1、合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。
而在經濟 工作會議上的表述則更為詳細： 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
不難看出，兩次會議上對房地產的主基調都是良性循環和健康發展，顯然是要對此前因政策從嚴過緊導致房地產銷售驟然下跌和房企集中出現流動性危機等問題進行糾偏。
糾偏過后，政策層面的放暖大概率將延續到2022年，最終目的是要房地產行業在長效機制作用下，回歸到正常的軌道里。
02房貸利率下行的趨勢 最近，媒體頻頻報道各地銀行下調房貸利率的消息，而這些消息顯然與中央“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”密切相關。
事實上會議全文一出來，外界即判斷2022年貨幣政策將是趨勢性寬松，降準和降息在2022年大概率都會發生。
在全國利率進入下行空間與中央支持合理住房需求的大背景下，房貸利率必然呈現出下降的趨勢。
客觀來說，引導房貸利率下行，將會對房地產市場回暖帶來直接的刺激。
當然，比房貸利率下行更受購房者關注的是按揭貸款的發放問題。
央行的數據顯示，10月份個人住房貸款增加3481億元，較9月份多增1013億元；11月份個人住房貸款增加4013億元，較10月多增532億元。
數據已經表明，住房按揭貸款正。

2、動態模型對全國及重點地區2022年市場形勢進行了預判，以供參考。
2022政策趨勢2022年，我國經濟仍面臨新的挑戰和下行壓力，綜合各個機構預估數據：2022年GDP增速或回落至5.0%左右，預計貨幣政策將持續發力穩經濟，M2增速或居于8.5%9.0%之間，持平或略好于2021年。
房地產金融監管力度不放松，房地產金融審慎管理進一步完善，住房信貸環境短期存在改善預期。
房地產調控政策或已見底，“房住不炒”、“三穩”目標下，地方全面落實因城施策，預計各地將微調限價、限貸、限簽等政策，靈活調整預售資金監管或預售條件，促進房地產市場實現良性循環房地產稅試點或將落地，征收細則等均有望發布。

3、其增速，從2005年開始，除了個別特殊年份外，整體來說行業規模增速在逐步放緩，同比增速從40%多降到現在2-3%左右。
其中，16年是一個比較重要的分水嶺，16年之前行業復合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因為15年全國開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產市場規模上漲，正常來講在15年之前規模增速基本在8-10%上下，因為15年的刺激，16年一下子增速達22%。
連續五年增速放緩，行業規模已經見頂了，后續大概率是要從高位掉下來。
行業規模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。
2.收益持續下滑，21年行業震蕩后預估利潤率下滑到4%以下以上市房企為例看行業整體利潤增速，行業整體利潤是成下行趨勢的，其實從14年以后理論上國內行業利潤增速就已經開始放緩了，但是15年這輪去庫存采用棚改貨幣化，國家放水厲害，本次去庫存是漲價去庫存。
大家知道去庫存分漲價去庫存和跌價去庫存，漲價去庫存直接帶來了行業規模暴增的同時房價還大幅漲幅，行業的利潤就大幅上升，所以原本可以通過正常市場消化的房價快速上漲被人為中斷了，行業利潤重新上升，但16年之后又開始下滑，20年因疫情行業利潤負增長，21年數據還沒出來，21年的利潤也會是負增長。
右側這張圖，表示的是行業ROE水平和銷售凈利率，從11之后行業利潤率持續下滑，從15%掉到現在的9.6%，因為數據有滯后性疊加上市公司報表處理問題，實際的利潤率要遠低。

4、注都聚焦于此。
持續關注疫情的發展，不僅廣大黨員員工積極成為志愿者支持上海整體的抗疫大計，還通過自身開發的數據平臺對相關企事業單位存量用地、閑置建筑進行排摸，為政府的方艙醫院選址提供信息支持。
在積極參與到抗疫一線工作的同時，城市人也在關注各種公開數據，上海疫情發展到了什么階段，要用數據說話；上海哪些社區可以率先解封，要用數據說話；上海何時能夠完全恢復正常的生活秩序，同樣要用數據說話。
疫情終究會過去，生活依然在持續。
經過此疫的洗禮，上海在片區規劃、城市更新、產業發展乃至大數據賦能方面，還有哪些空間和前景，需要我們總結和研究。
本期內容精選深度觀察城市分析新聞導讀宏觀經濟。

5、首次將“促進房地產業良性循環”寫進政府工作報告。
整體基調延續去年底以來的“溫和呵護“態度，預計下階段政策將加大力度，更多城市圍繞“支持更好滿足合理住房需求”、“因城施策”積極發力。
住建部：保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求2月24日，國新辦新聞發布會上住建部部長王蒙徽提到，我國住房的剛性需求比較旺盛，同時群眾改善需求也比較迫切，2022年住建工作將存量的提質改造和增量的結構調整并重，“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”，努力為穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用。
天津繼續實施精準調控，并創新調控機制，多次明確天津將分區施策，支持居民改善住房需求2月21日，市住房和城鄉建設工作會議針對住宅市場提出將繼續實施精準調控，做好供應結構調控，因區/因人/因房/因業創新調控機制，前期嚴苛的調控政策有望改善。
此前天津政府工作報告中首提“分區施策更好滿足群眾合理購房需求，促進房地產業良性循環和健康發展“。
3月15日，津云發布一則新聞：分區施策！針對就近養老等需要，天津這樣支持居民改善住房。
文中指出：“天津還將不斷完善政策體系，滿足群眾合理住房需求。
” 再次明確了天津將分區施策。
天津公布城鎮基準地價更新成果，細化了土地分類及用途，地價較此前有所上升2月28日，天津市規劃和自然資源局發布關于公布實施我市城鎮基準地價更新成果的通知，自3月1日起實施。
本輪城鎮基準地價更新細化了土地分類，。

6、看，此前持續若干年的土地市場熱潮有所消退，投資向理性回歸，必將帶動未來新房價格向更加合理的方向進行調整。
從相對負面的角度看，土地市場降溫必將直接影響到地方政府財政收入。
2021年購房市場成交量總體較為低迷，市場觀望情緒濃厚，帶動住宅價格環比走低；對房企來說，去年是較為艱難的一年，行業內各公司的經營均面臨收縮的問題。
在維持市場穩定的大前提下，2022年房地產市場將在2021年基礎上有所恢復，但行業分化仍將持續。
從投資開發的角度，2022年將是資產并購和不良資產處置的大年。
在充分控制成本、留足安全邊際的前提下介入優質地區的開發項目，仍然是較好的投資標的。
從購房人角度，“房住不炒”的趨勢仍將持續。
當前時點購房應當以自住和資產保值為目的。
考慮到房地產稅已進入試點環節并將在不遠的將來實施，今后稍大戶型、改善型住房的市場情況將比之前有所提升。
同時，鑒于房企流動性狀況仍然面臨一定不確定性，購房人在選擇樓盤時需要注意房地產企業自身輿情，對不能按期交房的情況有所防范。
房地產市場調整背后的思考1.“大而不倒”并非防范風險的合理認知“大而不倒”一詞源于2008年金融危機，含義是公司體量過于龐大之后與經濟命脈休戚相關，因此當出現危機時政府會出手相救，即“大而不能倒”。
該詞實際指代美國AIG等公司因自己的貪婪和盲目擴張導致了一系列危機，最終還要綁架政府和納稅人為其嚴重后果買單。
現在看來，金融危機并未給人們帶。

7、果顯示：2021年，在新冠疫情和房地產調控前緊后松的背景下，商品房銷售額18.2萬億元，增長4.8%。
房地產上市公司踩準市場周期，收入規模再創新高，但“增收不增利”現象嚴重，且企業間經營規模、財富創造力和財務穩健等方面的表現持續分化。
2022年以來，隨著新冠疫情多點散發和宏觀經濟下行壓力，房地產市場調控邊際寬松趨勢顯著，房地產上市公司競爭將進入全面競爭時代，未來擁有良好基本面、第二業績增長曲線的房地產上市公司將釋放更高的企業價值。
圖：2021年房地產上市公司總資產均值及增長率2021年，房地產上市公司總資產規模增速進一步放緩。
其中，滬深上市公司總資產均值為2067.6億元，增速均值為6.8%，較上年回落6.7個百分點。
大陸在港上市房地產公司總資產均值為2470.2億元，同比增長均值為10.5%，較上年回落11.8個百分點。
滬深及大陸在港上市房地產公司總資產增速大幅放緩，創近年新低。
隨著行業分化的進一步加劇，前期保持高速發展的民企在放慢腳步，央企、地方國企則體現出了較強的持續經營能力，在逆周期階段依然穩步前行，行業發展的新格局正在逐漸形成。
央企普遍具有資產規模大、布局范圍廣泛等特點，2021年總資產均值達4031.7億元，是民營企業均值的1.6倍。
央企自律性強，財務管理嚴格，注重發展的長期性、穩健性，2018-2020年總資產的同比增速均在22%左右，2021年受行業周期影響，增速降。

8、品牌地產企業商業模式研究品牌地產企業商業模式研究 2005中國房地產行業領導公司品牌中國房地產行業領導公司品牌 品牌公司品牌價值億元 中海地產33.11 萬科32.08 2005中國房地產公司品牌價值中國房地產公司品牌價值TOP10 品牌品。

9、ZionZion Consulting 北京錫恩企業管理顧問公司北京錫恩企業管理顧問公司 美國房地產行業的產美國房地產行業的產 業鏈分析業鏈分析 萬科中長期規劃項目初期報告 標桿研究報告之12 ZionZion Consulting 機密機。

10、小股操盤全研究 目錄 CONTENTS 目錄 操盤模式概述 1 2標桿萬科研究 3 小股操盤案例 5 合作要素設計 4 談判優勢梳理 小股操盤提出背景 近年來，土地價格飆漲資金成本高企，為維持企業生存所需的土地儲備量，現金流緊張已成為房企面。

11、基礎設施REITs和產業研究 基礎設施REITs和產業研究 中國REITs市場洞察系列報告 中國REITs市場洞察系列報告 2 產業研究助力掘金REITs市場 產業研究助力掘金REITs市場 mNtNrPoRmMnMrMmRuMsPmNbR。

12、房地產行業研究方法房地產行業研究方法 3 目錄目錄 內內 容容 n 第一章第一章 估值方法和個股選擇估值方法和個股選擇 n 第二章第二章 行業生態和周期判斷行業生態和周期判斷 4 一估值方法和個股選擇一估值方法和個股選擇 5 1.1估值理論。

13、 房地產行業房地產行業 客戶分析和研究客戶分析和研究n 三個方面三個方面：p 客戶定位研究p 客戶滿意度研究p 客戶行為研究n 三個熱點問題：三個熱點問題：p 住宅功能的轉變p 中國社會階層分層的變化p 中國家庭結構的變遷PART1PART。

14、 敬請閱讀末頁的重要說明 證券證券研究報告研究報告 行業行業深度報告深度報告 總量研究總量研究 房地產房地產 推薦推薦維持維持 產業鏈專題紀要：產業鏈專題紀要：房企進化下的產業鏈轉型房企進化下的產業鏈轉型 2021年年01月月14日日 房地。

15、 1 敬請參閱最后一頁特別聲明 杜昊旻杜昊旻 分析師分析師 SAC 執業編號：執業編號：S1130521090001 最大變化是最大變化是從穩市場從穩市場到到穩行業穩行業 事件事件 2021 年 12 月 8 日至 10 日，中央經濟工作會。

16、穩增長背景下大地產業的投資機會穩增長背景下大地產業的投資機會2022年年3月月10日日房地產行業觀點房地產行業觀點11. 市場整體持續低迷，政策機遇期曙光將至市場整體持續低迷，政策機遇期曙光將至qRtNnPsMrNvNpNpMuNtNnM6。

17、敬請參閱最后一頁特別聲明 1證券研究報告 2021 年 4 月 14 日 總量總量研究研究 房地產五年調控史房地產五年調控史 產業債信用觀察系列之房地產行業之十一 目前， 部分熱點城市房價上漲的壓力仍然比較大， 高杠桿的中小房企存在債務違約。

18、 行業及產業 行業研究行業深度 證券研究報告 房地產 2022 年 02 月 08 日 地產仍是支柱產業,穩經濟亟需穩地產 看好 房地產及產業鏈對 GDP 的影響分析 相關研究 大量房企業績預減,分化加劇格局優化房地產行業 2021 年業績。

19、請參考最后一頁評級說明及重要聲明 投資評級:投資評級:強于大市強于大市維持維持 報告日期:報告日期:2022 年年 04 月月 06 日日 數據來源:wind 相關報告相關報告 20211011 復盤復盤20122021 房地產開發及家居行。

20、http: 請參考最后一頁評級說明及重要聲明 投資評級:投資評級:強于大市強于大市維持維持 報告日期:報告日期:2022 年年 04 月月 06 日日 數據來源:wind 相關報告相關報告 20211011 復盤復盤20122021 房地產。

21、房地產行業研究方法房地產行業研究方法2目錄目錄內內 容容n 第一章第一章估估值方法和個股方法和個股選擇n 第二章第二章行行業生生態和周期判斷和周期判斷3一估值方法和個股選擇一估值方法和個股選擇41.1估值理論估值理論相相相相對對全面的等式模。