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1、偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 2 頁偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.區域規劃n長沙市提出了“建設大河西，打造先導區”的戰略部署，岳麓新城將被打造成為“兩型社會”的示范區、高新產業的聚集區、城鄉統籌的樣板區、生態宜居的新城區和支撐發展的增長極。n到2020年,大河西先導區建成區面積將達200平方公里,人口約150萬,地區生產總值達3000億元。未來三年，大河西先導區將完成投資300億元，基本展2、現新區雛形。n岳麓區將大力推進“三區（濱江新城中央商務區、人文生態旅游區、現代都市生態農業示范觀光區）、四園（含浦科教產業園、洋湖濕地文化公園、大學城文化藝術產業園、蓮花和文化園）、兩基地（梅溪湖生態休閑國際會展基地、中塘現代物流基地）”建設。第 3 頁從未來發展規劃來看，項目區域是長沙大河西先導區承東啟西的關鍵性區域，具有較大的商業發展潛力。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.項目區位n項目位于大河西先導區未來核心商務區“梅溪湖國際社區”西北角，東為山體公園，西隔路與萬科城市花園相望，北臨楓林三路，南為梅西湖安置小區。第 4 頁項目所在梅溪湖片區的常住人口近10萬人，在校3、師生數約5萬，具有一定消費潛力。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.項目四至n東臨山體公園，南面為一個50萬平米左右的安置小區，西與第一師范和萬科城市花園相接，北抵為涉外經濟學院（楓林三路）。第 5 頁萬科城市花園長沙第一師范涉外經濟學院河西山體公園偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.交通道路第 6 頁本案周邊交通較為便捷，北面緊鄰城市主動脈楓林大道，有902、913、916、315、15等多路公交車通過，東向過江隧道的開通，將可直達長沙中央金融區，具有較大的升值潛力。n據長沙市城市交通規劃：構建開放型格網狀快速路網絡，形成以“井字型”快速路為基本框架的4、“五縱五橫”快速路系統和“十二縱十一橫”的主要主干路系統。為加強湘江兩岸的交通聯系，規劃20座跨江通道。n未來的汽車西站，將建設成為一個立體交通樞紐（城市、城際、地鐵換乘），地鐵上蓋物業也將成為片區商業核心。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.交通道路n長沙市將逐步建設市內軌道交通（地鐵、輕軌）及長株潭城際軌道系統，使長沙市主城區與各組團以及與株洲、湘潭之間的公共客運交通時間控制在45分鐘以內。n2020年長沙市規劃軌道交通線路6條，約230公里。包括1號線全線、2號線全線、3號線（張公塘至坪塘鎮）、四號線（望城至長沙南站）、5號線、6號線。n根據國家發改委批準立項的長沙城5、市快速軌道交通近期方案，長沙將首先建軌道交通2號線一期工程和軌道交通1號線一期工程。2號線建設期為2009-2014年。第 7 頁規劃中的地鐵2號線、6號線與本案相鄰，將連接河東、河西，可直通市區中心，隨著地鐵線的開通，區域內商業未來升值空間巨大。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.區域配套n岳麓區是湖南省的科教大區，享有湖南“硅谷”之盛譽。n中南大學、湖南大學、湖南師范大學等16所高等院校、科研院所，長沙國家高新技術產業開發區、岳麓山國家大學科技園與岳麓山大學城齊聚于此。n項目緊鄰湖南一師范新校區、湖南涉外經濟學院相，并臨近在建中的梅溪湖長郡中學和規劃中的一師附小，教育配6、套資源豐富。第 8 頁第一師范湖南涉外經濟學院涉外學院的在校學生數在3萬以上，一師范新校區的的在校學生數也達到了1.5萬，除常駐人口外在校學生及教師群體將是項目主要目標消費群體之一。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.商業格局n長沙市未來規劃將形成以五一廣場為核心的市級商圈；河西商務區與河東商務區兩部分商務中心。n河西傳統商圈以榮灣鎮為龍頭，商業體量6.5萬，吸納了全河西消費人群；n西站商圈、觀沙嶺商圈、市府商圈近年來崛起，成為新的核心商業中心。未來隨著梅溪湖和濱江新城項目的啟動，大開發商的入駐將使河西商業邁入新的階段。n大型商業場所主要分布榮灣鎮及銀盆路兩側，另有安居樂園7、建材廣場、湘浙小商品批發市場等專業市場。以經營中低檔和低檔商品為主，商業場所較分散，多以臨街鋪位為主。第 9 頁第 9 頁榮灣鎮商圈約6.5萬西站商圈約4萬觀沙嶺商圈約5萬市政府商圈以湘騰為中心，約13萬已有商業中心待建商業中心梅溪湖商圈濱江新城商圈四大商圈鼎立，規模優勢皆不明顯。大型商業的規模較小，過于集中，以中低檔次為主，中低檔商品市場競爭激烈，高檔消費市場空白。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.商業規劃第 10 頁n岳麓區商業體系結構為：1個市級商業副中心即榮灣鎮商業副中心；2個區域性商業中心即望城坡商業中心和觀沙嶺商業中心；6個社區級商業中心。n岳麓區規劃構建2條8、特色商業街：青山花卉苗木街、麓山南路文化旅游商業街。n岳麓區共規劃大型批發市場9處，經營內容以花卉、文化體育用品、高科技產品、舊貨市場為主。n岳麓區主要零售業態建設規劃為：大型購物中心1座、百貨商場5處、倉儲式商場1處、大型綜合超市19個、超市若干、專業商場5處、專賣店若干、便利店若干、生鮮超市19個。n岳麓區規劃專業物流區1個：即岳麓醫藥物流區，占地1.1平方公里。河西商圈隨著區域交通及基礎配套的提高，商業發展空間較大。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.小結n本項目區域是大河西先導區承東啟西的關鍵性區域，區域位置價值較高，商業發展空間大。n項目所在梅溪湖片區的常住人口近9、10萬人，在校師生數約5萬，消費基數大，富有商業潛力。n項目周邊交通便捷，緊靠城市重要主干道，有多路公交經過，通達性較好，具有較大的升值潛力。n建設中的地鐵2號線、6號線與本案相鄰，將貫通河東、河西，直通市區中心，項目商業的輻射能力會有較大程度提高，區域商業升值空間巨大。n消費客群主要為小區業主，商業輻射范圍小，對其它區域消費群體影響較弱。n在校學生及教師群體近5萬人，將是本項目主要目標消費群體之一。n四大商圈鼎立，規模優勢皆不明顯。大型商業的規模較小，過于集中，以中低檔次為主，中低檔商品市場競爭激烈，高檔消費市場空白。n河西商圈隨著區域交通及基礎配套的提高，商業發展空間較大。n缺乏品牌商家，10、臨街商鋪是片區主要商業類型，商業體量不大，以社區配套型商業為主，缺乏主題鮮明、特色經營的商業業態群體。第 11 頁通過對項目本體的以上分析，得出以下研究結論：偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 12 頁偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 13 頁商業發展方向研判 項目區域屬于規劃中的核心區域，區域發展進程中需要提供高品質商業服務設施，這為本項目商業物業發展提供了有力支撐；地鐵2號線站廳與本項目的聯通為大眾零售及生活配套商業業態的發展提供了客流量的保障；項目所在地不是傳統的商業區，商業氛圍較差，周邊商業主要為臨街商鋪，檔次較低；缺乏集中商業與中高檔11、商業設施；項目區域對中檔、特色餐飲，休閑娛樂業態需求強烈，而目前相關業態供應量很小，發展空間較大。n1、大型綜合性購物中心：對區域內各種消費需求全覆蓋，并對周邊有很強輻射能力n2、中小規模特色購物中心：以小體量滿足盡量多的需求，但不強調與核心商業競爭n3、特色風情商業街：通過建筑形態及商業內容的特色化，吸引特定客群進入n4、頂級主題商業：奢侈、一線品牌店鋪集群或會員制頂級俱樂部，聚焦金字塔尖幾 種可 能發 展方 向偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.綜合性購物中心發展KPI KPI KPI 體系體系交通便捷綜合城市功能區域人流量核心客源（常住人口）城市重要節點15萬人以上的12、規模較強的消費潛力20萬人/日以上購物商務、辦公居住旅游餐飲、娛樂城市交通干道路網通達便利的交通設施對照本項目資源條件發現，本項目不具備開發條件偉業模型偉業模型偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 15 頁建筑規模建筑規模覆覆 蓋蓋 商商 圈圈定定 位位8 8萬平米以上萬平米以上覆蓋整個城市，服務人口30萬以上市級商業中心3 38 8萬平米萬平米覆蓋城市局部，服務人口1030萬人地區商業中心1 13 3萬平米萬平米覆蓋城市的一個居住區，服務人口15萬人居住區商業中心1000010000平米以下平米以下服務人口1萬人以下鄰里型商業中心偉業模型偉業模型n本項目如果定位為市級購13、物中心，短時間內缺乏客源支持，因為要求輻射區人口為30萬人以上，假設在8萬左右的商業規模，同時要充分考慮項目周邊人口增長因素、地鐵開通帶來的輻射力增加，以及學生客群的消費需求，結合特色化的發展路線，未來2年內將具備市場支持。通過不同級別商業中心輻射范圍及人口數量比對本項目具備開發地區商業中心的基礎偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 16 頁偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.案例借鑒第 17 頁借鑒目的 中等規模住宅商業發展方式案例研究對象案例選取原則 1、與城市主干道相鄰 2、具有較大商業體量的住宅項目 3、后期商業經營成功，確立了區域商業中心的地14、位 融僑錦城 金色華府偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.案例借鑒-融僑錦城第 18 頁融僑福源街綜合商業區住宅小區總平圖實景圖寶豐商務區武廣商圈精裝小戶型公寓5.7公里7.0公里融僑錦城n區位：項目位于硚口區解放大道與古田三路交匯處，距寶豐路商務區及武廣商圈有一定距離，區域內處于商業較空白地帶。n周邊環境：北臨解放大道，與福星惠譽漢口春天項目隔街相望，西臨中百倉儲，有一定的人流聚集量。n規模：總占地9.5萬方，社區容積率2.36，建面23萬方,其中商業約3.7萬方，住宅20.6萬方n建筑形態：住宅由板式11層小高層及18層高層組成n商業由一條外街、兩條商業內街及1棟精裝小15、戶型組成n戶型：精裝公寓 1房 42平米n社區住宅 2房、3房、4房 80-140平米偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 19 頁案例借鑒-融僑錦城融僑錦城n商業面積：24044.31m2 n定位：一站式商業休閑廣場n主力店：KFC、豪客來牛排、仟吉西餅、皇冠蛋糕n銷售模式：帶租約銷售，5年返租，年固定回報5%n招商模式：外包于專業招商公司，犧牲一定經濟利益，采取招商先行模式，加速主力店進駐速度，內鋪采取前3月免租方式，預熱市場，增強投資者的信心。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.案例借鑒-融僑錦城（武漢）商鋪規模：2層商鋪，開間5-7米，進深6-16、9，一層層高5米，二層層高4米主要商鋪：服飾店、鞋店、家居店、內衣店、書吧、小飾品店商鋪售價：一層1-2萬 二1-1.5萬租金：35元/月/平方米 出租率90%商鋪規模：2層商鋪，開間7-11米，進深8-12米，一層層高5米，二層層高4米主力店鋪：KFC、周黑鴨、仟吉西餅、豪客來、皇冠蛋糕、農業銀行、中餐廳、電玩室、李寧商鋪售價：一層2-3萬 二1.5-2萬租金：40-50元/月/平方米 出租率：100%業態分布圖業態分布圖解 放 大 道業態分布以餐飲、娛樂為主，強調目的性消費，吸引人氣，炒熱市場，增強投資者的信心。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 21 頁商業住宅金17、融街教育配套交通圖金色華府n區位：項目位于解放公園路83號，周邊交通路網豐富。n周邊環境：緊鄰育才小學及幼兒園，教育配套較為齊全。n規模：總占地4.48萬方，社區容積率4.24，建面23萬方n其中底商為兩層，規模約3萬方n建筑形態：住宅由2棟28層點式高層及8棟31層點式高層商業由臨街底商組成n戶型：住宅2、3、4房 面積85-160平米案例借鑒-金色華府偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 22 頁國美電器4200平米興業銀行4000平米咖啡廳 單個商鋪面積最小230平米單個商鋪面積最小100平米煙酒店自主銀行藍色星城營銷中心外貿服飾外貿服飾干洗店外貿服飾四家美容美體外18、貿服飾3家皇冠蛋糕外貿服飾5家 領秀城接待中心工商銀行軸承有限公司 采軒服飾 數碼店熱水器專賣店美容美發家裝店農行餐具太和服裝西餐、咖啡空仟吉西餅案例借鑒-金色華府偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.金色家園商業采用圍合式塔樓布局，結合臨街面不同進行業態打造融僑錦城商業主要集中于沿街面，以商業街的形式進行打造，形成住宅獨有的配套設施規劃狀況案例本案發揮商業價值最大化，形成規模效應，在布局方面，結合圍合以及集中的特點，對商業進行整體布局。由于住宅與商業銜接緊密，建議多設置轉換層打造成空中花園，將兩者獨立化，并形成獨特賣點。項目定位融僑錦城3.7萬：以休閑、娛樂、餐飲為核心的區19、域級商業中心；金色華府3萬：以大型家居賣場，休閑、娛樂以及零售為主的區域級商業；10萬商業：新城中心級商業；項目功能定位：超大規模，符合型文化、娛樂、餐飲休閑中心；項目定位偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 24 頁偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.商業區域布置方案臨街面第 25 頁n項目臨主干道區域，排布不低于總面積為5000的集中商業；將項目臨街面價值最大化。n該商業臨主干道排布，臨街面長度260米左右，進深10-12米，柱距8-10米；n整體分為兩至三層，一層層高5.6-6米，二、三層層高3-3.5米；物業條件盡可能滿足大型商家的入駐標準，以20、利于項目后正常營運需求。n可分隔為30-60大小的鋪位；降低投資門檻，有利于后期銷售。n一層部分預留兩至三個入口，以便于進入到項目內部。有效引導人流行進方向，規避商業死角。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 26 頁偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 27 頁偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.n住宅底層建議配置兩層樓商業 提升住宅附加價值及居住便利性。n可售面積需達4萬。可拆分至多個住宅塔樓底層。部分設置煙道及上下水，可滿足餐飲商家入駐標準。n在社區主景觀軸或各組團相連接部分可規劃社區內部商業街，物業以臨街兩層樓為主，單體面21、積為200-500，可設置煙道或上下水，便于后期餐飲商戶入駐。拆分成單體鋪面有利于后期銷售。同時社區內商業街可有效提升社區內部配套。n在區域內中心或組團集中區域可考慮設置小型集中式商業，單體在1000-3000，平層面積在1000-1500。可考慮引入小型超市，滿足社區內居民的日常生活需求。第 28 頁商業區域布置方案項目內部偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 29 頁偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 30 頁偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.商業面積配比商業形態區域體量預估（）占比目標業態臨街商業街項目臨主干道一側50022、05%餐飲、零售、大型超市等住宅底商項目內部4000040%餐飲、干洗、零售等社區內商業街項目內部主景觀軸及各組團銜接處3000030%餐飲、零售、生活配套等小型集中商業項目各組團銜接處30003%生活超市公寓項目臨近主干道2200022%第 31 頁n項目商業整體面積約為100000。n商業業態根據各區域商業價值高低及后期實際經營需求進行定位。n各區域實際商業面積可根據具體規劃需求進行調節。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 32 頁衣衣1食食2住住3行行4本案商業價值本案的商業價值，首先在于立足個人消費活動，濃縮家庭生活空間。Enrichment偉 業 顧 問 2023、10 B.A.Consulting.第 33 頁商業投資住住宅宅居居住住商業商業商業商業本案的商業價值，其次重視商業投資價值，居住價值成為依附。Investment偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 34 頁飲食服務零售商業娛樂商務飲食核心業態Interactive本案的商業價值，根本體現在核心業態拉動整體，各類業態互動互榮。商業零售娛樂商務休閑飲食服務偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.超越原有價值的區域標桿第 35 頁本案商業價值，最終表現在超越原有地段價值，自成更高的中心價值。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 36 頁THANKS