1、冠城前期策劃冠城前期策劃 前前 言言 在展開”冠城”（暫名）前期策劃建議探討之前，我想先談談“房 地產市場邊緣化路線”和“主流市場路線”這個話題。 “主流市場路線”，從它的產品特征來理解就是在城市人文條件和 區(qū)位條件都比較成熟的區(qū)域提供市場需求量較大的主流產品的產品策 略，當然市場供給量也大。“市場邊緣化路線”則是在特定的區(qū)位和環(huán) 境條件下開發(fā)的，向特定的客戶群提供個性化產品的產品策略，需求量 不及“主流市場”但需求力特別強。 做好“主流市場”講究的是“質”，長周期的大投入、精雕細琢， 房地產房地產 E 網網 http:/ 然后希望客戶在“百里挑一”中選中你，競爭激烈。 做好“邊緣化路線”講究
2、的是“形”，這“形”可能就是一種觀念， 一種生活方式的張揚表現(xiàn)，在于縱“情”包裝。找準客戶的心理需求后， 啟動市場很容易，也能形成有力的競爭壁壘。 從利潤上看，兩者的單位利潤差不多，但“邊緣化路線”總利潤遠 不及“主流市場”，因為“邊緣化路線”的量不能做得太大。 “冠城” 的區(qū)位和人文條件的優(yōu)劣暫且不論。 我認為以 “主流市場” 的“主流產品”來全盤考慮可能將面臨極大的市場導入困難，競爭壓力 和和不容易形成有效客戶群體。 “冠城”這樣的開發(fā)量，利潤需要“中流砥柱”。“主流市場” 倍訊易倍訊易 http:/ 的“主流產品”是要做的、要爭的，但一定要策略。 任何營銷，任何策劃，均是建立在某種產品策
3、略基礎上的，脫離了 這個基礎的策劃再精彩也只是冰雕藝術品，見不得陽光，經不起市場的 考驗。形成適合本項目的產品策略是前期營銷策劃的核心工作。前面談 到對市場導入，壁壘競爭有種種好處的“市場邊緣化路線”和有較豐厚 利潤的“主流市場路線”的有機融合，形成有所兼顧的產品策略，或許 是本項目在產品規(guī)劃方面值得探索的方向。 一一 、 項目地域優(yōu)劣因素項目地域優(yōu)劣因素 1.1.存在的不利因素：存在的不利因素： 1) 不利的人文背景 該地區(qū)，在重慶人的印象中是可以與渝中區(qū)的儲奇門，望龍門（俗稱下 半城）相提并論的貧民區(qū)，口碑很差。 2) 社區(qū)配套不足 3) 地形不便出行 4）有很好的景觀，但視野中的瑕疵也不少。 5）噪音 2.2.具備的有利因素具備的有利因素： 1）交通方便 2）區(qū)位優(yōu)勢 3）景觀優(yōu)勢 4）有投資價值 3 3有利因素對不同市場（低、中低、中高、高端市場）的吸引力分析。有利因素對不同市場（
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