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1、工程成本測算簡介工程成本測算簡介 第一篇、工程成本測算的作用第一篇、工程成本測算的作用 第二篇、工程成本測算的內容第二篇、工程成本測算的內容 第三篇、工程成本測算數據來源第三篇、工程成本測算數據來源 第四篇、工程成本測算相關數據第四篇、工程成本測算相關數據 第五篇、測算中需注意的事項第五篇、測算中需注意的事項 第六篇、工程成本測算前提第六篇、工程成本測算前提 第七篇、目標成本管理第七篇、目標成本管理工程成本測算簡介工程成本測算簡介第一篇、工程成本測算的作用第一篇、工程成本測算的作用 是項目成本測算的重要構成部分是項目成本測算的重要構成部分 是進行項目可行性研究和項目評估的依據是進行項目可行性研2、究和項目評估的依據 是進行項目方案優化和工程設計調整的判是進行項目方案優化和工程設計調整的判 別基礎別基礎 投資項目決策階段投資項目決策階段投資項目實施投資項目實施項目建議書可行性研究項目評估方案選擇工程設計工程施工竣工交付動態成本控制目標成本確定工程成本測算第二篇、工程成本測算的內容第二篇、工程成本測算的內容 項目成本構成內容項目成本構成內容 工程成本構成內容工程成本構成內容1) 土地獲得價款土地獲得價款 2) 開發前期準備費開發前期準備費 3) 主體建筑安裝工程費主體建筑安裝工程費 4）公共管網配套工程費）公共管網配套工程費 5) 園林環境工程費園林環境工程費 6) 公共配套設施費公共配套3、設施費 7）開發間接費）開發間接費工程成本部分工程成本部分（27） 項目成本構成內容項目成本構成內容 工程成本構成內容工程成本構成內容1 1）開發前期準備費開發前期準備費勘察丈量費(含初勘、詳勘等）規劃設計費(含規劃及方案、施工圖設計、其它）“三通一平”費(含臨時道路、臨水、臨電、場地平整）臨時設施費(含臨時圍墻、臨時辦公室、工地擋板）2 2）主體建筑安裝工程費主體建筑安裝工程費單體建安工程(含工程樁、土建工程、安裝工程三部分）甲供裝飾性材料(含各類甲供裝飾性材料）水電設備(含各類強弱電箱體、水表箱體、消防設施、電梯等）變更簽證(含設計變更、現場簽證）其它(含土方工程、樁基檢測費用、各項開辦費4、趕工費等）3 3）公共管網配套工程費）公共管網配套工程費下水道排污（含雨污水系統施工費、生活污水排放管理費）室外供水（含永久供水排管費、水泵房建安、水泵房設備、室外消火栓、接水損失費、市政排管、管網設計等）天燃氣（含室外管線、管網設計、調壓站）供電配套（含高低壓配電系統、各項供電貼費、過路壓力管、配電站、開關站等）通迅工程（政府收費）電視工程（含干線聯接、埋管施工費）寬帶系統（含接線盒、室內埋管施工費、室外埋管施工費）智能安保（含閉路監控、周界防越、電子巡更、可視對講等）新技術、新工藝（含純凈水、容積式熱水器、太陽能公燈等）4 4）景觀綠化工程費）景觀綠化工程費綠化工程（含苗木費用、種植工程5、）土方工程（含營養土等所有費用）園林建筑工程（含道路鋪地、小區圍墻、大門、停車位、建筑小品、兒童游戲設施等）室外照明（室外照明電氣工程）綠化灌溉給排水工程室外背景音樂等5 5）公共配套設施費）公共配套設施費游泳池業主會所幼兒園學校商鋪車站建造費等6 6）開發間接費）開發間接費招投標管理費工程監理費設計監理費預結算審核費質檢費第三篇、工程成本測算數據來源第三篇、工程成本測算數據來源 對上海公司以往開發項目的分析總結對上海公司以往開發項目的分析總結 對集團其它公司開發項目的分析總結對集團其它公司開發項目的分析總結 收集的上海其它房地產公司開發的項目資料收集的上海其它房地產公司開發的項目資料第四篇、6、工程成本測算相關數據第四篇、工程成本測算相關數據 政府固定收費政府固定收費 經驗參數經驗參數 相關建安工程數據相關建安工程數據1、永久供水排管費17.5元/M2；2、接水損失費1.58元/M2；3、生活污水排放管理費6元/M2；4、供電配套135元/M2；5、通訊工程高層12.5元/M2，多層18元/M2； 政府固定收費政府固定收費1、鋁合金門窗建筑面積*22%；2、外墻涂料建筑面積*115%；3、空調百葉建筑面積*4.5%；4、陽臺欄桿建筑面積*13%；5、樓梯間地磚建筑面積*15%；6、樓梯間涂料建筑面積*25% 經驗參數經驗參數 相關建安工程數據相關建安工程數據 相關建安工程數據相關建安7、工程數據第五篇、測算中需注意的事項第五篇、測算中需注意的事項因各個項目具有單一性的特點，經驗數據的采納因各個項目具有單一性的特點，經驗數據的采納 使用不夠準確，只能控制大致范圍；使用不夠準確，只能控制大致范圍；很很難難準準確確評評估估項項目目風風險險因因素素（如如材材料料價價格格波波動動、政政策影響等）。策影響等）。第六篇、工程成本測算前提第六篇、工程成本測算前提 企劃部提供企劃部提供*項目定位建議書項目定位建議書 提供房型配比、建材及裝修標準建議提供房型配比、建材及裝修標準建議 設計部提供設計部提供*項目綜合經濟指標表項目綜合經濟指標表 提供住宅及公建面積指標、戶數、棟數等數據提供住宅及公建8、面積指標、戶數、棟數等數據 從項目發展部了解項目情況從項目發展部了解項目情況 了解項目地理環境、場地地質、政府收費標準等了解項目地理環境、場地地質、政府收費標準等 成本管理部收集資料、進行測算成本管理部收集資料、進行測算第七篇、目標成本管理第七篇、目標成本管理目標成本指導書的確定目標成本指導書的確定 目標成本指導書的執行目標成本指導書的執行 目標成本管理總則目標成本管理總則 目標成本管理職責劃分目標成本管理職責劃分 目標成本控制管理準則目標成本控制管理準則a.市場現狀及未來市場預測的報告書b.項目總體定位和具體的規劃設計、建筑設計、裝修設計、環境設計、配套設計，以及目標客戶群定位c.對開發項目9、預期售價d.集團利潤要求和公司中長期經營發展規劃確定的項目目標總利潤和每個可售對象的單位利潤。v目標成本指導書目標成本指導書編制依據編制依據 目標成本指導書的確定目標成本指導書的確定a.項目總體規劃設計定稿時，概算確定大類成本費用目標，形成成本測算初稿，并以此指導方案設計的造價控制。b.設計方案定稿時，對成本測算初稿進行細化和修訂，形成成本測算修訂稿，并以此指導施工圖設計的造價控制。c.施工圖預算完成時，對成本費用目標全面進行細化和修訂，形成目標成本指導書，并以此指導施工、招標、采購等系列業務活動中的成本費用使用與管理。v目標成本指導書目標成本指導書編制過程編制過程 目標成本指導書的制定必須報10、公司總經理審批后下發執行。v目標成本指導書目標成本指導書的確認的確認 1.目標成本管理，是一個非常專業又非常龐大的系統管理工程，需要運用專業化控制手段進行控制管理，對各分項工程由成本管理部提出具體成本控制目標，要求設計、工程、項目部等專業部門和專業人員各司其職，各盡其責，密切配合；2.各項費用發生時必須以目標成本指導書為標準，進行限價設計、限價施工、限價材料采購，從而保證總目標的順利實現，避免個體目標偏離總體目標；3.若由于特殊原因，選定項目超過目標成本則必須填報超目標成本審批表超目標成本審批表，報公司領導審批。目標成本指導書目標成本指導書的執行的執行v目標成本指導書目標成本指導書執行規范執行11、規范 定期對項目的成本變化情況進行評估總結，形成*月項目動態成本報告，對項目開發成本動態進行了解監控，對與項目成本變動較大的作分析說明，嚴格控制項目總成本，總結該階段成本控制的合理舉措和不利教訓，指出下一步成本控制的重點。v目標成本指導書目標成本指導書的動態控制的動態控制 目標成本管理總則目標成本管理總則1、以市場和利潤需求為導向確定項目成本控制目標2、事前控制為主，事中事后控制為輔3、以招投標和格式化合同為基本手段開展業務活動4、項目成本實行動態管理5、按專業化和互相牽制要求分解控制目標與管理職責目標成本管理職責劃分目標成本管理職責劃分v 成本總負責中心成本總負責中心 公司總經理層v 成本費12、用發生中心成本費用發生中心a.地價費用中心：項目發展部b.設計費用中心：設計部c.工程造價中心：項目經理部d.營銷費用中心：銷售部、企劃部e.期間費用中心：財務部v成本費用指導與監控中心成本費用指導與監控中心 成本管理部、工程管理部、財務部1.勘察、測量項目要有計劃性，避免重復工作。2.勘察、測量費用的支付與報告的準確性掛鉤。3.通過有效措施保證設計質量。a.編制項目規劃設計管理指導書，制定設計進度。b.對規劃方案設計必須進行招投標。c.推廣限價設計。d.簽訂嚴密的設計合同，設計費用的支付與設計質量掛鉤。e.對總體規劃方案、施工圖等設計成果可邀請社會專家評審。4.政府部門的報批報建費用，爭取以13、較低的基數預先包死，并充分利用公司的知名度和信譽，爭取減免優惠。5.臨時圍墻、道路力求永久化。6.臨時水電管線敷設盡可能利用庫存的舊材料，完工后對可利用材料作好回收。v開發前期準備費的控制管理準則開發前期準備費的控制管理準則目標成本控制管理準則目標成本控制管理準則1.充分進行施工準備。a.招投標選擇優秀而可信的施工隊伍。b.編制完善、嚴密的施工承包合同。c.做好施工圖、組織設計方案的會審工作，將設計不合理的現象消滅在施工之前，避免引起簽證費用。2.做好施工圖預算，并嚴格審核確認中介機構提交的預算報告。3.按公司制度，對工程、材料全面實行招投標。4.根據目標成本限價采購材料、設備。5.設計變更、14、簽證做到先估價、審批后實施，避免出現盲目變更。6.嚴格審核各項付款，杜絕出現超付、錯付現象。7.嚴格按標準驗收工程、材料，對不合格的產品進行扣款。8.明確施工工期，處理好各項施工費用索賠工作。9.嚴格審核各項竣工結算資料，把好結算關。v主體建安費用的控制管理準則主體建安費用的控制管理準則1.盡可能減少或消滅政府壟斷工程成本中不合理的成分。2.嚴格控制配合水、電、煤等專業工程的零星人工簽證。3.對水、電、煤氣等附屬配套公建工程實行全面招投標。v市政配套費用的控制管理準則市政配套費用的控制管理準則 1.嚴格按目標成本總額控制，進行限價設計。2.工程全面實行招投標。3.直觀性裝飾材料實行甲供或甲控，按目標成本選用經濟美觀的建筑裝飾材料。4.特別做好綠化、景觀的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費用。v環境及配套費用的控制管理準則環境及配套費用的控制管理準則 1.工程監理費用的支付與工程質量掛鉤。2.預結算審價費執行行業標準。3.施工合同外的獎金必須做到有據可查。v開發間接費控制管理準則開發間接費控制管理準則 謝謝大家謝謝大家！