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1、,商品房買賣合同解析,前言,為什么要了解商品房買賣合同？,第一部分 合同概論,國家示范文本（2000年、2014年文本）地方政府版本,簽訂后需在房管局辦理合同備案,第一部分 合同概論,1,4,2,3,適用于一手預售、現售,其他房屋（酒店、公共配套）,車庫（車位）,商業（商鋪、公寓、辦公樓）,住宅（洋房、聯體、庫房）,第二部分 合同主體,出賣人 項目開發商,雙方,買受人單位或個人,第二部分 合同主體,購房者資格,單位或個人,業主,符合地方購房資格,車位類,商業類,住宅類,第三部分 合同重點內容,第一、項目基本情況,抵押,性質,項目用地,1、告知抵押權人、購房者 2、合同中約定存在抵押情況 3、收2、樓前或產權辦理前及時解押,1、房屋的用途與用地性質一致 2、房屋的使用年限與土地使用年限一致(混合用地除外）,第三部分 合同重點內容,第二、商品房基本情況,主合同盡量不填寫固定層高數值,層高,主合同填寫填寫固定數值的，在補充協議應有兜底條款,第三部分 合同重點內容,第三、計價,1,2,3,房屋預售,按面積計價（需退補結算）,房屋現售,可以按套計價,車位,按個計價為主,第三部分 合同重點內容,第四、面積退補,公攤面積,花園面積,計價面積,以面積差異0.6分界雙方不作任何補償，3（含本數）為分界，之內的按計價單價據實退補，之外的可退樓。不退樓的，超出+3%部分不需補差，超出-3%部分雙倍返還,提供3、給業主無償使用。,按套內建筑面積計價的，不作退補；按建筑面積計價的，作為計價面積退補,第三部分 合同重點內容,第五、花園,可處分花園,計入綠地率，沒有計入公共 綠地率，規劃報建圖有圍欄線。,在合同中約定,不可處分花園,無規劃圍欄線，計入公共綠地率。但,另出協議約定,第三部分 合同重點內容,第七、設計,商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱采暖方式、使用功能，變更的應當通知購房者,設計變更,購房者應15天內答復，逾期答復視為同意 同意的繼續履行合同，無需賠償 不同意的退樓，退已付樓款及利息（活期或定期）。補充協議中，門窗，柱子，檢修口。,責任處理,第三部分 合同重點內容,第八、基礎設施配套（4、1）2000版合同正常使用直接關系的（水、電、氣，電信、采暖）達到使用。每逾期一天，出賣人支付多少違約金。,第三部分 合同重點內容,第九、購房款支付,逾期 天之內的按日支付違約金；逾期 天之外的項目可退樓，購房者按總房價的一定比例支付違約金,銀行逾期放貸、不予放貸的，購房者有過錯的才需承擔責任；銀行不予放貸的，購房者可退樓；銀行放貸后退樓的，未還的按揭本金利息由項目直接退給銀行。,自付,按揭,第三部分 合同重點內容,第十、交付條件,1,2,3,4,5,6,第三部分 合同重點內容,第十一、交付標準,注意事項,盡量不作具體品牌約定模糊化或提供同等品牌選擇,指商品房的裝飾裝修及 設備標準（合同附件）5、,定義,注意事項,樣板房不是交付標準,第三部分 合同重點內容,第十一 精裝房注意事項。,1、在樣板房的入口位置等顯要位置擺放裝修、裝修材料及其價格、規格等信息的文字說明，并列明是否與所銷售商品房一致。，同時設置一下免責聲明：由于市場供給等因素，在斷貨、貨源緊缺的情形下，本公司有權以同等品質的材料/設備替換，恕不另行通知（如果品牌名稱已在宣傳資料中確定，在發生變更替換時，應在商品房買賣合同附件注明并由買房簽字確認），由于生產工藝、生產批次等原因，同樣品牌、同樣品質的材料可能會出現色差、花紋不一致等情形，敬請諒解。2、除此之外，在精裝修樣板房內，屬于非交樓標準的燈具，廚房用品等設施也應逐項列明，建6、議以字條形式粘貼在物品上并寫明：非交樓標準。,第三部分 合同重點內容,第十二、交付手續,竣工驗收備案表、質量保證書、房屋使用說明書、買賣合同約定的其他材料,未發出通知的、購房者未收到通知的，購房者于交付日期屆滿之日起自行前往該商品房所在地辦理交接手續,通知,應出示資料,第三部分 合同重點內容,第十三、質量責任,修復后交付，承擔修復費用 和修復期間逾期交樓責任,01,地基、主體結構質量問題 導致無法居住的質量問題,更換后交付，承擔更換費用和按日進行補償,02,標準與合同約定不一致,保修后交付，承擔修復費用 和賠償實際損失,03,地基、主體結構，無法居住、約定不符之外的其他質量問題,第三部分 合同7、重點內容,第十四、逾期交樓責任,1、逾期 天之內的按日支付違約金；2、逾期 天之外的購房者可退樓，按已付房價款的一定比例支付違約金,1、購房者應在達到退樓條件之日起15天內書面通知解除，否則視為同意繼續履行；2、2014年新增購房者不解除合同的，逾期交樓違約金總額不超過已付購房款的一定比例,救濟,罰則,第三部分 合同重點內容,第十五、保修責任,購房者可自行委托他人維修，維修費用和損失由項目承擔,因不可抗力造成的損害因購房者不當使用造成的損害,自交付之日起，出賣人按照國家和地方規定的期限承擔保修責任,期限,免責,未履行,第三部分 合同重點內容,第十六、權屬證書辦理,開發商代辦、一次性業主自行辦理8、第三方中介、按揭代辦加自辦,出賣人在約定期限內720天遞交辦證資料，逾期按日支付違約金,購房者委托出賣人辦理,辦證方式,集團文本,責任承擔,第三部分 合同重點內容,第十七、公共配套歸屬,公共部位使用權,外墻面：歸所在樓宇的全體業主共有,公建配套所有權,公建：物業用房歸全體業主所有，其他按規劃界定,車位：規劃內歸項目所有，規劃外、占用公共道路和綠地、計入公共綠地率的，歸全體業主所有,屋面：歸所在樓宇全體業主共有，但按規劃批準由專屬房屋單獨進入的屋面，則歸該專屬房屋使用,第三部分 合同重點內容,第十八、稅費,增值稅,物業維修基金,契稅及其他,營改增實施后，合同增加約定樓款包含了增值稅及適用的稅率。,客戶自行交納。,可否代收和代收時間視權屬證書辦理的方式，按當地規定執行,合同約定的購房款只包含增值稅，不包含物業維修基金和其他稅費,第三部分 合同重點內容,第十九、爭議處理,01,2,03,追樓款，裝修，70%,合作方建設工程，標的比較大。,質量，面積，層高，規劃，花園。,不同類型的訴訟統計,感謝聆聽！,