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1、建業(yè)花園里項目規(guī)劃設(shè)計,視覺展示,住宅新標桿建業(yè)山水九禮,儀式序列感入口空間,高貴典雅入口大堂,尊崇歸屬泛會所,親切鄰里氛圍精致高層組團,震撼前花園大氣樓王,標桿造型入戶立面,私享空間洋房組團,情景釋放對稱空間,山水里坊組團景觀,至尊頂部洋房頂部,精雕細琢入戶大堂,前期分析,基地背景,結(jié)論：區(qū)位決定不具豪宅基因，我們的目標立足剛改爭取輕奢，打造一座精神豪宅！,基地區(qū)位：鄭州市惠濟區(qū)，緊鄰龍湖豪宅衍生圈,基地交通：地鐵2號線，196、156、B51公交,周邊現(xiàn)狀：基地周邊有學(xué)校、醫(yī)院、惠濟特色商圈,5.2KM,惠濟區(qū)政府,惠濟區(qū)商業(yè)圈,本案,香山路,銀通路,英 才 街,濱 湖 路,龍 源街,市區(qū)2、人流來向,市區(qū)人流來向（道路規(guī)劃中）,保利海上五月花一期,天地灣祥苑,五月花二期,中原桂冠,鑫苑逸品,學(xué)校,工廠宿舍,學(xué)校,規(guī)劃醫(yī)院,規(guī)劃住宅,天地灣,河南省實驗小學(xué),項目解讀,花園北路,賈魯河,開 元 路,2號地鐵線（規(guī)劃中）,配套齊全，未來人口量大,交通便捷，景觀資源豐富,地處龍湖豪宅板塊衍生段邊界,已建安置房,已建安置房,3KM,4KM,龍湖豪宅板塊衍生圈,項目解讀,規(guī)劃條件,S1-5用地條件,地塊面積：28703密度：25%容積率：3.1限高：66m可開口方向：南側(cè)濱河路，西側(cè)香山路,地塊面積：59503密度：25%容積率：3.3限高：66m可開口方向：南側(cè)龍源街，西側(cè)香山路,S3-23、用地條件,地塊面積：5512密度：25%容積率：3.0限高：58m可開口方向：南側(cè)龍源街，西側(cè)銀通路,S4-4用地條件,地塊面積：8820密度：25%容積率：4.2限高：80m可開口方向：南側(cè)英才街,N9-1用地條件,結(jié)論：規(guī)劃條件容積率3.0-4.2，限高58-80M,機動車可開口位置,容積率：3.1限高：66m,容積率：3.3限高：66m,容積率：3.0限高：58m,容積率：4.2限高：80m,結(jié)論：3.0-4.0容積率，建筑高度為100M,鄭州二七區(qū)綠地濱湖國際城八區(qū) 容積率3.0，高度100M,鄭州永威置業(yè)11-191-K01地塊容積率3.5，高度100M,項目解讀,配比要求,S1-54、地塊,3000商業(yè)40公寓產(chǎn)品,S3-2地塊,S4-4地塊,N9-1地塊,N9-1地塊控規(guī)圖,S1-5地塊控規(guī)圖,S3-2地塊控規(guī)圖,S4-4地塊控規(guī)圖,90戶型占比：40%120戶型占比：20%143戶型占比：40%,90戶型占比：30%120戶型占比：40%143戶型占比：30%可做適當布置洋房,90戶型占比：30%120戶型占比：40%143戶型占比：30%,結(jié)論：規(guī)劃產(chǎn)品為89-143，目標售價高層1.6w/，洋房2.2w/,競品分析,結(jié)論：競品主要面積段與本案相似，且售價略低于本案！,保利海上五月花建筑類別：洋房 開盤時間：2016主力戶型：89-143售價：2w 熱銷,永威迎賓府建5、筑類別：高層、公寓開盤時間：2016主力戶型：89-145售價：1.4w 熱銷,萬科天倫紫臺山建筑類別：多層、高層開盤時間：2016主力戶型：88-142售價：1.4w 熱銷,金茂城建筑類別：酒店公寓開盤時間：2016主力戶型：49-72售價：1.3w 熱銷,萬科天倫紫臺,永威迎賓府,金茂城,保利海上五月花,周邊競品分布分布,項目解讀,萬科天倫紫臺（1.4萬/m高層、洋房）,永威迎賓府（1.4萬/m小高層）,金茂城（1.3萬/m、酒店公寓）,保利海上五月花（1.7萬/m洋房）,SITE,鑫苑逸品香山二期（1.2萬/m小高層、多層）,天地灣（1.5萬/m小高層、多層）,4km輻射圈,高容積率低限6、高下如何做到貨值與品質(zhì)雙提升,前期總結(jié)本次規(guī)劃限制條件區(qū)位限制：非輕奢豪宅板塊規(guī)劃限制：3.0-4.2容積率，限高58-80M市場限制：周邊樓盤產(chǎn)品與本案相似，且價格略低于本案,貨值提升：貨值最大化策略一：產(chǎn)品制導(dǎo)型貨值最大化規(guī)劃策略二：景觀制導(dǎo)型貨值最大化規(guī)劃策略三：溢價制導(dǎo)型規(guī)劃品質(zhì)提升：山水九禮,核心理念：貨值與品質(zhì)雙提升,策略一：S1-5地塊產(chǎn)品制導(dǎo)型貨值最大化規(guī)劃,策略二：S3-2/S4-4地塊景觀制導(dǎo)型貨值最大化規(guī)劃,貨值提升：貨值最大化,策略三：N9-1地塊溢價制導(dǎo)型規(guī)劃,策略一：S1-5地塊產(chǎn)品制導(dǎo)型貨值最大化規(guī)劃,產(chǎn)品制導(dǎo)型貨值最大化“雙高”,高土地利用率：不規(guī)則幼兒園用地提7、高土地利用率高品質(zhì)產(chǎn)品：全三開間朝南戶型,利用山墻距，增加總貨值,規(guī)劃策略,結(jié)論：利用高層退界線劃分不規(guī)則幼兒園用地提高土地利用率，且多一排高層!,高土地利用率,幼兒園用地選擇1.日照無遮擋距2.交通可達性高,基地南側(cè)日照優(yōu)交通便捷是幼兒園的首選之地！,VS,5排,4排,幼兒園南向用地不規(guī)整,幼兒園南向用地規(guī)整,做足容積率需要9棟高層,規(guī)劃策略,結(jié)論：利用山墻距，高低配布置全三開間朝南戶型！,高品質(zhì)產(chǎn)品,全三面寬極限強排容積率低,全兩面寬極限強排品質(zhì)低,全三面寬高低配品質(zhì)高,容積率足,規(guī)劃策略,結(jié)論：高低配組合方式，增加洋房產(chǎn)品，總貨值最大！,全三面寬高低配組合,全二面寬高層,貨值：13.558、億,VS,貨值：14.11億,住宅量：84699,住宅量：75028 洋房量：9581,策略二：S3-2/S4-4地塊景觀制導(dǎo)型貨值最大化規(guī)劃,景觀制導(dǎo)型貨值最大化“兩多一高”,多河景房：河景房戶多量大多花園：私屬花園，（單個花園面積達3000以上）高貨值：高低配提升總貨值,全三面寬塔式高層極限強排,結(jié)論：花園小，河景房少,日照不過!,規(guī)劃策略,日照不滿足要求,河景房,30M,全三面寬板式高層極限強排,結(jié)論：花園大、河景房少,容積率不足，日照不過!,規(guī)劃策略,河景房,日照不滿足要求,35M,三面寬與兩面寬混合布局強排,結(jié)論：花園大，河景房少，日照通過,規(guī)劃策略,河景房,日照滿足要求,45M,洋9、房與高層的高低配布局,結(jié)論：花園大、全河景房，日照滿足要求，總貨值高！,規(guī)劃策略,河景房,日照滿足要求,S3-2/S4-4地塊總指標住宅量：258362 洋房：24882河景房面積：101720,45M,強排對比,總結(jié)：受日照限制無法布置全三面寬高層，高低配布局貨值最高！,規(guī)劃策略,策略三：N9-4地塊溢價制導(dǎo)型規(guī)劃,溢價制導(dǎo)型規(guī)劃“兩高”,高得房率：單塔樓布置的得房率高于雙塔樓布置高景觀溢價：L型布局，充分利用公園，提升景觀溢價！,單棟塔樓布置,規(guī)劃策略,方案一：雙塔樓布局,方案二：雙L型樓布局,方案三：一字型樓布局,得房率74.6%,1000,1000,1000,1000,2000,結(jié)論：10、單塔樓布置，相比雙塔樓布置得房率高！,得房率75.2%,得房率高76%,得房率較低,得房率較低,得房率較高,L型板式布局,規(guī)劃策略,南側(cè)和西側(cè)為主要景觀面（南側(cè)展示面，西側(cè)公園）,一字型樓布局,2000,景觀面：南側(cè),景觀面：南側(cè)+西側(cè)公園,L字型樓布局,結(jié)論：L型板式公寓布置，充分利用公園、提升景觀溢價！,策略一：S1-5地塊產(chǎn)品制導(dǎo)型貨值最大化規(guī)劃,策略二：S3-2/S4-4地塊景觀制導(dǎo)型貨值最大化規(guī)劃,策略三：N9-1地塊溢價制導(dǎo)型規(guī)劃,規(guī)劃總圖及指標,規(guī)劃策略,賈,魯,河,S1-5地塊總平面及指標,規(guī)劃策略,S3-2地塊總平面及指標,規(guī)劃策略,賈,魯,河,S4-4地塊總平面及指標,規(guī)劃11、策略,N9-1地塊總平面及指標,規(guī)劃策略,管理體系車行流線,小區(qū)主入口,小區(qū)主入口,小區(qū)主入口,消防出入口,香山路,濱 河 路,龍 源 街,英 才 街,銀通路,小區(qū)次入口,管理體系消防流線,小區(qū)主入口,小區(qū)主入口,小區(qū)主入口,消防出入口,小區(qū)次入口,英 才 街,管理體系四級物管,管理體系配套功能設(shè)置,沿河景觀視線分析,戶型落位圖,日照圖,濱河城市景觀帶,一線江景房,二線江景房,鄭州市日照規(guī)范要求大寒日不低于兩小時,品質(zhì)提升：山水九禮,五級景觀體系,四重禪意空間,一級景觀體系歸禮二級景觀體系會禮三級景觀體系園禮四級景觀體系坊禮五級景觀體系院禮,一重禪意空間客禮二重禪意空間會居禮三重禪意空間園思禮12、四重禪意空間心禮,的構(gòu)成,九儀之禮周禮秋官掌交：“九禮之親。”鄭玄 注：九禮，九儀之禮。國學(xué)大師錢穆說過，中國文化說到底就一個字，就是禮，禮是中國人一切行為準則!,規(guī)劃理念-理念來源,規(guī)劃策略,傳統(tǒng)居住文化,山水,園林,院落,禪境,融合傳統(tǒng)居住文化，營造五級景觀序列，四重禪院空間,規(guī)劃理念-理念內(nèi)涵,規(guī)劃策略,五級禮儀序列五級景觀體系,1,第一級：歸禮 回家之路 濱河景觀,第二級：會禮 入口廣場 禮儀之門,第三級：園禮 樂山樂水 中央園林,第五級：院禮 庭院深深 私屬庭院,第四級：坊禮 悠然自得 組團坊里,2,3,4,5,一級景觀濱河景觀,歸禮回家之路,二級景觀入口廣場,會禮禮儀之門,2,三級13、景觀中央園林,園禮樂山樂水,3,四級景觀組團坊里,坊禮悠然自得,4,五級景觀私屬庭院,院禮庭院深深,5,四重禪院空間,1,二重禪院：思禮 會所空間 靜致生活,四重禪院：心禮 入戶大堂 心靈歸屬,一重禪院：客禮 入口大堂 金石為開,三重禪院：居禮 組團空間 園林之樂,3,2,4,一重禪院金石為開,客禮入口大堂,二重禪院園林之樂,居禮組團空間,三重禪院靜致生活,思禮會所空間,心禮入戶大堂,四重禪院心靈歸屬,山水九禮五級景觀體系、四重禪院空間,銷售制導(dǎo)型首開區(qū),首開區(qū)方案1升級售樓品質(zhì)、打造標桿展示公館,1、用地面積170*80米，尺度適于首開樣板區(qū),2、將原售樓處包裝升級，打造情景式售樓流線,3、14、商辦用地后期開發(fā)，不影響住宅開發(fā),首開區(qū)方案1升級售樓品質(zhì)、打造標桿展示公館,1、入口前場 2、停車場 3、迎賓廣場 4、售樓處 5、臨時樣板房 6、示范區(qū)花園,1,2,3,4,5,5,6,首開區(qū)方案1升級售樓品質(zhì)、打造標桿展示公館,1、車行流線 2、看房流線（去程）3、看房流線（回程）,首開區(qū)方案2迎賓大堂及會所打造定制化售樓處,2、三進式院落營造尊貴售樓流線,3、實體河景樣板間提升看房感受,4、提供體驗性私屬庭院景觀空間,1、大堂、配套用房及地下會所打造濱河售樓處,首開區(qū)方案1升級售樓品質(zhì)、打造標桿展示公館,1、入口前場 2、停車場 3、售樓處 4、下沉庭院 5、實體河景樣板間 6、私屬庭15、院 7、濱河公園,1,2,4,7,5,5,6,3,首開區(qū)方案1升級售樓品質(zhì)、打造標桿展示公館,1、車行流線 2、售樓處三進庭院流線 3、看房流線及景觀體驗,售樓處主題植入 借景造勢,設(shè)計呈現(xiàn)主題之摩登咖啡館(售樓處),設(shè)計呈現(xiàn)摩登咖啡書吧(會所),主題售樓處員工康體中心,地下一層平面圖,健身區(qū),桌球室,主題售樓處摩登咖啡館,一層平面圖 售樓處地上建筑面積1828.72 地下建筑面積 1041.81,接待區(qū),咖啡書吧洽談區(qū),二層平面圖,主題售樓處展示簽約區(qū),簽約區(qū),洽談區(qū),主題會所運動健康會所,地下一層平面圖,瑜伽區(qū),休閑區(qū),主題會所摩登咖啡書吧,一層平面圖,紅酒吧,咖啡吧,主題會所私人宴會及影16、音區(qū),二層平面圖,影音室,包廂,產(chǎn)品設(shè)計,競品分析-周邊樓盤Product of Surrounding,【天倫紫臺】開發(fā)商：萬科總建筑面積：17萬平米容積率：2.39面積段：88-142,【海上五月花】開發(fā)商：保利總建筑面積：24萬平米容積率：1.7面積段：89-143,【璀璨天城】開發(fā)商：綠地總建筑面積：135萬平米容積率：3.9面積段：78-144,【迎賓府】開發(fā)商：永威總建筑面積：15萬平米容積率：2.6面積段：42-145,【譽峰】開發(fā)商：昌建總建筑面積：28萬平米容積率：2.99面積段：88-169,競品：以上樓盤與本案面積段接近，為主要競爭樓盤,競品分析-競品戶型Product 17、of Surrounding,永威迎賓府 面積：93房型：三室兩廳一衛(wèi),90競品,100競品,130競品,143競品,永威迎賓府 面積：113房型：三室兩廳一衛(wèi),永威迎賓府 面積：130房型：三室兩廳兩衛(wèi),永威迎賓府 面積：137房型：三室兩廳兩衛(wèi),競品：入戶體驗感較差，空間尺度一般,4.7M,10.3M,10.85M,3.1M,3.1M,產(chǎn)品設(shè)計-核心筒比選Product DESIGN,S1-5地塊產(chǎn)品,產(chǎn)品設(shè)計,120+89+89+143,120+89+89+89+120,產(chǎn)品設(shè)計,120+89+89+89+143,產(chǎn)品設(shè)計,120+89+120,產(chǎn)品設(shè)計,至尊,143,ELEGANT L18、IFE,至尊 3房二廳二衛(wèi) 143,特點分析,至尊,143,空間意向,競品對比,舒適客廳設(shè)計,全景化空間感受,特點分析,空間意向,競品對比,十字通廳 Wide,全景視野Panorama,家庭HUBMultiple,套房主次臥Suite,95,至尊,143,11.5M,95,禮儀十字軸,十字通廳Wide,全景視野Panorama,家庭HUBMultiple,套房主次臥Suite,特點分析,空間意向,競品對比,視覺放大設(shè)計,至尊,143,南側(cè)雙面寬陽臺享受全景化視野,143,綠地璀璨天城144,本案至尊143,特點分析,空間意向,競品對比,至尊,客餐廳南北通，戶型方正,豪華主臥套帶步入式衣帽間及主19、衛(wèi),對比,KO點：南側(cè)三面寬！寬景陽臺！套房式主臥！獨立儲藏間！,獨立儲藏間,三面寬朝南,全飄窗戶型附加值最大化,至逸,120,EXQUISIVE LIFE,至逸 三房二廳二衛(wèi) 120,全景視野 十字通廳 多功能區(qū)家庭HUB套房主次臥 收納體系,主臥套房次臥套房,視覺放大設(shè)計全景化視野,禮儀十字軸舒適南北通廳,該戶型符合的產(chǎn)品特點：,120,特點分析,空間意向,競品對比,至逸,萬科天倫紫臺120,本案至逸120,120,特點分析,空間意向,競品對比,至逸,對比,獨立儲藏間,2.5面寬朝南,KO點：南北通透！寬景陽臺！獨立儲藏間！2.5面寬朝南！,寬景陽臺，南北陽臺,生活陽臺,至尚,120,VO20、GUE LIFE,120,特點分析,空間意向,競品對比,至尚,至尚 三房二廳二衛(wèi) 120,120,特點分析,空間意向,競品對比,至尚,對比,南側(cè)雙面寬陽臺享受全景化視野,獨立儲藏間,三面寬朝南,KO點：南側(cè)三面寬！寬景陽臺！獨立儲藏間！,萬科天倫紫臺120,本案至逸120,生活陽臺,至雅,89,VOGUE LIFE,89,特點分析,空間意向,競品對比,至雅,至尚 三房二廳一衛(wèi) 89,主臥套房次臥套房,寬景陽臺,特點分析,空間意向,競品對比,89,至雅,對比,三面寬朝南，盡享南向資源,KO點：南向三面寬！寬景陽臺！,各層平面,萬科天倫紫臺89,本案中間戶至雅89,至臻洋房,LUXURY LIFE21、,天地院墅,豪華私屬庭院南向全景空間滲透 高附加值贈送,特點分析,空間意向,競品對比,各層平面,至臻洋房,特點分析,空間意向,各層平面,至臻洋房,特點分析,空間意向,各層平面,至臻洋房,A1戶型地下室面積 86.28,A2戶型地下室面積 69.24,地下室多功能私人俱樂部，功能完善,地下室層平面,特點分析,空間意向,各層平面,至臻洋房,A1戶型地下室面積 86.28,A2戶型地下室面積 69.24,A1戶型本層面積 75.84,A2戶型本層面積 76.64,動靜分區(qū)，互不干擾,方正通廳，采光良好,私屬庭院，獨立入戶，增加產(chǎn)品賣點,首層平面,至臻洋房,特點分析,空間意向,各層平面,A1戶型本層面22、積 95.87,A2戶型本層面積 63.19,臥室均配獨立衛(wèi)生間，互不干擾，私享尊貴,奢華主臥，步入衣帽間，采光衛(wèi)生間,多功能多陽臺設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值,二層平面,至臻洋房,特點分析,空間意向,各層平面,B戶型面積 145.55,多功能多露臺設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值,客餐廳南北通透設(shè)計，通風(fēng)良好,主臥套房設(shè)計，盡顯尊貴,南向三開間設(shè)計陽臺，景觀價值最大化,三層平面,至臻洋房,特點分析,空間意向,各層平面,C戶型面積 133.55,多功能多露臺設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值,客餐廳南北通透設(shè)計，通風(fēng)良好,主臥套房設(shè)計，盡顯尊貴,南向三開間設(shè)計陽臺，景觀價值最大化,四層平面,至臻洋房,特點分析,空間意向,各層平23、面,D戶型面積 126.13,多功能多露臺設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值,客餐廳南北通透設(shè)計，通風(fēng)良好,主臥套房設(shè)計，盡顯尊貴,南向三開間設(shè)計陽臺，景觀價值最大化,五層平面,至臻洋房,特點分析,空間意向,各層平面,多功能多露臺設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值,客餐廳南北通透設(shè)計，通風(fēng)良好,主臥套房設(shè)計，盡顯尊貴,南向三開間設(shè)計陽臺，景觀價值最大化,六層平面,至臻洋房,E戶型面積 121.17,特點分析,空間意向,各層平面,F戶型面積 99.66,多功能多露臺設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值,客餐廳南北通透設(shè)計，通風(fēng)良好,主臥套房設(shè)計，盡顯尊貴,7.7米寬廳設(shè)計，盡享超大空間,七層平面,至臻洋房,特點分析,空間意向,各層平面,八24、層平面,客餐廳南北通透設(shè)計，通風(fēng)良好,主臥套房設(shè)計，盡顯尊貴,7.7米寬廳設(shè)計，盡享超大空間,至臻洋房,G戶型本層面積 73.29,特點分析,空間意向,各層平面,G戶型本層面積 25.20,閣樓空間，超大附加值贈送,閣樓層平面,至臻洋房,特點分析,空間意向,各層平面,至臻洋房,D1戶型：贈送地下一層，地下室采光井D2戶型：大面積陽臺，附贈露臺D3戶型：大面積陽臺D4戶型：大面積陽臺，大面積露臺，贈送閣樓,特點分析,空間意向,各層平面,D1,D1,D2,D3,D3,D3,D4,D4,特點分析,空間意向,各層平面,至臻洋房,地下層平面,至臻洋房,地下室多功能私人俱樂部，功能完善,D1戶型地下室面積25、 93.51,特點分析,空間意向,各層平面,一層平面,至臻洋房,動靜分區(qū)，互不干擾,方正通廳，采光良好,私屬下沉庭院，增加產(chǎn)品賣點,D1戶型本層面積 151.30,特點分析,空間意向,各層平面,二層平面,至臻洋房,多功能陽臺設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值,客餐廳南北通透設(shè)計，通風(fēng)良好,主臥套房設(shè)計，盡顯尊貴,南向三開間，寬景陽臺，景觀價值最大化,D2戶型本層面積 146.68,D2戶型露臺面積 4.42,特點分析,空間意向,各層平面,三層平面,至臻洋房,多功能陽臺設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值,客餐廳南北通透設(shè)計，通風(fēng)良好,主臥套房設(shè)計，盡顯尊貴,南向三開間，寬景陽臺，景觀價值最大化,D3戶型本層面積 146.626、8,特點分析,空間意向,各層平面,四層平面,至臻洋房,多功能陽臺設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值,客餐廳南北通透設(shè)計，通風(fēng)良好,主臥套房設(shè)計，盡顯尊貴,南向三開間，寬景陽臺，景觀價值最大化,D3戶型本層面積 146.68,特點分析,空間意向,各層平面,五層平面,至臻洋房,多功能陽臺設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值,客餐廳南北通透設(shè)計，通風(fēng)良好,主臥套房設(shè)計，盡顯尊貴,南向三開間，寬景陽臺，景觀價值最大化,D3戶型本層面積 146.68,特點分析,空間意向,各層平面,頂層平面,至臻洋房,臥室均配獨立衛(wèi)生間，互不干擾，私享尊貴,南向三開間，寬景陽臺，景觀價值最大化,多功能多陽臺設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值,D4戶型本層面積 1827、4.05,D4戶型露臺面積 13.07,特點分析,空間意向,各層平面,閣樓空間，超大附加值贈送,閣樓層平面,至臻洋房,D4戶型閣樓面積 99.82,特點分析,空間意向,各層平面,S3-2、S4-4地塊產(chǎn)品,143+100+100+130,產(chǎn)品設(shè)計,143+100+100+95,產(chǎn)品設(shè)計,130+100+100+95,產(chǎn)品設(shè)計,至享,143,ENJOY YOUR LIFE,至享 四房二廳兩衛(wèi) 143,特點分析,至享,143,空間意向,競品對比,舒適客廳設(shè)計,全景化空間感受,特點分析,空間意向,競品對比,十字通廳Wide,全景視野Panorama,家庭HUBMultiple,套房主次臥Suite,28、14.1M,4M,95,至享,143,15M,15M,空間更敞亮通透符合BLDK理論,家庭互動更多,全景化視野,全景化空間感受,特點分析,空間意向,競品對比,十字通廳Wide,全景視野Panorama,家庭HUBMultiple,套房主次臥Suite,95,至享,143,11.5M,個性區(qū),晾曬區(qū),1.5M,多功能全景陽臺不止是一個陽臺,95,禮儀十字軸,十字通廳Wide,全景視野Panorama,家庭HUBMultiple,套房主次臥Suite,特點分析,空間意向,競品對比,視覺放大設(shè)計,至享,143,空間效率高高實用率,特點分析,空間意向,競品對比,十字通廳Wide,全景視野Panoram29、a,家庭HUBMultiple,套房主次臥Suite,家庭廳功能設(shè)計,家庭HUB,HUB 原意為集成電路將科技滲入這個空間中智能家居改變生活方式家庭HUB相當于別墅中的家庭廳家庭廳&西廚&兒童活動區(qū)&網(wǎng)絡(luò)區(qū)&酒吧區(qū),家庭互動,PARTY,至享,143,永威迎賓府137,本案至雅143,特點分析,空間意向,競品對比,對比,KO點：三面寬朝南，豪華主次臥套房，全景陽臺,95,多功能全景陽臺設(shè)計,餐廚關(guān)系更優(yōu)客餐廳一體化設(shè)計家庭互動更多,走道面積更小空間效率更高,至享,143,主次臥套房設(shè)計,三面寬朝南設(shè)計,至雅,130,ELEGANT LIFE,至雅 三房二廳兩衛(wèi) 130,特點分析,至雅,130,30、空間意向,競品對比,13M,永威迎賓府130,本案至雅130,特點分析,空間意向,競品對比,對比,KO點：南北通透，客餐廳一體化設(shè)計，十字通廳,95,更大生活陽臺設(shè)計,走道面積更小空間效率更高,至逸,100,餐廚關(guān)系更優(yōu)客餐廳一體化設(shè)計家庭互動更多,至逸,100,EXQUISIVE LIFE,至逸 三房二廳一衛(wèi) 100,特點分析,至逸,100,空間意向,競品對比,10M,永威迎賓府113,本案至逸100,特點分析,空間意向,競品對比,對比,KO點：三開間朝南，十字通廳,95,更大生活陽臺設(shè)計,走道面積更小空間效率更高,至逸,100,三開間朝南,餐廚關(guān)系更優(yōu)客餐廳一體化設(shè)計家庭互動更多,至尚,931、5,VOGUE LIFE,至尚 三房二廳一衛(wèi) 95,特點分析,至尚,95,空間意向,競品對比,11M,永威迎賓府93,本案至尚95,特點分析,空間意向,競品對比,設(shè)置獨立玄關(guān)收納空間更多,對比,KO點：客餐廳一體化設(shè)計，空間效率更高,至尚,95,更大生活陽臺設(shè)計,走道面積更小空間效率更高,餐廚關(guān)系更優(yōu)客餐廳一體化設(shè)計家庭互動更多,N9-1地塊產(chǎn)品,產(chǎn)品策略,產(chǎn)品價值定位,在二線城市鄭州，公寓的投資功能居住功能。,產(chǎn)品策略,產(chǎn)品價值梳理低總價,B型產(chǎn)品,B型產(chǎn)品,A型產(chǎn)品,C型產(chǎn)品,D型產(chǎn)品,【公寓標準層平面圖】,產(chǎn)品策略,產(chǎn)品價值梳理可變性,【產(chǎn)品成長性】A型單面寬公寓 34.50，68套 觀32、景內(nèi)庭院，總價最低,【A型公寓標準平面】,【A型公寓雙鑰匙模式】,內(nèi)庭院,產(chǎn)品策略,產(chǎn)品價值梳理可變性,【產(chǎn)品成長性】B型單面寬公寓 41.21，408套 觀景內(nèi)庭院及公園，主力產(chǎn)品,【B型公寓標準平面】,【B型公寓雙鑰匙模式】,公園,內(nèi)庭院,產(chǎn)品策略,產(chǎn)品價值梳理可變性,【產(chǎn)品成長性】C型雙面寬公寓 57.45，208套 小進深，雙面寬，全朝南，主力產(chǎn)品,【C型公寓標準平面】,【C型公寓雙鑰匙模式】,內(nèi)庭院,產(chǎn)品策略,產(chǎn)品價值梳理可變性,【產(chǎn)品成長性】C型雙面寬公寓 57.45，208套 小進深，雙面寬，全朝南，主力產(chǎn)品,【C型公寓多鑰匙模式】,【C型公寓錯板拼接模式】,內(nèi)庭院,產(chǎn)品策略,產(chǎn)33、品價值梳理可變性,【產(chǎn)品成長性】D型雙面寬公寓 75.95，16套 雙面寬，全朝南，看公園，價值最高,公園,產(chǎn)品策略,產(chǎn)品價值梳理高附加,【產(chǎn)品附加值】商業(yè)配套 齊全的社區(qū)商業(yè)配套，坐擁城市便利生活,咖啡簡餐,親子教育,餐飲娛樂,健身會所,造型設(shè)計,MODELING DESIGN,前言：設(shè)計需要 統(tǒng)一靈魂 專屬格調(diào),萬科天倫紫臺山,永威迎賓府,天地灣,我們目標：追求差異化的立面設(shè)計，在同類產(chǎn)品中凸顯話題性,目前市場上主流住宅立面，我們要隨波逐流？,NO！,大都會建筑風(fēng)格主要是以羅伯特斯特恩設(shè)計的后現(xiàn)代古典主義風(fēng)格為代表，1939年出生于美國大都會紐約的斯特恩，是設(shè)計新古典主義風(fēng)格的鼻祖，20134、1年建筑界諾貝爾獎理查德H德里豪斯獎得主。,風(fēng)格來源,整體呼應(yīng)法式的典雅、厚重感細節(jié)精致而簡潔，有韻律感造價可控，（造價低于法式建筑）,風(fēng)格特點,入口展示,造型設(shè)計,正氣：軸線對稱，釋放情調(diào),高層展示,造型設(shè)計,陽氣：陽剛之美，凸顯氣勢,基座展示,造型設(shè)計,貴氣：尊貴榮華，價值積聚,換種思路新亞洲風(fēng)格,設(shè)計說明,詳見文檔,海綿城市專篇,指標控制,海綿城市,指標控制,海綿城市,指標控制,海綿城市,指標控制,海綿城市,指標控制,海綿城市,匯報總結(jié),貨值提升：產(chǎn)品制導(dǎo)、景觀制導(dǎo)、溢價制導(dǎo),品質(zhì)提升：山水九禮首開打造：銷售制導(dǎo)型首開區(qū)產(chǎn)品策略：至尊、至逸、至尚、至雅造型設(shè)計：大都會專屬情調(diào),謝謝聆聽,2016.12,