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1、2019年城市更新項目華糖小區(qū)老舊小區(qū)微改造項目實施方案2019.08目錄01前言背景02項目概況03現(xiàn)狀分析04設(shè)計依據(jù)05改造思路06改造內(nèi)容07效益評估08投資估算前言背景01前言背景廣州市城市更新政策的相關(guān)要求 習(xí)近平總書記在黨十九大作了題為決勝全面建成小康社會奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利的報告，其中明確指出，“中國特色社會主義進(jìn)入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。為深入貫徹落實十九大的精神，結(jié)合廣州城市建設(shè)發(fā)展實際，于2016年啟動老舊小區(qū)微改造工作，發(fā)布廣州市城市更新辦法（廣州市人民政府令第134號），明確提出城市更新2、方式包括全面改造和微改造方式，微改造主要適用于建成區(qū)中對城市整體格局影響不大，但現(xiàn)狀用地功能與周邊發(fā)展存在矛盾、用地效率低、人居環(huán)境差的地塊。目前已摸清全市老舊小區(qū)的底數(shù)和現(xiàn)狀，編制廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案更新改造的必要性。更新改造的必要性松洲街華糖小區(qū)位于廣州市白云區(qū)松洲街，用地面積約2.72公頃，現(xiàn)狀建筑年代為80-90年代，社區(qū)存在公共基礎(chǔ)設(shè)施破損、房屋建筑老舊等問題，急需通過城市更新，改善和提升小區(qū)人居環(huán)境和公共空間，打造”干凈整潔平安有序“的城市環(huán)境。白云區(qū)積極推進(jìn)老舊小區(qū)微改造，切實改善民生。白云區(qū)把老舊小區(qū)微改造作為改善人居環(huán)境的民生工程、消除隱患的安全工程著力推進(jìn)，編制了老3、舊小區(qū)微改造三年（2018-2020）計劃，擬對87個老舊小區(qū)進(jìn)行管道疏通、消防設(shè)施建改造、綜合配套建設(shè)、環(huán)境整治美化等，提升老舊小區(qū)居民生活質(zhì)量。015前 言 背 景 5項目概況022.1 區(qū)位條件分析2.2 更新范圍劃定2.3 周邊資源分析2.4 周邊交通分析72.1 區(qū)位條件分析華糖小區(qū)位于白云區(qū)西南面，周邊有廣清高速，小區(qū)的改造對城市形象的提升有著重要作用。項目區(qū)位圖項目位置 項 目 概 況從化增城白云花都天河海珠番禺荔灣越秀黃埔南沙項目區(qū)位項目概況02782.2 更新范圍劃定新城小區(qū)項目范圍圖 項 目 概 況項目概況02項目名稱：華糖小區(qū)老舊小區(qū)微改造項目項目地址：位于華糖街，東至華4、僑糖廠，南至松南街，西至華僑糖廠宿舍，北至廣州大學(xué)紡織服裝學(xué)院用地面積：約2.72公頃建筑面積：3.79萬平方米建筑年代：1980-1990年代戶 數(shù)：900戶人 數(shù)：1800人樓棟數(shù)：20棟小區(qū)性質(zhì)：華糖街30，72，84，86，88號，華嶺街5號為國企出租房。其余為房改房。892.3 周邊資源分析12354150M 項 目 概 況320M360M12345廣州大學(xué)紡織服裝學(xué)院唐人文化碼頭白云摩托車配件批發(fā)市場松南綜合市場華宇苑幼兒園項目概況02250M400M9102.4 周邊交通分析 華糖小區(qū)南邊有金州大橋，小區(qū)內(nèi)無地下停車場，停車方式均為路邊停車，停車位較為緊缺且無具體規(guī)劃。增槎路珠江5、橋城市主干道城市次干道 項 目 概 況金州大橋項目概況02華糖路10現(xiàn)狀分析033.1 房屋建筑本體部分現(xiàn)狀3.2 小區(qū)公共部分現(xiàn)狀3.3 現(xiàn)狀問題綜述3.1 房屋建筑本體部分現(xiàn)狀序號房屋建筑本體部分現(xiàn)狀1樓棟門部分樓棟無樓棟門或樓棟門破損2樓道樓道部分面層脫落，總體較臟，部分樓道無照明3樓梯扶手部分樓梯扶手缺損，無沿墻扶手4樓道消防消防器材破舊5樓道三線樓道三線裸露，影響美觀6更換雨水管雨水管破舊7化糞池小區(qū)化糞池淤積，溢出路面8建筑外墻局部外墻剝落124537現(xiàn)狀分析0326312783.2 小區(qū)公共部分現(xiàn)狀序號小區(qū)公共部分現(xiàn)狀1圍墻圍墻破舊，墻面脫落2三線小區(qū)三線凌亂，隨意懸掛，影響安全6、3排水排水溝無蓋板，排水不暢4小區(qū)道路小區(qū)道路局部路面不平整5小區(qū)室外照明部分室外無照明6樓間雜物樓間雜物混亂7垃圾收運點缺乏垃圾收運點8綠化小區(qū)綠化不足9體育鍛煉器械維修體育鍛煉器械10公共空間公共空間利用率低人行安全設(shè)施老舊 現(xiàn) 狀 分 析124653789現(xiàn)狀分析031310143.3 現(xiàn)狀問題綜述 根據(jù)居民代表的意見反饋和現(xiàn)場調(diào)研可以得出，小區(qū)內(nèi)存在的主要問題為：B公共基礎(chǔ)設(shè)施不完善C公共活動空間缺乏 現(xiàn) 狀 分 析A建筑樓道老舊現(xiàn)狀分析0314設(shè)計依據(jù)04164.1 相關(guān)法律法規(guī)及設(shè)計規(guī)范設(shè) 計 依 據(jù)1.廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定2.廣州市城市更新總體規(guī)劃3.廣州市城市總體規(guī)劃（2017、7-2035年）4.民用建筑設(shè)計通則5.城市排水工程規(guī)劃規(guī)范GB50318-20176.建筑給水排水設(shè)計規(guī)范GB5001520037.屋面工程技術(shù)規(guī)范(GB50345-2012)8.抹灰砂漿技術(shù)規(guī)程（JGJ/T220-2010）9.廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市背街小巷環(huán)境整治提升三年（2019-2021年）行動方案的通知 （穗建環(huán)境20191203號）設(shè)計依據(jù)0416改造思路05185.1 改造原則改 造 思 路改造思路0518195.2 改造目標(biāo) 完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，打造品質(zhì)社區(qū)！干凈社區(qū)干凈社區(qū)整潔社區(qū)整潔社區(qū)平安社區(qū)平安社區(qū)有序社區(qū)有序社區(qū)改 造 思 路改造思路0519改造內(nèi)容068、216.1 設(shè)計思路現(xiàn)狀問題初步規(guī)劃改 造 內(nèi) 容通過清疏化糞池，整治小區(qū)排水，修補(bǔ)路面等，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。通過新增公共活動空間，增加健身器材，提升小區(qū)整體環(huán)境品質(zhì)。改造內(nèi)容0621更換樓棟門，修復(fù)樓梯扶手，維修樓道照明粉刷墻面，線路入盒清疏小區(qū)化糞池，整治路面排水修補(bǔ)破損嚴(yán)重的墻面剪掉廢棄三線，沿墻規(guī)整捆扎維修更換小區(qū)排水設(shè)施，更換破損水管增設(shè)室外路燈修補(bǔ)小區(qū)破損路面，增加人行安全設(shè)施增加健身器材，新增活動空間增加綠化增設(shè)垃圾收運點室外高差處增設(shè)無障礙坡道棟樓門陳舊(部分樓道無棟樓門），扶手、照明破損樓道墻面老舊，樓道“三線”外露小區(qū)化糞池淤積溢出，路面排水不暢。少部分外墻面脫落嚴(yán)重小區(qū)三9、線凌亂小區(qū)排水不暢，管道部分老舊部分室外照明缺乏小區(qū)道路路面局部破損,部分高差處無護(hù)欄小區(qū)缺少健身器材、活動空間缺乏綠化稀少無垃圾收運點維修完善人行安全設(shè)施6.2 總平面圖N公共空間提升改造改 造 內(nèi) 容增設(shè)垃圾收運點“三線”規(guī)整改造內(nèi)容06維修小區(qū)道路1335 3739 4143 4547 4910 12 6 8 2 4363840767831 33282624華糖街華糖街華糖街 25 27 29 31 33 35 51 5355 5722維修安裝體育鍛煉器材維修完善人行安全設(shè)施更換小區(qū)排水管網(wǎng)提升小區(qū)綠化8F8F8F8F8F8F8F6F6F8F8F8F8F8F8F3F6F6F6F4F23610、.3 改造項目本次微改造內(nèi)容主要分為兩大點：房屋建筑本體和小區(qū)公共部分。其中房屋建筑本體部分選取了9個具體改造建設(shè)項目，小區(qū)公共部分選取了13個具體改造建設(shè)項目。1.維修安裝樓棟門2.維修安裝樓道照明3.粉刷樓道（含墻面零星抹灰）4.修復(fù)公共樓梯5.維修改造樓棟消防設(shè)施6.規(guī)整樓道“三線”7.更換雨水管8.清疏、維修化糞池及排污臥管9.外立面整飾1.維修小區(qū)圍墻2.小區(qū)公共“三線”整治3.更換小區(qū)排水管網(wǎng)4.疏通小區(qū)排水管網(wǎng)（含更換管網(wǎng)井蓋）5.安裝小區(qū)照明設(shè)施6.維修小區(qū)道路及樓間破損甬路7.清理占壓燃?xì)狻⑾涝O(shè)施的雜物和樓間雜物8.規(guī)范垃圾收運點設(shè)置9.維修完善人行安全設(shè)施10.提升小區(qū)綠11、化11.安裝體育鍛煉器械12.設(shè)置機(jī)動車泊位13.提升小區(qū)環(huán)境設(shè)施品質(zhì)房屋建筑本體部分小區(qū)公共部分改 造 內(nèi) 容改造內(nèi)容0623改造內(nèi)容066.4 改造效果展示海綿城市貫徹海綿城市概念，本小區(qū)改造將采取以下改造：1、符合海綿城市理念，下雨時達(dá)到及時吸水效果。2、降噪音，為小區(qū)帶來更舒適的環(huán)境。24改造內(nèi)容066.4 改造效果展示海綿城市25 貫徹海綿城市概念，本小區(qū)改造將采取以下改造：3、將綠地改造成下沉式宅間雨水花園，用來收集周邊硬質(zhì)鋪裝的雨水。4、住宅區(qū)中的樹池可以改造成滯留式生態(tài)樹池，樹池的標(biāo)高比路面略低，用以收集、初步過濾雨水徑流用來收集開放場地中的雨水。雨水通過卵石、植物、細(xì)沙、土壤12、四個過濾層進(jìn)行凈化、下滲。雨水花園有效收集道路和宅間雨水。設(shè)置路牙入水口增加生態(tài)樹池，設(shè)置路牙入水口，從而消納路邊雨水改造內(nèi)容066.4 改造效果展示海綿城市26道路路牙開口吸納道路積水到旁邊的綠化帶上。透水路面建議設(shè)計在車速低于30km/h的機(jī)動車道路。道路綠色停車場鋪設(shè)植草磚，可以快速下滲雨水，增加綠化面積。貫徹海綿城市概念，本小區(qū)改造將采取以下改造：5、利用道路兩側(cè)綠化帶收集、消納路面雨水徑流。6.4 改造效果展示平整道路、維修小區(qū)圍墻、外立面改造、安裝小區(qū)照明（改造前）改造內(nèi)容06平整道路，安裝小區(qū)照明，維修圍墻，對小區(qū)圍墻、外立面粉刷淺灰色涂料，美化居住空間。6.4 改造效果展示平整13、道路、維修小區(qū)圍墻、外立面改造、安裝小區(qū)照明（改造后）改造內(nèi)容06改造內(nèi)容066.4 改造效果展示增加排水蓋板、清理樓間雜物和占壓燃?xì)狻⑾涝O(shè)施的雜物（改造前）改造內(nèi)容066.4 改造效果展示增加排水蓋板、清理樓間雜物和占壓燃?xì)狻⑼饬⒚娓脑臁⑾涝O(shè)施的雜物（改造后）平整地面，清理樓間雜物，增加休閑坐凳，外立面粉刷淺灰色涂料，增加排水蓋板。白云區(qū)松洲街木棉街小區(qū)老舊小區(qū)微改造項目改造內(nèi)容066.4 改造效果展示提升小區(qū)環(huán)境設(shè)施品質(zhì)、提升綠化（改造前）改造內(nèi)容066.4 改造效果展示提升小區(qū)環(huán)境設(shè)施品質(zhì)、提升綠化（改造后）增加居民休閑游樂場地，豐富居民生活空間。局部增加綠化，美化居住空間。白云區(qū)松14、洲街木棉街小區(qū)老舊小區(qū)微改造項目改造內(nèi)容066.4 改造效果展示提升健身場地，完善安全設(shè)施，增加休閑座椅（改造前）白云區(qū)松洲街木棉街小區(qū)老舊小區(qū)微改造項目改造內(nèi)容066.4 改造效果展示提升健身場地，完善安全設(shè)施，增加休閑座椅（改造后）增加休閑座椅、樹池，增加欄桿，鋪設(shè)橡膠鋪地。局部增加綠化，美化居住空間，在合適的地方增加無障礙坡道。356.4 改造效果展示維修安裝樓棟門改 造 內(nèi) 容樓棟門改造前樓棟門改造后改造內(nèi)容06更換、安裝破舊樓棟門，樓棟門采用IC智能門禁。356.4 改造效果展示修復(fù)樓道改 造 內(nèi) 容樓棟改造前樓棟改造后改造內(nèi)容061.增加樓梯扶手。2.修復(fù)樓道墻面。3.修復(fù)破損樓梯15、踏步。4.采用高亮節(jié)能燈具改善樓道照明。燈具示意圖366.4 改造效果展示樓道消防改 造 內(nèi) 容樓棟消防改造前樓棟消防改造后改造內(nèi)容061.更換樓棟內(nèi)老舊、過期滅火器材，保持完好有效。2.拆換樓道內(nèi)破損消防管及消防箱。376.4 改造效果展示樓道“三線”改 造 內(nèi) 容改造前改造后改造內(nèi)容06規(guī)范整理樓道內(nèi)“三線”強(qiáng)弱電分離，弱電進(jìn)套盒，符合安全規(guī)范。各類管線入管入盒，貼墻捆扎，顏色不同的線纜要分類捆扎，線纜上的標(biāo)識設(shè)置方式、顏色、尺寸統(tǒng)一。386.4 改造效果展示 更換雨水管水管改造前水管改造后破損的室外雨立管全部更換為PVC管。用新型管材更換老舊污水管、排水管。改 造 內(nèi) 容改造內(nèi)容063916、管材示意圖406.4 改造效果展示 清疏、維修化糞池及排污臥管改造前改造方式改造策略：清疏、維修化糞池，清疏排污臥管及沙井，清疏堵塞部位，確保暢通、無滲漏。改 造 內(nèi) 容改造內(nèi)容0640改造路段416.4 改造效果展示外立面整飾改造前改造后本案對華糖街1、3、36、38、40、55、57、76、78號進(jìn)行外立面整治。對破損嚴(yán)重的墻面進(jìn)行鏟除，重新掛網(wǎng)、批蕩、防水、重新粉刷成淺灰色。改造內(nèi)容0641426.4 改造效果展示維修小區(qū)圍墻改造前改造后原有磚圍墻批蕩修補(bǔ)，重刷淺灰色乳膠漆。改造內(nèi)容0642436.4 改造效果展示 小區(qū)公共“三線”整治 對小區(qū)內(nèi)“三線”進(jìn)行規(guī)整，通過優(yōu)化線路結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造17、，按裝飾性遮擋或入槽盒或套管或橋架等方式進(jìn)行有序規(guī)整，符合安全要求及橫平豎直美觀要求。改造內(nèi)容0643不銹鋼P(yáng)VC不銹鋼改造前改造方式：使用槽盒、套管遮蔽PVC改造路段44改造前改造后6.4 改造效果展示疏通小區(qū)排水管網(wǎng)（含更換管網(wǎng)井蓋）改 造 內(nèi) 容改造內(nèi)容06疏通小區(qū)排水管網(wǎng)，更換管網(wǎng)井蓋。44456.4 改造效果展示 更換小區(qū)排水管網(wǎng)摸查社區(qū)排水管網(wǎng)現(xiàn)狀，對殘舊破損管網(wǎng)進(jìn)行維修或更換。根據(jù)現(xiàn)狀情況因地制宜的對破舊管道進(jìn)行更換，優(yōu)先采用耐久、節(jié)能、環(huán)保、成本低的建筑材料和工藝，降低建設(shè)和維護(hù)成本，保證管道正常使用的同時，確保居民生活便利。擬維修排水管網(wǎng)路徑改造內(nèi)容0645466.4 改造效18、果展示安裝小區(qū)照明設(shè)施路燈改造前改 造 內(nèi) 容路燈改造后安裝照明設(shè)施，改造后新增照明路燈。改造內(nèi)容0646476.4 改造效果展示維修小區(qū)道路及樓間破損甬路改造前改造后維修小區(qū)破損甬路。改造內(nèi)容0647維修道路路段混凝土維修路段486.4 改造效果展示維修完善人行安全設(shè)施、維修小區(qū)圍墻 改造前改 造 內(nèi) 容改造后有高差的位置增加護(hù)欄、粉刷圍墻，修復(fù)臺階等安全防護(hù)設(shè)施。改造內(nèi)容0648496.4 改造效果展示設(shè)置機(jī)動車泊位 改造前改 造 內(nèi) 容改造后示意圖改造內(nèi)容0649（1）對硬地進(jìn)行劃線。（2）采用嵌草磚停車位。機(jī)動車泊位區(qū)域50改 造 內(nèi) 容6.4 改造效果展示規(guī)范垃圾收運點改造后選擇合適19、的位置，結(jié)合綠化等統(tǒng)一放置垃圾桶，并采用圍蔽設(shè)施進(jìn)行遮蔽，遮蔽要考慮排水和指示牌。使用分類垃圾桶對居民垃圾進(jìn)行垃圾分類指引。新增易于拆卸，具有良好的封閉性的圍蔽設(shè)施改造前改造內(nèi)容0650改 造 內(nèi) 容改造內(nèi)容06背街小巷環(huán)境整治提升華嶺街改造前改造后根據(jù)背街小巷“十無一創(chuàng)建”的內(nèi)容，本案主要針對破損道路修復(fù)改造，停車問題，綠化方面進(jìn)行整治提升。效益評估0753效 益 評 估完善公服環(huán)境提升通過補(bǔ)齊小區(qū)缺乏的公共基礎(chǔ)設(shè)施及對小區(qū)原有配套服務(wù)設(shè)施的升級改造，完善小區(qū)的市政配套和公共服務(wù)設(shè)施。社會效益通過對小區(qū)的衛(wèi)生進(jìn)行治理，以及對小區(qū)綠化進(jìn)行重新規(guī)劃種植，改善小區(qū)整體環(huán)境品質(zhì)。完善小區(qū)公共配套和基20、礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化小區(qū)環(huán)境，提升小區(qū)的品質(zhì)，切實改善人居環(huán)境。改善交通重新規(guī)劃小區(qū)非機(jī)動車及機(jī)動車停車位置，有效疏通小區(qū)路網(wǎng)，改善小區(qū)通行環(huán)境。效益評估07投資估算08 房屋建筑本體共9項；小區(qū)公共部分共13項。項目項目金額（萬元）金額（萬元）房屋建筑本體部分277.77（占總投資45.17%）小區(qū)公共部分218.56（占總投資35.54%）工程費用合計496.33（占總投資80.71%）工程建設(shè)其他費用89.34（占總投資14.53%）預(yù)備費29.28（占總投資4.76%）合計614.95（100%）投資估算085556投 資 估 算投資估算0856華糖小區(qū)老舊小區(qū)微改造項目工程量估算表華糖小區(qū)老21、舊小區(qū)微改造項目工程量估算表根據(jù)廣州市老舊小區(qū)微改造三年（根據(jù)廣州市老舊小區(qū)微改造三年（20182020）行動計劃附件）行動計劃附件2廣州市老舊小區(qū)微改造內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)廣州市老舊小區(qū)微改造內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)序號建設(shè)項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)類型計量單位工程量單價(元）金額（萬元）備注一建筑安裝工程費用496.33 80.71%（一）房屋建筑本體共用部位277.77 45.17%1維修安裝樓棟門1）每個樓棟應(yīng)普及安裝樓棟門。2）首層樓梯鐵制大門除銹，一底紅丹防銹漆，二遍面漆(顏色自選)；或首層樓梯不銹鋼大門清洗刷亮。基礎(chǔ)完善類樘1160006.60 更換樓棟門，樓棟門采用IC智能門禁3維修安裝樓道照明1）每層樓梯、走道、22、電梯間有基本功能照明，滿足社區(qū)夜間出行基本照明需要2）使用高效節(jié)能燈具產(chǎn)品和綠色生態(tài)能源基礎(chǔ)完善類處802001.60 更換聲控延時節(jié)能吸頂燈4粉刷樓道（含墻面零星抹灰）墻體翻新：對松散的舊墻、梯欄板批蕩鏟除，用清水淋濕純水泥槳，重批干混抹灰砂漿子兩遍，面油白色乳膠漆兩遍。天花、樓，掃一遍、滿刮膩子兩遍，面油白色乳膠漆兩遍。基礎(chǔ)完善類110006066.00 粉飾無機(jī)涂料5修復(fù)公共樓梯1）采用防滑耐磨的面層材料修復(fù)樓梯踏步。2）修復(fù)踏步防滑條。3）欄板欄桿應(yīng)滿足防護(hù)高度及防攀爬要求。4）修復(fù)樓梯欄桿、欄板及扶手。5）樓梯扶手壓頂、梯級松散批蕩鏟除，用清水淋濕，掃一遍純水泥漿，干混地面砂漿修補(bǔ)，23、面刷原色水泥油；踢腳線宜貼亞光釉面磚。基礎(chǔ)完善類m105014815.54 原樓梯欄桿修補(bǔ)油漆，增設(shè)不銹鋼扶手4001506.00 修復(fù)破損、松散的踏步，踢腳線投資估算08578維修改造樓棟消防設(shè)施1）高度超過21米的住宅按國家規(guī)范維修或完善室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。2）更換樓棟內(nèi)老舊、過期滅火器材，保持完好有效。3）拆換樓道內(nèi)破損消防管及消防箱。基礎(chǔ)完善類套8012009.60 維修消防栓系統(tǒng)基礎(chǔ)完善類m3501354.73 消防栓鍍鋅鋼管9規(guī)范整理樓道內(nèi)電力線1）強(qiáng)弱電分離，弱電進(jìn)套盒，符合安全規(guī)范。2）執(zhí)行光纖到戶國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，杜絕新建銅線通信網(wǎng)絡(luò)，禁止二次布放。3）各類管線入管入盒，貼墻捆扎，顏24、色不同的線纜要分類捆扎，線纜上的標(biāo)識設(shè)置方式、顏色、尺寸統(tǒng)一。基礎(chǔ)完善類300501.50 電力、電信、電視線按規(guī)范要求入管入盒，增設(shè)線槽10規(guī)范整理樓道內(nèi)電信線基礎(chǔ)完善類11規(guī)范整理樓道內(nèi)有線電視線基礎(chǔ)完善類15更換雨水管1）破損的室外雨立管全部更換為UPVC管。2）管道排布應(yīng)集中、整齊排布，盡量選擇次要立面或較隱蔽的立面凹口部位內(nèi)敷設(shè)。基礎(chǔ)完善類m400803.20雨水管更換58投 資 估 算投資估算085816清疏、維修化糞池及排污臥管清疏、維修化糞池，清疏排污臥管及沙井，清疏堵塞部位，確保暢通、無滲漏。基礎(chǔ)完善類m50080040.00 清疏化糞池，維修排污管23外立面整飾遵循安全、美25、觀節(jié)能環(huán)保，與周邊建筑境相協(xié)調(diào)的原則。位于歷史城區(qū)內(nèi)的小區(qū)，外墻整治應(yīng)保持有風(fēng)貌特色，強(qiáng)化區(qū)域特色。1）對殘缺、脫落、破損的外墻進(jìn)行局部修補(bǔ)。2）外墻翻新：（1）粉刷類舊外墻翻新，外墻松散批擋鏟除重新批蕩:重批干混抹灰砂漿、滿刮膩子兩遍，面油水溶性晴雨外墻漆一底二面(顏色另定)。或貼陶瓷面磚。（2）外墻磚類、水刷石類立面清洗翻新。3）社區(qū)建筑色彩改造應(yīng)參考廣州市城市色彩規(guī)劃研究報告，按照所在片區(qū)的色彩指引執(zhí)行，以形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)的色彩風(fēng)格。4）外墻飾面材料選擇應(yīng)采用節(jié)能、環(huán)保的建筑墻體飾面材料。基礎(chǔ)完善類8200150123.00 老化嚴(yán)重的墻面鏟除，重新掛網(wǎng)、批蕩、防水、淺灰色涂料（含腳手架）（26、二）小區(qū)公共部分218.56 占總投資35.54%28維修小區(qū)圍墻（含清水墻拆砌、混水墻拆砌抹灰、油漆更換圍墻欄桿）1）維修小區(qū)圍墻，油漆更換圍墻欄桿。2）社區(qū)圍墻形體、材料、色調(diào)和結(jié)構(gòu)等應(yīng)與社區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào)。3）通透性圍墻宜結(jié)合綠化、照明等設(shè)計；實體墻體表面宜通過增加裝飾或結(jié)合宣傳欄達(dá)到環(huán)境美化的效果。基礎(chǔ)完善類4001204.80 原有磚圍墻批蕩修補(bǔ)，重刷乳膠漆59投 資 估 算投資估算085929小區(qū)公共“三線”整治1）主次干道的“三線”必須下地處理，內(nèi)街內(nèi)巷的“三線”可以通過管理敷設(shè)形式進(jìn)行規(guī)范。2）通信線、有線電視線整治：共建共享:在充分摸查社區(qū)線路現(xiàn)狀，掌握各家通信運營商在社區(qū)市場占27、有份額基礎(chǔ)上，由各家通信運營商共同出資，市場份額占有率較高的運營商牽頭開展統(tǒng)一的路由建設(shè)，各通信運營商負(fù)責(zé)各自光纖到戶網(wǎng)絡(luò)的鋪設(shè)建設(shè)及割接工作。主下支掛:社區(qū)內(nèi)可進(jìn)小汽車的主道路需創(chuàng)造條件建設(shè)地下公共管道，架空線路下地。除主道路外的橫支巷，因地制宜，優(yōu)先下地，無條件下地的采用掛墻敷設(shè)、集中拉掛的方式，做到橫平豎直，樓道內(nèi)通信光纜統(tǒng)一敷設(shè)槽盒，整齊美觀，減少交越。清舊整新:通信運營商完成線路建設(shè)及復(fù)通工作后，由政府組織剪除清理舊有廢棄線路。銅退光進(jìn):嚴(yán)格執(zhí)行光纖到戶的國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，全程采用光纖到戶的方式進(jìn)行社區(qū)內(nèi)的通信線路改造整治，杜絕新建銅線通信網(wǎng)絡(luò)，禁止二次布放。3）架空電力線整治：強(qiáng)弱分離28、:為消除強(qiáng)弱電相互搭設(shè)引致安全隱患，實現(xiàn)強(qiáng)弱電分離，弱電進(jìn)套盒，符合安全規(guī)范。優(yōu)先下地:社區(qū)內(nèi)可進(jìn)小汽車的主道路需創(chuàng)造條件建設(shè)地下電力管廊，架空低壓線路下地。低壓電力走廊應(yīng)符合電力走廊相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)留可滿足中期發(fā)展電纜敷設(shè)需要的管孔數(shù)量，并根據(jù)技術(shù)規(guī)范在主干走廊上適當(dāng)位置及T接位置建設(shè)電纜工作井、檢查井，在路邊合適位置預(yù)留電纜分支箱。支巷附墻：對不具備條件下地的低壓架空線路進(jìn)行附墻敷設(shè)。敷設(shè)的路徑盡量貼近建筑物墻體，并避開居民可觸碰的范圍，做到橫平豎直，整齊美觀，減少交越。基礎(chǔ)完善類m100060060.00 三線“規(guī)整”投 資 估 算投資估算086031更換小區(qū)排水管網(wǎng)1）殘舊管網(wǎng)改造：對29、社區(qū)殘舊排水管網(wǎng)進(jìn)行改造，修復(fù)坍塌堵塞排水管道，提升排水能力。2）定期清理疏通：每月定期清理疏通:每月對排水管網(wǎng)進(jìn)行清理疏通，減少管網(wǎng)淤積，確保排水順暢。基礎(chǔ)完善類m35080028.00 原鑄鐵排水管更換為PUC排水管32疏通小區(qū)排水管網(wǎng)（含更換管網(wǎng)井蓋）1）疏通排水管網(wǎng)、排水口、雨水口，更換破損井蓋、雨水口等設(shè)施，清理管網(wǎng)淤積。2）井蓋表面標(biāo)高應(yīng)與路面標(biāo)高齊平，保持路面平整。雨水口標(biāo)高及位置要保證排水順暢、雨水不積水，減少徑流污染。3）排水邊溝要保證排水順暢，避免人員摔傷。4）排水設(shè)施應(yīng)與建筑和社區(qū)色彩風(fēng)格統(tǒng)一。規(guī)定項目基礎(chǔ)完善類m50030015.00 維修、更換少量構(gòu)件36安裝小區(qū)照明30、設(shè)施1）安全照明覆蓋應(yīng)單元出入口、道路甬道、小區(qū)出入口、活動場地，以確保居民夜晚室外活動的安全性。應(yīng)急燈宜設(shè)在側(cè)壁，應(yīng)急照明要滿足緊急情況下人流疏散的要求。2）以經(jīng)濟(jì)、簡潔、高效為原則，做到照明適度設(shè)計和統(tǒng)一規(guī)劃，以符合不同場所的具體使用要求，突出社區(qū)的特色。基礎(chǔ)完善類盞206501.30 增設(shè)路燈37維修小區(qū)道路及樓間破損甬路1）車行路面應(yīng)有足夠的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、穩(wěn)定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨與低噪聲等功能，保證路面的安全性、連通性、平整度以及舒適度。2）人行甬道應(yīng)保證連通性、平整度以及舒適度。3）鋪裝材料選用應(yīng)因地制宜、合理選材、降低能耗，優(yōu)先選用透水材料，充分利用再生材料，且應(yīng)兼顧與周邊環(huán)境31、的景觀統(tǒng)一性與協(xié)調(diào)性。基礎(chǔ)完善類2733.515041.00 維修破損道路，廣場、人行道鋪疏水磚，增設(shè)健身步道投資估算086139清理占壓燃?xì)狻⑾涝O(shè)施的雜物和樓間雜物1）保證消防通道暢通，保證燃?xì)夤艿腊踩?）保證樓間消防通道路通暢。基礎(chǔ)完善類項1200002.00 清理雜物，拆除附著物40規(guī)范垃圾收運點設(shè)置1）合理設(shè)置垃圾收運點，統(tǒng)一規(guī)范垃圾收運點圍蔽設(shè)施建設(shè)。2）應(yīng)滿足分類收集要求，造型美觀、固定設(shè)置、擺放整齊。3）收集設(shè)施應(yīng)封閉性好，外體干凈，周圍整潔。基礎(chǔ)完善類處550002.50 約10平方米一處43維修完善人行安全設(shè)施1）維修、更換破舊欄桿，保證欄桿安裝牢固，滿足防護(hù)高度及防攀爬32、要求。2）有高差的位置增加護(hù)欄、扶手等安全防護(hù)設(shè)施。3）人行、社區(qū)廣場及康體活動區(qū)域邊緣設(shè)置車止石。基礎(chǔ)完善類處1010001.00 46提升小區(qū)綠化1）對路旁、宅旁、空地及邊角地進(jìn)行綠化。2）有條件宜結(jié)合小區(qū)公共空間設(shè)置集中綠化。3）綠化建設(shè)應(yīng)突出通達(dá)性、觀賞性和實用性特點。同時應(yīng)采用開敞式設(shè)計，方便居民休憩、散步和交往的需要。基礎(chǔ)完善類4732009.46 宅前屋后統(tǒng)一種植灌木投資估算086247維修安裝體育鍛煉器械1）康體設(shè)施布局應(yīng)滿足服務(wù)半徑要求，分散布置，便捷合理。2）維修原有體育器械，達(dá)到可安全使用要求。3）設(shè)施器械選擇應(yīng)兼顧實用和美觀，有充分安全的構(gòu)造和必要的安全防護(hù)，材料具有耐33、久性、環(huán)保性。基礎(chǔ)完善類批25000010.00 維修補(bǔ)充健身器材57設(shè)置機(jī)動車泊位1）合理選擇場地配置機(jī)動車泊位，劃定臨時停車位。2）獨立建設(shè)的停車場地應(yīng)采用可滲水地面鋪裝，并進(jìn)行綠化。3）有條件可增設(shè)或改建立體機(jī)械停車位。優(yōu)化提升類30045013.50 硬地或嵌草磚取低值59提升小區(qū)環(huán)境設(shè)施品質(zhì)增加雕塑小品、休憩設(shè)施、城市家具、屋頂綠化等設(shè)置。1）雕塑小品主題應(yīng)與社區(qū)文化內(nèi)涵和主題一致，在體量、尺度、材料、色彩和造型上的整體感和協(xié)調(diào)感。應(yīng)以貼近人為原則，不得尺度超長過大，不宜采用金屬光澤的材料制作。2）結(jié)合景觀、樹池、花基等設(shè)置公共休憩設(shè)施。3）城市家具應(yīng)配合住區(qū)內(nèi)建筑、道路、綠化及其它34、公共服務(wù)設(shè)施而設(shè)置，起到點綴、裝飾和豐富景觀的作用。優(yōu)化提升類項215000030.00 視設(shè)計內(nèi)容估算投資估算0863二工程費用合計（萬元）工程費用合計（萬元）496.33 80.71%三工程建設(shè)其他費用（萬元）工程建設(shè)其他費用（萬元）89.34 14.53%1工程監(jiān)理費（萬元）17.00 2前期工作費（萬元）14.00 包括實施方案編制費，項目建議書等前期工作3工程設(shè)計費（萬元）25.00 4工程保險費（萬元）3.00 5招標(biāo)代理費服務(wù)費（萬元）5.50 6建設(shè)單位管理費（萬元）14.00 7造價咨詢費（萬元）6.00 8施工圖審查費（萬元）2.34 9竣工圖編制費（萬元）2.50 四預(yù)備費（萬元）預(yù)備費（萬元）29.28 4.76%五合計（萬元）合計（萬元）614.95 附注：圖中紅色字體部分為本項目改造過程中選做部分