午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、2013年上海漕河涇松江商業街區項目策劃案營銷推廣方案臨港新元社區商業策略構思漕河涇（松江）商業策劃案上海德普置業有限公司2013年2月 市場調研1漕河涇概況片區小區分析主要商業分布重點商業研習片區調研總結項目分析 上海漕河涇開發區松江生產性服務業功能區的整體規劃由國際著名的澳大利亞五合設計公司負責，占地面積約2700畝，規劃建筑面積約350萬平方米。 園區總體上分為：生產研發、商務研發、科技綠洲、雙創園、低碳展示和交易中心、創意產業園、創新商業綜合體、企業總部會館、配套商業和人才公寓等板塊。 目前正在開發建設的區域是位于功能區中心區域的松江高科技園，高科技園占地7837畝，規劃建筑面積1002、萬方，建筑類型為科產樓、研發樓、辦公樓。無建設中925.35科技廣場尚未開發432二期（2）無建設中20147二期（1）14一期（2）200余家已完工9258一期（1）入駐企業建筑進程建筑面積（萬方） 占地面積（畝）項目漕河涇（松江）概況 位于松江區東北部，東連莘莊，西接泗涇、松江工業區，南臨車墩，北傍九亭； 東臨G60（滬杭高速），南穿莘磚公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站； 距上海虹橋國際機場約15公里，上海浦東國際機場約45公里； 距G15（嘉金高速）莘磚公路出口約1.8公里，G60（滬杭高速）莘磚公路出入口約100米，直通滬閔高架； 距地鐵1號線莘莊站約5公里，地鐵3、9號線九亭站約5公里，上海南站約8公里； 距虹橋綜合交通樞紐約12公里，徐家匯商圈約12公里； 距松江大學城約9公里，緊鄰亞洲最大的別墅群新閔別墅區。漕河涇（松江）概況截止目前為止，園區共吸引國內外企業200余家，其中約有65%左右的企業擁有自主知識產權或研發成果。漕河涇（松江）概況英郡雷丁 初步統計核心商圈內，共有住宅套數約3.6萬套，其中，已交付入住約2.9萬套。在所有住宅里面，低密度類住宅約1.5萬套，多層、小高層、高層公寓類住宅約2.1萬套。 核心商圈內目前人口約13萬人，未來2年新建住宅全部交房后，整體人口規模可達15萬人。 區域內別墅類住宅物業費大多在1.82.8元/平米/月，高層4、住宅物業費在1.21.4元/平米/月片區小區分析本案該片區與古北、聯洋并列上海三大高尚社區生活圈 本項目核心商圈內住宅樓盤共計40個，其中以別墅或少量低層住宅的低密度樓盤共30個，以多層、小高層、高層公寓為主的樓盤10個。片區小區分析273400002000多層/別墅雅仕居2662.48363-504600002000多層/別墅淺水灣花園2002.7300-850800001994獨棟/雙拼桃花源田莊25002.290-2924100002005小高層綠洲香島花園492.5211-320150002001獨棟墅博匯3231.8206-2222000聯排/雙拼陽光花園641.2127-144105、6272003聯排萬宇漓水花苑11591.8140-3502000002005獨棟/雙拼/聯排麗水華庭1432.5260-330400002004獨棟錦軒新墅2662.5171-289788602008聯排意境雅苑規劃總戶數物業費（Y/ /M）套型面積分布（ ）建筑總面積（）首次預售/交房時間物業類型樓盤名稱片區小區分析規劃總戶數物業費（Y/ /M）套型面積分布（ ）建筑總面積（）首次預售/交房時間物業類型樓盤名稱7501.5140-2302200182006雙拼/聯排/疊加沿海麗水馨庭783.2214-3281268632005獨棟別墅晶苑四季御庭25001.780-2004500002006、3聯排/多層/小高層萬科白馬花園4562.5180-2401030052005多層欣綠名苑2112.8180-338148452005獨棟別墅云間水莊4381.8180-3001200001998聯排/獨棟伊莎士花園5901.6880002001聯排/獨棟雅閣花園7931.689-2101100552005多層/聯排/疊加同潤加州1743.2110-212850002003聯體/獨棟同潤別莊湖森堡3911.4130-2502300001997多層/別墅同潤家園片區小區分析5851.4150-2892004聯體雅士軒5022004聯排綠洲苑152351-4512005獨棟云間苑3021.92087、-10001998聯體/獨棟百佳花園100001.590-15028000001999多層/小高層/高層上海康城1028600664152009獨棟喬愛莊園3912.2180-3401000001997獨棟/聯排喬愛別墅城4701.487-150700002004高層龍祥公寓5632.8250-450331932004獨棟綠洲比華利花園8672.264-2791599742005小高層/獨棟/聯排達安芭芭花園規劃總戶數 物業費（Y/ /M）套型面積分布（ ）建筑總面積（）首次預售/交房時間物業類型樓盤名稱片區小區分析9962.1170-2302000002006獨棟/聯排/疊加英郡雷丁規劃總戶8、數物業費（Y/ /M）套型面積分布（ ）建筑總面積（）首次預售/交房時間物業類型樓盤名稱35433合計2767220-400獨棟新東苑730220-400獨棟潘家浜424220-240獨棟聚豐苑19280153602009多層場東公寓1057163-2472300002010聯排/疊拼/公寓新弘國際城112279-2191788982007聯排/獨棟/多層雅鹿新苑11001.2587-4031260602009小高層/多層/聯排/疊加/獨棟明中龍祥家園18221.547-1843300002005聯排/多層/小高層/高層榮盛名邸2540.9582-120321372006多層新水橋公寓片區小區9、分析區域主要商業分布 典型商業調研整體經營情況良好經營情況 1F：8元/平米/天2F：5.5元/平米/天3F：4.5元/平米/天租金水平BF:停車場、汽車美容；1F：美食廣場、流行服飾街2F：風味餐廳、童裝；3F：KTV、美容養生、餐飲、教育等4F：大光明影城主要業態屈臣氏、肯德基、東方既白等品牌商家大光明影院：2萬平米 朗庭酒店：300平米主力店規模大光明、朗庭主力店10萬平米商業面積外向型購物中心項目定位城市綜合體物業類型綠地金御廣場項目名稱 典型商業調研整體經營情況良好，里面部分鋪面空置經營情況1.21.8元/平米/天（部分商鋪含有一定的轉讓費）租金水平以社區生活配套為主，包括超市、餐館10、房產中介、旅館、五金等主要業態農工商品牌商家農工商、龍喜城商務酒店、紹龍農貿市場主力店約3.5萬平米商業面積區域鄰里中心項目定位社區集中商業物業類型新閔生活廣場項目名稱 典型商業調研整體經營情況良好，3、4樓部分空置經營情況1F；正面6-8元/平米/天；背面：3-4元/平米/天2F：4-5元/平米/天3F：2元/平米/天租金水平1F；地產中介2F:休閑、保健、足療3、4F：教育培訓、養生主要業態中國銀行、普賢教育品牌商家七欣天、海曼藝校安娜琴行主力店約2萬平米商業面積外向型社區商業項目定位集中商業組成的商業街區物業類型巴比倫生活廣場項目名稱 典型商業調研整體經營情況良好經營情況租金水平1F；11、餐飲、服飾、家具2、3F:超市、家具、娛樂主要業態達芙妮、啄木鳥、棒！約翰、冰火工房品牌商家樂購、特力和樂、百飾得主力店約4萬方商業面積區域購物中心項目定位主力商家組成的集中商業物業類型樂購項目名稱 典型商業調研整體經營情況一般經營情況1、2F；4-6元/平米/天3、4F：2-3元/平米/天租金水平酒店、會所、動漫、洗浴等主要業態帝豪品牌商家明珠海鮮酒店、帝豪會所主力店約1.5萬方商業面積片區休閑、消費街區項目定位街區商業物業類型西部香港城項目名稱 商業廣場引進全球零售巨頭家樂福及娛樂龍頭大光明影院兩大主力店，4萬平米半開放式廣場型商業布局。13層超市賣場與商場無障礙貫通，實現客流動線優化組合12、。 人車分流，下設地下車庫，為消費者提供最便捷的享受環境 每個單元可以實現靈活組合，配套設施齊備，可塑性強，為商家量身定制。 商場三個入口，主入口位于新南路，中央廣場達2000平米，為休閑演示區，也可做商業促銷活動480個車位73.8%得房率自動扶梯11部；直達客梯4部；貨梯3部2萬方地下車庫1.8萬方商場4萬方朗庭酒店（12層）2.1容積率20萬方大光明（第四層）10萬方總建筑面積2萬方家樂福超市（13層）3.6萬方總占地面積重點商業研習綠地金御廣場重點商業研習綠地金御廣場1F美食/零售重點商業研習綠地金御廣場2F特色餐館重點商業研習綠地金御廣場3F娛樂/餐飲重點商業研習綠地金御廣場4F影音13、/休閑重點商業研習綠地金御廣場 自持物業 統一經營（只租不售） 閔行中心 位置優越 周邊成熟 人口稠密 消費力強 受地方政府重視 坐享充足公共交通 資源 商業面積大 業態豐富 玻璃幕墻設計 風尚潮流 超大地下車位 一站式購物 樂天瑪特旗艦店入駐 奠定穩定客流自動扶梯：21部 觀光梯：4部 客梯：7部 貨梯：3部電梯系統日本大金空調品牌中央空調配新風系統空調系統約3200平方米綠化總占地面積約25%綠化率約700輛機動車車位近90000平米總建筑面積重點商業研習亞繁亞樂城1F美食/零售重點商業研習亞繁亞樂城2F數碼/服飾重點商業研習亞繁亞樂城3F兒童服飾/用品重點商業研習亞繁亞樂城4F美食廣場重14、點商業研習亞繁亞樂城5F影音/休閑重點商業研習亞繁亞樂城-1 -2F超市/停車場重點商業研習亞繁亞樂城亞樂城采取只租不售的策略，對入駐企業的要求較高，入駐的商業必須具有一定的品牌知名度 周邊分布大量小區，人口分布比較集中，有較為強勁的消費力； 莘松路商業街是周邊最繁華的一條商業街，從西往東，逐漸繁榮，且 租金也逐漸上升； 目前區域內主要商業體有綠地金御廣場、新閔生活廣場、巴比倫生活 廣場、亞樂城等； 綠地金御廣場和亞樂城位置優越，且規劃科學、產品合理，成為區域 極具影響力的商業綜合體； 區域內商業趨于飽和，且業態豐富，生活配套、餐飲、休閑娛樂、建 材家居、花鳥古玩等一應俱全。片區調研總結本案地15、處亞洲最大的別墅區之一莘閔別墅區，地處西南，遠離市中心，著名高檔社區林立，只是不便于外出消費購物。區內消費者層次和購買力絲毫不亞于古北消費，區域內主要商業為綠地金御廣場、亞繁亞樂城（在建）等較為高檔消費場所。 核心商圈12萬人口 消費觀念成熟理性 購買力強，追求消費品質 與檔次。項目分析 項目為漕河涇開發區松江高科技園配套商業，位于園區最東面，與大型居住小區群一路之隔，整體商業沿城市主干道莘磚公路分布，商業總體量約2萬方，為集中型商業，便于產品規劃項目分析商業體北面為產業園區，項目與產業園區無縫對接項目東面為滬昆高速，滬昆高速將本項目和亞洲最大別墅區分割開來。項目西面為景觀河，正在建橋，建好后16、的橋將西部產業園的人流源源不斷導向本項目項目南面正對面目前還是一片荒蕪，而在西南側則是規劃996戶的高檔別墅群，同時規劃有英倫風格商業街！項目分析英郡雷丁商業街分析餐飲休閑超市賓館餐飲超市餐飲餐飲餐飲餐飲類別一家人粥坊蠻足SPA油壓保健如海超市久新賓館咔咖酷復式餐廳第一零售便利店川湘食府黃山土菜館桂林米粉百姓人家店名餐飲菜飯骨頭湯其他長虹地產休閑尚于茶座棋牌餐飲百獅樓土菜館餐飲沙縣小吃2餐飲藏雅軒美食城餐飲西北人家火鍋其他水果賣場餐飲沙縣小吃餐飲黔 味人家休閑百獅樓棋牌室 商業空置率達50% 在所進駐的商家中，餐飲所占比例達65% 商業街以2層為主，局部3層 項目1-2層租金約為2-2.5元/17、平米/天 1-3層租金約為1.5-1.8元/平米/天項目分析英郡雷丁優勢（STRENGTH）背靠漕河涇松江高科技園區，有一定的人氣支撐；產品布局優于對面的英郡雷丁商業街；西側景觀河增加項目附加值；只租不售，便于統一招商 劣勢（WEEKNESS）高架橋將東部大量人流與項目阻隔開，不利于人流導入；項目體量不是很大，不能很好地形成規模效應；周邊商業氛圍不是很濃，不利于本項目的市場培育。機會（OPPORTUNITY）高科技園規劃體量大，進駐企業多，便于本項目未來的發展；臨近密集的住宅小區群；威脅（THREATEN）亞樂城科學前瞻的規劃對本項產生較大的負面影響；英郡雷丁的大比例餐飲，將有效分流消費群體。18、項目SWOT分析項目分析項目定位2定位方向產品建議業態規劃適合做集中商業的業態類型：專業市場小商品美食休閑購物中心定位方向小商品的面積小，總價低、首付少，便于更多客戶接受，小商品市場做旺后，租金的增長會很快，后期可以有力的保障投資者的收益。小商品周邊人口密集，隨著區域板塊建設的推進，消費需求的增加，存在機會，有待研究；美食休閑購物中心更多地是考慮地理位置，本項目地處遠郊的高科技園內，人氣的局限，使得本項目做購物中心不可行；購物中心目前莘松路上已經有家居建材市場，且位置相對本項目更加優越，而電子產品則需要優越的地理位置、五金汽配等需要的是規模效應；專業市場說 明市場類型定位方向排除法確定項目可行19、性定位方向美食休閑綜合體（酒店、餐飲、休閑、娛樂）小商品精品館（小商品批零為主，生活配套為輔）定位方向地塊定位研究方向：美食休閑綜合體地塊開發規劃方向討論英郡雷丁商業街，十多家餐飲店，包括一家中式主力店四樓大型美食廣場，對入駐商家品牌要求較高、影院、KTV一應俱全主力餐飲店、休閑娛樂主力餐飲店、休閑娛樂沿街配套餐飲周邊有大量的餐飲、娛樂休閑生活設施，且位置明顯優于本項目，本項目在規模優勢、地理位置上明顯處于弱勢，不利于正面競爭美食廣場，五星級酒店，包括多家品牌餐飲，消費層次較高，影院、娛樂一應俱全定位方向招商的難度較高消費可持續性較低主要消費群體集中在項目以東，以休閑消費為主，綠地金御廣場、亞20、樂城將成為他們理想消費場所。餐飲、休閑等業態與周邊大型綜合體高度重合，且項目對面已經有多家餐飲店，運營一般本項目不適宜美食休閑廣場定位方向上海九洲小商品市場車墩小商品市場洞涇小商品市場長橋街小商品市場磚橋貿易城小商品市場九洲小商品街亞洲最大別墅群本項目 松江目前小商品市場發展較為繁榮，但是地處松閔交界處的漕河涇開發區域卻存在巨大的市場空白，這為本項目的定位提供了強力的支撐。定位方向地塊開發規劃方向討論地塊定位研究方向：小商品精品館地塊開發規劃方向討論本案周邊五十個小區的強制性目的性消費，將直接拉動本案的持續旺場，隨著市場的成熟，將進一步拉動閔行甚至市區的目的性客群的消費定位方向招商的難度較低消21、費可持續性較高直接可導致項目西部十多萬人群的剛性導入，與項目所處產業園區規劃數百家企業員工的強烈消費支撐，保證市場迅速做旺項目的產品布局、周邊強大的剛性需求、開發商的統一運營、統一管理都是保證招商成功的前提本項目適宜精品小商品城定位方向漕河涇打造上海的“義烏”商業的快速增長商品流購買載體購買力知名度美譽度精品差異化大型的功能齊全的商業平臺人口、收入標志性商業大型的功能齊全的商業平臺是首要的，它可以帶動全鎮其他產業的發展定位方向定位方向差異化是項目制勝的關鍵產品盒裝集中商業，有別于傳統的商業街區，便于形成強大的聚集效應；業態多、全，成為松江一站式商品批零的最佳場所；商品走精品批零路線，在層次上與22、周邊的傳統小商品市場拉開距離，也進一步滿足周邊較高層次消費群體的有效需求；運營只租不售，統一規劃、統一招商、統一推廣、統一經營、統一管理，確保精品城持續旺場；品質屬于商業市場中脫穎而出的產品，檔次高于其它老市場很多。建筑規劃柱距：8.4m，面寬：4.2m，進深：8.4m；層高：統一為4米；面積1層面積稍大，開間4.2米，進深4.2米，使用面積為17.64平米，23層面積較小，開間2.1米，進深4.2米，使用面積為8.82平米風格現代風格為主，進一步與其他市場形成視覺上的偏差通道主通道寬度為3.2米，次通道寬度為2.4米12345產品建議精品小商品城示意圖：產品建議一層三層二層二層業態規劃一層：23、五金、電子、首飾等為主；二層：辦公、體育、服飾為為主；三層：楊寶、日用品、輔料包裝為主；業態樓層規劃概述在小商品館的基礎 融入限定體量的餐飲、休閑、娛樂業態作為本項目的配套設施，滿足市場內部的消費需求。業態規劃德普置地公司介紹及案例展示 公司介紹 主營業務 商業項目案例分析公司介紹*背景介紹上海德普置地集團 是一家從事 高檔住宅地產開發為主的綜合性房地產開發企業。經過10年的穩步發展，已形成 總資產規模25億元，凈資產10億元的資產規模，公司在上海、長沙、重慶等地陸續成功開發了十余個項目，累積開發量達到120余萬平方米。代表項目有“美洲故事”、“托斯卡納”、“人文別墅”、“緹香小鎮”、“公園里24、”、“上海連城公寓”、“長沙上海城”等。最近三年來，公司進入轉型期，從專一的高端住宅開發轉向 綜合地產開發運營（商業地產、文化創意地產、休閑旅游地產），并積累了一定的開發經驗和較為廣泛的專業資源，開發的商業項目有“上海民生新元素”、“上海萬源普樂匯”、“上海浦江商務園”、長沙“德普五和園”、長沙洋湖垸項目等，文化創意地產項目有“重慶時光”、旅游休閑復合地產項目有“重慶四季田園”、“長沙四季田園”等。公司培育了的項目策劃、研發設計、工程營建、招商運營管理等一系列復合型資深團隊，在業界享有盛譽。主營業務*服務領域全球視野 本地實踐德普置地四大領域住宅地產 休閑旅游地產商業地產文化旅游地產服務領域住25、宅地產*過去10年德普致力于高檔精品住宅開發長沙美洲敀事長沙美洲故事占地800畝為純美洲風格的原生態低密度坡地住宅，建筑形態豐富，以獨棟、雙拼、聯排別墅群為主，是一個以山、水、森林、坡地為主題創造出的稀有城市別墅區。住宅案例長沙托斯卡納長沙托斯卡納占地400畝是長沙最具有意大利味道的城市別墅社區。它位于長沙新區的優越位置，近享國家森林的優美環境。蓬勃建筑中的新區規劃整潔有序、便利的交通使托斯卡納享有完美的城市配套。托斯卡納規劃有Townhouse、多層花園洋房等建筑形態，提供城市別墅經典生活版本。住宅案例重慶人文別墅重慶人文別墅占地500畝經典法國諾曼邸風格、新英格蘭鄉村風格構筑常青藤三期純獨26、立別墅沉穩優雅的貴族氣質。親水坡地別墅、岸堤的庭院，原汁原味紳士水岸漫步生活即將悠然呈現。住宅案例重慶緹香小鎮重慶緹香小鎮占地2000畝是重慶迄今為止占地面積最大，建筑規模最大，設計風格奇異的高品質純田園別墅。它是繼人文別墅之后德普在重慶打造的又一高端項目，是具有卓越發展潛力是重慶的后花園，適合人居是重慶未來城市副中心，可遠眺中梁山，且被蜿蜒曲折的大溪河所環繞，自然景觀豐富為項目打造高端物業提供了有力的支持。住宅案例緹香小鎮二期公園里重慶緹香小鎮占地2000畝是重慶迄今為止占地面積最大，建筑規模最大，設計風格奇異的高品質純田園別墅。它是繼人文別墅之后德普在重慶打造的又一高端項目，是具有卓越發展27、潛力是重慶的后花園，適合人居是重慶未來城市副中心。住宅案例近3年，德普業務轉型綜合商業、休閑旅游、文化創意園開發服務領域商業地產商業案例民生新元素項目（老建筑商業改造） 民生新元素項目位于民生路碼頭，改造面積2萬平米 民生路碼頭建于一百多年前，為當時的英國藍煙囪公司裝卸碼頭，項目本周歷史建筑保護性開發為理念，改造為主題鮮明、具有標志性和引領地位的濱水文化、商務、休閑綜合區域。以文化產業為主題（大文化概念），致力于打造未來上海時尚文化商業新地標萬源普樂匯（精品社區商業）萬源普樂匯位于金虹橋板塊，總建面積2萬平米為德普集團品牌社區商業產品線中的開篇項目，主打區域餐飲休閑娛樂中心，項目將給與社區商業28、全新詮釋和定義，繼而打造全新社區商業品牌。商業案例長沙上海城（精品社區商業）長沙上海城總建面積3萬平米商業案例上海浦江商務園上海浦江商務園位于浦江鎮漕河涇開發區，總建筑面積3.3萬平米，打造別墅型辦公、總部型辦公的2.5商務產業園商業案例重慶時光（創意文化園）重慶時光占地230畝與重慶報業集團合作，打造重慶文化重地，是一座多產業融合的文化創意新城，將打造西南首個劇院群落、西南首個創意經濟會展中心、 西南首個文化公益聚合中心以及重慶非物質文化遺產展示交流中心。商業案例長沙德普五和企業園長沙德普五和企業園項目位于長沙市長沙經濟技術開發區內，總占地面積為232.26畝，總建筑面積20萬平方米左右。項29、目定位為產業區辦公和商業中心商業案例重慶?四季田園（休閑旅游綜合商業）重慶四季田園占地2800畝2010年德普養身休閑泛地產起航，德普企業團隊旅游休閑度假地產的開拓嘗試；重慶四季田園為保健養生、休閑度假、商務會議、農業觀光為一體的高端商業項目；商業案例“長沙四季田園”選址長沙岳麓區蓮花鎮，首期占地3000畝，打造一個集農業種植、旅游度假、保健養生、商務會議、都市休閑為一體的現代農業休閑綜合體。長沙?四季田園（休閑旅游綜合商業）商業案例長沙洋湖垸 長沙洋湖垸位于長沙市大河西先導區洋湖片區，共占地39.92畝，總建筑面積74803。本項目打造一個在景觀、空間、配套等方面領先長沙的頂級辦公及商業項目，成為湘江西岸的地標性建筑。商業案例END&THANKS