1、工程成本測(cè)算簡(jiǎn)介工程成本測(cè)算簡(jiǎn)介 第一篇、工程成本測(cè)算的作用第一篇、工程成本測(cè)算的作用 第二篇、工程成本測(cè)算的內(nèi)容第二篇、工程成本測(cè)算的內(nèi)容 第三篇、工程成本測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源第三篇、工程成本測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源 第四篇、工程成本測(cè)算相關(guān)數(shù)據(jù)第四篇、工程成本測(cè)算相關(guān)數(shù)據(jù) 第五篇、測(cè)算中需注意的事項(xiàng)第五篇、測(cè)算中需注意的事項(xiàng) 第六篇、工程成本測(cè)算前提第六篇、工程成本測(cè)算前提 第七篇、目標(biāo)成本管理第七篇、目標(biāo)成本管理工程成本測(cè)算簡(jiǎn)介工程成本測(cè)算簡(jiǎn)介第一篇、工程成本測(cè)算的作用第一篇、工程成本測(cè)算的作用 是項(xiàng)目成本測(cè)算的重要構(gòu)成部分是項(xiàng)目成本測(cè)算的重要構(gòu)成部分 是進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估的依據(jù)是進(jìn)行項(xiàng)目可行性研

2、究和項(xiàng)目評(píng)估的依據(jù) 是進(jìn)行項(xiàng)目方案優(yōu)化和工程設(shè)計(jì)調(diào)整的判是進(jìn)行項(xiàng)目方案優(yōu)化和工程設(shè)計(jì)調(diào)整的判 別基礎(chǔ)別基礎(chǔ) 投資項(xiàng)目決策階段投資項(xiàng)目決策階段投資項(xiàng)目實(shí)施投資項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目建議書可行性研究項(xiàng)目評(píng)估方案選擇工程設(shè)計(jì)工程施工竣工交付動(dòng)態(tài)成本控制目標(biāo)成本確定工程成本測(cè)算第二篇、工程成本測(cè)算的內(nèi)容第二篇、工程成本測(cè)算的內(nèi)容 項(xiàng)目成本構(gòu)成內(nèi)容項(xiàng)目成本構(gòu)成內(nèi)容 工程成本構(gòu)成內(nèi)容工程成本構(gòu)成內(nèi)容1) 土地獲得價(jià)款土地獲得價(jià)款 2) 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 3) 主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi) 4）公共管網(wǎng)配套工程費(fèi)）公共管網(wǎng)配套工程費(fèi) 5) 園林環(huán)境工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi) 6) 公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套

3、設(shè)施費(fèi) 7）開發(fā)間接費(fèi)）開發(fā)間接費(fèi)工程成本部分工程成本部分（27） 項(xiàng)目成本構(gòu)成內(nèi)容項(xiàng)目成本構(gòu)成內(nèi)容 工程成本構(gòu)成內(nèi)容工程成本構(gòu)成內(nèi)容1 1）開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察丈量費(fèi)(含初勘、詳勘等）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)(含規(guī)劃及方案、施工圖設(shè)計(jì)、其它）“三通一平”費(fèi)(含臨時(shí)道路、臨水、臨電、場(chǎng)地平整）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(含臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、工地?fù)醢澹? 2）主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi)單體建安工程(含工程樁、土建工程、安裝工程三部分）甲供裝飾性材料(含各類甲供裝飾性材料）水電設(shè)備(含各類強(qiáng)弱電箱體、水表箱體、消防設(shè)施、電梯等）變更簽證(含設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證）其它(含土方工程、樁基檢測(cè)費(fèi)用、各項(xiàng)開辦費(fèi)

4、、趕工費(fèi)等）3 3）公共管網(wǎng)配套工程費(fèi)）公共管網(wǎng)配套工程費(fèi)下水道排污（含雨污水系統(tǒng)施工費(fèi)、生活污水排放管理費(fèi)）室外供水（含永久供水排管費(fèi)、水泵房建安、水泵房設(shè)備、室外消火栓、接水損失費(fèi)、市政排管、管網(wǎng)設(shè)計(jì)等）天燃?xì)猓ê彝夤芫€、管網(wǎng)設(shè)計(jì)、調(diào)壓站）供電配套（含高低壓配電系統(tǒng)、各項(xiàng)供電貼費(fèi)、過(guò)路壓力管、配電站、開關(guān)站等）通迅工程（政府收費(fèi)）電視工程（含干線聯(lián)接、埋管施工費(fèi)）寬帶系統(tǒng)（含接線盒、室內(nèi)埋管施工費(fèi)、室外埋管施工費(fèi)）智能安保（含閉路監(jiān)控、周界防越、電子巡更、可視對(duì)講等）新技術(shù)、新工藝（含純凈水、容積式熱水器、太陽(yáng)能公燈等）4 4）景觀綠化工程費(fèi)）景觀綠化工程費(fèi)綠化工程（含苗木費(fèi)用、種植工程

5、）土方工程（含營(yíng)養(yǎng)土等所有費(fèi)用）園林建筑工程（含道路鋪地、小區(qū)圍墻、大門、停車位、建筑小品、兒童游戲設(shè)施等）室外照明（室外照明電氣工程）綠化灌溉給排水工程室外背景音樂(lè)等5 5）公共配套設(shè)施費(fèi)）公共配套設(shè)施費(fèi)游泳池業(yè)主會(huì)所幼兒園學(xué)校商鋪車站建造費(fèi)等6 6）開發(fā)間接費(fèi)）開發(fā)間接費(fèi)招投標(biāo)管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)預(yù)結(jié)算審核費(fèi)質(zhì)檢費(fèi)第三篇、工程成本測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源第三篇、工程成本測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源 對(duì)上海公司以往開發(fā)項(xiàng)目的分析總結(jié)對(duì)上海公司以往開發(fā)項(xiàng)目的分析總結(jié) 對(duì)集團(tuán)其它公司開發(fā)項(xiàng)目的分析總結(jié)對(duì)集團(tuán)其它公司開發(fā)項(xiàng)目的分析總結(jié) 收集的上海其它房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目資料收集的上海其它房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目資料第四篇、

6、工程成本測(cè)算相關(guān)數(shù)據(jù)第四篇、工程成本測(cè)算相關(guān)數(shù)據(jù) 政府固定收費(fèi)政府固定收費(fèi) 經(jīng)驗(yàn)參數(shù)經(jīng)驗(yàn)參數(shù) 相關(guān)建安工程數(shù)據(jù)相關(guān)建安工程數(shù)據(jù)1、永久供水排管費(fèi)17.5元/M2；2、接水損失費(fèi)1.58元/M2；3、生活污水排放管理費(fèi)6元/M2；4、供電配套135元/M2；5、通訊工程高層12.5元/M2，多層18元/M2； 政府固定收費(fèi)政府固定收費(fèi)1、鋁合金門窗建筑面積*22%；2、外墻涂料建筑面積*115%；3、空調(diào)百葉建筑面積*4.5%；4、陽(yáng)臺(tái)欄桿建筑面積*13%；5、樓梯間地磚建筑面積*15%；6、樓梯間涂料建筑面積*25% 經(jīng)驗(yàn)參數(shù)經(jīng)驗(yàn)參數(shù) 相關(guān)建安工程數(shù)據(jù)相關(guān)建安工程數(shù)據(jù) 相關(guān)建安工程數(shù)據(jù)相關(guān)建安

7、工程數(shù)據(jù)第五篇、測(cè)算中需注意的事項(xiàng)第五篇、測(cè)算中需注意的事項(xiàng)因各個(gè)項(xiàng)目具有單一性的特點(diǎn)，經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的采納因各個(gè)項(xiàng)目具有單一性的特點(diǎn)，經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的采納 使用不夠準(zhǔn)確，只能控制大致范圍；使用不夠準(zhǔn)確，只能控制大致范圍；很很難難準(zhǔn)準(zhǔn)確確評(píng)評(píng)估估項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因因素素（如如材材料料價(jià)價(jià)格格波波動(dòng)動(dòng)、政政策影響等）。策影響等）。第六篇、工程成本測(cè)算前提第六篇、工程成本測(cè)算前提 企劃部提供企劃部提供*項(xiàng)目定位建議書項(xiàng)目定位建議書 提供房型配比、建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議提供房型配比、建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 設(shè)計(jì)部提供設(shè)計(jì)部提供*項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 提供住宅及公建面積指標(biāo)、戶數(shù)、棟數(shù)等數(shù)據(jù)提供住宅及公建

8、面積指標(biāo)、戶數(shù)、棟數(shù)等數(shù)據(jù) 從項(xiàng)目發(fā)展部了解項(xiàng)目情況從項(xiàng)目發(fā)展部了解項(xiàng)目情況 了解項(xiàng)目地理環(huán)境、場(chǎng)地地質(zhì)、政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等了解項(xiàng)目地理環(huán)境、場(chǎng)地地質(zhì)、政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等 成本管理部收集資料、進(jìn)行測(cè)算成本管理部收集資料、進(jìn)行測(cè)算第七篇、目標(biāo)成本管理第七篇、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本指導(dǎo)書的確定目標(biāo)成本指導(dǎo)書的確定 目標(biāo)成本指導(dǎo)書的執(zhí)行目標(biāo)成本指導(dǎo)書的執(zhí)行 目標(biāo)成本管理總則目標(biāo)成本管理總則 目標(biāo)成本管理職責(zé)劃分目標(biāo)成本管理職責(zé)劃分 目標(biāo)成本控制管理準(zhǔn)則目標(biāo)成本控制管理準(zhǔn)則a.市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的報(bào)告書b.項(xiàng)目總體定位和具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)，以及目標(biāo)客戶群定位c.對(duì)開發(fā)項(xiàng)目

9、預(yù)期售價(jià)d.集團(tuán)利潤(rùn)要求和公司中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃確定的項(xiàng)目目標(biāo)總利潤(rùn)和每個(gè)可售對(duì)象的單位利潤(rùn)。v目標(biāo)成本指導(dǎo)書目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制依據(jù)編制依據(jù) 目標(biāo)成本指導(dǎo)書的確定目標(biāo)成本指導(dǎo)書的確定a.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)定稿時(shí)，概算確定大類成本費(fèi)用目標(biāo)，形成成本測(cè)算初稿，并以此指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)的造價(jià)控制。b.設(shè)計(jì)方案定稿時(shí)，對(duì)成本測(cè)算初稿進(jìn)行細(xì)化和修訂，形成成本測(cè)算修訂稿，并以此指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)的造價(jià)控制。c.施工圖預(yù)算完成時(shí)，對(duì)成本費(fèi)用目標(biāo)全面進(jìn)行細(xì)化和修訂，形成目標(biāo)成本指導(dǎo)書，并以此指導(dǎo)施工、招標(biāo)、采購(gòu)等系列業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用使用與管理。v目標(biāo)成本指導(dǎo)書目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制過(guò)程編制過(guò)程 目標(biāo)成本指導(dǎo)書的制定必須報(bào)

10、公司總經(jīng)理審批后下發(fā)執(zhí)行。v目標(biāo)成本指導(dǎo)書目標(biāo)成本指導(dǎo)書的確認(rèn)的確認(rèn) 1.目標(biāo)成本管理，是一個(gè)非常專業(yè)又非常龐大的系統(tǒng)管理工程，需要運(yùn)用專業(yè)化控制手段進(jìn)行控制管理，對(duì)各分項(xiàng)工程由成本管理部提出具體成本控制目標(biāo)，要求設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目部等專業(yè)部門和專業(yè)人員各司其職，各盡其責(zé)，密切配合；2.各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生時(shí)必須以目標(biāo)成本指導(dǎo)書為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行限價(jià)設(shè)計(jì)、限價(jià)施工、限價(jià)材料采購(gòu)，從而保證總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，避免個(gè)體目標(biāo)偏離總體目標(biāo)；3.若由于特殊原因，選定項(xiàng)目超過(guò)目標(biāo)成本則必須填報(bào)超目標(biāo)成本審批表超目標(biāo)成本審批表，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。目標(biāo)成本指導(dǎo)書目標(biāo)成本指導(dǎo)書的執(zhí)行的執(zhí)行v目標(biāo)成本指導(dǎo)書目標(biāo)成本指導(dǎo)書執(zhí)行規(guī)范執(zhí)行

11、規(guī)范 定期對(duì)項(xiàng)目的成本變化情況進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，形成*月項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本動(dòng)態(tài)進(jìn)行了解監(jiān)控，對(duì)與項(xiàng)目成本變動(dòng)較大的作分析說(shuō)明，嚴(yán)格控制項(xiàng)目總成本，總結(jié)該階段成本控制的合理舉措和不利教訓(xùn)，指出下一步成本控制的重點(diǎn)。v目標(biāo)成本指導(dǎo)書目標(biāo)成本指導(dǎo)書的動(dòng)態(tài)控制的動(dòng)態(tài)控制 目標(biāo)成本管理總則目標(biāo)成本管理總則1、以市場(chǎng)和利潤(rùn)需求為導(dǎo)向確定項(xiàng)目成本控制目標(biāo)2、事前控制為主，事中事后控制為輔3、以招投標(biāo)和格式化合同為基本手段開展業(yè)務(wù)活動(dòng)4、項(xiàng)目成本實(shí)行動(dòng)態(tài)管理5、按專業(yè)化和互相牽制要求分解控制目標(biāo)與管理職責(zé)目標(biāo)成本管理職責(zé)劃分目標(biāo)成本管理職責(zé)劃分v 成本總負(fù)責(zé)中心成本總負(fù)責(zé)中心 公司總經(jīng)理層v 成本費(fèi)

12、用發(fā)生中心成本費(fèi)用發(fā)生中心a.地價(jià)費(fèi)用中心：項(xiàng)目發(fā)展部b.設(shè)計(jì)費(fèi)用中心：設(shè)計(jì)部c.工程造價(jià)中心：項(xiàng)目經(jīng)理部d.營(yíng)銷費(fèi)用中心：銷售部、企劃部e.期間費(fèi)用中心：財(cái)務(wù)部v成本費(fèi)用指導(dǎo)與監(jiān)控中心成本費(fèi)用指導(dǎo)與監(jiān)控中心 成本管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)部1.勘察、測(cè)量項(xiàng)目要有計(jì)劃性，避免重復(fù)工作。2.勘察、測(cè)量費(fèi)用的支付與報(bào)告的準(zhǔn)確性掛鉤。3.通過(guò)有效措施保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。a.編制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理指導(dǎo)書，制定設(shè)計(jì)進(jìn)度。b.對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)必須進(jìn)行招投標(biāo)。c.推廣限價(jià)設(shè)計(jì)。d.簽訂嚴(yán)密的設(shè)計(jì)合同，設(shè)計(jì)費(fèi)用的支付與設(shè)計(jì)質(zhì)量掛鉤。e.對(duì)總體規(guī)劃方案、施工圖等設(shè)計(jì)成果可邀請(qǐng)社會(huì)專家評(píng)審。4.政府部門的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，爭(zhēng)取以

13、較低的基數(shù)預(yù)先包死，并充分利用公司的知名度和信譽(yù)，爭(zhēng)取減免優(yōu)惠。5.臨時(shí)圍墻、道路力求永久化。6.臨時(shí)水電管線敷設(shè)盡可能利用庫(kù)存的舊材料，完工后對(duì)可利用材料作好回收。v開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)的控制管理準(zhǔn)則開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)的控制管理準(zhǔn)則目標(biāo)成本控制管理準(zhǔn)則目標(biāo)成本控制管理準(zhǔn)則1.充分進(jìn)行施工準(zhǔn)備。a.招投標(biāo)選擇優(yōu)秀而可信的施工隊(duì)伍。b.編制完善、嚴(yán)密的施工承包合同。c.做好施工圖、組織設(shè)計(jì)方案的會(huì)審工作，將設(shè)計(jì)不合理的現(xiàn)象消滅在施工之前，避免引起簽證費(fèi)用。2.做好施工圖預(yù)算，并嚴(yán)格審核確認(rèn)中介機(jī)構(gòu)提交的預(yù)算報(bào)告。3.按公司制度，對(duì)工程、材料全面實(shí)行招投標(biāo)。4.根據(jù)目標(biāo)成本限價(jià)采購(gòu)材料、設(shè)備。5.設(shè)計(jì)變更、

14、簽證做到先估價(jià)、審批后實(shí)施，避免出現(xiàn)盲目變更。6.嚴(yán)格審核各項(xiàng)付款，杜絕出現(xiàn)超付、錯(cuò)付現(xiàn)象。7.嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收工程、材料，對(duì)不合格的產(chǎn)品進(jìn)行扣款。8.明確施工工期，處理好各項(xiàng)施工費(fèi)用索賠工作。9.嚴(yán)格審核各項(xiàng)竣工結(jié)算資料，把好結(jié)算關(guān)。v主體建安費(fèi)用的控制管理準(zhǔn)則主體建安費(fèi)用的控制管理準(zhǔn)則1.盡可能減少或消滅政府壟斷工程成本中不合理的成分。2.嚴(yán)格控制配合水、電、煤等專業(yè)工程的零星人工簽證。3.對(duì)水、電、煤氣等附屬配套公建工程實(shí)行全面招投標(biāo)。v市政配套費(fèi)用的控制管理準(zhǔn)則市政配套費(fèi)用的控制管理準(zhǔn)則 1.嚴(yán)格按目標(biāo)成本總額控制，進(jìn)行限價(jià)設(shè)計(jì)。2.工程全面實(shí)行招投標(biāo)。3.直觀性裝飾材料實(shí)行甲供或甲控，按目標(biāo)成本選用經(jīng)濟(jì)美觀的建筑裝飾材料。4.特別做好綠化、景觀的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費(fèi)用。v環(huán)境及配套費(fèi)用的控制管理準(zhǔn)則環(huán)境及配套費(fèi)用的控制管理準(zhǔn)則 1.工程監(jiān)理費(fèi)用的支付與工程質(zhì)量掛鉤。2.預(yù)結(jié)算審價(jià)費(fèi)執(zhí)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。3.施工合同外的獎(jiǎng)金必須做到有據(jù)可查。v開發(fā)間接費(fèi)控制管理準(zhǔn)則開發(fā)間接費(fèi)控制管理準(zhǔn)則 謝謝大家謝謝大家！