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1、商業物業管理服務合同 第一章總則第一條：本合同雙方委托人：*公司法定代表人：*聯系地址：*聯系電話：*受委托人：*法定代表人：*聯系地址：*聯系電話：*甲方為本合同專案的發展商。在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方為所其坐落于中華人民共和國*市*區命名為*廣場（英文命名*）的物業（以下簡稱“該項目” ）委托乙方提供商業管理及商業物業管理顧問服務。甲乙雙方本著平等、互利、互諒、互讓的精神，于_年 月 日訂立本合同。第二條：項目基本情況2.1 該項目名稱*2.2 該項目地址：*2.3 該項目概況：該項目位于*，發展計劃包括-影業娛樂、商場的綜合地產項目。項目總建筑面積約_平方米。第三條：服務受益人2、乙主所提供的商業管理及商業物業管理顧問服務的受益人為本合同委任期內實施具體管理該商業項目的*商業經營管理有限公司和*物業管理有限公司，服務受益人必須履行本合同及承擔相與的責任。第二章委托事項第四條：服務范圍乙方根據該項目在合同期限內的發展計劃，以該公司之國際管理經驗，以有效務實的方式協助及配合甲方為該項目提供全面、高質量的服務。4.1 乙方的商業管理顧問服務具體范圍明確在本合同附件（一）。4.2 乙方的商業物業管理顧問服務具體范圍明確在本合同附件（二）及附件（三）。第五條：權責關系5.1 乙方將按明確在本合同附（一）和本合同附（二）、（三）的具體范圍提供顧問服務。5.2 雙方關系架構明確在本合3、同附件（四）。第三章委任條款第六條：委任期限委任期限為期兩年，由 年 月 日起至 年 月 日止。委任滿，本合同自然終止。任何一方如續訂合同，應在合同期滿前2個月向對方提出書面意見。第七條：服務費用及支付方式7.1 雙方同意商業管理顧問費用及支付方式如下：首年商業管理顧問服務費全數港幣_萬元正，甲方在簽定合同時首先支付顧問費50%即港幣_萬元正。第二期顧問費25%即港幣_ 萬元正于簽定合同后第6個月首天支付。第三期顧問費25%港幣_萬元正于簽訂合同第12個月首天支付。第二年商業管理顧問服務費全數港幣_萬元正，甲方于簽定合同后第13個月起每月支付港幣_萬元正。7.2 雙方同意商業物業管理顧問費用及4、支付方式如下：首年商業物業管理顧問服務費全數港幣_萬元正，甲方在簽訂合同時首先付顧問費50%即港幣_萬元正。第二期顧問費25%即港幣_萬元正于簽訂合同后第6個月首天支付。第三期顧問費25%即港幣_萬元正于簽訂合同第12個月首天支付。第二年商業物業管理顧問服務費全數港幣_萬元正，甲方于簽定合同后第13個月起每月支付港幣_萬元正。附加收費：協助甲方參加全國、省、市示范大廈（在該項目與及甲方提供的條件允許的前提下），如該項目被評定為全國、省、市示范大廈，甲方同意獎勵乙方港幣_元（全國），港幣_元（全?。蹘臺元（市），并且在接受評定通知之日起7天內向乙方一次支付。7.3 以上商業管理及商業物業管理5、顧問服務并不包含甲方在本合同期間要求乙方提供超越本合同約定服務范圍的服務或物品的任何費用（以下簡稱額外服務費用）。有關服務條款及費用經雙方協商同意后，以書面形式補充成為全合同的附件執行。7.4 顧問費并不包含乙方派駐該項目管理人員的薪金、一切福利開支及稅項（國稅、地稅及外地稅項）（以下簡稱勞務費用）。從甲乙雙方協定乙方派駐人員到位之日起計，甲方必須每月首天以預繳形式支付勞務費用。人員派駐條款用費用經雙方協商同意后，以書面形式補充成為本合同的附件執行。7.5 顧問費只包含乙方人員前往該項目提供本合同約定范圍內的服務所繁盛的交通費及膳食費用，并不包括因乙方人員前往*市*區以外城市、區鎮鄉或地區提供6、服務所發生的任何費用。乙方因提供顧問服務，一切前往*市城市、*區以外城市、鄉鎮或地區的交通費、差旅費、膳食、住宿及有關開銷的合理費用（以下簡稱其他費用）由甲方負擔。7.6 所有顧問費、額外服務費用，其費用及勞務費用必須以港幣在*市或香港支付。7.7 所有顧問費、額外服務費用，其他費用及勞務費用并不包含任何稅項（國稅、地稅及外地稅項）。第八條：付款時間及欠款處理8.1 本合同顧問費、額外服務費用、其他費用及勞務費用甲方必須在本合同規定的時間之七天內支付，不得籍故拖延。8.2 甲方如沒有按本合同規定的時間向乙方支付顧問費、額外服務費用，其他費用及勞務費用，則必須向乙方支付日息千分之二的滯納金，直至7、所拖欠款項及滯納金全數付清為止。第四章合同的終止和變更第九條：違約責任9.1 若乙方疏忽、或沒有履行、或嚴重違反本合同規定的全部或部分內容，而且在甲方書面指出并提醒后1個月內，既沒有合理解釋又沒有明確改善，以至無法合作，甲方有權以書面通知乙方終止本合同，終止合同通知在甲方送達乙方5天內生效，乙方必須在合同終止后的10天內向甲方退回對方多少顧問費。9.2若甲方疏忽、或沒有履行、或嚴重違反本合同所規定的全部劃份內容，并且在乙方書面指出并提醒后1個月內，既沒有合理解釋也沒有明顯改善，以致無法合作，乙方有權以書面通知甲方終止本合同，終止合同通知在乙方送達甲方5天內生效，須在合同終止后的10天內向乙方付8、清所有欠款及滯納金。第十條：其他原因終止合同101在簽訂本合同首天起的6個月內，由甲方原因要求終止本合同，甲方必須至少提前1個月書面通知乙方，并要承提違約責任，以合同余下期限的顧問費總額百分之三十(30)補償乙方。在簽訂本合同后第七月首天起，由甲方原因要求終止本合同，甲方必須至少前1個月書面通知乙方，并要承擔違約責任，以1個月顧問費(即港 萬元整)補償乙方。乙方在接到終止合同通知后，15天內沒有答復，可視為本合同終止。第十一條：合同更改與補充111 本合同如有未盡事宜，甲方雙方同意以最大誠意協商做出補充規定，成為本合同附件執行。補充規定經雙方簽署后連同本合同均具同等法律效力約束力112 本合同9、附件與本合同均具同等法律效力及約束力。第十二條：繼承和轉讓12.1 除非得到對方的書面同意，否則本合同任何一方不能轉讓或轉移本合同予第三方。12.2 本合同雙方及其繼承者，皆受本合同各條款約束。第五章附則第十三條：其他事項本合同執行期間，如遇不可抗力、致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商辦理。122 如該項目因建筑設計，建造質量、設備設施質量，安裝技術或工程延誤等原因，達不到使用及管理功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并善后處處理。123 乙方在履行顧問服務時對并非因乙方疏忽、蓄意造成的損失、損壞及相關的賠償、訴訟、索求無須負責。如乙方在沒有違法及沒有違反本合同條款的情況下因履行10、或欲履行本合同條款所實施的一切行動、行為而遭受第三者索賠償或必須向第三者作出任何賠償，甲方必須向乙方作出相等的補償。如雙方經協商后仍未能達成協議，可提請*市人民法院訴訟解決。124 與管理該項目有關之機密文件及資料除非經甲方同意，否則不得復印、印制或抄錄予第三者。125 甲方同意向乙方提供其履行本合同所需的一切數據，并協助乙方履行本合同。12.6 甲方有權于本合同有效期內在推廣刊物、廣告、管理手冊、員工名片、客戶指南等文本上注明(由*擔任物業管理顧問)做標示，但有關細節甲方應事先與乙方做出適當及有效溝通后才可進行。127 甲方在未征得乙方同意之前，不得在終止委任乙方后一年內，試圖聘用委任或正式11、聘用委任任何與本合同有關聯之乙方雇員、經理或董事。128 乙方于本合同委任期內自費提供的的手冊、計算機軟件和文件的全部版權、器材和計算機硬件等，均屬乙方所的，乙方有權在本合同終止時取回這些資料和物資。129為配合乙方按本合同附件(二)約定的方式和內容執行現場顧問服務，甲方同意向乙方無償提供合理的辦公地方及用品(包括計算機文儀器材)，以便乙方執行有關工作。12.10 如甲方乙雙方對本合同產生爭議，經協商無效后，可提請成都市人民法院訴訟解決。1211本合同書內所加標題僅為方便書寫和閱讀，與本合同的注釋無關。本合同管轄、解釋、適用等均受中華人民共和國法律約束。12.12 為配合甲方的實際需要及經營方12、針，甲乙雙方在簽訂本合同后將盡最大誠意協商關于全面管理該項目的安排，并且同意雙方必須給予對方足夠時間考慮所提出的可行方案，包括合作方式、收費、委任期、權責關系等等。在雙方達成全面管理該項目的協議并簽訂有關協議將按新合同后，本合同便實時終止(本合同內還未履行的相關協議將按新合同條款處理)。為辟免無限期的協商，甲乙雙方約定無論能否達成協議，必須最遲于 年 月 曰結束協商及做出最后結論。1213 甲方依本合同送達檔給乙方，可以傳真、特快專遞、掛號信等方式傳送。特快專遞、掛號送交郵政局十天內，視為送達乙方。乙方的郵件地址為：* 乙方如改變接收郵件地址，必須提前十天書面通知甲方。1214 本合同正本連同13、附件共_頁，一式肆份，甲乙雙方各執兩份，均具同等法律效力及約束力。12.15 本合同一經雙方簽訂即生效。 立合同雙方：甲方簽章：法定代表人：日期：乙方簽章：法定代表人：日期：附件（一）：首年商業管理顧問服務商業管理顧問內容： 商場管理的目標，是為商戶創造最佳的營商環境，吸引顧客消費，從而令發展商的物業獲得最高的回報與知名度。為此，提供的商業管理顧問服務范圍如下：1、完善設計服務建筑師在設計一個商場時，最困難之處在于必須滿足發展商之余，同時能切合未來商戶及消費者的需要，而后者往往正是建筑師難以掌握的。因此國外許多成功商場在開發初期，即委托市場策劃及商場管理顧問，以配合建筑師把潛在租戶及消費者的需14、求融入設計中，令將來落成的商場更能切合市場需要。 本公司憑借龐大的零售商網絡、最新的市場信息和豐富的商場營運經驗，對潛在租戶及目標消費者自然透切了解。在設計階段初期，本公司會分析及檢討前期顧問對該項目所作的市場研究、擬定商場之主題、定位和商戶組合，以擬定將來商場運作上所需的配置。 同時本公司會檢討相關建筑設計，包括后場空間與設施規劃，例如進貨平臺、排水坑道、垃圾壓縮以及處理設備、服務走道、洗手間、嬰孩室、殘障設施、坡道、美食廣場清潔、清潔人員儲藏室、工程機房、推廣活動儲藏室、汽車洗車設施等等，這些后場的規劃對未來商場的營運影響重大，如果設計錯誤或考慮不周，將嚴重影響未來商場的對外形象、租賃條件15、收益，以至其營運支出等。2、本公司可對下列各項提出建議，但不只限于下列各項：商場主要門口設計規劃商場要出入門口的停車規劃(包括貴賓停車、出租車停車、殘障人士停車)戶外廣告招牌、燈箱規劃戶內、戶外美景、綠化規劃管理中心辦公室規劃中央控制室規劃戶內廣告招牌、方向指引、警告、防火標志規劃保全系統、區位，以及崗哨，包括停車場區域停車場收費、管理規劃工程工作室與工程儲存空間(大多數商場供應不足)洗手間、清潔員工室規劃后場規劃，包括卸貨平臺、貨運電梯、垃圾壓縮機、垃圾房、服務空間與走道儲存空間規劃員工餐廳、培訓室、更衣室與洗手間中庭吊掛系統推廣、促銷道具工作室及儲藏空間舞臺與表演空間規劃建議音響、廣播系統16、與區位規劃美食廣場規劃，包括后場、垃圾處理、清洗室、洗衣室、制服儲藏室主力店例如百貨公司、量販店、電影院及其它餐廳、娛樂業種之員工通道、顧客通道及卸貨區，特別在晚上商場關門以后建議節約能源方法3、籌備管理服務（開幕前） 交付使用前九個月的管理籌備工作，對將來商場能否順利開幕至為重要。本公司將為項目籌組和培訓管理隊伍，負責從建筑施工單位手中接管竣工大廈，統籌、監控租戶統一裝修，策劃配合開幕宣傳推廣、公關活動，建立商場營運管理系統和制度，確保商場順利運作及開幕。4、本公司將為專案組成專案工作小組，并按大廈工程進度及實際需要派駐資深商場總經理到大廈，全力統籌下列工作：制定管理架構及崗位配制制訂初步管17、理收支預算案建議管理費、加時空調費的收費基準建議宣傳推廣費的收費基準制訂商場運轉指引制定租戶手冊及裝修指南合同檢閱及文件記錄籌組商場管理中心制訂管理方針制訂商場管理系統制定財務管理系統制訂采購制度及程序商場機電設備調試制訂計劃及預防性維修計劃設備預防性維修檢核方案選聘員工及進行培訓制定大廈接收、交付使用程序工程遺漏報告及跟進工作安排投保租戶裝修管控統籌申辦各項許可證及批文5、營運管理服務（開幕后）商場開幕后，所有日常運作應該盡快踏上軌道，提供一個安全、清潔、舒適的購物環境予顧客之余，還要達到理想的營運效益。 同時，面對競爭激烈的零售消費市場，國外許多成功商場都會透過宣傳推廣活動為消費者帶來刺激18、新鮮感，因此如何推行有效的宣傳推廣、促銷及公關活動也是商場能否保持市場競爭力的關鍵。6、本公司已結合國內外許多成功經驗，而建立了一套專業及高水準的商場管理系統： 市場分析 租戶聯系 客戶服務、小區服務 宣傳推廣、促銷及公關活動節日裝飾日常行政運作員工持續培訓設備、設備維護清潔、園藝綠化保安、消防工作停車場管理財務管理成本控制保險檢討現存制度提交改善建議提交商場整體營運報告7、提供商業招商代理，包括主力店、次主店和散戶，相關委托事項由雙方另行協商并簽定合同(見附件五)。8、工作左式：甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在前期商業管理顧問服務階段。甲乙雙方約定每周星期三甲方的辦公室19、或在該項目舉行工作會議一次或進行現場巡視一次，每次為期一天，將乙方的顧問工作體現及完成。為更有效地完成工作，甲乙雙方同意工作會議或現場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等)，應事先通知對方及另訂日期，但每星期應不少于一次工作會議或現場巡視。乙方通過去時書面報告或會議錄，將意見和建議呈送甲方，完成有關工作。乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案，并接受甲方監管，使顧問工作時間和運作落到實處。附件（二）：首年物業管理顧問服務1、建設規劃1.1 審閱該項目的主要土建及機電設備施工圖紙，從曰后管理、可維修性及運作效益的角度提出意見和建議1.2審閱該項目的主要機電設備數據，就其性能、載荷、20、可維修陸等提出意見和建議1.3 審閱該項目的主休裝修設計圖紙，從曰后管理、可維修陸及運作效益的角度提出意見和建議1.4 審閱該項目的管理用房數據，就其分布及合適性的提出意見和建議2、驗收接管2.1 向甲方建議項目驗收接管小組架構組織，并提供相關的驗收接管培訓予主管人員2.2 審查該項目驗收接管計劃，并提出意見和建議2.3 審查該項目缺遺漏清單，并提出意見和建議2.4 審查機電設備供貨商提供予管理處工程部人員的機電設備操作實務培訓課程，免卻有關人員在機電設備投入使用時出現不懂操作的情況25 審查機電設備供貨商所提供的操作手冊是否完整和符合規格26審查機電設備供貨商所提供的設備施線路圖是否完整和符21、全規格2.7審查項目建設總承包公司所提供的竣工圖紙是否符合規格3、建立制度和系統；3.1財務管理 a)協助甲方草擬首年度財務管理收支預算案 b)向甲方建議首年度管理服務費用收費標準 c)向甲方建議財務收支處理規則和程序 d)向甲方建方建議財務人員崗位責任3.2 單元交付 向甲方建議單元交付工作小組架構組織，并協助甲方： 制定單元交付工作計劃 提供相關的工作培訓(特別是客戶服務培訓)予單元移交小組主管人員檢查單元交付工作情況，必要時提出意見和指導3.3 管理架構向甲方建議該項目管理處總體架構組織，并協助甲方： e)制定員工招聘計劃，包括招聘方式、學歷及技術要求、工作經驗、考核形式等等 f）制定管22、理處員工守則 g)建議各級員工制服設計構思3.4 業戶管理制度協助甲方建立業戶管理制度，包括： a)制定管理公約 b)制定業戶手冊 c)制定業戶裝修指南3.5 裝修管理向甲方建議業戶二次裝修管理辦法，包括：裝修期場地管理及清潔管理辦法裝修期垃圾收集處理方案3.6 看板/導示系統向甲方建議總體廣告牌及導示牌的布局和位置對總體廣告牌及導示牌的設計提出意見和建議3.7 設備管理及運行系統向甲方建議工程部最適運作組織架構向甲方建議首兩面年預防性維修保養計劃協助制定首兩年預防性維修保養計劃向甲方提供工程部必須購置的維修工程用具及器材清單向甲方建議機電設備房間管理辦法向甲方建建議工程部人員崗位責任3.8 23、人事管理系統向甲方建議制定人事部人員崗位責任制定首年度員工培訓計劃制定人事運作規則及程序3.9 行政管理系統向甲方建議鎖匙貯存及領用規則向甲方建議檔存檔規范向甲方建議倉庫(布草房)收發制度向甲方建議管理處辦公室文儀器材購置清單3.10 安全管理系統向甲方建議保安人員崗位責任向甲方建議消防人員崗位責任向甲方建議保安部運作規則和程序向甲方建議消防定理計劃，包括消防演練、消防培訓、設備管理及各級防火責任人制度3.11 客戶服務系統向甲方建議客戶查詢或投訴的處理程序向甲方建議客戶服務人員崗位責任向甲方建議首年度客戶服務工作計劃。審查該項目客戶服務中心的設計及配套設施，并提出意見和建議3.12 清潔綠化24、管理系統審查該項目落成后清潔工作計劃，并提出意見和建議審查該項目開荒清潔工作計劃，并提出意見和建議3.13 停車場管理系統向甲方建議貨物、家具、裝修材料進出管理規定向甲方建議業戶物流動線安排審閱該項目停車場總體規劃，并提出意見和建議審閱該項目地面停車及交通安排，并提出意見和建議3.14 其它服務審查該項目落成后之財產保險及公共責任保險預案并提出意見和建議向甲方建議日常物業管理常用緊急應變計劃協助甲方制定該項目開幕計劃4、工作方式：甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在前期物業管理顧問服務階段，甲乙雙方約定每周星期三甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現場巡視一次，每次為期25、一天，將乙方的顧問工作體現及完成。為更有效地完成工作，甲乙雙方同意工作會議或現場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等)，應事先通知對方及另訂日期，但每星期應不少于一次工作會議或現場巡視。乙方通過去時書面報告或會議錄，將意見和建議呈送甲方，完成有關工作。乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案，并接受甲方監管，使顧問工作時間和運作落到實處。附件（三）：第二年物業管理顧問服務工作內容1、品質管理：逐步引進IS09000為基礎之管理模式，協助甲方完善該項目之管理運作制度2、形象定位；向甲方建議管理處的形象包裝方案，確立國際化商業物業管理形象。協助甲方參加全國、省、市示范大廈(在該項目與及26、甲方提供的峰件允許的前提下)，若該項目被評定為全國省、市示范大廈，甲方同意獎勵乙方港幣330，000元(全國)，港幣220，000元(省)，港幣110，000元(市)，并且在接獲評定通知之曰起7天內向乙方一次支付。3、操作檢討 3.1 定期與物業管理公司人員召開例會，為日常管理運作包括財力、保安、人事、維修保養、清潔綠化、客戶服各等各方面提供意見與指志，或進行現場巡視，檢查該項目的整體物業管理水平，包括以下操作檢討：每季一次檢討該項目機電設備的運作、維護與保養工作，并在檢討后提出指導。每季一次檢討該項目的保安運作、并在檢討后提出指導。每季一次檢討該項目的客戶服力工作，并在檢后提出指導。每月一次27、檢討該項目的清潔綠化水平，并在檢討后提出指導。每月一次檢討該項目日常重大突發事件的處理情況，并在檢討后提出指導。在主要節日慶典前指導管理處進行策劃與布置。3.2 每季一次審閱該項目的管理費收入狀況、及整體財務狀況。3.3 每年年底時指導物業管理公司處草擬下一年度的工作計劃進行審意閱，并在審閱后一個月內提出書面意見。4員工培訓： 每年指導管理處制定該項目的培訓計劃，并派員在主要培訓課程擔任導師。所計劃的培訓提綱包括：客戶服務能耗管理保安監控清潔綠化督導管理危機應變管理預防性維修保養環境保護財務管理語言應對溝通技巧先進物業管理知識5、管理審核：5.1 每年派員檢視主要機電設備設施運作情況一次，并在28、檢視后2個月內向甲方提交審查報告。5.2 每年派員檢視該項目的安全管理狀況一次，并在檢視后2個月內向甲方提交審查報告.3.3 指導管理處每年進行用戶意見調查一次，在管理處統計結果后進行分析，分析后八星期內向甲方提交報告。6、工作方式： 甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在本合同第二年商業物業管理顧問服務階段，甲乙雙方約定每月三次(約每十天)在甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現場巡視一次，每次為期一天，將乙方的顧問工作體現及完成。為更有效地完成工作，甲乙雙方同意工作會議或現場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等)，應事先通知對方及另訂日期，但每月應不少于三29、次工作會議或現場巡視。乙方通過書面報告或會議紀錄，將意見和建議呈送甲方，完成有關工作。 乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案，并接受甲方監管，使顧問工作時間和運作落到實處。附件（四）：雙方關系架構略附件(五)；招商代理委托合同略附件（六）：委托書委托書 茲委托*公司按該公司年月日計劃書所開條件由年月日起為成都*之管理顧問。雙方同意于本委托書簽署曰起一個月內簽署管理顧問合約。簽署： *公司日期：簽署： *公司日期：十、顧問服務費報價 根據項目顧問工作實際情況，現作以下報價： 一、為項目提供顧問服務一年，從項目開發建設時的前期介入開始，我司除提供書面顧問服務外，每周到現場顧問指導一天。顧問服務費全年人民幣壹拾伍萬圓(小寫為5000000元)。 二、根據貴司需要，亦可由我司派出駐場顧問全程現場指導管理運作駐場顧問的工資等費用由貴司支付每月人民幣壹萬元(小寫為1000000元)。*市XX物業管理顧問有限公司XXXX年X月X日