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現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商管理策略（11頁(yè)）.doc

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現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商管理策略（11頁(yè)）.doc

1、現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商管理策略第一部分：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)招商創(chuàng)新模式招商的成功與否，是關(guān)乎后期經(jīng)營(yíng)問題與影響前期營(yíng)銷中投資者信心的決定性因素之一，也即是說(shuō)，它不僅關(guān)系到發(fā)展商的資金能否順利回籠，更是影響后期經(jīng)營(yíng) 的關(guān)鍵。作為立于企業(yè)的戰(zhàn)略高度的招商營(yíng)銷，怎么說(shuō)服商戶往往成為商業(yè)物業(yè)成功營(yíng)銷的第一步。但是目前由于開發(fā)商們對(duì)招商的理解和重視程度不夠，致使招商中存在著這樣那樣的誤區(qū)，如何避開迷誤，于招商營(yíng)銷中一炮而紅贏得開局勝利。以下將對(duì)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商技巧作出系統(tǒng)指導(dǎo)。一、模式一：破解現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)招商拐點(diǎn) 拐點(diǎn)一：目標(biāo)客戶主次分明 1、首先是確定主力店群 A、有助于穩(wěn)定整

2、個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，主力店群一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營(yíng)業(yè) 面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績(jī)記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展： B、知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對(duì)中小店群的招商； C、主力店群各自擁有一定忠誠(chéng)度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn)可以幫助項(xiàng)目在日后的營(yíng)運(yùn) 中，在保持一定量客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的作用； D、主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高項(xiàng)目整體租金收入； 2、確定主力店之后，再確定中小店群 A、按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店群，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購(gòu)物或消費(fèi)需求； B、中小店的鋪位

3、租金往往是主力店的 410 倍，有的甚至更多，其租金總和 2 是項(xiàng) 目的主要利潤(rùn)來(lái)源；拐點(diǎn)二：租金高低懸殊，租期長(zhǎng)短不一主力店群投資大，投資回期長(zhǎng)，起租期要求一般需八年、十年，有的長(zhǎng)達(dá)十五年、二十年。其租金相對(duì)便宜的多，一般在第四年起，租金開始遞增，增速在 3%-10%，由于發(fā) 展商考慮多種因素，成功經(jīng)營(yíng)的主力店最終有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。而中小型店的租期一般為 3 年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。拐點(diǎn)三：招商時(shí)間長(zhǎng) 地產(chǎn)商業(yè)的招商時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項(xiàng)目全面營(yíng)業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個(gè)招商階段。主力店群的招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。而中小店群的招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間。由于主力店群決定項(xiàng)目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需要確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品商業(yè)設(shè)施。而中小店群則對(duì)形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不

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