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1、2014-02 目錄 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展商大多數(shù)采用開發(fā)銷售開發(fā)銷售的模式，資金 回收模式相對簡單 商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分只租不售、或只銷售部分的 面積，靠企業(yè)長期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅 類產(chǎn)品時，主要是買來自住買來自住為目的。 大多數(shù)購買者購買地產(chǎn)類產(chǎn)品時作為一種穩(wěn) 定型 穩(wěn) 定型，投資回報率較高的一種投資工具，買 來作為投資投資用的 發(fā)展商只要將房子賣出去賣出去，將社區(qū)的物業(yè) 管理做好，就基本算大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商品賣出去， 而且還要將后期的經(jīng)營、推廣經(jīng)營、推廣作為第一等大 2、事來對待 住宅地產(chǎn)投資回收期較短投資回收期較短，房子買出去就 開始回收投資。 投資回收期較長投資回收期較長，商業(yè)項目開始運(yùn)營后還需 要經(jīng)過培育期后，才開始回收投資； 商業(yè)業(yè)態(tài)的形式 概念： Mall -林蔭道， 在毗鄰的建筑群中 或一個大建筑物中，許多商店、 娛樂設(shè)施和餐館組成的大型綜合 體。 Shopping Mall - 規(guī)模在5萬平米萬平米以 上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理統(tǒng)一經(jīng)營管理，主 要采用出租方式運(yùn)營的集零售、 娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù) 合 復(fù) 合商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)。 商業(yè)地產(chǎn)的元素及行為 商業(yè)地產(chǎn)的433即: 4元素 3種行為 3個層面 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式 商業(yè)模式說明優(yōu)點缺點適應(yīng)范圍3、商業(yè)模式說明優(yōu)點缺點適應(yīng)范圍 只租不售 物業(yè)建成后，形成獨立的產(chǎn)權(quán)， 通過招商合作制與商戶簽訂租 約，收取租金收取租金作為現(xiàn)金流的主要 來源。 有利于商業(yè)項目的 統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理、推廣和 升級，可以更好的 使項目升值。升值。 資金回收期較長資金充裕，作為長期 穩(wěn)定性持有的公司。 只售不租：物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn) 權(quán)分割后再進(jìn)行銷售， 可以快速的回籠資 金 不利于項目的統(tǒng)一 管理、推廣和升 級，項目升值升值需要 依賴于外界環(huán)境依賴于外界環(huán)境。 住宅底商模式、產(chǎn)權(quán) 式酒店等， 租售結(jié)合：商用物業(yè)建成后，投資商、開發(fā) 商將一部分部分物業(yè)出租出租，另一部分 銷售 一部分 銷售；通常有兩種方式：一種是 底層銷售，二層以上出租，另一 種是主力店鋪出租、配套商鋪出 售。 可以回收部分資 金 回收部分資 金，并且利用回收 的資金進(jìn)行后期開 發(fā)。 需要有較強(qiáng)大較強(qiáng)大的運(yùn) 營管理和策劃宣傳 團(tuán)隊團(tuán)隊，