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1、第一太平戴維斯物業(yè)顧問(上海)有限公司某項目項目前期開發(fā)顧問委托服務(wù)合同委托方： (以下簡稱甲方)受托方：第一太平戴維斯物業(yè)顧問(上海)有限公司 (以下簡稱乙方)甲、乙雙方經(jīng)過協(xié)商，就甲方委托乙方對其有關(guān)甲方位于無錫市中心中山路、解放路的綜合項目(以下簡稱該項目)開展前期開發(fā)顧問服務(wù)達成如下一致意見：一項目前期開發(fā)顧問(一) 前期顧問服務(wù)范圍：詳見附件一。(二) 前期顧問工作方式組織定期的交流會議，乙方在甲方允許的情況下，安排相關(guān)部門的人員參與與乙方服務(wù)范圍有關(guān)的各類甲方或第三方會議。1) 會議時間前期一般為二周或半個月一次，后期一般為三周或一個月一次，對項目的規(guī)劃及概念設(shè)計、市場推廣等各方面2、前期工作提供建議。非正式會議視情況由雙方協(xié)商適當(dāng)增加。2) 同時在委任期間，乙方就該物業(yè)的具體問題和建議采取電話、傳真、書信、電子郵件等聯(lián)系方式與甲方保持聯(lián)系。3) 甲方每次會議前應(yīng)提前七個工作日將有關(guān)顧問會議的議題及議程提交乙方，以便乙方作好會議的資料和相關(guān)的準(zhǔn)備工作。4) 在合理情況下，甲方可以在需要增加討論時向乙方提出增加會議的要求，乙方應(yīng)盡全力配合，安排相關(guān)人員參與會議。甲乙雙方認(rèn)為有必要召開應(yīng)急會議，會議應(yīng)在提議后的24小時內(nèi)舉行，雙方應(yīng)安排相關(guān)人員參與；相關(guān)會議議題及議程在會議確定的同時提供。(三) 前期顧問服務(wù)性質(zhì)甲方按照本合約所述條款委托乙方為該項目獨家前期顧問，乙方須履行本合3、約內(nèi)所述職責(zé)，并須遵守甲方所制訂之方針及政策。(四) 前期顧問服務(wù)期限前期顧問服務(wù)起始時間，即合同生效日，暫定為該項目可行性研究報告終稿遞交之后，具體時間和服務(wù)期限由雙方另行協(xié)商而定。（五）前期顧問服務(wù)費用及付款方式1、甲方將向乙方支付人民幣每月捌萬元整（RMB 80,000）的項目前期開發(fā)顧問費用，不包括市場研究報告制作費用以及乙方人員赴無錫的差旅以及當(dāng)?shù)氐氖乘拶M用。2、甲方分向乙方支付的前期開發(fā)顧問服務(wù)費用在每月的前五個工作日內(nèi)向乙方支付。3、甲方支付上述費用的時間以款項由甲方銀行匯出時間為準(zhǔn)，但甲方需同時在第一時間將匯款憑證傳真至乙方。如甲方未能按時支付款項，超過15個工作日，乙方將停止4、相關(guān)的顧問服務(wù)工作，直至甲方將應(yīng)付款項匯入乙方指定的銀行賬戶。乙方指定銀行帳戶情況如收款單位: 第一太平戴維斯物業(yè)顧問(上海)有限公司銀行名稱: 招商銀行上海分行淮海中路分理處帳號: 人民幣A/C 096770-20800773001匯款用途: 咨詢費賬單號/公司名稱二項目工作小組本項目乙方派遣的主要負(fù)責(zé)人以及工作人員：*Albert Lau劉德?lián)P 執(zhí)行董事，項目經(jīng)理Kitty Tan 譚文紅 助理董事，市場研究及開發(fā)顧問Wing Chu 朱兆榮 高級董事，商鋪租售及住宅銷售Steve Chen陳飛寺董事，商業(yè)樓宇部Eric Lee李昕助理董事，住宅銷售部Jeremy Sun孫維經(jīng)理，商鋪租賃5、及銷售Nicky Zhu朱鋒高級市場顧問，商鋪租賃及銷售*劉德?lián)P先生將做為該項目的項目經(jīng)理整體負(fù)責(zé)項目的開展工作。三雙方同意1) 若有設(shè)計單位或其他相關(guān)人員需參加顧問會議的，甲方應(yīng)提前通知乙方；2) 乙方應(yīng)及時、保質(zhì)地完成工作并保證其所向甲方提供的資料、數(shù)據(jù)等真實性；3) 甲方在合約有效期內(nèi)不得聘用乙方委派的顧問工作人員。4) 乙方在于前期顧問工作期間及工作結(jié)束后三個月內(nèi)、在未征得甲方同意之前不得為以該項目為中心、三公里為半徑的區(qū)域內(nèi)其它相同性質(zhì)的綜合性項目提供顧問服務(wù)。5) 本合同項下若有未盡事宜，甲、乙雙方可協(xié)商一致簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。6) 合同期限內(nèi)，如發(fā)生任何事6、議，甲、乙雙方應(yīng)本著平等互諒的精神協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。7) 本合同服從中華人民共和國合同法等有關(guān)國家法律。8) 本合同簽訂后，除合同另有約定，任何一方均不得擅自解除或變更合同。否則，擅自解除或變更方應(yīng)向另一方支付10的顧問費用總額作為賠償金。四本合同自簽定之日起生效，有效期至合同規(guī)定的前期顧問工作的完成及合同項下全部款項結(jié)清日止。五本合同壹式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。（本頁為簽署頁，無正文）甲方： 乙方：第一太平戴維斯物業(yè)顧問 (上海) 有限公司法定代表人（委托代表）：簽約日期：法定代表人（委托代表）：簽約日期：附件一：1.0項目前期7、開發(fā)顧問乙方提供的項目前期開發(fā)規(guī)劃設(shè)計顧問，做為市場研究報告的延續(xù)，將對市場研究報告中提出的方案做進一步的深化、并根據(jù)市場的最新變化情況對方案進行調(diào)整。此外，乙方還將協(xié)助甲方對規(guī)劃和概念設(shè)計等方面作出詳細(xì)地分析和建議，配合完善規(guī)劃及設(shè)計。乙方將在以下部分，就各個物業(yè)類型提供的服務(wù)內(nèi)容做出建議。本項目的用地性質(zhì)和規(guī)模等眾多客觀因素，決定了項目最終有可能是包含商業(yè)、寫字樓、酒店式服務(wù)公寓或酒店等多種形態(tài)物業(yè)混合的綜合性項目。乙方在此會針對這幾種可能發(fā)展的物業(yè)類型，提出相應(yīng)的前期顧問服務(wù)內(nèi)容，乙方提供的服務(wù)內(nèi)容將視雙方最終確定的方案而定。而酒店市場，由于酒店管理集團通常對酒店的規(guī)劃設(shè)計和軟硬件設(shè)施配8、置等方面擁有自身的標(biāo)準(zhǔn)，如果方案中建議建造酒店，乙方將結(jié)合項目和市場整體的發(fā)展?fàn)顩r提供其在地塊上的位置排布、體量設(shè)置等方面的基本定位建議，同時兼顧到與其它物業(yè)類型的配合。2.1商業(yè)顧問服務(wù)內(nèi)容2.1.1前期顧問的服務(wù)范圍乙方所提供的物業(yè)服務(wù)涉及了零售市場上的各個方面和從一個項目的設(shè)計到項目落成的全過程提供專業(yè)性的顧問服務(wù)。作為市場顧問和推廣代理，乙方將力爭滿足投資方和零售商的最大利益。2.1.2中心定位，商品組合及租金售價方案目標(biāo)：通過充分的市場研究和在借鑒上海及全國多年來的經(jīng)驗，辯識適合本項目的市場潛在組戶。在了解當(dāng)?shù)氐娜丝诮y(tǒng)計、區(qū)域性和購買力調(diào)查的基礎(chǔ)上相應(yīng)對該物業(yè)作出最為合適的定位。(一9、) 在綜合考慮該項目的地理位置、大小、覆蓋范圍、即有商業(yè)模式和市場競爭情況的基礎(chǔ)上，初步定義該物業(yè)的市場定位；(二) 項目主題和檔次建議；(三) 確定既定商品組合的可能性；(四) 給出對市場投入的調(diào)查結(jié)果的分析，包括對各類的主要承租戶、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)等各方面的要求估算。并在此基礎(chǔ)上，確定初步的商品組合和可能的商品所在區(qū)域；(五) 配合由專業(yè)的建筑師和設(shè)計師組成的小組，系統(tǒng)的不斷對商品租戶組合方案進行改善和變更，以適應(yīng)市場變化和建筑設(shè)計規(guī)范上的要求；(六) 具體的租戶組合及詳細(xì)的各單元目標(biāo)租戶清單：a) 對物業(yè)的市場定位估算，即高檔或中檔等。對現(xiàn)有的初步的商品組合進行不斷的調(diào)整。b) 對10、商品的挑選考慮可能的所在區(qū)域，以達至最佳的購物人流和商品的適應(yīng)性。c) 從顧客的角度來調(diào)整商品的組合，包括考慮當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的特性和顧客的需求。d) 調(diào)整租戶的類型，與既定的商場主題相一致，并最后確定目標(biāo)租戶清單。(七) 在理性的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定一個最合適的招商策略和租金售價水平。 (八) 在租金售價水平建立的基礎(chǔ)上，為項目的整體收益提供預(yù)測性的數(shù)據(jù)。2.1.3項目規(guī)劃和概念設(shè)計目標(biāo)：根據(jù)市場情況改進及確定該項目的出入口、立體交通、人流量和單元分割等情況，從而爭取提高此項目之使用效益及長遠的投資回報，并確保項目成品能符合市場上零售商和消費者的需求。主要的考慮因素包括：(一) 確定或改善項目的建11、筑風(fēng)格，結(jié)構(gòu)材料等；(二) 物業(yè)的的對外宣傳和招牌設(shè)計，以建立良好的對外形象；(三) 平面格局分布及人流設(shè)計；(四) 出入口和垂直交通，包括內(nèi)外部扶梯、觀光電梯，走道的所在，以達至最佳的購物人流利用率；(五) 商場之寬闊度建議；(六) 中庭的合理化使用；(七) 商場之特別設(shè)計及休憩場所的細(xì)節(jié)處理，包括噴水池、激光等；(八) 店鋪之形狀、大小及深度設(shè)計，以迎合市場之要求；(九) 主要承租戶的位置安排；(十) 餐飲和娛樂場所的具體位置及建筑要求；(十一) 店鋪的外觀及整體性之視覺效果的建立；(十二) 室內(nèi)裝修風(fēng)格、燈光效果、細(xì)部修飾等，統(tǒng)一性和特色性相結(jié)合；(十三) 其他輔助和服務(wù)區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計，12、包括面積和功能確定等。2.1.4營銷方面的顧問及相關(guān)事宜目標(biāo)：按照既定的商品租戶組合方案，為甲方提供營銷方面的相關(guān)建議。同時，對甲方的營銷隊伍提供培訓(xùn)及其他方面的幫助。(一) 和甲方一起確定最佳最終的租戶組合模式和意向租戶清單；(二) 市場推廣的時序安排建議；(三) 對甲方的招商隊伍提供培訓(xùn)及其他可行性幫助；(四) 結(jié)合市場情況和有關(guān)法律法規(guī)，協(xié)助甲方或甲方的律師制定正式的法律文件，包括： 協(xié)助制定有關(guān)意向書及其他租賃及出售條件。 協(xié)助甲方及其律師制定正式的租務(wù)/出售合同及相關(guān)文件，辦理手續(xù)等。 協(xié)助甲方制定租戶手冊、裝修標(biāo)準(zhǔn)及其他文本。(五) 在不同階段提供不斷完善的市場推廣策略建議，配合甲13、方的對外宣傳及媒體推廣，包括： 與廣告公司合作進行推廣宣傳品（包括樓書，廣告牌等）的設(shè)計和制作； 與廣告公司合作提供VI設(shè)計建議 與各媒體協(xié)調(diào)合作； 利用聲像音響效果； 利用模型和效果圖； 利用立體效果的展覽； 利用在出版刊物上的更新等。(六) 協(xié)助甲方為項目提供不斷完善的推廣計劃，例如： 開幕階段準(zhǔn)備工作的建議 開業(yè)慶典方案的建議 參與組織重大客戶的簽字儀式； 參與組織試營業(yè)和正式營業(yè)慶典； 協(xié)助準(zhǔn)備各類推廣材料；以上的顧問工作主要目的是確保該商場能夠吸引目標(biāo)零售商和目標(biāo)消費者，并在這樣的基礎(chǔ)上為項目的投資方建立一個良好的商場運營基礎(chǔ)。2.2酒店式服務(wù)公寓顧問服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2.2.1項目前期顧問服14、務(wù)內(nèi)容以乙方在國內(nèi)外物業(yè)租賃中的經(jīng)驗，及充分的市場調(diào)研結(jié)果，從而準(zhǔn)確的辨識市場上適應(yīng)于合適本項目的客戶，使物業(yè)建成后能最大限度的迎合市場的需求和客戶的口味，從而成功的實現(xiàn)物業(yè)的租賃/出售。2.2.2項目規(guī)劃和概念設(shè)計顧問以乙方在高級物業(yè)市場上的經(jīng)驗，根據(jù)市場現(xiàn)狀、客戶要求及市場潛力等方面來合理預(yù)測項目的市場前景，并對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計等多方面作出詳細(xì)地分析和建議，以求能夠在項目推向市場時，達到最佳的效果及理想的市場前景。具體工作大致包括： 對項目的開發(fā)元素作建議性預(yù)測； 提供項目細(xì)部面的輔導(dǎo)性建議； 配合項目主題概念的有效體現(xiàn)； 建議確定項目房型合理的面積分布范圍； 提供小區(qū)配套項目的組合建議； 15、提供公建配套等設(shè)施的合理化建議； 物業(yè)的外觀及整體性視覺效果建議； 物業(yè)內(nèi)飾效果建議；推廣策劃顧問服務(wù)本部分詳細(xì)地闡述了乙方提供的顧問服務(wù)，主要包括以下幾點： 營銷推廣策劃總體定位 利用內(nèi)部資源網(wǎng)絡(luò)對該物業(yè)進行推薦； 適時調(diào)整既定市場推廣方案； 根據(jù)市場能力及物業(yè)自身條件擬定價格及推廣方式等； 負(fù)責(zé)一系列現(xiàn)場培訓(xùn)工作； 對物業(yè)的現(xiàn)場狀況予以統(tǒng)一協(xié)調(diào)； 協(xié)助甲方布置租售中心、制作物業(yè)的相關(guān)資料及宣傳推廣素材等，以配合項目的市場推廣銷售工作； 乙方會啟動整個公司內(nèi)部的資源系統(tǒng)，對本項目進行整體推薦，盡可能擴大推廣范圍； 與廣告公司定時商討媒體計劃和相應(yīng)的推廣安排,并根據(jù)實際狀況及時調(diào)整推廣策略； 16、協(xié)調(diào)廣告公司，制作相關(guān)的推廣材料及開支預(yù)算建議； 協(xié)調(diào)其他推廣活動中的相關(guān)服務(wù)機構(gòu)，如物業(yè)管理、律師樓等； 制定一個合理的定價機制和價格策略； 制定推廣時間表建議； 制定具體的出租或銷售執(zhí)行條款； 為樣板房的裝修及內(nèi)部布局提供相關(guān)的建議； 為甲方提出的有關(guān)項目建設(shè)和布局的征詢提供相關(guān)建議； 參與組織正式的開盤儀式及相關(guān)的活動。2.3寫字樓顧問服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2.3.1前期顧問服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)乙方在上海辦公樓市場上為眾多物業(yè)提供過此類服務(wù)，具有良好的業(yè)績記錄和很高的聲望。乙方有信心通過乙方的服務(wù)為該項目增添價值，該建議書詳細(xì)地闡述了乙方提供的顧問服務(wù)。2.3.2前期顧問服務(wù)范圍前期開發(fā)設(shè)計顧問協(xié)助甲方與規(guī)劃師、17、建筑師溝通，對以下內(nèi)容提出乙方從房地產(chǎn)市場的角度的建議，以使項目的前期設(shè)計能夠符合市場的需求： 總體功能布局 交通以及動線的安排 地塊的分期開發(fā) 單元面積以及房型的設(shè)計 環(huán)境以及景觀的建議 建筑風(fēng)格建議 建筑外立面建議 建筑材料上的選用 大堂的設(shè)計以及功能的合理配置 機電配套建議 平面布局、層高等建議推廣策劃顧問服務(wù)本部分詳細(xì)地闡述了乙方提供的顧問服務(wù)，主要包括以下幾點： 營銷推廣策劃總體定位 配合項目后期的市場租售工作，充分挖掘市場賣點； 為項目構(gòu)筑較為成熟的高檔物業(yè)的形象； 為項目籌辦業(yè)務(wù)推廣會，擴大項目市場宣傳渠道； 通過本公司內(nèi)部資源網(wǎng)絡(luò)，對項目進行前期的市場預(yù)熱； 廣告投放計劃建議 協(xié)調(diào)廣告公司，制作相關(guān)的推廣材料及開支預(yù)算建議； 協(xié)調(diào)其他推廣活動中的相關(guān)服務(wù)機構(gòu)，如物業(yè)管理、律師樓等； 不斷完善市場租售策略及提出相關(guān)的建議； 制定一個合理的定價機制和價格策略； 制定推廣時間表建議； 制定具體的出租或銷售執(zhí)行條款； 為樣板房的裝修及內(nèi)部布局提供相關(guān)的建議； 為租售中心的內(nèi)部布局提供相關(guān)建議； 為甲方提出的有關(guān)項目建設(shè)和布局的征詢提供相關(guān)建議； 參與組織正式的開盤儀式及相關(guān)的活動。7