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1、物業(yè)公司管理處人員急修項目服務(wù)內(nèi)容指標編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: (一) 管理處服務(wù)人員的服務(wù)內(nèi)容和指標客戶服務(wù)l 實行周一至周日08:30-20:30的客戶服務(wù)制度l 客戶服務(wù)人員五官端正l 舉止得體，微笑服務(wù)l 按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊l 在服務(wù)過程中熱情、周到，文明用語，主動詢問并及時為業(yè)戶提供服務(wù)l 服務(wù)內(nèi)容：入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)藉管理、投訴處理、收費管理、裝修管理、檔案管理、報修處理、業(yè)戶滿意度測評、社區(qū)文化、便民（特約）服務(wù)等。保安服務(wù)l 管理區(qū)域的門崗實行全天24小時2、立崗保安服務(wù)l 男性，身高1.75米以上l 保安人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌，服裝整潔l 值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；l 值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)l 不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)的事l 值崗時與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語l 業(yè)戶需要幫助時（如開關(guān)車門、提拿重物、揚招及預約出租車、扶老攜幼等），應(yīng)主動及時提供服務(wù)，對業(yè)戶及訪客的詢問應(yīng)熱情接待l 服務(wù)內(nèi)容：門崗服務(wù)、巡視崗服務(wù)、車輛管理崗服務(wù)、停車庫（場）管理服務(wù)、監(jiān)控崗服務(wù)、治安管理。設(shè)備維護l 設(shè)備人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌l 微笑服務(wù)，舉止文明得3、體l 在服務(wù)過程中保持良好的精神狀態(tài)l 服務(wù)內(nèi)容：公共設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護、保養(yǎng)、維修等保潔服務(wù)l 保潔服務(wù)人員形象健康l 保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊l 在服務(wù)過程中保持良好的精神狀態(tài)l 服務(wù)內(nèi)容：公共區(qū)域的保潔等。(二) 急修項目的服務(wù)內(nèi)容與指標l 急修項目24小時內(nèi)修復l 維修及時率達到98%；l 維修質(zhì)量合格率達到100%；l 實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達到98%；l 對一般急修項目，應(yīng)在當天維修完畢，因故不能修復的（如：特殊工藝要求、特殊材料采購等原因），應(yīng)書面告知報修人，請求再次預約上門維修；l 對較大預約維修項目，牽涉到公共部位、設(shè)施及可能影響其他業(yè)戶生活、休息的4、維修項目，應(yīng)在預約作業(yè)日期前一日通知業(yè)戶，確保預約維修不誤時；l 維修人員接到報修信息后，如上門維修服務(wù)時業(yè)戶不在家，應(yīng)留請求再次預約上門維修（服務(wù)）通知單，示意業(yè)戶另約上門維修（服務(wù)）的日期、時間，并及時向“管理處”回復“非正常注銷任務(wù)”的信息；l 對供水、供電、消防、監(jiān)控等重要設(shè)備的維修項目，應(yīng)盡可能縮短維修時間，努力減少對業(yè)戶生活及安全的影響。對影響較多業(yè)戶生活、休息的維修項目，應(yīng)事先發(fā)布維修通告（緊急搶修項目可在事后說明），說明維修作業(yè)可能對業(yè)戶造成的影響，請業(yè)戶有所準備，取得業(yè)戶的諒解和支持，并向業(yè)戶表示歉意。(三) 一般維修的服務(wù)內(nèi)容與承諾l 報修項目15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場l 一般維修項5、目48小時內(nèi)修復l 對一般預約維修項目，維修人員應(yīng)約時不誤，準時到達業(yè)戶報修現(xiàn)場，二天內(nèi)維修完畢，逢節(jié)、假日不順延l 維修人員接到報修信息后，如上門維修服務(wù)時業(yè)戶不在家，應(yīng)留請求再次預約上門維修（服務(wù)）通知單，示意業(yè)戶另約上門維修（服務(wù)）的日期、時間，并及時向“管理處”回復“非正常注銷任務(wù)”的信息；【維修服務(wù)收費】l 以服務(wù)公司維修服務(wù)項目價目表為準，或根據(jù)市場價格與業(yè)戶協(xié)議確定。l 在有償維修服務(wù)完工后，由維修人員開具發(fā)票，在發(fā)票上注明材料費用及人工費用，并請業(yè)戶在維修（服務(wù)）任務(wù)單上簽字確認、付費。l 因維修質(zhì)量問題造成的重復修理，不得另行收費；因維修操作不當造成業(yè)戶損失的，應(yīng)按實賠償。【6、維修服務(wù)回訪】l 水、電急修項目24小時內(nèi)回訪；l 涉及鄰里間的維修項目24小時內(nèi)回訪；l 有較大危險性的維修項目（如：室內(nèi)屋頂粉刷層大面積剝落，供水管道爆裂等）24小時內(nèi)回訪。l 房屋滲漏水維修項目，應(yīng)在維修完工第一個雨天后回訪。l 一般預約維修項目應(yīng)在維修完工后三天內(nèi)進行回訪。l 由總臺值班人員進行電話回訪。l 在回訪中發(fā)現(xiàn)存在維修質(zhì)量問題，應(yīng)及時預約整改；發(fā)現(xiàn)存在服務(wù)態(tài)度及在報修后預定時間內(nèi)未到達現(xiàn)場等問題，應(yīng)責成有關(guān)維修人員登門道歉。(四) 服務(wù)受理、報修接待的服務(wù)內(nèi)容與指標l 全年365天24小時接收業(yè)戶要求維修服務(wù)的信息，接待人員應(yīng)以規(guī)范、禮貌、文明的語言，親切、熱情的語氣接聽業(yè)戶7、的報修電話。l 對急修項目，接待人員應(yīng)對業(yè)戶的報修 內(nèi)容詳細詢問、準確分類、認真記錄，按規(guī)定程序?qū)⑿畔⒔o相關(guān)的維修人員，并及時進行維修。對預約維修項目，根據(jù)與業(yè)戶預約的時間，維修人員準時上門維修服務(wù)。(五) 投訴處理的服務(wù)內(nèi)容與指標l 公司服務(wù)質(zhì)量投訴電話，24小時開通，24小時內(nèi)給予回復。l 有效投訴處理率100。l 投訴人簽字滿意率96以上。l 業(yè)戶對維修服務(wù)有檢查監(jiān)督權(quán)及維修質(zhì)量驗收權(quán)，發(fā)現(xiàn)維修服務(wù)存在問題有權(quán)及時指出，如業(yè)戶與維修人員無法達成共識，可向管理處專線電話投訴。l 接待人員應(yīng)認真、熱情地接聽業(yè)戶的投訴，及時登記投訴要點，經(jīng)過調(diào)查、處理，盡快給業(yè)戶一個滿意的答復。l 投訴接待人8、員應(yīng)對投訴的接聽、處理的全過程作詳細的記錄，對重大投訴應(yīng)及時向有關(guān)領(lǐng)導匯報。(六) 電梯、水泵等設(shè)備運行的服務(wù)內(nèi)容與指標【電梯】l 載人電梯24小時正常運行，其他設(shè)備按需求正常運行。l 保證24小時有維修人員在小區(qū)內(nèi)值班，遇電梯困人事件保證20分鐘內(nèi)救出被困人員。l 執(zhí)行定期保養(yǎng)和每年年檢保養(yǎng)制度，并有記錄，把有序的維保落到實處，杜絕無序搶修現(xiàn)象。l 所有電梯都取得勞動局頒發(fā)的安全使用證和合格的檢驗報告后方可運行。質(zhì)量標準l 曳引機a. 主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠；b. 冷卻風機正常、有效；c. 減速和潤滑良好，油位正常；d. 制動器完好、可靠。l 轎廂a. 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效；b9、. 照明完好，通風機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲；c. 手動、自動操作運行正常；d. 應(yīng)急對講完好可靠；e. 超載報警正確可靠；f. 轎門開閉平穩(wěn)，時間適中；g. 轎廂長、短行程的平層精度符合要求。l 安全系統(tǒng)a. 安全鉗齊全 ，性能靈活可靠；b. 限速開關(guān)可靠，動作靈敏；c. 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效；d. 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效；e. 急停開關(guān)完好，性能可靠有效；f. 檢修及運行狀態(tài)正常。l 導軌導靴a. 連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位；b. 運行時靴襯與導軌無異常聲，滑動平穩(wěn)；c. 導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全；d. 各導軌表面無重大銹蝕。l 供電系統(tǒng)a. 每10、臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求；b. 應(yīng)急備用電源能自動切換；c. 動力電與照明電，控制電與信號電不得混用；d. 發(fā)電機運行平穩(wěn)，無異常聲；e. 轎頂、井道照明齊全良好；f. 電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時跳線；g. 接地保護符合要求。l 底坑a. 無積水、滲漏、線路受潮；b. 照明、插座齊全完好；c. 急停檢修開關(guān)有效；d. 緩沖器正常、符合規(guī)定要求。l 機房設(shè)施【水泵】l 水泵24小時正常運行l(wèi) 對水泵實行日巡查，每年維保一次l 水泵各類控制，傳感器每月控制保養(yǎng)，有記錄質(zhì)量標準l 供水泵a. 各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程等）符合出廠要求；b. 管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止11、回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；c. 各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；d. 電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正常可靠；e. 水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。l 水箱及附件l 排水系統(tǒng)a. 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；b. 各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；c. 各檢查口標記清楚，操作方便；d. 各排水橫管無倒返水，排水暢通。l 污水處理系統(tǒng)a. 各專用鼓風機運行平穩(wěn)，無異常聲；b. 初濾機運轉(zhuǎn)正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象；c. 壓濾機運轉(zhuǎn)正常、完好；d. 各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；e. 各專用污泥泵運行平穩(wěn)，12、無堵塞；f. 各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象；g. 氣浮除渣設(shè)備完好；h. 各電機絕緣性能符合規(guī)定；i. 電氣控制箱中各元器件齊全，運行正常可靠；j. 消毒裝置完好、有效；k. 電氣接地保護可靠、安全。(七) 房屋及其設(shè)備設(shè)施完好程度的服務(wù)內(nèi)容與指標l 公共設(shè)備、設(shè)施包括：路燈、樓道燈等完好率達到99以上；l 房屋建筑完好率達到98%；l 停車場完好率達到98%；l 道路完好率達到99%；l 設(shè)備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。(八) 小區(qū)消防安全、公共秩序維護的服務(wù)內(nèi)容與指標l 消防設(shè)施、管道完好率100【消防系統(tǒng)維護質(zhì)量標準】l 消火栓泵a. 消火泵(流量、揚程等主要13、參數(shù))符合出廠要求；b. 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；c. 消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；d. 電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好；e. 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；f. 管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。l 增壓泵a. 增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。l 消火栓及配套設(shè)施a. 各層消火栓箱及附件齊全完好；b. 啟動報警按鈕完好、性能可靠；c. 各層消火栓出水壓力符合要求；d. 消防接合器齊全、有效，無泄漏；e. 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；f. 消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。l 噴淋泵14、a. 噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求；b. 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活；c. 噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；d. 電氣控制和器件齊全、正常可靠，性能完好；e. 泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；f. 管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。l 噴淋頭及管道a. 不同規(guī)格的噴頭不得相互代用；b. 噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符；c. 噴頭、管道無滲漏、銹蝕；d. 管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。l 消防送風排煙設(shè)備a. 各防火閥門自動、手動開閉靈活有效；b. 各送風口完好、無堵塞、結(jié)灰；c. 送、排風機(風量、動壓等參數(shù))符合出廠要求；d. 送、排風機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好；15、e. 各風機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；f. 風機設(shè)備接地保護、防護罩安全、有效。l 消防報警a. 消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；b. 噴淋泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；c. 報警裝置應(yīng)可靠、正常，堵絕誤報。l 煙、溫感監(jiān)視屏a. 各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確；b. 探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠；c. 備用電源完好，切換迅速有效；l 其他消防設(shè)施a. 機房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位；b. 車庫、倉庫應(yīng)配備的滅火器材到位。【公共秩序維護】l 管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務(wù)。l 保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備16、精神飽滿、微笑服務(wù)。不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)的事。l 值崗時與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語。l 為保障業(yè)戶、訪客的人身、財產(chǎn)及市的安全，保安人員應(yīng)認真值守，實施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務(wù)。對突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當處置，即時報告上級，并做好記錄。l 門崗保安人員應(yīng)熟悉市常住人員及私家車輛狀況，并嚴格實行訪客出入登記制度，不準拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進入管理區(qū)域。l 雨天為業(yè)戶提供方便傘等便民服務(wù)。l 對裝修民工出入小區(qū)嚴格驗證，對裝修民工攜帶工具出小區(qū)17、，應(yīng)查驗由管理處簽發(fā)的出門證，對攜帶大宗材料及貴重物品出門，應(yīng)查驗由業(yè)戶簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證，并做好相應(yīng)記錄。l 管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安巡視服務(wù)，對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次。l 為防盜、防火、防災和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。l 嚴密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標識、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常情況及時向有關(guān)部門反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點）的簽到。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強自我保護意識。并對18、路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。l 加強裝修管理，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場所任意施工的行為，確保夜間（18:00-次日08:00）及國定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。l 對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。l 為應(yīng)對突發(fā)事件，應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預案并定期演習（每年12次）。l 管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時開通運行，并實行24小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應(yīng)立即定點監(jiān)控錄像，并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當值人員應(yīng)對監(jiān)控的私密性內(nèi)容及19、現(xiàn)場記嚴格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處主任許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。l 監(jiān)控錄像保存一個月，循環(huán)使用。l 做好監(jiān)控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。l 監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進入，有關(guān)人員進入都應(yīng)做好詳細記錄。(九) 小區(qū)交通以及停車管理的服務(wù)內(nèi)容與指標【道路交通管理服務(wù)】l 對進出的車輛實施證、卡管理，確保車輛進出井然有序；l 確保道路車輛行駛暢通、安全。l 出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標志，指明行車方向。l 確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象。l 道路路面保持整潔、無損、通暢。l 標識清晰、醒目、完整。l 對進入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。l 小區(qū)行車道20、油漆黑白相間減速條標志，警示車輛減速緩行。l 阻止四噸及以上大型車輛進入管理區(qū)域（特種車輛和搬場車輛除外）。【停車管理服務(wù)】l 在停車庫（場）地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標志、車位標志及編號。l 在停車庫的進出口上方醒目處，掛禁令標志、限高標志、收費標志。l 停車庫的通風、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。l 保持停車庫環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水。l 為辦妥長期停車證的業(yè)戶提供相對固定的車位。l 地下車庫只為業(yè)戶提供長期停車服務(wù)（特殊情況需臨時停車，應(yīng)由管理處主任批準后方可停車）。l 輔助、引導車主安全停車。l 對進出管理區(qū)域的機動車輛實行發(fā)放出入證、停車證制度、登記制度和停21、車收費制度（收費標準按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。為出入小區(qū)的車輛提供引導服務(wù)，保持車輛出入暢通、停放有序。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的車輛進入管理區(qū)域。l 為臨時停車的人員，執(zhí)行限額發(fā)證制度，先到先停，停滿為止，并確保已辦證車輛的停車。l 為進入管理區(qū)域內(nèi)的非機動車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù)不準許小區(qū)內(nèi)非機動車亂停、亂放。l 對收費的非機動車庫實行出入調(diào)牌制度（收費標準按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）并有序停放。(一) 控制突發(fā)事件的服務(wù)內(nèi)容與指標l 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故；l 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災責任事故；l 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責任事故；l 遇到22、報警5分鐘內(nèi)必須趕到現(xiàn)場并做好記錄；l 確保應(yīng)急通道的暢通，應(yīng)急照明100完好；l 各類電子感應(yīng)設(shè)備每月進行一次檢測，保持完好率達99以上；l 確保管理服務(wù)用計算機不受病毒侵害。(一一) 物業(yè)及住戶檔案管理的服務(wù)內(nèi)容與指標l 檔案歸檔率達到100%，l 檔案完整率達到98%以上；l 建立一戶一檔的業(yè)戶檔案。l 業(yè)戶檔案內(nèi)容：住宅使用公約裝修管理辦法裝修管理協(xié)議入伙手續(xù)書代辦服務(wù)委托書保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書（復印件）房屋驗收表鑰匙簽收表業(yè)主信息表入伙資料簽收表施工人員登記表安全責任書 裝修施工單位資質(zhì)證書（復印件） 身份證明身份證、暫住證、護照、臨時戶口等（復印件）治安許可證租賃許可證 權(quán)23、籍資料（購房合同、產(chǎn)權(quán)證、付房款證明） 各類付費資料（有償服務(wù)、代收代付等） 投訴、回訪記錄 各類服務(wù)記錄 業(yè)主大事記業(yè)戶檔案管理按公司檔案管理規(guī)范執(zhí)行。(一二) 裝修管理的服務(wù)內(nèi)容與指標嚴格執(zhí)行市城域住宅裝修管理辦法按當?shù)卣募笾谱鞲嬷谋尽把b修審批程序”、“裝修須知”等，做到事先告之禁止事項，簽訂裝修管理協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時阻止或報告。l 裝修施工應(yīng)于每天8:00時-20:00時之間進行，并確保晚間20:00-清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲。l 業(yè)主室內(nèi)裝修資料整理、歸檔工作由管理處經(jīng)理助理負責。l 施工人員應(yīng)佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內(nèi)，不得到處游逛。l 施工活動24、僅限于裝修戶室內(nèi)進行，不得在公用部位拌漿、堆物。l 不得使用超大、超重、高分貝、強震動的施工機械設(shè)備。l 加強對小區(qū)的巡視，及時制止隨意搭電拉線，超線載負荷使用大功率施工電器具。l 如污染公用地面、墻面要及時清除。l 裝修垃圾用袋裝好，由管理處集中后統(tǒng)一清運。l 及時制止裝修施工人員在室內(nèi)存放過量的易燃、易爆、揮發(fā)性強的材料物品。(一三) 智能化設(shè)施的管理與維修方案按照物業(yè)管理條例依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。智能物業(yè)的特點是網(wǎng)絡(luò)化、智能化、人性化、綜合化。它給物業(yè)管理提供了新的發(fā)展空間，也給物業(yè)管理一個展現(xiàn)價值的機會。智能物業(yè)的出現(xiàn)，給物業(yè)管理增加了許多新的、技術(shù)含量較高的管理服務(wù)內(nèi)容，使25、物業(yè)管理有了更廣闊的用武之地，也間接提升了物業(yè)管理的層次。智能物業(yè)需要智能化的物業(yè)管理。與普通物業(yè)管理相比，智能物業(yè)具有明顯的特點： 信息監(jiān)測處理及時，智能物業(yè)管理主要是操作電腦網(wǎng)絡(luò)，監(jiān)測各種電子設(shè)備傳送的信息，并予以及時處理。 智能程度高。智能物業(yè)由于先天優(yōu)勢，給物業(yè)管理智能化管理創(chuàng)造條件，不僅在計算機的使用上，而且在管理的智能化上都比普通物業(yè)范圍廣、程度高。 效率更高、內(nèi)容更多、更便于管理。通過網(wǎng)絡(luò)提供各種管理服務(wù)，提高了物業(yè)管理的科技含量、檔次和小區(qū)地位。 對物業(yè)管理人員要求更高。智能物業(yè)管理人員不但要求具有普通物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)，同時必須熟練計算機的各種操作等等。鑒于智能物業(yè)為物業(yè)26、管理提供了新的發(fā)展空間，對物業(yè)管理提出了新的管理要求。特別是必須加強物業(yè)企業(yè)員工隊伍的建設(shè)。例如根據(jù)智能化系統(tǒng)的配置，制定物業(yè)管理處保安各崗位責任制。根據(jù)智能化安全防范系統(tǒng)商提供的設(shè)備使用說明書編制操作規(guī)范，對保安員工進行崗位培訓和設(shè)備操作培訓。編制符合項目實際情況的各種緊急情況預案，通過定期的演習培訓和嚴格的內(nèi)部管理，加強物業(yè)保安人員的工作責任心，確保每一位保安監(jiān)控人員的崗位操作技能符合工作要求。智能化設(shè)施的管理標準小區(qū)是一個科技含量高的綜合性住宅小區(qū)，實現(xiàn)了高水平、高質(zhì)量、高效益的住宅智能化技術(shù)管理系統(tǒng)。這提高了對物業(yè)管理的技術(shù)要求，同時也提高了小區(qū)的安全性。1. 出入口管理和周界警報由于27、小區(qū)是一個高檔的多元類型物業(yè)，加強出入口管理，防范區(qū)外閑雜人員進入，是工作的重中之中。周界報警系統(tǒng)，在小區(qū)內(nèi)安裝探測器。當情況異常時，探測器可立即將警情傳送到智能化管理中心，中心能在電子地圖上顯示出區(qū)域，以利于保安人員及時準確地處理。管理標準如下： 周界須全面設(shè)防，無盲區(qū)和死角； 防區(qū)劃分適于報警時準確定位； 報警中心具備語音/警笛/警燈提示； 中心通過顯示屏或電子地圖識別報警區(qū)域； 報警中心可控制前端設(shè)備狀態(tài)的恢復； 與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，報警時，警情發(fā)生區(qū)域的圖像自動在監(jiān)控中心監(jiān)視器中彈出； 進行報警中心報警狀態(tài)、報警時間記錄。2. 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)主要通道、重要28、公建及周界設(shè)置前端攝像機，將圖像傳送到監(jiān)控中心。中心對整個小區(qū)進行實時監(jiān)控和記錄，使中心管理人員充分了解小區(qū)的動態(tài)。管理標準如下： 對小區(qū)主要出入口、主干道、周界圍墻或柵欄、停車場出入口及其它重要區(qū)域進行監(jiān)視； 中心監(jiān)視系統(tǒng)應(yīng)采用多媒體視像顯示技術(shù)，由計算機控制、管理及進行圖像記錄； 報警信號與攝像機聯(lián)鎖控制，錄像機與攝像機聯(lián)鎖控制； 圖像自動/手動切換、云臺及鏡頭的遙控； 報警時，報警類別、時間，確認時間及相關(guān)信息的顯示、存儲、查詢及打印。 3. 對講防盜門系統(tǒng)對講系統(tǒng)是在各單元入口安裝防盜門和對講裝置，以實現(xiàn)訪客與住戶對講/可視對講。住戶可遙控開啟防盜門，有效地防止非法人員進入住宅樓內(nèi)。管29、理標準如下： 可實現(xiàn)住戶、訪客語音（或語音圖象）傳輸； 通過室內(nèi)分機可遙控開啟防盜門電控鎖； 高層住宅在火災報警情況下可自動開啟樓梯門鎖； 高層住宅具有群呼功能，一旦災情發(fā)生，可向所有住戶發(fā)出報警信號。 4. 住戶報警系統(tǒng)住戶報警系統(tǒng)是為了保證住戶在住宅內(nèi)的人身財產(chǎn)安全。通過在住宅內(nèi)門窗及室內(nèi)其它部位安裝各種探測器進行晝夜監(jiān)控。當監(jiān)測到警情時通過住宅內(nèi)的報警主機傳輸至智能化管理中心的報警接收計算機。接收機將準確顯示警情發(fā)生的住戶名稱、地址和所遭受的入侵方式等，提示保安人員迅速確認警情，及時趕赴現(xiàn)場，以確保住戶人身和財產(chǎn)安全。同時住戶也可通過固定式緊急呼救報警系統(tǒng)或便攜式報警裝置，在住宅內(nèi)發(fā)生搶30、劫案件和病人突發(fā)疾病時，向智能化管理中心呼救報警，中心可根據(jù)情況迅速處警。功管理標準如下； 住戶報警器/探測器，性能可靠、布撤防方法簡單，防范布置合理，有效： 監(jiān)視和記錄入網(wǎng)用戶向中心發(fā)送的各種事件； 記錄報警發(fā)生的時間、地點、探頭報警原因； 向上一級處警單位轉(zhuǎn)發(fā)警情； 錄入、修改、打印用戶信息，統(tǒng)計查詢用戶信息，建立用戶檔案； 按接警、處警方法、警情性質(zhì)查找統(tǒng)計各種警情信息。直方圖統(tǒng)計顯示各種報警及誤報原因，自動計算誤報率，輔助中心管理，降低誤報。 安裝隱蔽性強，不影響住宅環(huán)境。5. 保安巡更管理系統(tǒng)保安巡更管理系統(tǒng)是在小區(qū)各區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點。保安巡更人員31、攜帶巡更記錄機需按指定的路線和時間到達巡更點并進行記錄，將記錄信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調(diào)閱打印各保安巡更人員的工作情況，加強保安人員的管理，從而實現(xiàn)人防和技防的結(jié)合。管理標準如下： 實現(xiàn)巡更路線的設(shè)定、修改； 實現(xiàn)巡更時間的設(shè)定、修改； 在小區(qū)重要部位及巡更路線上安裝巡更站點； 中心可查閱、打印各巡更人員的到位時間及工作情況； 巡更違規(guī)記錄提示。 智能化設(shè)施的維修方案小區(qū)的智能設(shè)施配置齊全，要充分發(fā)揮其功能的強大作用是離不開科學的管理方案及在此方案指導下詳細的維修保養(yǎng)措施，以下是其具體的管理思路與維護保養(yǎng)對各智能下的具體實施的要求與達到的目標。 建立相應(yīng)的管理制度、操作規(guī)程、維修指32、標和巡檢作業(yè)程序。 確立分管智能化的專業(yè)負責人員及相關(guān)配合人員。 建立各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃。 建立各智能化系統(tǒng)的資料檔案文件及運行備份軟件。 配置相關(guān)的專用工具、儀器儀表和材料零件。智能化設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容及標準保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號。不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時運行正常；錄像（信息存儲）正常，回放畫面穩(wěn)定。保證其24小時運行正常。對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講功能正常，語音清晰；對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常；對講系統(tǒng)門口機、管理機外觀清潔無破損。根據(jù)33、需要設(shè)定巡更路線、時間，不定期地進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運行。(一四) 施工噪音控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項的應(yīng)對預案小區(qū)一切與環(huán)境相關(guān)的水、聲、氣、廢棄物等均建立相對應(yīng)的運行標準和控制方法。嚴格按照國家的有關(guān)法律法規(guī)，并制定相關(guān)環(huán)境因素的識別和評判以及確定和控制的預防措施，使得小區(qū)真正具備環(huán)保理念的優(yōu)良環(huán)境。以下是與環(huán)境保護中的噪聲的控制及與業(yè)主生活密切相關(guān)事項的具體工作。1. 噪音環(huán)境因素的識別固定噪聲源：二次裝修的噪聲、家庭音響的使用大功率音量及其他生活噪音。流動噪聲源：汽車喇叭聲、人群活動產(chǎn)生的噪聲、保安人員巡邏對講機的應(yīng)答聲、綠化割草作業(yè)時的噪音、工程維修作業(yè)時的噪音等。2. 重要環(huán)境因素的確定 二次裝修的噪聲； 汽車喇叭聲。3. 噪音污染的預防與控制二次裝修的噪聲控制：嚴禁控制有強烈噪聲的鋸、敲、打擊的項目作業(yè)時間；雙休日及固定假日全天禁止強烈噪聲的鋸、敲、打擊的項目；與業(yè)主簽定二次裝修協(xié)定。車輛噪聲的控制：在小區(qū)大門設(shè)立禁鳴標識和限速標識，防止出現(xiàn)鳴號，造成噪聲污染。