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1、房地產項目設計成本管理一個焦灼的年代目錄一、什么是設計管理二、投前成本管理三、設計管理流程四、設計成本管理關鍵指標一、什么是設計管理？控制管理有效成本無效成本客戶敏感度方案設計60%施工圖設計20%施工階段20%在項目開發的過程中，設計階段是控制成本最有效果的階段，可控制總成本的80%左右。控制成本的兩個策略：不可分檔部分，固化統一標準，形成企業強制標準，降低成本；可分檔部分，匹配客戶需求，避免超配、錯配，有效控制成本；一、什么是設計管理？二、投前成本管理投前成本管理關鍵動作：1、盡職調查2、資料交圈3、強排輸出盡職調查輸出成果：1、調查資料清單2、風險管控清單3、風險報告二、投前成本管理盡職2、調查輸出成果：1、調查資料清單2、風險管控清單3、風險報告項目業務盡調所需資料清單項目業務盡調所需資料清單運營階運營階段段編號編號需求部門需求部門資料名稱資料名稱是否收集是否收集備注沒有的原因備注沒有的原因已拿地1設計、運營土地出讓合同2設計、運營建設用地規劃許可證3設計規劃設計條件及用地紅線4設計現狀地形圖（帶建筑輪廓線、場地標高和等高線）5設計地塊及周邊控制性詳細規劃6設計現狀及規劃道路資料（標高、線型）7設計周邊地塊現狀及規劃建筑物資料8設計、運營周邊市政管線資料9設計、運營初勘地質勘察報告10運營全周期的開發計劃，包括設計和報建計劃、單位招采計劃、各專業施工計劃和交付計劃等等11成本合3、同費用清單臺賬及合同文本資料12營銷當地的銷售政策及之前合作方與政府溝通進展一覽表已開展設計13設計大區方案14設計示范區方案15設計、成本已簽設計合同文件16設計、成本、運營合同付款臺賬（已支付、待支付）規劃方案審批通過取得工規證、已開工17設計、運營建設工程規劃許可證18設計報規方案文本（總圖、單體）19設計、運營規劃批復書（蓋章）或規劃評審會會議紀要20設計、運營工程勘察成果報告（詳勘）21設計、運營人防建設意見書22運營基礎結構形式論證資料23運營樁基檢測資料二、投前成本管理盡職調查輸出成果：1、調查資料清單2、風險管控清單3、風險報告項目業務盡調所需資料清單項目業務盡調所需資料清單運4、營階運營階段段編號編號需求部門需求部門資料名稱資料名稱是否收集是否收集備注沒有的原因備注沒有的原因施工圖審查通過取得施工證24設計基坑支護圖25設計、成本全套施工圖（建筑、結構、給排水、暖通、電氣）26設計施工圖審查意見27設計、運營消防、人防專項審查意見28設計、運營建設工程施工許可證29營銷未建設、但是已報建的產品指標表30營銷未取預售證的、但是已建設或建設中的產品指標表31運營工程款支付計劃和已支付臺賬32運營施工組織策劃方案已有示范區在使用33設計售樓部土建方案34設計售樓部裝修方案35設計示范區園林方案已經取得預售證36設計、運營預售許可證37設計預測面積登記表38營銷已取證產品指標5、表39營銷已取證產品戶型配比表40營銷定價方案及價格表41營銷歷次預售批復備案價格表42營銷銷售臺賬清單43營銷渠道銷售合作協議及完成情況表44成本簽證變更臺賬及資料（含窩工、趕工、索賠）49成本、運營現場主要節點進度報告備注：依據項目運營階段提供該階段和之前階段的資料清單備注：依據項目運營階段提供該階段和之前階段的資料清單二、投前成本管理盡職調查輸出成果：1、調查資料清單2、風險管控清單3、風險報告項目拿地風險管控清單項目拿地風險管控清單成本類成本類序號序號風險類別風險類別風險管控分項關鍵詞風險管控分項關鍵詞（根據關鍵詞提示判斷風險項）（根據關鍵詞提示判斷風險項）有風險填有風險填；無風險填；6、無風險填備注備注1地質風險是否有耕地、林地、山體、魚塘、河流、排洪渠、道路、橋梁、高壓線、2是否存在市政電纜、市政管網、墓穴、溶洞、隧道、廠房基礎3是否存在軟弱土層、淤泥等特殊地質情況4土地風險是否存在需拆遷的建筑物或者構筑物。5是否存在政策性住房、回遷房。6大市政風險是否有市政條件不具備的情況（如燃氣、市政給排水、市政道路、電力等）7是否存在市政配套壟斷，如各種給排水接口費用等8是否有紅線外配套設施建設要求，如紅線外市政道路、市政綠化、配建學校等。9人防建設是否有人防異地建設情況10政策要求是否有裝配式政策要求11是否有供暖建設要求12是否有集中式太陽能熱水系統建設要求13是否有充電樁建設要7、求14是否有機械車位建設要求15是否有外墻保溫建設特殊要求。16是否有特殊做法要求，如江蘇省通病防治要求17是否有綠建及等級要求18是否有海綿城市要求19配套施設用房是否有相應的交付標準。20圖紙風險已備案施工圖與現場施工圖是否一致，是否存在二次改造風險21現場施工與圖紙是否一致，是否存在二次改造風險22是否存在驗收后二次改造二、投前成本管理項目拿地風險管控清單項目拿地風險管控清單成本類成本類序號序號風險類別風險類別風險管控分項關鍵詞風險管控分項關鍵詞（根據關鍵詞提示判斷風險項）（根據關鍵詞提示判斷風險項）有風險填有風險填；無風險填；無風險填備注備注23預售風險現場施工與銷售合同圖紙是否一致，8、是否存在二次改造風險24營銷宣傳物料與現場施工圖是否一致，是否存在二改風險25營銷話術與現場施工是否一致，如LOFT公寓改造、公寓和商業燃氣入戶等。26合同風險是否存在停工、窩工、趕工風險27是否存在基坑監測延期風險28是否存在監理延期風險29是否存在合同價格明顯高于市場價的情況30是否存在進度款欠付，存在利息索賠風險31是否存在合同超付風險32是否存在無合同先進場施工的情況33是否存無資料或者資料不全的簽證變更，后期存在索賠風險34是否存在合同價款與實際偏差很大的情況35結算風險是否對合同結算有時效性要求，如總承包合同結算超時效則按照施工單位報送結算。36交樓風險交標樣板房是否與批量精裝一致9、，是否存收樓前二改風險。37銷售合同入伙時間是否合理、充分，是否存在趕工風險38是否精裝入伙39是否存在驗收后二次裝修40其他風險以上情況未列明的風險盡職調查輸出成果：1、調查資料清單2、風險管控清單3、風險報告二、投前成本管理盡職調查輸出成果：1、調查資料清單2、風險管控清單3、風險報告一、業務盡調結論1、原則上是否同意項目簽約拿地，或保留不同意見。2、若不同意拿地，哪些影響拿地的重大風險點不能解決？3、若同意拿地，哪些影響經營性指標的風險問題是需要提示投資部門在簽約前解決的？二、業務盡調整體風險提示設計、成本、營銷、運營各部門對項目盡調的整體風險提示，以表格形式列出風險管控事項和風險等級，10、便于項目各階段進行風險預警和規避、應對。三、風險事項詳細說明(一)設計類1.XXX風險詳細分析：2.解決措施：(二)營銷類1.XXX風險詳細分析：2.解決措施：(三)成本類1.XXX風險詳細分析：2.解決措施：(四)工程類1.XXX風險詳細分析：2.解決措施：(五)運營類1.XXX風險詳細分析：2.解決措施：二、投前成本管理資料交圈投資決策設計成本工程營銷財務運營二、投前成本管理123、4、568791011121314強排方案出圖所需要素：1、圖名（項目）命名2、指北針3、紅線4、地下室邊線5、退線及退讓距離6、建筑間距7、道路布置8、消防登高面及車道9、產品類型和功能標注10、尺寸標注1111、出入口標注12、紅線外周邊現狀標記13、經濟技術表14、戶型配比表成本關鍵指標預估：1、可售面積指標2、豎向設計及土石方預估3、基礎型式預估4、景觀面積預估5、人防面積指標6、設計費預估x x x x x x 項 目三、設計成本管理流程-管理流程圖共28個節點，分成三個大階段。其中關鍵的是三會制度。三、設計成本管理流程-成本管理流程圖啟動會資料目錄一、項目介紹二、經營成功標尺三、概念規劃四、成本策劃五、財務測算六、啟動計劃七、人力架構八、風險提示九、集團協助問題定位會資料目錄一、運營模式與風險篇二、經營成功標尺三、客研篇四、產品方案篇五、成本策劃篇六、客戶端風險預控篇七、財務測算篇運營會資料12、目錄一、運營模式與風險篇二、經營成功標尺三、客研定位篇四、規劃方案篇五、成本策劃篇六、客戶端風險預控篇七、經營計劃篇八、財務指標篇對上一次會議的內容作回顧，檢查提出問題是否得到有效解決。項目成本分解圖四、設計成本管理關鍵指標-項目成本分解四、設計成本管理關鍵指標-建安成本構成限額指標主要有：1、鋼筋含量（標準層、地下室）2、混凝土含量（標準層、地下室）3、窗地比4、地下汽車庫層高5、地下汽車庫單車位面積6、住宅標準層使用率7、住宅標準層層高8、景觀硬質比例四、設計成本管理關鍵指標-限額指標管理省市省市設防烈度設防烈度基本風壓基本風壓（KN/m）洋房洋房高層住宅高層住宅24m24m59.9m2413、m59.9m6079.9m6079.9m8099.9m8099.9m鋼筋含量鋼筋含量（kg/m）砼含量砼含量（m/m）鋼筋含量鋼筋含量（kg/m）砼含量砼含量（m/m）鋼筋含量鋼筋含量（kg/m）砼含量砼含量（m/m）鋼筋含量鋼筋含量（kg/m）砼含量砼含量（m/m）上海上海上海上海7度（0.1g）0.55400.32410.32440.35480.38重慶重慶重慶（除黔江、榮昌）重慶（除黔江、榮昌）6度（0.05g）0.5350.31370.31390.31410.35四川四川成都（除都江堰、彭成都（除都江堰、彭州）、德陽（廣漢）州）、德陽（廣漢）7度（0.1g）0.5380.32390.314、2410.34410.35攀枝花攀枝花7度（0.15g）0.5400.33430.35450.36480.39云南云南昆明昆明（五華、官渡）（五華、官渡）8度（0.2g）0.5420.33460.36480.37520.40北京北京北京北京8度（0.2g）0.5420.33460.36480.37520.40說明:1、本表數據為贈送率7%時的基準數據，如贈送率超7%，則贈送率每增1%，對應限額指標相應增加1%。2、本表限額指標對應非全現澆外墻結構。如采用全現澆外墻，塔樓結構高度60米時，6度區鋼筋指標增加3kg/m，混凝土指標增加 0.03m/m；7度區鋼筋指標增加2kg/m，混凝土指標增加015、.02m/m；7.5度區和8度區鋼筋指標增加1kg/m，混凝土指標增加0.01m/m。塔樓結構高度60m時，鋼筋指標在以上基礎上再增加1kg/m，混凝土指標再增加0.01m/m。多層不建議做全現澆外墻。3、本表鋼筋限額指標以標準層層高2.9m為基準，層高每增加0.1m，鋼筋指標相應增加1kg/m，混凝土指標增加0.01m/m。4、本表限額指標以場地類別類為基準，當由地震荷載起控制作用時，場地類別為類或類，6度區鋼筋指標和混凝土指標不增加；7度區及以上情況：（1）塔樓結構高度60m時，鋼筋指標增加1kg/m，混凝土指標增加0.01m/m；（2）60m塔樓結構高度80m時，鋼筋指標增加2kg/m；16、混凝土指標增加0.02m/m；（3）80m塔樓結構高度100米時，鋼筋指標增加3kg/m，混凝土指標增加0.03m/m?；撅L壓0.7的項目，不考慮場地類別修正。5、本表限額指標以粗糙度C類為基準，當粗糙度為B類，且基本風壓0.7kPa時，對于60m高度80m的住宅，鋼筋指標增加1kg/m，混凝土指 標增加0.01m/m；高度80m的住宅，鋼筋指標增加3kg/m，混凝土指標增加0.03m/m。本條與第4條不同時修正。6、以上多種因素同時修正時，鋼筋指標增加4kg/m，混凝土指標增加0.03m/m。7、本表數據不包括結構轉換和超限的情況，如有轉換需根據項目情況具體考慮。8、新進城市限額指標可參照17、本區域烈度和風壓相同的城市，無參考城市時，需上報二級集團研發設計中心/研發設計管理中心審核確定。地上結構限額指標四、設計成本管理關鍵指標-限額指標管理地下結構限額指標控制指標控制指標塔樓區塔樓區地下室地下室非人防人防普通停車地普通停車地下室下室非人防人防鋼筋含量（kg/m）砼含量（m/m）鋼筋含量（kg/m）砼含量（m/m）鋼筋含量（kg/m）砼含量（m/m）鋼筋含量（kg/m）砼含量（m/m）80米米1301.30 1601.60 有梁樓蓋有梁樓蓋1000.95 1301.20 80米米1401.40 1701.70 備注：1、表中數據按一層地下室，頂板有梁樓蓋，有結構底板，覆土1.2m，地18、下室按照樁基或獨基，人防按核六。2、兩層、三層地下室，鋼筋含量減少10kg/m，砼含量減少0.10m/m。3、未做結構底板時，鋼筋含量減少25kg/m，砼含量減少0.30m/m。4、覆土每增減0.1m（規劃要求），鋼筋含量增減1kg/m，砼含量增減0.01m/m。5、若塔樓區采用天然筏基或樁筏，該區域地下室鋼筋含量增加20kg/m，砼含量增加0.20m/m；若普通停車區采用天然筏基或樁筏，該區域地下室鋼筋含量增加10kg/m，砼含量增加0.10m/m。6、人防地下室常六，鋼筋含量減少20kg/m，砼含量減少0.20m/m；人防地下室核五鋼筋含量增加30kg/m，砼含量增加0.30m/m。7、純19、半地下車庫較純地下車庫，鋼筋含量減少15kg/m，砼含量減少0.05m/m。8、地下室層高3.7米，層高每增加0.1米，鋼筋增加1kg/,混凝土增加0.01 m/。9、地下室夾層板鋼筋含量增加20kg/m，砼含量增加0.20m/m。10、別墅區域地下室按普通停車地下室考慮。11、福建、江蘇、浙江（除寧波）、上海、珠海項目受當地規范及圖審等特殊要求影響，地下結構鋼筋指標增加 5kg/m（一層）、3kg/m（二層、三層），地下結構混凝土指標增加0.05m/m（一層）、0.03m/m（二層）；寧波項目受寧波市住宅建筑結構設計細則(甬DX/JS002-2020)的影響，地下結構鋼筋指標增加10kg/m20、 （一層）、6kg/m（二層、三層），地下結構混凝土指標增加0.1m/m（一層），0.6m/m（二層）。12、若地下室設有不計建筑面積的結構空腔等，根據其占地下室建筑面積比例進行修正。地下室外墻范圍內按空腔 面積增大系數1.0修正上述指標；地下室外墻范圍外按面積增大系數0.8修正上述指標。四、設計成本管理關鍵指標-限額指標管理四、設計成本管理關鍵指標-限額指標管理可售比=可售部分面積/總建筑面積可售比限額可售比控制因素：控制自持率；由于項目公建配套的存在和社區中心的需求，會產生一部分自持面積，但自持率影響項目的可售比，影響項目的利潤率，因此，必須控制其面積與位置，盡量縮小面積和不占用容積率，如21、社區中心部分：按最低要求控制公建配套面積；公建配套主要可以分為返還政府部分和代為經營部分：返還政府部分包括：教育配套、商業服務、醫療衛生、文化體育、社區服務、金融郵電、市政公用及其他等；（社區辦公及活動用房）；代為經營包括：社區便利店等，可作為可租商業；將物管用房、設備用房盡量多的設置在不計容的地下空間（需滿足規劃部門的最低要求）；物業用房的控制原則：面積最小化原則。盡量取政府要求的下限值，減少物業用房的配建面積，但同時，應滿足物業公司評級的需求。少占容積率原則：將未明確必須設置在地上的部分盡可能設置在地下空間，不占用容積率。解決方案如下：設備用房集中布置原則；設備用房面積最小化原則。架空層結22、合項目定位最小化原則。四、設計成本管理關鍵指標-可售比管理1、戶內及公區精裝配置標準2、景觀限額分極標準3、智慧社區分級配置標準4、智能家居配置標準5、機電配置標準6、裝配式方案四、設計成本管理關鍵指標-配置標準四、設計成本管理關鍵指標-配置標準四、設計成本管理關鍵指標-配置標準四、設計成本管理關鍵指標-配置標準四、設計成本管理關鍵指標-配置標準四、設計成本管理關鍵指標-配置標準四、設計成本管理關鍵指標-配置標準四、設計成本管理關鍵指標-豎向設計四、設計成本管理關鍵指標-豎向設計1、通過管線綜合提升車庫凈高及整潔度（BIM）2、提高停車效率：a、地下室輪廓線平直方正，剔除無用面積 b、柱網布置23、車位優先，可考慮小柱網、異形柱等 c、風機房等設備用房車位優先 d、避免單邊停車 e、人防口部綜合考慮優化 f、結構找坡四、設計成本管理關鍵指標-地下車庫成本管理要點思考：一、外豎品質經歷疫情三年，大家對房地產的思考有了更多的維度，對品質要求大幅提高，同樣是剛需，和三年前的剛需完全不一樣，對應的剛需客群發生了根本性的變化，如何去提升品質來匹配這部分變化？二、內控成本多年發展，已經建立相對完善的成本管理系統，仍然需要思考，如何將成本管理做得與時俱進，成為項目最有力的助攻？三、心有綠洲對于沙漠中的旅行者，最可怕的不是眼前無盡的沙模，而是心中沒有綠洲。悲觀者可能正確，樂觀者才能成功！謝謝各位的聆聽，歡迎交流指正！