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1、案例研究：案例研究：深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司目目 錄錄第一部分：項(xiàng)目簡介第一部分：項(xiàng)目簡介第二部分：市場分析第二部分：市場分析第三部分：前期規(guī)劃第三部分：前期規(guī)劃第四部分：項(xiàng)目招商第四部分：項(xiàng)目招商第五部分：運(yùn)營管理第五部分：運(yùn)營管理第一部分第一部分項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介由華潤集團(tuán)投資由華潤集團(tuán)投資4040億元在深圳開發(fā)的億元在深圳開發(fā)的“華潤中心”“華潤中心”，是集零售、，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)綜合體。綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)綜2、合體。總建筑面積：總建筑面積：5555萬平方米。其中包括深圳君悅五星酒店萬平方米。其中包括深圳君悅五星酒店400400間客房、購物中心、間客房、購物中心、華潤中心寫字樓和幸福里高尚住宅華潤中心寫字樓和幸福里高尚住宅.【項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況】幸福里住宅幸福里住宅建筑面積為幸福里住宅建筑面積為1111萬平方米萬平方米,三棟三棟4949層層165165米高度米高度。項(xiàng)目位于綜合體項(xiàng)目位于綜合體 的的最南側(cè)最南側(cè).總戶數(shù)共768戶，包括93-189平方米的2-4房戶型及518-530平方米的頂層Penthouse，其中以經(jīng)濟(jì)型93-982房、舒適型140-1473房及豪華型184-1893房為主，輔以253、14房及少量518-530平方米的頂層復(fù)式。幸福里現(xiàn)樓2010年4月28日已全部售磬，平層均價(jià)4萬元/平方米，頂層復(fù)式單價(jià)20萬元/平方米，總價(jià)7500萬元/套起；【項(xiàng)目一期定位項(xiàng)目一期定位】萬象城一期總建筑面積：萬象城一期總建筑面積：18.8萬平方米萬平方米定位為“深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心”定位為“深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心”是深圳商業(yè)接軌國際的旗艦之作是深圳商業(yè)接軌國際的旗艦之作華潤中心寫字樓項(xiàng)目位于靠近深南東路的,位于 購物中心北側(cè)。國際5A寫字樓29層 4.2萬平方米,標(biāo)準(zhǔn)層面積 約1835平方米(建筑面積),實(shí)用率 77.4、6%,層數(shù) 29(5/F29/F為寫字樓)2004年12月1日投入使用.到目前為止，已有近40家國際金融機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐華潤大廈，其中包括匯豐銀行、上投摩根富林明基金、瑞銀證券、雅培制藥、日本財(cái)險(xiǎn)、友邦華泰基金、拜耳材料等7家世界500強(qiáng)企業(yè)，全球四大會計(jì)師事務(wù)所中的德勤華永、畢馬威華振、安永華明，英國上市公司Michael Page以及新加坡星展銀行、恒豐證券、荷蘭銀行、韓進(jìn)海運(yùn)、赫伯羅特船務(wù)、華潤電力等。寫字樓機(jī)電設(shè)備配置1.電梯:12部“迅達(dá)”電梯，分高低區(qū)域服務(wù)2.供電系統(tǒng):備用發(fā)電機(jī)組；雙回路供電 3.電訊系統(tǒng):結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)；多模光纖主干；寬帶 4.空調(diào)系統(tǒng):VAV（即5、變風(fēng)量）中央空調(diào)系統(tǒng) 5.消防智能化:火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防自動噴淋系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、防排煙聯(lián)動系統(tǒng) 6.安保智能化:24小時(shí)閉路監(jiān)控等安防系統(tǒng)深圳君悅酒店深圳君悅酒店擁有491間客房，包括53間套房和48間公寓.2個(gè)宴會廳及11個(gè)會議室,大堂設(shè)在高層,頂樓為餐廳項(xiàng)目酒店裙樓 為名品 街區(qū),與購物中心通過二樓 連廊連接。第二部分第二部分市場分析市場分析【區(qū)域特征區(qū)域特征】1.深圳證券交易所是深圳金融心臟，發(fā)展銀行大廈等金融機(jī)構(gòu)云集在蔡屋圍CBD。2.深圳書城是深圳圖書消費(fèi)中心，是人流最大的集聚中心。3.深圳大劇院是深圳重要的文化設(shè)施。4.以地王大廈為標(biāo)志，蔡屋圍CBD是深圳高檔辦6、公中心。5.深圳荔枝公園是深圳居民休閑中心之一。6.華潤萬象城和中信城市廣場是蔡屋圍CBD商業(yè)主要設(shè)施，華潤萬象城具有成商業(yè)旗艦的潛力。蔡屋圍蔡屋圍CBD【項(xiàng)目環(huán)境項(xiàng)目環(huán)境】華潤萬象城華潤萬象城與地王大廈、書城、鄧小平畫像等一同成為蔡屋圍與地王大廈、書城、鄧小平畫像等一同成為蔡屋圍CBDCBD旅游景點(diǎn)，旅游景點(diǎn)，極大提升了華潤萬象城的人氣。極大提升了華潤萬象城的人氣。華潤集團(tuán)在籌備深圳華潤中心“萬象城”這個(gè)項(xiàng)目時(shí)對深圳的消費(fèi)市場做了一次深華潤集團(tuán)在籌備深圳華潤中心“萬象城”這個(gè)項(xiàng)目時(shí)對深圳的消費(fèi)市場做了一次深入的市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)深圳居民的收入水平和平均購買力在全國排名第一，入的市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)深圳7、居民的收入水平和平均購買力在全國排名第一，20022002年深年深圳人均圳人均GDPGDP超過超過45004500美元，城市居民可支配收入美元，城市居民可支配收入2494024940元，全市居民家庭人均消費(fèi)支元，全市居民家庭人均消費(fèi)支出出1892518925元，深圳每百戶居民擁有元，深圳每百戶居民擁有18.518.5輛轎車，已經(jīng)進(jìn)入轎車消費(fèi)普及階段；輛轎車，已經(jīng)進(jìn)入轎車消費(fèi)普及階段；深圳房地產(chǎn)平均價(jià)格達(dá)到深圳房地產(chǎn)平均價(jià)格達(dá)到55335533元平方，元平方，20022002年全市房地產(chǎn)成交面積突破年全市房地產(chǎn)成交面積突破790790萬平方米，增長迅速。這些數(shù)據(jù)顯示深圳已經(jīng)萬平方米，增長迅速。這8、些數(shù)據(jù)顯示深圳已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。消費(fèi)人群主要集中在：消費(fèi)人群主要集中在：（1 1）深圳老板階層的家人。（）深圳老板階層的家人。（2 2）部分經(jīng)常出席商務(wù)活動的）部分經(jīng)常出席商務(wù)活動的深圳金領(lǐng)。（深圳金領(lǐng)。（3 3）外地高收入游客（）外地高收入游客（4 4）灰色收入較多的官員、公務(wù)員與國有企業(yè)領(lǐng)）灰色收入較多的官員、公務(wù)員與國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層。（導(dǎo)階層。（5 5）游客中高消費(fèi)人群是重點(diǎn)爭取對象。）游客中高消費(fèi)人群是重點(diǎn)爭取對象。【目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者】第三部分第三部分前期規(guī)劃前期規(guī)劃6層商用樓面，近層商用樓面，近309、0個(gè)大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪個(gè)大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪【一期業(yè)態(tài)組合一期業(yè)態(tài)組合】主力百貨REELREEL時(shí)尚生活百貨時(shí)尚生活百貨超市、電器連鎖華潤萬家華潤萬家OLEOLE超市、順電超市、順電餐飲王子飯店、肯德基、必勝客、塔克鐘王子飯店、肯德基、必勝客、塔克鐘娛樂、休閑嘉禾電影城、嘉禾電影城、“冰紛萬象冰紛萬象”真冰滑冰場真冰滑冰場華潤購物中心一層業(yè)態(tài)布局華潤購物中心一層業(yè)態(tài)布局一層主要以國際名品為主著名的皮鞋品牌a.Testoni、日本名牌KENZO、著名的頂級定制服裝品牌PAL ZILERI，居然今年都找不到了，不知是被淘汰掉還是主動撤場不得而知。以前的KENZO店位置目前被英國品10、牌Kent&Curwen代替，老實(shí)說Kent&Curwen在中國的知名度遠(yuǎn)沒有KENZO出名。其它被淘汰的品牌還有EmileChouriet，Cyma等等。萬象城名品調(diào)查萬象城經(jīng)過多年的經(jīng)營調(diào)整，其囊括的優(yōu)質(zhì)品牌越來越多，并且檔次也越來越高。隨著其二期商業(yè)的LV、DIOR等國際一線品牌的高調(diào)開業(yè)，使其奢侈品的檔次一舉超過西武成為深圳最高檔的購物場所。其中有部分世界大牌是首次進(jìn)入中國或深圳，并且多數(shù)是以大型旗艦店形式入駐。如目前在萬象城規(guī)模達(dá)2000的LV是亞太最大旗艦店，僅次于LV的法國總部旗艦店，另外還有2400的GUCCI專賣店是亞洲最大旗艦店，2000的prada是中國最大旗艦店。目前路11、易威登在中國的24個(gè)城市里有29家專賣店，萬象城的羅湖旗艦店是路易威登深圳首家旗艦店，同時(shí)也是繼北京、上海和大連后中國內(nèi)地的第四家旗艦店。二期業(yè)態(tài)組合國際名品品牌英文租賃面積(平方米)鋪位號Emporio Armani600121Max Mara300127Fendi350131COACH150136PAUL&SHARK250138Omega40146Swarovski40148Y-3400139GIADA200150Dunhill450155NOVO1940163Miu miu330165Prada2000170BOTTEGA VENETA300175Calvin Klein100180va12、lentino150180Lanvin250190Sersus250191Escada450192名品清單Sergio Rossi200平方米195HUGO BOSS200平方米196Givenchy150平方米198Louis Vuitton2000平方米2期Zegna600平方米G01Gucci2400平方米N101/N201/N301奔馳展廳300平方米N118BVLGARI1000平方米2期DOLCE&GABBANA800平方米2期Zegna800平方米2期Dior1200平方米2期Hermes300平方米2期Mont blanc400平方米2期萬象城借鑒了香港太古廣場和香港又一城等購13、物中心的經(jīng)驗(yàn)，不僅在平面動線設(shè)計(jì)上非常流暢，而且在立體動線設(shè)計(jì)上從多個(gè)樓層直接導(dǎo)入人流。萬象城每一樓層都有一個(gè)明顯的客流動線，所有店面都分布在動線兩邊，保證整個(gè)商場沒有死角。而巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光。每個(gè)鋪位的卸貨區(qū)都安排在店面的后部，通過貨梯可直接進(jìn)入店面的貨物區(qū)，顧客走動的位置完全看不到裝卸過程【動線設(shè)計(jì)動線設(shè)計(jì)】負(fù)一層【建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃】完全拋棄了傳統(tǒng)的規(guī)劃模式，將完全拋棄了傳統(tǒng)的規(guī)劃模式，將“萬象城萬象城”作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，給予作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間。其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間。“有品位場所有品位場所”“高貴14、典雅、活潑、歡快、友好。高貴、典雅、活潑、歡快、友好。”第四部分第四部分項(xiàng)目招商項(xiàng)目招商【招商目標(biāo)招商目標(biāo)】“萬象城”的建設(shè)和招商過程中始終圍繞“全新的建筑形態(tài)、萬象城”的建設(shè)和招商過程中始終圍繞“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”的理念，精心挑選建設(shè)團(tuán)全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”的理念，精心挑選建設(shè)團(tuán)隊(duì)和品牌商家。隊(duì)和品牌商家。業(yè)態(tài)組合方面，萬象城也突出自身的特點(diǎn)。主力店、次主力店業(yè)態(tài)組合方面，萬象城也突出自身的特點(diǎn)。主力店、次主力店所占比例為所占比例為40%40%。其中，主力店招商在。其中，主力店招商在20032003年年1212月月1515日就確定下日就確定下來了，國15、際名牌占來了，國際名牌占3%3%，餐飲占，餐飲占15%15%，娛樂占，娛樂占20%20%，精品店占，精品店占22%22%。以餐飲為例，萬象城設(shè)置了以餐飲為例，萬象城設(shè)置了2525家餐廳，除了中國傳統(tǒng)菜系外，家餐廳，除了中國傳統(tǒng)菜系外，還有來自世界各地的風(fēng)味，包括了頂級的法國菜、意大利菜、還有來自世界各地的風(fēng)味，包括了頂級的法國菜、意大利菜、日本菜、泰國菜等。日本菜、泰國菜等。【招商策略招商策略】制定了“先確定主力店，再全面招商”的基本策略“萬象城”的四家主力店均是經(jīng)過多方考察并最終敲定的。“萬象城”的四家主力店均是經(jīng)過多方考察并最終敲定的。1.Rel1.Rel時(shí)尚生活百貨是首次進(jìn)入中國內(nèi)地的百16、貨公司，它的購物環(huán)境、商品時(shí)尚生活百貨是首次進(jìn)入中國內(nèi)地的百貨公司，它的購物環(huán)境、商品組合和服務(wù)極具個(gè)性化；組合和服務(wù)極具個(gè)性化；2.2.香港嘉禾電影城所提出的超豪華貴賓廳概念在國內(nèi)是絕無僅有的，這里可香港嘉禾電影城所提出的超豪華貴賓廳概念在國內(nèi)是絕無僅有的，這里可以容納七家電影院超過以容納七家電影院超過12001200個(gè)座位；個(gè)座位；3.3.華潤自營華潤自營olol 超市將采取錯(cuò)位經(jīng)營方式，走時(shí)尚路線，推特色商品，建設(shè)超市將采取錯(cuò)位經(jīng)營方式，走時(shí)尚路線，推特色商品，建設(shè)一個(gè)以進(jìn)口商品為特色的新概念超市，避免商品組合與競爭對手同質(zhì)化；一個(gè)以進(jìn)口商品為特色的新概念超市，避免商品組合與競爭對手同質(zhì)17、化；4.“4.“繽紛萬象”溜冰場則是中國第一個(gè)以休閑為主題的奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，繽紛萬象”溜冰場則是中國第一個(gè)以休閑為主題的奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，同時(shí)將成立滑冰學(xué)校，在深圳倡導(dǎo)冰上運(yùn)動。同時(shí)將成立滑冰學(xué)校，在深圳倡導(dǎo)冰上運(yùn)動。提出了“整合推廣策略”，聯(lián)合國際提出了“整合推廣策略”，聯(lián)合國際 4A4A廣告公司、公關(guān)公司以及本土廣告公司開展廣告公司、公關(guān)公司以及本土廣告公司開展了一系列的推廣活動。了一系列的推廣活動。主要招商活動有：主要招商活動有：1.1.深圳華潤中心萬象城國際招商發(fā)布會暨主力店簽約儀式。深圳華潤中心萬象城國際招商發(fā)布會暨主力店簽約儀式。2.20042.2004年年4 4月月262618、日深圳華潤中心萬象城發(fā)布第二次招商成果。日深圳華潤中心萬象城發(fā)布第二次招商成果。3.3.在中國臺北召開的亞洲滑冰協(xié)會（在中國臺北召開的亞洲滑冰協(xié)會（ISIA ISIA）年度董事會議上，華潤（深圳）有限）年度董事會議上，華潤（深圳）有限公司旗下華潤萬象城“冰紛萬象”滑冰場成功獲得公司旗下華潤萬象城“冰紛萬象”滑冰場成功獲得 2006 2006 年亞洲滑冰運(yùn)動會年亞洲滑冰運(yùn)動會（Skate Asia 2006 Skate Asia 2006）的承辦權(quán)）的承辦權(quán)。4.20044.2004年年9 9月月1212日隆重舉行第三次招商成果發(fā)布會。日隆重舉行第三次招商成果發(fā)布會。5.“5.“華潤萬象城”華潤19、萬象城”20042004精英世界模特大賽中國區(qū)總決賽在深圳電視中心舉行。精英世界模特大賽中國區(qū)總決賽在深圳電視中心舉行。6.20046.2004年年1111月月4 4日日 REL REL 百貨開業(yè)百貨開業(yè)7.20047.2004年年1212月月9 9日深圳華潤萬象城開業(yè)日深圳華潤萬象城開業(yè)【招商推廣招商推廣】【招商成果招商成果】REL REL 時(shí)尚生活百貨時(shí)尚生活百貨國際資深專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理，首次進(jìn)入中國大陸，為都市女性帶來全個(gè)性化時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)。Ol Ol 超市超市國內(nèi)著名大 型零售連鎖企業(yè)“華潤萬家”之全新精品形象店，全面引進(jìn)國際市場流行時(shí)尚消費(fèi)品。嘉禾影城嘉禾影城由全球最大華語電影娛樂公司嘉禾20、集團(tuán)投資，擁有7個(gè)放映廳總計(jì)1200個(gè)座位，應(yīng)為深圳規(guī)模最大、素質(zhì)最高的電影院。萬象城真冰滑冰場萬象城真冰滑冰場深圳獨(dú)有奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)素的真冰滑冰場，亞洲滑冰協(xié)會主席Ted Wilson先生率國際專業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營管理并傳辦執(zhí)教萬象城冰學(xué)校。a第一次進(jìn)入深圳，通過“AZONA”及“A02”兩個(gè)品牌,為時(shí)尚人仕提供服飾、鞋包、配飾、生活用品以至餐飲服務(wù)把最前衛(wèi)、最流行的時(shí)尚以最快的速度帶給深圳市民和游客。意粉屋香港著名餐飲機(jī)構(gòu)大家樂集團(tuán)旗下著名的意大利特色餐廳，創(chuàng)立于1979年，在香港的西式主題連鎖餐廳一直扮演著領(lǐng)導(dǎo)者的角色，其超過100種多元化的意式美食馳名遐邇。意粉屋”萬象城店是內(nèi)地首家旗艦店。21、順電中國零售企業(yè)百強(qiáng)，廣東省著名的家電連鎖企業(yè)。到目前為止，順電在深圳、廣州、珠海、惠州、東莞等城市擁有12家分店、近1700名職員。Delicity 美食城深圳投資經(jīng)營全新概念的美食連鎖店，延續(xù)了地王店FoodCourt的概念，匯集各地風(fēng)味美食，提供多樣選擇。EspritEsprit的產(chǎn)品在時(shí)裝界一直以朝氣蓬勃、活潑開朗的形象獨(dú)樹一幟，并深受追求健康、活躍生活人士的喜愛。Esprit萬象城店將是全國面積最大、業(yè)態(tài)最全的旗艦店。NOVO一個(gè)全新概念的生活空間，第一次進(jìn)入深圳，將在萬象城開出它在中國的旗艦店。I.tI.t集團(tuán)旗下?lián)碛斜姸嗟臅r(shí)裝品牌，素以款式前衛(wèi)、品種多元化和引導(dǎo)潮流而著稱。為深圳22、消費(fèi)者提供了博覽世界時(shí)裝品牌服飾的良機(jī)。運(yùn)動100全國最大、最有影響的運(yùn)動品牌連鎖店！首次進(jìn)入深圳，將在萬象城開出旗艦店。王子飯店海港飲食管理有限公司旗下的最高級的食府。王子飯店萬象城店將擁有中國最大的商業(yè)用途宴會廳。海港飲食管理有限公司有意將它做成中國最高檔的食府之一。第五部分第五部分運(yùn)營管理運(yùn)營管理深圳萬象城管理架構(gòu)萬象城購物中心管理公司市場部總經(jīng)辦招商 部物業(yè)管理部華潤萬象城整體定位強(qiáng)調(diào)精品購物（專業(yè)化、品牌化、差異化），具有以下特點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)商品的檔次和獨(dú)有性；強(qiáng)調(diào)購物環(huán)境和氛圍營造；強(qiáng)調(diào)服務(wù)水準(zhǔn)和服務(wù)差異；樓層主題功能主營商品4F雅士休閒館休閒系列、運(yùn)動系列、男士用品、休閒沙龍3F時(shí)尚名23、品館名媛女裝、職業(yè)裝、男士正裝2F都市流行館品牌女裝、淑女裝、青春裝、休閒配飾1F精品配飾館品牌男裝、珠寶玉器、鐘錶眼鏡、化裝品B1米蘭皮具館男女皮鞋、皮具、箱包商業(yè)管理范圍1、與政府及各職能部門保持良好的關(guān)係，通過共管提升市場形象；2、監(jiān)督並定期核查進(jìn)駐商戶，保障商品品質(zhì)和經(jīng)營信譽(yù)；3、定期為經(jīng)營商戶提供市場訊息和調(diào)研報(bào)告，供商戶經(jīng)營決策；4、引進(jìn)新品牌供已進(jìn)駐或欲進(jìn)駐商戶選擇；5、通過商場，提高代理商地位，降低進(jìn)貨和存貨成本；6、策劃舉辦各種促銷活動，提升業(yè)績；7、強(qiáng)化客戶服務(wù)，定期徵詢客戶意見和建議；8、與異業(yè)結(jié)成合作關(guān)係，增加收益；9、進(jìn)行商品乘列規(guī)範(fàn)，使賣場銷售環(huán)境更趨利好；10、定24、期對商戶和店員進(jìn)行業(yè)務(wù)和專業(yè)培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)；11、配合進(jìn)駐商戶進(jìn)行新品引進(jìn)、商品代理、慶祝、促銷等事宜；12、輔導(dǎo)經(jīng)營不佳的商戶改善經(jīng)營方式，提升經(jīng)營業(yè)績；13、協(xié)助商戶進(jìn)行帳務(wù)處理；14、支持商戶獲得銀行融資貸款；15、按月度、季度和年度對優(yōu)秀經(jīng)營商戶進(jìn)行物質(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)；16、協(xié)助商戶採用電腦進(jìn)行商品銷售、服務(wù)的管理，提高商戶和市場的經(jīng)營管理水準(zhǔn)；17、與廠家、代理商、市場經(jīng)營戶組成聯(lián)合督察小組，規(guī)範(fàn)市場經(jīng)營行為，打擊違法經(jīng)營和竄貨行為，保證市場良好的經(jīng)營環(huán)境和對外形象；18、華潤萬象城公司牽頭，與商戶以及服裝服飾經(jīng)營戶成立“萬象城商會”，支持和配合商戶展開各種經(jīng)營活動；【經(jīng)營25、目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)】5 5年至年至1010年長遠(yuǎn)規(guī)劃年長遠(yuǎn)規(guī)劃樹立專業(yè)購物中心品牌從樹立專業(yè)購物中心品牌從20002000年開始，華潤集年開始，華潤集團(tuán)提出團(tuán)提出“鞏固香港、面向內(nèi)地，力爭鞏固香港、面向內(nèi)地，力爭5 5至至8 8年再造一個(gè)新華潤年再造一個(gè)新華潤”的戰(zhàn)略目標(biāo)。的戰(zhàn)略目標(biāo)。“再再造一個(gè)新華潤造一個(gè)新華潤”意味著什么？就是在意味著什么？就是在20062006年前，在內(nèi)地投資年前，在內(nèi)地投資200200億元，再造一個(gè)億元，再造一個(gè)700700億元的華潤。億元的華潤。【營銷推廣營銷推廣】引領(lǐng)深圳時(shí)尚商業(yè)，白領(lǐng)歡聚精神樂園引領(lǐng)深圳時(shí)尚商業(yè)，白領(lǐng)歡聚精神樂園文化營銷文化營銷全年主要營銷活動：1.126、.“萬象霓尚萬象霓尚”20052005春夏時(shí)裝秀春夏時(shí)裝秀2.5.12.5.1“購物贏奔馳購物贏奔馳”幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)3.3.“冰上圓愿冰上圓愿”大型冰上表演大型冰上表演4.10.14.10.1“萬象城這廂有禮萬象城這廂有禮”可憑當(dāng)日購可憑當(dāng)日購物小票換領(lǐng)限量版物小票換領(lǐng)限量版香港迪士尼樂園香港迪士尼樂園奇妙之旅指南奇妙之旅指南一本一本5.20055.2005青春之星走進(jìn)萬象城青春之星走進(jìn)萬象城6.6.古天樂亮相古天樂亮相20052005瑞士豪雅表推介會瑞士豪雅表推介會萬象城周年慶典活動安排1212月月1 1日起日起VIPVIP卡會員開始招募；卡會員開始招募；1212月月5 5日，萬象城日27、，萬象城“成長的歷程成長的歷程”攝影圖片展開幕；攝影圖片展開幕；1212月月6 6日，古天樂亮相日，古天樂亮相20052005瑞士豪雅表推介會；瑞士豪雅表推介會；1212月月9 9日，圣誕魔幻花園開放；日，圣誕魔幻花園開放；1212月月9 9日日-1111日，日，20052005青春之星走進(jìn)萬象城；青春之星走進(jìn)萬象城；1212月月1010日日-1111日，世界小姐吳英娜領(lǐng)銜日，世界小姐吳英娜領(lǐng)銜“萬象霓裳萬象霓裳”時(shí)裝秀；時(shí)裝秀；1212月月1010日，深圳交響樂團(tuán)走進(jìn)萬象城；日，深圳交響樂團(tuán)走進(jìn)萬象城；1212月月1010日日-1818日，社會各界人士走進(jìn)萬象城；日，社會各界人士走進(jìn)萬象城；28、1212月月1616日，華潤中心二期項(xiàng)目暨深圳君悅酒店開工典禮；日，華潤中心二期項(xiàng)目暨深圳君悅酒店開工典禮；1212月月1818日，深圳電臺日，深圳電臺“我走深南路我走深南路”征文比賽頒獎(jiǎng)典禮；征文比賽頒獎(jiǎng)典禮；1212月月2020日日-2424日日“哈利波特冰紛魔幻圣誕周哈利波特冰紛魔幻圣誕周”啟動；啟動；1212月月2424日日-2525日，日，“圣誕老人圣誕老人”走進(jìn)萬象城；走進(jìn)萬象城；1212月月3131日新年音樂會，日新年音樂會，“萬人倒數(shù)迎新年萬人倒數(shù)迎新年”。營銷特點(diǎn)：1.1.注重商業(yè)文化氛圍的營造；注重商業(yè)文化氛圍的營造；2.2.注重活動的社會影響力；注重活動的社會影響力；3.29、3.與城市生活熱點(diǎn)相結(jié)合；與城市生活熱點(diǎn)相結(jié)合；4.4.重點(diǎn)突出商戶的經(jīng)營特征；重點(diǎn)突出商戶的經(jīng)營特征；5.5.注重活動大眾化、娛樂化；注重活動大眾化、娛樂化；【信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)】在廣東購物中心同行中率先使用零售管理信息系統(tǒng)，全盤掌控租戶經(jīng)營情況，此舉或許標(biāo)志著廣東新一代購物中心進(jìn)入以數(shù)字說話的“精確運(yùn)營”時(shí)代。【物業(yè)管理物業(yè)管理】1.1.客戶服務(wù)體系客戶服務(wù)體系消費(fèi)者促銷服務(wù)，商家售前與售后服務(wù)，餐飲服務(wù)，娛樂服務(wù)等。整個(gè)購物中心服務(wù)體系應(yīng)該圍繞提升顧客滿意度建設(shè)，通過客戶滿意度調(diào)查分析-在問題相關(guān)部門及商家督促改進(jìn)實(shí)現(xiàn)顧客滿意度提升的目標(biāo)。2.2.租賃合約管理租賃合約管理主要體現(xiàn)在萬象城開30、發(fā)商對商家的服務(wù)方面，做到計(jì)算機(jī)化管理，及時(shí)提示商家準(zhǔn)備續(xù)約或撤離；當(dāng)租金提升時(shí)，及時(shí)向商家通報(bào)解釋，以取得商家理解與支持。3.3.設(shè)備維護(hù)與管理設(shè)備維護(hù)與管理隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，光纖網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備成為智能建筑物業(yè)管理的新內(nèi)容。網(wǎng)絡(luò)設(shè)備要有備份，重點(diǎn)做好網(wǎng)絡(luò)防病毒管理，采取網(wǎng)絡(luò)安全防范措施，保護(hù)顧客信息資料。萬象城擁有近百部電梯，可以集中管理。4.4.消防設(shè)備管理是重點(diǎn)之一。消防設(shè)備管理是重點(diǎn)之一。由于大型購物中心聚集人流巨大，所以消防系統(tǒng)至關(guān)重要。深圳萬象城至今已經(jīng)運(yùn)營5年多，其出租面積7萬多平方米的購物中心華潤萬象城2007年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額億元，分別占深圳羅湖區(qū)和其所在街道桂園街道經(jīng)濟(jì)總量的和，單店經(jīng)營規(guī)模不僅在羅湖區(qū)商業(yè)零售額排名第一，即使是在全國大型室內(nèi)購物中心排名也位居前列。2008年度營業(yè)額約30億人民幣，占羅湖區(qū)GDP的6%，是迄今為止中國內(nèi)地投資回報(bào)率最高的購物中心。與其同時(shí)建成的華潤大廈是目前深圳租金最高的甲級寫字樓。二期的中國大陸第四座君悅酒店將于2009年11月底開業(yè)。知名品牌有LV、GUCCI、PRADA、MiuMiu、Emporio Armani、Ermenegildo Zegna、Dior等。