準，結合實際、因地制宜地確定外墻材料改造的具體內容，確保整體效5、果和使用壽命。（三）管線改造。對設置不規范，不能正常供應和運行，亂挖、亂裝、亂拉、亂掛，影響居民正常生活的給排水、供電、通訊等管線設施進行改造。（四）物業管理用房及設施。在實際劃分的管理服務區域，按不低于建筑面積2的標準，配建磚混建筑結構的物業管理用房，水、電、照明等基礎設施配套齊全，滿足使用要求，合理設置封閉小區的圍欄、大門等設施。（五）其他改造項目。對存在消防等安全隱患的小區，根據實際情況確定具體的改造內容，確保達到消防安全使用的技術標準和規范要求。五、改造方式及工作任務（一）改造方式。全縣無物業管理住宅小區改造工作由縣政府牽頭負責，縣房產局統一組織實施，各住宅小區原建設單位、國有企業、社6、會企業和居民共同參與，相關部門監督指導和協調服務。供水、排水、供電、通訊、廣電等管線改造按照“誰投資、誰受益”的原則，由各主管單位按項目改造要求同步實施相關市政公用設施的建設工作。按照連片整合打包的方式，將具有一定規模的老舊住宅小區與獨棟住宅和較小規模的老舊住宅小區進行整合，形成一定的改造工程規模。（二）工作任務。根據市政府關于各縣在2014年底前全面完成城區各類規模無物業管理住宅小區改造工作的要求，我縣20_年須實施單個規模50戶以上的無物業管理住宅小區改造項目共6個（瀘瀟園小區、飼料公司住宅小區、林業造紙廠住宅小區、林業局住宅小區、左家住宅小區、體育公園周邊小區），改造建筑面積約9.4萬平7、方米。按照改造與管理服務相結合的原則，在改造完成后，要引進專業物業管理企業或組織社區物業管理服務中心進駐小區實行物業管理，做到改造一個，接管一個，切實抓好公共秩序維護、衛生保潔、公共設施管護和綠化養護等工作，鞏固改造成果。六、改造實施步驟第一階段：啟動階段（20_年8月9月10日）。1、摸底分類，擬定項目。要認真做好實地調查、現場勘查等工作，摸清無物業管理住宅小區產權狀況、建筑年代、主體結構形式等方面的基本情況，在房屋主體結構質量安全檢測的基礎上，分門別類，分清責任，區別對待，合理確定改造項目。2、制定細則，落實資金。項目確定后，應結合各小區的情況，制定具體的改造細則。對較小規模的小區或獨棟住8、宅，與相鄰老舊住宅小區具備整合條件的可在改造過程中進行院落整合，使小區管理服務區域具備一定的規模?？h財政按照改造資金配套方式落實改造資金。3、項目立項，精心設計。改造細則和資金落實后，將改造項目報發改部門立項，并委托專業設計部門編制無物業管理住宅小區改造項目設計文件。4、公開招標，簽定合同。按照無物業管理住宅小區規模大小搭配打包劃分標段，委托造價咨詢單位編制改造項目招標控制價，通過公開招標選擇施工單位和監理單位，并與中標單位簽定合同。第二階段：實施階段（20_年9月11日12月15日）。各設計、監理、施工、造價咨詢等單位根據合同約定履行各自的責任，縣無物業管理住宅小區改造工作指揮部辦公室具體負9、責全縣無物業管理住宅小區改造過程中的組織協調工作，做好改造的實施和指導工作，加強對改造的監督指導和檢查考核。第三階段：驗收階段（20_年12月16日12月31日）。改造項目完成后，縣政府組織相關部門對改造項目完成情況進行竣工驗收，并組織管理服務單位按程序辦理接管手續?？h無物業管理住宅小區改造指揮部辦公室負責指導、監督驗收工作。七、改造資金（一）無物業管理住宅小區環境改善、外墻改造、管理服務用房及設施的配建由縣財政統籌安排改造資金。（二）供水、排水、供電、通訊、廣電等管線改造資金由各主管單位自行承擔。居民住宅室內管線需改造的，其費用由居民個人承擔。八、組織機構為加強對改造工作的領導，成立_縣無物10、業管理住宅小區改造工作指揮部，由縣委常委、縣政府常務副縣長謝海泉任總指揮，縣政府副縣長劉昔章、縣房產局局長劉德林任副總指揮，縣政府辦、縣房產局、平都鎮、縣住建局、縣國土資源局、縣發改委、縣財政局、縣監察局、縣審計局、縣公安局、縣司法局、縣信訪局、縣林業局、縣文廣新局、縣廣電網絡公司、縣供電公司、縣城管大隊、縣自來水公司、縣綠化所、縣環衛所、縣路燈管理所、縣電信公司、縣移動公司、縣聯通公司等相關部門和單位主要負責人為成員，指揮部主要負責統籌部署、協調、落實改造過程中的有關重大問題。指揮部下設辦公室，辦公室設在縣房產局，由劉德林同志兼任辦公室主任，負責處理日常事務，協調解決無物業管理住宅小區改造過11、程中的有關問題，對改造工作進行監督指導和檢查考核。辦公室工作人員從縣房產局、平都鎮、縣住建局、縣發改委、縣財政局、縣公安局、縣林業局等成員單位抽調組成。九、工作職責（一）縣房產局：負責改造的統籌和組織協調工作；設立相應的組織機構；制定改造的具體實施方案、計劃，做好監督、檢查和考核管理；具體實施無物業管理住宅小區的改造工作；指導后期接管和物業管理工作，制定各住宅小區管理服務標準。（二）縣住建局：負責配合做好無物業管理住宅小區改造的相關規劃工作；改造中建筑節能改造、供水管線改造的協調、指導工作；小區房屋主體結構質量安全檢測的協調；做好改造工程施工許可手續辦理及工程質量監督、安全生產、檢查驗收等工作12、。（三）縣財政局：負責無物業管理住宅小區縣級改造資金的籌集、預算下達、資金撥付、監督管理等工作。（四）縣發改委：負責組織協調無物業管理住宅小區改造項目的立項工作；做好后期管理收費的指導協調和價格監管工作。（五）縣審計局：負責對無物業管理住宅小區改造工程進行審計，加強對改造工程資金的監督管理。（六）縣監察局：負責改造中紀律檢查和行政監察工作。（七）縣公安局：負責對無物業管理住宅小區治安案件加大查處力度，對小區秩序維護員加強管理，增強安全防范意識；組織制定安防設施設備改造的基本要求。（八）縣公安消防大隊：對無物業管理住宅小區的消防通道及火災隱患進行認真治理，做好消防知識的宣傳，消除火災隱患；組織制13、定消防設施改造的基本要求，并指導工程的實施。（九）縣廣電網絡公司：負責協調和組織實施對無物業管理住宅小區廣電線路的清理和改造工作。（十）縣城管大隊：協調組織對亂圍、亂搭、亂堆、亂放、亂挖、亂種、亂裝、亂掛及各種違章建筑進行徹底清查，并予以清除。（十一）縣環衛所：負責監督各小區環衛設施配置到位，垃圾日產日清、環境清潔衛生；（十二）縣綠化所：負責制定無物業管理住宅小區綠化的基本標準，并指導工程的實施。（十三）縣路燈管理所：負責制定無物業管理住宅小區照明和亮化工程的基本標準，并指導工程的實施。（十四）縣自來水公司：負責按照國家現行行業標準和規范、規程，協調并組織實施無物業管理住宅小區供水、排水管線的14、改造工作。（十五）縣供電公司：負責按照國家現行行業標準和規范、規程，協調并組織實施無物業管理住宅小區供電管線的改造工作。（十六）縣電信公司、縣移動公司、縣聯通公司：負責協調并組織實施對無物業管理住宅小區通訊線路的清理和改造工作。其他有關部門按照職能分工積極配合改造的有關工作，并負責有關優惠政策的落實。十、工作要求（一）高度重視，密切配合。無物業管理住宅小區改造是縣政府實施的重點民生工作，體現了政府對困難群體的關懷。各相關部門要建立項目“會審制”，開通綠色通道，減少審批環節，提高辦事效率。既要各司其職、各負其責又要服從指揮、協同配合，積極參與無物業管理小區改造工作，做到既分工負責又協調一致，形成15、齊抓共管的強大合力。同時，在改造過程中要同步落實管理責任，建立長效管理機制，鞏固改造成果，防止前改后亂、改造與管理脫節。（二）建立健全施工管理資料。各相關部門在實施改造的過程中，要按進度留存影像資料，建立完整的驗收資料，并標清各項數據，由監理單位確認驗收。改造資料應在工程竣工后由縣城建檔案館統一保管。（三）強化監督管理，確保工程質量和安全。在無物業管理住宅小區改造實施過程中要落實專人負責，加強對現場施工隊伍的監督檢查，強化質量意識和安全意識，按照“誰改造、誰負責”的原則，確保工程質量和施工安全。（四）規范工程驗收程序，嚴格工程結算審核。無物業管理住宅小區改造工程完工后，要及時組織相關部門，按照改造的有關要求做好竣工驗收工作，工程質量監督部門要做好竣工驗收的監督工作。工程竣工驗收后要嚴格工程結算審核，做好項目竣工財務決算審計工作。（五）加大宣傳引導力度，營造良好氛圍。要加大對無物業管理住宅小區改造工作的宣傳力度，充分利用各種新聞媒體，廣泛深入地宣傳黨和政府為民辦實事、辦好事的工作成果，切實讓廣大市民群眾感受到黨和政府的溫暖，教育引導市民群眾理解、支持、積極主動地參與無物業管理住宅小區改造和管理工作，共同建設好美好家園。