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1、相關對大姚縣城石油企業片區舊城改造開發建設匯報及項目經營效益估計測算方案大姚縣委、縣人民政府： 為了改善大姚縣城舊城區人居環境，提升居民生活質量，提升城市品位，謹向大姚縣委、縣人民政府提議，對大姚縣城石油企業片區舊城進行改造開發建設，請大姚縣委、縣人民政府給協調支持，由我企業對該項目進行改造開發建設。項目完成后，估計可實現利稅 12980.10萬元，其中：新增稅金10374.21萬元，新增利潤2605.89萬元。現將擬改造開發建設項目標規模、功效及經營效益估計方案向大姚縣委、縣人民政府匯報以下： 一、擬改造開發建設地塊現實狀況擬改造開發地塊在大姚縣城老城區（大姚縣人民政府對面），具體四至界限：2、東至環城東路臨蜻蛉市場，南至環城南路臨超市，西至南街臨百花攝影館，西至東街臨縣人民政府，占地面積（約48畝）。該片區有居民住戶約600戶，有大姚縣武裝部、大姚縣彩印廠職員宿舍區、大姚縣旅游局、大姚縣石油企業、大姚縣農業銀行等機關企業單位。片區內房屋大部分是上世紀五十年代建設土木結構房屋，多數年久失修，已屬危房，既不利于居住安全，又影響城市境觀，加之居民區排水管網設施不配套，下雨天常常被水淹，居民出行及為困難。針對這些實際存在問題及安全隱患，很有必需對該區域舊城區進行改造建設。二、擬改造開發建設地塊拆遷賠償方案對于該片區內居民房屋可采取產權置換安置方法進行拆遷賠償，住戶可選擇現金安置，也能夠選擇3、用我企業新建平層住房或電梯房置換安置，置換百分比可按1：1（1平方舊房可置換1.1平方新房），具體住房幢數、層數、位置可由安置戶自由選擇；片區內機關企業單位能夠采取搬遷重建方法進行安置，搬遷重建費用由本企業負擔。該片區內原有舊商鋪約7000，舊住房55000，臨街商鋪一層按15000賠償，估計應賠償金1.05億元；二層按5000元賠償，估計應付賠償金3500萬元；三層、四層按元賠償，估計應付賠償金2800萬元；臨街商鋪租金損失估計賠償5000萬元；其它舊住房按元賠償，估計應付賠償金1.1億元，該項目估計應付拆遷賠償金總計3.28億元。三、擬改造開發建設項目標規模及功效擬改造開發項目占地，建設計4、劃容積率、綠化率、建筑密度等建設指標按城建主管部門計劃要求建設，計劃將現在大姚縣武裝部所處位置山坡推平，在該區域內新建4條南北走向步行街，新建1條東西走向18米大街，計劃總建筑面積142400，其中：臨街商鋪面積46200，高層住宅44000，一般住宅52200，項目土建工程總投資5.14億元（不含土地出讓金），項目規模、功效具體計劃以下：（一）、臨街商鋪：臨街位置計劃為商住一體商住房，一層、二層設計計劃為商鋪，三層設計為飲食業、停車場，四層計劃為一般住房和停車場，將二層商鋪在底層街道上空通道全部連通，建成第二層步行街，同時，計劃建設兩個大型購物商場，將該區域改造建設成功效齊全、名副其實“大姚5、商業第一城”。（二）、高層電梯住宅：計劃兩幢層數26層高層電梯洋房，計劃在現在縣武裝部位置新建一幢，在南街和環城南路交匯處新建一幢，建設面積約44000，這兩幢高層電梯洋房建成后將極大改善大姚縣城舊城區城市景觀及提升城市品位。（三）、一般住宅：除臨街商鋪及高層電梯住宅外地塊，全部計劃建設成層數為四至六層一般住宅，建設面積約52200平方米。四、擬改造開發項目投資總概算（一）、土地轉讓金：1350萬元（54畝25萬元畝）（二）、拆遷安置賠償金：估計3.28億元（三）、建筑安裝工程成本：1、臨街商鋪及一般住宅建筑成本：984001100元1.08億元2、高層住宅建筑安裝成本：440001500元06、.66億元建筑安裝工程成本總計：1.74億元（四）、小區內街道建設工程成本：10000150元150萬元（五）、基礎設施建設工程（小區道路綠化、亮化工程）：540萬元（100000元畝54畝）（六）、不可預見費（隸屬工程費）：600萬元（七）、資金籌措計劃及財務費用1、資金籌措計劃總投資5.28億元，自籌資金3.28億元，申請銀行貸款2億元。2、財務費用（資金占用費）按項目開發期限5年核實，貸款年利率7.47%，2億元貸款本金應付資金占用費：2億元7.47%5年0.75億元項目開發總成本累計：6.03億元。五、項目售樓收入測算（一）、住宅銷售單價測定高層住宅銷售單價估計按元測算；一般住宅銷售單7、價估計按1700元測算。（二）、商鋪銷售單價測定依據在老城區商鋪銷售情況，本項目標商鋪一層估計18000元/m2，二層8000元/m2。（三）、銷售總收入測算 1、一層商鋪銷售收入：23100m218000元/m241580.00萬元；2、二層商鋪銷售收入： 23100m28000元/m218480.00萬元；3、高層住宅銷售收入：44000元8800.00萬元；4、一般住宅銷售收入：522001700元8874.00萬元；估計銷售收入總計：77734.00萬元。四、項目經營管理費支出測算（一）、銷售費用：包含宣傳廣告費、售樓人職員資， 77734.00萬元3%2332.02萬元；（二）、售樓8、部租賃、裝修費用：100.00萬元，包含房屋租賃費、房屋裝修費、售樓模型沙盤制作費；（三）、管理費用：77734.00萬元2%1554.68萬元；（四）、管理人職員資:14240030元/=427.20萬元。估計經營管理費用累計：4413.90萬元。五、項目經營銷售稅金測算1、應繳營業稅：77734.00萬元5%3886.70萬元；2、應繳城建稅：3886.70萬元5%194.34萬元；3、應繳教育附加費：3886.70萬元3%116.60萬元；4、應繳地方教育附加費： 3886.70萬元1%38.87萬元；5、應繳印花稅：77734.00萬元5038.87萬元。估計應繳銷售稅金累計：42759、.38萬元。六、項目土地增值稅測算土地增值額：銷售收入開發成本 77734.00萬元60300萬元17434.00萬元；增值百分比：17434.0077734.0010022.43；適用稅率：增值百分比未超出50適用稅率為30。應交土地增值稅：17434.00萬元 305230.20萬元七、 項目經濟效益分析（一）、基礎參數 1、估計銷售收入77734.00萬元； 2、估計土地成本 1350.00萬元；3、拆遷安置賠償費：32800.00萬元； 3、估計土建工程、隸屬工程、基礎設施工程18690.00萬元； 4、估計資金占用費7500.00萬元； 5、估計經營管理費用4413.90萬元； 6、10、估計應交銷售稅金4275.38萬元；7、估計應交土地增值稅5230.20萬元。 （二）、項目經營毛利潤測算項目毛利潤：銷售收入成本費用及稅金 77734.00萬元1350.00萬元32800.00萬元18690.00萬元7500.00萬元4413.90萬元4275.38萬元5230.20萬元3474.52萬元（三）、項目所得稅測算估計應繳所得稅：毛利潤稅率 3474.52萬元25%868.63萬元（四）、項目凈利潤測算估計項目凈利潤：毛利潤所得稅 3474.52萬元868.63萬元 2605.89萬元該項目實施完工估計可為縣財政新增稅金10374.21萬元，估計新增企業凈利潤2605.89萬元。特此匯報 大姚興亞房地產開發11月20日