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1、錦悅 未來之光,HANGZHOU 杭州,IM SITTING IN THE SEASONS我身邊坐擁的，是滿城的春夏秋冬,整體鳥瞰RENDERING,LIGHTS UNDER THE STARS燈的星空，被剪裁成光的云霓,小高透視圖 Render,洋房透視圖 Render,LIFE IN THE GARDEN把風花雪月和發呆都安頓在院子的一壇桂花酒中,INSIDE SERENITY,OUTSIDE PROSPEROUS入則寧靜，出則繁華,入口人視圖 Entrance Render,院景,院景,對話土地精準愿景,01,對話九喬,對話杭州,對話企業,這塊土地將會告訴我們需要什么！,1,對話 杭州,2、TALKING TO HANGZHOU,中國杭州,精致大盤,1,對話 九喬,TALKING TO JIUQIAO,2016年開始圍繞【兩廊一灣】展開的,成為杭州潛在的【發展奇點】,口水樓市,安置房，停滯項目,智造金融商貿融合圈,新生活歸屬感新居域認同感,1,對話 新希望,TALKING TO NEWHOPE,1,對話結論,TALKING TO TONGZILIN,未來夢享家,對于新希望和九喬來說，這都是一個新的起點，是通向未來的重要一步。,項目愿景,未來之光城東宜居典藏標桿院景藏不住的生機勃勃,規劃演繹項目生成,02,2,SITE ANALYSIS,現狀解讀,項目設計條件,468M,163M,3、396M,194M,SITE,【地塊】用地性質：住宅用地面積：74876總建筑面積：164727.2容積率：2.2限高：50M,航空限高50M,2,SITE ANALYSIS,現狀解讀,周邊現狀,北側為安置回遷房西側為規劃住宅用地南側為在建商業,SITE,周邊無很多可用資源,需自身營造空間和景觀,基地四側均為城市道路，交通便利。主城區由西側道路連接，西南側道路暫時未通，北側科衛路為項目主要城市形象展示面,2,SITE ANALYSIS,現狀解讀,周邊交通,主要人流來向,主要人流來向,SITE 1,主要城市形象展示面,南側道路在建，東西北側道路已成型,自然景觀資源 無城市景觀資源 無,2,SIT4、E ANALYSIS,現狀解讀,周邊現狀,地塊南側,三衛路,杭喬路,安置小區,安置小區,2,SITE ANALYSIS,現狀解讀,限價條件下的設計原則,最大化小高產品最大化地塊溢價,政府限價，產品類型溢價能力優先,2,SITE ANALYSIS,規劃生成,強排方案優點：小高11100，南北分區，貨值最大化。不足：空間相對呆板，樓盤略顯單調。,極限貨量下是否還能突破強排？,這個地塊，需要怎樣的 居住體驗？,細節定制,產品力提升,空間層次營造,方向一,方向二,高低配布局在滿足北側地塊日照的前提下高低配排布，入口處通過架空層進入放大空間，因為主樓和裙房直接搭接影響進度，不推薦。,全高層布局西側增加高5、層，解放空間做中央主軸，因為損失貨量，整體地塊貨值變小，不推薦。,2,規劃生成,SITE ANALYSIS,高低配布局布局均衡，各個小高都有鄰近花園，空間均衡性好，多數為板樓，集中綠化空間相對較小，大盤其實較弱。,高低配布局圍繞中心形成點樓的入口空間布局，空間靈活通透，主軸空間大，中心感強，整體空間對稱，大盤其實足，規劃品質較高。,2,規劃生成,SITE ANALYSIS,高低配布局95做全三面寬，產品力提升，容量壓力較大，需要拉大高層總量，損失總體貨值，不推薦。,全高層布局95P小高做2.5面寬創新戶型，南側依舊采用較保守布局，入口處有較大空間，兼顧了整體布局和產品力。推薦方案,2,規劃生成6、,SITE ANALYSIS,2,規劃生成,SITE ANALYSIS,方案一,總平面圖,小區次級出入口,小區主入口,科,衛,路,路,路,衛,三,愛,友,杭,喬,路,Master Plan,3,MASTER PLAN,經濟技術指標,118以上戶型總面積占比29.5%,2,規劃生成,SITE ANALYSIS,方案二,總平面圖,小區次級出入口,小區主入口,科,衛,路,路,路,衛,三,愛,友,杭,喬,路,Master Plan,3,MASTER PLAN,經濟技術指標,118以上戶型總面積占比32.7%,總圖解析規劃亮點,03,3,MASTER PLAN,總圖解析,3,MASTER PLAN,總圖7、解析,3,MASTER PLAN,總圖解析,會所,前場空間,1,泛會所,泛大堂灰空間,回家路過桐葉路，感受國際風情商業的時尚、熱情。通過低調、精致、又充滿儀式感的社區大堂，進入小區，一眼看見正前方的中式會所，安靜的坐落在水面上，走過風雨連廊，友鄰正在泳池下的健身會所揮灑汗水，打個招呼，進入我的專享庭院，私屬電梯直接入戶，挑高舒適的室內環境絲毫沒有壓抑擁擠的感覺，卸下一天的疲累，我的在私人泳池里泡個澡，優美的中央景觀和成都夜景盡收眼底。,社區大堂,回家路過桐葉路，感受國際風情商業的時尚、熱情。通過低調、精致、又充滿儀式感的社區大堂，進入小區，一眼看見正前方的中式會所，安靜的坐落在水面上，走過風雨8、連廊，友鄰正在泳池下的健身會所揮灑汗水，打個招呼，進入我的專享庭院，私屬電梯直接入戶，挑高舒適的室內環境絲毫沒有壓抑擁擠的感覺，卸下一天的疲累，我的在私人泳池里泡個澡，優美的中央景觀和成都夜景盡收眼底。,風雨連廊,3,MASTER PLAN,總圖解析,3,MASTER PLAN,總圖解析,3,MASTER PLAN,總圖解析,示范區,洋房,高層,3,MASTER PLAN,總圖解析,3,MASTER PLAN,總圖解析,3,MASTER PLAN,總圖解析,3,MASTER PLAN,總圖解析,3,MASTER PLAN,總圖解析,售樓中心空間營造,04,示范區設計調性,CASE ANALYS9、IS,4,現代,傳統,交融,國際化品質化生活方式,東方傳統院落空間,傳統與現代對話交融的精神追求,示范區設計主題,CASE ANALYSIS,4,你聽到的、看到的、觸摸到的才是生活！,4,SITE ANALYSIS,售樓處設計,售樓處選址,選址 2,選址 3,選址 1,結合地塊分期布局，當前最有利位置為選址1,主要人流來向,目前主要人流來向,未來人流來向,示范區設計規劃,CASE ANALYSIS,4,結合社區北側入口利用中央景觀區建設實景示范展示區，用傳統院落空間打造現代感十足的參觀體驗。,示范區設計空間,CASE ANALYSIS,4,示范區設計分級示范,CASE ANALYSIS,4,一10、級示范,門廳展示,示范區設計分級示范,CASE ANALYSIS,4,一級示范,第二進院落展示,第一進院落展示,示范區設計分級示范,CASE ANALYSIS,4,一級示范,第三進院落展示,第四進院落展示,示范區設計總平面圖,CASE ANALYSIS,4,1,3,4,5,6,7,8,9,2,示范區設計流線,CASE ANALYSIS,4,第二進院落,示范區設計分布,CASE ANALYSIS,4,產品策略戶型創新,05,產品研究,CASE ANALYSIS,5,舒適性,開放性,趣味性,可變性,產品研究,CASE ANALYSIS,5,B戶型配置戶型配置：三房兩廳兩衛套內面積：69.06陽臺面11、積：5.39建筑面積：86.88得房率：82.59%贈送面積：9.92,A戶型配置戶型配置：三房兩廳兩衛套內面積：74.22陽臺面積：10.14建筑面積：96得房率：82.59%贈送面積：11.74,產品研究,CASE ANALYSIS,5,A戶型配置戶型配置：三房兩廳兩衛套內面積：74.22陽臺面積：10.14建筑面積：95.39得房率：83.12%贈送面積：11.74,C戶型配置戶型配置：三房兩廳兩衛套內面積：93.53陽臺面積：11.67建筑面積：119.55得房率：83.12%贈送面積：17.98,B戶型配置戶型配置：三房兩廳兩衛套內面積：69.06陽臺面積：5.39建筑面積：86.312、3得房率：83.12%贈送面積：9.92,產品研究,CASE ANALYSIS,5,D戶型配置戶型配置：四房兩廳兩衛套內面積：94.28陽臺面積：10.50建筑面積：119.58得房率：83.23%贈送面積：14.04,E戶型配置戶型配置：四房三廳兩衛套內面積：108.54陽臺面積：11.55建筑面積：137.35得房率：83.23%贈送面積：13.30,產品研究,CASE ANALYSIS,5,D戶型配置戶型配置：四房兩廳兩衛套內面積：99.50陽臺面積：10.65建筑面積：118.89得房率：88.17%贈送面積：14.23,產品研究,CASE ANALYSIS,5,F戶型配置戶型配置：三13、房兩廳兩衛套內面積：75.5陽臺面積：10.2建筑面積：95.17得房率：84.69%贈送面積：12.49,產品研究,CASE ANALYSIS,5,G戶型配置戶型配置：三房兩廳兩衛套內面積：78.67陽臺面積：8.09建筑面積：96.18得房率：86%贈送面積：13.66,產品研究,CASE ANALYSIS,5,本案戶型面積：85戶型配置：三房兩廳兩衛贈送面積：9.92贈送手法：陽臺、飄窗、設備平臺,競品戶型戶型面積：84戶型配置：三房兩廳兩衛贈送手法：陽臺、飄窗、設備平臺,優勢：同等功能，近似尺度，面積相等，贈送面積更多,產品研究,CASE ANALYSIS,5,龍湖 春江天越戶型面積：14、95戶型配置：三房兩廳兩衛贈送手法：陽臺、飄窗,本案戶型面積：95戶型配置：三房兩廳兩衛贈送面積：13.66贈送手法：陽臺、飄窗、設備平臺,優勢：同等功能，近似尺度，面積相等，贈送面積更多,產品研究,CASE ANALYSIS,5,豪華主臥設計三位一體，舒適奢華,大開間寬廳設計視野通暢，提升生活舒適度,大開間寬廳設計豪華主臥設計,產品研究,CASE ANALYSIS,5,豪華主臥設計三位一體，舒適奢華,大開間寬廳設計視野通暢，提升生活舒適度,大開間寬廳設計、陽臺設計豪華主臥設計、,3800,3000,4100,2100,600,3800,1300,1700,2100,1500,南向、東向超長陽15、臺設計視野通暢，直面小區景觀,入戶玄關提高生后舒適度,產品研究,CASE ANALYSIS,5,大開間寬廳設計視野通暢，提升生活舒適度,大開間寬廳設計,南向陽臺設計視野通暢，直面小區景觀,立面優化細節研究,06,現代輕奢典型代表,國外及杭州主流的現代住宅,DLeedon 麗敦豪邸-扎哈哈迪德&The Marq&The Seventy,國外主流現代住宅，形體簡約、大開敞面，在橫向的大基調下有通過線條變化形成體塊的豎向感。,立面研究,CASE ANALYSIS,6,融創侯潮府（杭州）現代風格,侯潮府為近期杭州最火的現代主義建筑風格的住宅，偏形體簡約、在橫向的大基調下有著橫向線條的變化細節精致，玻璃16、面較多，實面較少，以強調橫向線條感為主。,立面研究,CASE ANALYSIS,6,杭州新希望 錦系形象總結,在現有系列上的突破和提升,The architectural image is mainly for the modern style and elegant style,萬科（杭州）典雅風格,錦系立面,變化性細節豐富頭部層次,橫向線條/通透立面,差異化層次營造多樣體量,轉角窗空間增加室內外通透,形體規整/干凈簡潔,立面研發方案,Elevation of R&D results,LIGHTS UNDER THE STARS燈下星空，被剪裁成光的云霓,小高透視圖 Render,1、體塊立17、面體塊大膽的采用現代建筑非三段式構圖，模糊基座和墻身的區別,強調建筑的整體性,2、線條立面豎向線條采用現代建筑手法。結合對稱式構圖，通過有序的橫向線條，體現建筑的現代大氣,立面研究,CASE ANALYSIS,6,LIFE IN THE GARDEN把風花雪月和發呆都安頓在院子的一壇桂花酒中,洋房透視圖 Render,1、體塊立面體塊大膽的采用現代建筑非三段式構圖，模糊基座和墻身的區別,強調建筑的整體性,2、線條立面豎向線條采用現代建筑手法。結合對稱式構圖，通過有序的橫向線條，體現建筑的現代大氣,立面研究,CASE ANALYSIS,6,成本控制設計級配,07,成本控制,Cost Contro18、l,6,減少改造成本,面積一次性偷足-控制改造區域施工一次性到位-規避二次改造,設備平臺-改造,飄窗不改造,設備平臺-改造,一步陽臺-改造,飄窗贈送不改造,飄窗贈送不改造,陽臺贈送不改造,陽臺贈送不改造,成本控制,Cost Control,6,減少施工成本,結構規整,施工工藝簡單,戶型輪廓凹凸少，結構軸線整齊,橫向線條均現澆處理,成本控制,Cost Control,6,地下室,機動車總停車：1900輛,方案一：單層地庫設計,貨值理論值推算：,地庫面積：1900*38平（單車面積）=72200平,地庫成本：72200*0.22萬（單平造價）=15884萬,方案二：雙層地庫設計（地庫二層占一層的519、0%）,地庫面積：24100(-2F)+48100(-1F)=72200平,地庫成本：24100*0.25萬（單平造價）+48100*0.22=16607萬,額外利潤：雙層地庫可以解放1000平配電房放地下室，增加貨值3000萬,結論：雙層地庫貨值更高！,3000-16607+15884=2277萬,成本控制,Cost Control,6,地下室,地庫出入口,負一層地下室平面圖,負二層地下室平面圖,單車指標面積（含住宅地下室面積）,71820/1890=38.00/輛,地下車庫面積：71820（含住宅地下室面積）,地下停車位：1890輛（預留車位60輛）,其中：地下一層停車位：1290輛,地下二層停車位：600輛,地下二層面積：23940,其中：地下一層面積：47880,