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1、貴州銅仁舊城改造項目規劃設方案計一、 工程概況:河風麗景地處銅仁市北部曹家園地塊,三面緊鄰錦江，形成半島形態，視線非常開闊，自然條件優越,風景十分優美，與地委行署隔江相望,具有得天獨厚的地理環境。作為城市沿錦江向北部發展的重要據點與來訪者從北部進入市區的景觀視覺節點，河風麗景正處在這個城市南北與東西的軸線交叉點上。特殊的地理位置與環境，促使其在完善內部人居環境與生活品質同時，發揮更大的標識作用,為城市形象作出更大的貢獻。規劃總用地約4。06公頃.實際建筑紅線內用地約2.983公頃.1、 自然條件 地形地貌：屬河沿一級地貌特征,地形較破碎，坡度較小。 水文地質：處于P=2洪水位以上;場地有基巖出2、露，地質老且穩定。環境容量：地段無“三廢污染,且觀瞻環境優越；場地“風水”因子飽滿，是理想的人居環境.2、 城市供給道路交通：有城市主干道和金灘大橋，交通十分方便.市政設施：有城市給排水、電力、電訊公用系統,可供小區開發共享。公共設施：有“小十字”城市CBD，且緊臨學校、醫院、幼托和居委會，社區生活方便；有城市公廁、垃圾站和配電設施可供小區開發共享。二、 設計依據由業主提供之技術參考資料1、 1/500規劃用地現狀圖;2、 項目設計范圍（規劃紅線、藍線、坐標)；3、 規劃條件通知書；4、 甲方的設計委托書；國家及地區規范和規定5、 銅仁市規劃管理局有關法規文件、技術規定； 6、 貴州省住宅、停3、車場（庫）、綠地、市政設施等有關設計標準；7、 國家有關設計規范、規程、規定。三、 項目開發理念憑著符合房地產原創性的產業理論，整合各種資源，以全新的服務理念，滿足有效需求、激發潛在需求；以超常規的策劃思維啟動新的市場消費熱點;以反映時尚生活方式的技術手段,創造一種“尊貴品味，時尚生活的全新居住生活方式.同時地委行署作為城市的政治中心，與基地形成跨江軸線，該軸線緊密聯系起了政府與城市公共空間。作為地委行署在該軸線的對景，基地內較為混亂的現狀需要得到改善，維盛花園以嶄新的城市風景，以展示城市最新的居住理念與發展活力。從整個銅仁地區房地產市場之發展狀況研討上，本項目應詮釋為銅仁市房地產市場之延伸,4、落實控制性詳細規劃的具體職能和空間形態，構筑錦江河生態景觀文化品牌“沙龍。整合各種資源，以全新的服務理念，滿足有效需要、激發潛在需求；以超常規的策劃思維啟動新的市場消費熱點；以反映時尚生活方式的技術手段，創造一種“尊貴品味，時尚生活”的全新商業和生活方式。將“以人為本”的基本宗旨貫穿于設計的全過程和各個環節，并加以創新和融合，使小區成為銅仁房產開發市場中一顆璀璨的明珠。第一篇 規劃篇一、設計構想1、 休閑融入生活本案的設計宗旨為“以人為本,尊貴品味，自然生態，時尚生活。通過空間變化豐富的景觀導入，把居民的休閑和日常家居生活融為一體。全方位多層次的休閑空間與住宅空間聯系便捷，相互滲透，休閑活動通5、過景觀精心組織并順延到每個組團，形成新型高尚居住社區的顯著特色。2、 生態演繹時尚設計中浪漫主義的設計手法的靈活應用,營造出自然的生態環境，自由流動的空間氛圍.對居住人群細致縝密的思考，通過設計手法具體到居住建筑空間各個層面的設計要點中。在不同標高，沿河岸兩旁的景觀，作為最靈活反應最迅速的自然生態，充分展示對時尚潮流的追逐。實行小封閉管理的小套型住宅及公寓開發，對希望享受時尚生活的核心家庭極具吸引力。二 規劃性質、規模1、 性質定位:銅仁市錦江河生態景觀、文化品牌“沙龍”一景。2、 形象定位:富于現代氣息的現代化高尚小區；3、 市場定位：面向城市各個階層；4、 人口規模：1083戶（3790人6、）；三、規劃原則1、 政策性原則(城市總體規劃）；2、 綜合性和系統性原則（將城市設計的方法注入規劃，創造魅力居住環境）；3、“以人為本”和地方性原則（硬件環境設計與軟件生活方式相統一,探索二十一世紀中國居住品質的新模式；體現多元設計理念，將歐化小城鎮風格與銅仁地方民居相結合，升華建筑文化內涵）；4、“可持續發展”原則;5、 統一規劃和分期實施的時序性原則。四、規劃期限2017年2027年。五、總體布局1、 用地組織根據土地區位決定的地價、景觀風水資源決定的環境品質、城市供給條件決定的限制要求，合理分配公建、居住、交通、環境設施用地沿場地周邊道路和內部布置住宅用地，在魚嘴方向布置社區主入口，在7、城市支路布置社區車輛入口，在場地內沿布置環形消防通道，在小區“中庭布置綠化用地,在內部道路出入口地段安排社區公益設施。2、 規劃結構流線功能結構以小區在城市道路上的開口為空間形態中的“點元素”，界定內外空間，形成公共-半公共-私密性空間的過渡.平面流線為：入口小廣場社區中庭綠“核公寓門庭住戶單元;縱向功能分區為：地下車庫居住內院住宅；社區居住結構等級結構(曹家園小區純居住組團)；規模結構（曹家園小區居住組團3790人）;空間結構（院落式為主-街坊式為輔）。 道路交通結構等級結構(城市道路組團路-戶前路進戶路人行道泊車位廣場）；規模結構（城市道路組團路6米戶前路4.5米進戶路2。5米-泊車位328、5個廣場);空間結構（環狀戶前路枝狀進戶路）。 公共配套結構等級結構（組團以上級-組團級包括門衛和市政設施)；規模結構（會所門衛和市政設施）；空間結構（組團中心最大服務半徑不大于150米）。 綠地景觀結構等級結構（點-線面）；規模結構（中庭綠“核不少于3000M2）；空間結構（串珠點環繞線楔入面） （視線通廊-視線走廊-節點地標-控制區）.3、 控制體系 強度指標：建筑密度23.4%，建筑容積率3.58，建筑最大高度84米; 環境指標：綠地率32%; 交通管制：人車分流,保證停車泊位,控制道路開口間距和數量； 防災管制:保證消防環道和出入口； 衛生管制：社區設一處垃圾回收點，沿街道每80米設一9、個果皮箱;詳見小區控制指標表六、 工程規劃1、 道路工程：道路系統組團路紅線寬6米、戶前路4。5米;進戶路與戶前草坪結合,小廣場與步行系統結合；停車場、泊車位按規范標準設置，住宅1個/300 M2,公建1個/200 M2. 詳見道路豎向工程規劃圖;技術指標戶前路與組團路相交路緣石半徑9米、與戶前路相交路緣石半徑6米；道路最大縱坡3%，最小縱坡0。3%.2、 豎向工程:豎向方式:結合沿河路的開發，采取平坡式；土方豎向:最大填方深度4.5米，總挖填土方量約1。8萬立方米；排水豎向：場地采取有組織排水方式，排水坡度不小于0.5。3、 給水工程用水量：3850人150升/人。日=577500升/日=510、77。5(噸/日）水源:共用城市系統；配水管網：環流主管直徑200，枝狀管100150；主管沿內部道路敷設，每120米設消防栓一支。（詳管網工程規劃圖）。4、 排水工程體制：雨污分流、重力自流、分片截流；雨水：就近排入錦江河，雨水量按榕江暴雨強度公式計算；污水量：577。580=462（噸/日）污水管網：沿內部道路敷設管道，引入城市規劃污水處理廠。5、 供電工程用電量：3850人500瓦/人=1925000瓦=1925千瓦電源:接城市50KV開閉所；配電線路：220/380低壓進入小區，線路采取直埋式地纜,沿道路敷設。6、 電訊、有線、網絡工程電話容量：3850人38部/100人=1460部在11、門衛設電話交換器一臺。線路采取直埋式地纜，同溝不共管沿道路敷設。7、 燃料工程采用罐裝液化氣。8、 管網綜合原則：按規范操作，先重后輕；布置：由道路中心向外分別是排水、給水、備用管、電力、電訊。七、環保規劃1、生活污水：經生化處理達標后再排入城市下水道;2、生活垃圾：采用袋裝,由物管收集送至城市垃圾處理場（站）;3、汽車庫、住宅廚房的油煙采用變壓式排氣道高空排放；4、選用低噪音設備，并采用相應的減震措施。5、建筑和裝飾材料嚴格按國家規定的標準選用不散發污染物的材料;6、餐飲建筑廚房采用機械送排風系統，設有機械排風系統及油煙過濾器。八、防災規劃1、 消防消防給水室外:30l/s；室內：40 l/12、s;自動噴灑：30 l/s；水源接城市系統，采用獨立消防供水系統，進水管二條,管徑DN200mm；室外管網呈環狀，干管管徑為DN150 mm；消防栓沿道路布置，間距不大小于120 米。總圖消防凡在用地周邊臨街布置的建筑，且其裙房設計符合規范要求，則利用城市道路作為其一條長邊的消防車道及消防登高場地。小區內部消防車道可以環通，盡端式消防車道設消防車回車場(18米X18米)，消防車道寬不小于4米。建筑間距及建筑退界均滿足消防規范的要求。建筑消防室內消防采用臨時高壓制，在住宅、車庫等設置消火栓系統，在商場設置自動噴水系統；高層建筑設置獨立的消防水泵和消防水池,水池有效容V=80m3.2、 防洪錦江河13、防洪標準由城市總體規劃控制第二篇 建筑篇(一） 建筑方案1、住宅設計設計理論回歸自然的現代主義理性空間，重新追尋技術美與人情味的和諧統一,以簡約、洗練、純粹的純凈主義風格，使居住者情感回歸于寧靜與自然，來對抗社會中浮華花哨的建筑風格和濃重的商業主義傾向.完整和諧的整體格局與精心設計的建筑細節充分體現居住建筑在走向理性的同時，又注重對人性的全面關懷。設計中始終以“人居”為基準點，追求居住的舒適度與品味,同時建立社區獨特風格，將“以人為本、尊貴品味、健康生活”貫穿于設計的全過程。戶型布局本案的主力戶型是90140平米的三居室緊湊戶型。在具體戶型設計中，針對銅仁市的氣候條件和錦江河優美的自然景觀，進14、行深入的推敲研究。從生態建筑出發,充分利用自然采光通風，降低能耗；每戶每個房間都具備自然通風采光，都有一條以上的穿堂風；并且針對市場目前戶型設計的不足之處，作出以下處理-在戶型設計中強調功能分區,具體手法是，以廚房為家務勞動核心,強調服務區的功能分區設計，以廚房為空間界定的一個環節，把動態的起居空間和靜謐的臥室空間以服務區作為分隔，使居室空間的質量得以提高；客廳安排在錦江河風景流連帶，通過通透的陽臺欄板，享受大自然的恬然情趣。建筑形態巧妙安排采光面和遮陽板，使得造型生動細膩，富于時代氣息，而且融濃濃的人情味于其中，實現了花園式家居的理想.采用簡潔、明快、精細的實用主義風格，使立面造型在明朗中不15、失親切;水平垂直的線條、大面積明凈的玻璃窗和疏密有致的節律,體現出向現代主義的回歸。頂層設計綜合運用花園和躍層手法,改善居住頂層的保溫隔熱性能，豐富建筑物立面效果，同時也促進了銷售。精彩的園林設計，精心的景觀安排,使得每一扇窗戶都成為一個景框，風景融入生活，就在你的舉手投足之間.2、高層住宅設計 是整個地塊的主題性建筑，也是銅仁市的城市對景。為中央剪力筒結構的24層電梯公寓，單層6戶,設雙電梯和消防樓梯。3、地下車庫設計結合地形高差和建筑掉層，設計大型地下車庫。柱網經濟實用，采取分區車位,區間布置環通車道，車道寬度、彎道半徑和坡度均滿足規范要求。（二）建筑結構1、場地特征及適宜性為河沿臺地地貌16、，基巖已出露地面，場地須平整。地基穩定，適宜建筑。2、荷載風荷載：高度變化系數按B類地面粗糙度取值,基本風壓為0.40KN/m2。活荷載標準值：車庫: 4.0KN/m2汽車坡道： 5。0KN/m2儲藏室: 6.0KN/m2電梯機房： 7.0KN/m2設備用房： 7。0KN/m2商業用房: 3。5KN/m2辦公用房: 2.0KN/m2樓梯.前室.走道： 3。5KN/m2(商業用房)2.0KN/m2（住宅）臥室、起居室： 2.0KN/m2廚房、衛生間： 2.0KN/m2陽臺： 2.5KN/m2屋頂花園: 4。0KN/m2上人屋面： 2。0KN/m2不上人屋面: 0.5KN/m2（三）建筑電氣1、設17、計范圍小區紅線內的供配電、照明、防雷接地、弱電系統的管線予埋設計。2、負荷指標建筑功能平均負荷指標負荷合計（kw)需要系數W/ m2Kw/戶普通住宅444080.4躍層式住宅68460.5附屬用房6069000.8車庫及設備用房104100。8消防5000.75中央空調8000。75其它12000。7計入低壓線路同時系數0。8計入變壓器同時系數0.953、應急電源高層應急電源采用自備柴油發電機組,發電機容量為800KVA,應急電源與市電機械閉鎖運行。4、防雷、接地小區建筑均為二類防雷建筑,按規范對各建筑設置防雷設施.保護接地型式采用TNC-S制。5、室外照明室外照明分道路照明和泛光照明。室外道18、路照明由專業景觀公司根據實際景觀進行設計,本次設計為配合，僅預留室外照明電源控制箱；泛光照明則根據需要在沿街建筑的屋頂和地面采用泛光燈裝飾照明，以便于臨園干道的照明協調，突出建筑景觀照明效果。6、通信普通宅每戶考慮一門電話，躍層式住宅每戶考慮兩門電話，公建用房按0。12門/m2計算,另考慮15%裕量,小區約需電話1200門。電話電纜與城市通信網絡聯網，電話設備間設在地下車庫。7、電視普通住宅每戶考慮一個電視接口，躍層式住宅每戶考慮二個電視接口,公建及商業用房預留120個電視接口，小區約需電視用戶點850個。電視系統與城市有線電視網聯網。8、寬帶網絡系統為了將來住戶上網或商業需要，在每戶設綜合布19、線插座，此插座是接計算機還是電話，根據用戶需要在各樓層配線架上跳線即可。對于商業部分，可根據需要從網絡配線架直接跳線引出至用戶使用點。此次網絡系統只考慮從管道井到戶內插座之間的預埋穿線管，其余信號傳輸線纜及網絡設備配線架等由專業網絡公司負責，其系統和布線也由建設單位與有關網絡公司另簽協議并由承擔該工程的網絡公司負責安裝與調試。(四)建筑消防1、化學消防在發電機房設置七氟丙烷氣體滅火系統。其余建筑根據其面積和耐火等級及功能配置一定數量的化學滅火器.2、防排煙設計地下車庫不具備自然排煙的車庫部分均設排煙系統，該部分排煙系統與風系統共用管道和風機。每個防煙分區的建筑面積不超過2000 m2，且防煙分20、區不跨越防火分區；防煙分無功負荷的劃分采用從頂棚下突出的不小于0.5m的梁劃分,排煙風機的排煙量按換氣次數不小于6次/小時計算確定.車庫無直接通向室外的汽車疏散口的防煙分區，同時設置進風系統,且送風量不小于排風量的50%。不具備自然排煙的地下室均設排煙系統，排煙風機的排風量為：擔負一個防火分區時,按每平方米不小于60%/計算,得單臺風機的最小排煙量不小于7200;擔負兩個以上防煙分區時，按最大防煙分區面積每平方米不小于120計算.地下室所有排煙，送風風機皎選用消防高溫排煙風機,并設于機房內。不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前室設機械加壓送風系統.不具備自然排條件的內走21、廊采用機械排煙，排煙量按60 m3/h。m2計算，排煙風機設置在屋面上。3、消防電氣小區建筑消防保護等級確定為一級,系統設計為區域-集中系統，在各建筑單體保衛、值班室內設置區域報警控制器，區域報警控制器與消防中心的集中報警控制器聯網,消防中心設在社區服務中心,能直通室外，內設一部直通消防部門的直通電話，并設有集中消防廣播，消防電話對講系統和消防聯動控制等設備。各公共場所、建筑單體的樓梯間、走道設有應急疏散指示燈,出入口設有應急標志燈。地下車庫、各設備用房設應急備用照明。二、 物業管理1、管理模式:注冊專職物業管理公司+政府有關管理部門；2、服務內容：環境衛生、公益設施、市政設施、社區保安、綠化22、美化；3、智能系統：社區保安配備紅外掃描監視系統，負責社區外圍安全和住戶室內呼救應急。三、工程造價估算（本估算為工程設計估算，不包括有關配套費，地費及稅費）序 號分項工程設計面積 （）單位造價 （元/） 工程造價（萬元）1高層住宅1200007509000。002多層住宅228005501254.003會 所420100042.004地 下 室 10000 750750.00 5商 鋪 24410 1000 244。10 6游泳池及設施 500 1500 75。00 7室外景觀 112939 120155.27 合計 11520.37四、實施措施和建議1、堅持“統一規劃、統一領導、統一管理、統23、一策劃、統一監理、統一物業”的六統一原則,保證規劃實施;2、嚴格執行“一書兩證制度，杜絕一切違章建設程序和行為；3、加強規劃監察力度，實行“事前指導、中間檢查、善后驗收”的三環節；4、綜合開發，采取政府、開發商和業主的多方融資渠道;5、統一規劃，滾動開發，實現政府資金和開發啟動資金的快速回籠和平衡;6、簽訂責任合同書,明確政府和開發商在開發過程中的各自職責和義務。綜合技術指標一覽表項 目數 值人均面積m2/人規劃總用地（一期14500m2,二期26100m2)40600m210。71m2一居住區用地40600m210.71m21、住宅基底用地9515m22.5m22、道路及廣場用地18146m24、24.8m23、綠化用地12939m23.41m2二、總居住戶數1083戶1、戶型建筑面積90100m213戶2、戶型建筑面積100-110m256戶3、戶型建筑面積110120m2331戶4、戶型建筑面積120130m2183戶5、戶型建筑面積130140m2376戶6、戶型建筑面積140150m227戶7、戶型建筑面積150m2以上97戶居住人數3790人戶均人數3.5人三、總建筑面積(不含地下室）（一期43521m2，高層32441m2，多層10800m2,地下室3000m2，二期102000m2，高層90000m2，多層12000m2，地下室7000m2）145521m238。4m21、住宅建筑總面積142800m2多層住宅建筑面積22800m2高層住宅建筑面積120000m22、公共建筑總面積480m2會所420m2公廁60m23、地下室建筑面積10000m24、居住停車位325個地上45個地下280個容積率3.58綠地率32建筑密度23。4