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1、百強商業項目案例之二十五安徽寶龍城市廣場 寶龍城市廣場是復合商業地產中最先進的運作模式SHOPPING MALL，是集購物、休閑、美食、娛樂、游樂、文化、旅游、酒店式公寓為一體的“一站式”超大型國際商業體驗中心。作為安徽首座超大型全生活購物中心，寶龍城市廣場極力打造蚌埠CBD核心區域的商業帝國，填補安徽商業空白點。項目占地288畝，總建筑面積：498908.5平方米，規劃：商業地上四層，地下一層,共計32萬平方米的商業；酒店式公寓十一層和十八層，住宅為十八層，共計11萬平方米住宅和6萬平米地下車庫。 一、項目位置、面積 蚌埠寶龍城市廣場項目位于蚌埠市新城綜合開發區淮河文化廣場南向、蚌埠市城市幾2、何中心，項目占地288畝，總建筑面積49.8萬平米，一期步行街52550平方，二期全生活購物中心商業面積224737平方，地下室停車場面積二期75411一期20549共95960平方，集購物、娛樂、文化、餐飲、休閑、國際社區、酒店式公寓等于一體。 二、業態規劃 大型連鎖生活超市、時尚百貨、大型娛樂中心、大型餐飲中心、大型室內水上活動中心、水景商業步行街、連鎖五星級影院、國際社區、酒店式公寓 三、停車位 地下：1800車位/非機動車3650車位 地上：405車位 四、項目商業定位 A、市場定位： 滿足皖北地區廣大市民購物、休閑、美食、娛樂、文化等消費需求。 消費客群：主要針對蚌埠市區及和周邊市縣3、100公里200公里經常性消費人群及蚌埠旅游業消費人群。 消費年齡層： 全年齡層、全檔次 業態種類：國際連鎖超市、大型百貨店、家電廣場、數碼電子中心、影視院線、美食廣場、休閑步行街、大型中餐、連鎖西餐、青少年游樂中心、活水館、名店、體育休閑、量販KTV、咖啡廳、酒吧、迪廳、醫藥保健、美容美體、健身運動、洗浴城、夜總會。 B、目標消費客層定位 (1)、主要消費客層的定位：中檔消費群時尚消費。 (2)、二級消費客層的定位：以本地高檔消費群及旅游人士消費。 (3)、三級消費客層的定位：大眾流行消費群消費。 C、功能定位 (1)、游樂功能定位：滿足輻射區域內及旅游人士人們在購物的同時享受到一種歡樂與快4、樂，將游樂融入各種零售活動中去，每天吸引大量的人流。 (2)、購物功能定位：各種各樣的商業設施，讓人們能購到自己能買得起、想買的東西，使人們得到一種購物的樂趣及滿足。 (3)、餐飲功能定位：人們購物、逛街需要較長的時間，在消費者感覺到饑餓時，能夠找到各種特色餐飲店，而且餐飲店有一流的各種風味的美食。 (4)、休閑、娛樂功能定位：在寶龍城市廣場內，有酒吧、咖啡館、棋牌室、SPA、健身、電玩城、大型量販KTV、夜總會等休閑娛樂空間，讓人們在寶龍城市廣場不僅能夠鬧中取靜，還能夠盡興娛樂，消除疲憊、放松自我，讓人們在購物娛樂以后可以享受休閑所帶來的休息。 (5)、商務功能定位：作為一個大型的商業群，辦5、公功能是其不可或缺的一項，本項目在設計時即考慮到此，建部分公寓可做商務辦公，使其兼具辦公及居住功能，為部分需要辦公的商戶或外地商家代表提供便利。 (6)、住宅功能定位：打造不僅是區域內乃至全國最好的空中別墅群和景觀洋房，占領城市30層絕對高度，加以獨立單排、正南正北純大戶、蝶型的設計，如同晶瑩剔透的水晶，充分體現人文，使居民視野無限廣闊，以高高在上的姿態站在繁華深處，無懼精挑細選。 (7)、服務（銀行、郵局、停車）功能定位：強化商業服務的理念，“客戶至上”要成為真正的現實，在每一個環節，每一個過程對各種各樣的客戶都進行優質的服務，能夠為每一個對象提供各種各樣的服務。 D、業態定位： 依據產品定6、位、品質定位和功能定位，寶龍城市廣場采取“新、全、優、動”的業態定位。 新引進全新的商業業態并有機的使各業態互動。 全業態比較全面，從國際連鎖超市、大型百貨店、家電廣場、數碼電子中心、影視院線、美食廣場、休閑步行街、大型中餐、連鎖西餐、青少年游樂中心、活水館、名店、體育休閑、量販KTV、咖啡廳、酒吧、迪廳、醫藥保健、美容美體、健身運動、洗浴城、夜總會等，主要經營業種可以囊括服飾、家電數碼、家具、通訊、皮具、藥店、花店、書店、音像、化妝品、珠寶、工藝品、眼鏡、家庭裝飾品、箱包、酒吧、餐廳、美容美發、健身、洗浴、歌舞廳等，各種業種可以相互交叉經營，這樣可以增加寶龍城市廣場項目的豐富性和精彩性。 優7、在業態選擇上，從整個蚌埠市場輻射區域出發，從中選優，將業態最優化，形成最具競爭力的業態，打造一個區別老淮河路商業街優勢商圈。而且各種業態的整合會產生巨大的信息流、人流、物流和資金流，并產生單一業態所無法比擬的經濟效益。 動在業態的選擇上要形成互補、互動，形成購物、娛樂、休閑、餐飲交叉經營，從而形成“時間消費”概念，延長經營時間，增加經濟效益。 E、經營定位： 全業態游樂購物天堂，吃、喝、游、樂、購、住，全業態安排，各種優勢資源的全面匯聚，將吸引“全客群、全齡層、全天候”的消費群體到寶龍城市廣場體驗“一站式”游樂購物天堂。 F、商業形象定位： 超區域型國際時尚【消費體驗中心】 G、項目產品定位：8、以商業面積31.55萬M2，商業步行街、主力店、次主力店、中級店、專業店、專賣店、加盟店等多種模式并存，產品建成后將成為安徽省乃至兩淮地區最大消費樂園。 2樓 2010-01-07 14:17 業態分布細圖：評論：大型連鎖生活超市、時尚百貨、大型娛樂中心、大型餐飲中心、大型室內水上活動中心、水景商業步行街、連鎖五星級影院、國際社區、酒店式公寓 經管能力的考驗32萬方的商業仔細的算下來，就是按照每平方每月的租金50元計，另加管理費、其他支出和經營利潤以每平方每月30元計，即：32萬X（50+30）=2560萬元，按照每個人消費者平均每月生活購物消費500元計，2560除以500=5.12萬人次。9、上述可知，粗略的算了一筆賬：32萬方的商業按照理想狀態下的全部盤活，也就需要約50000人，每個月消費500元來支撐，就以蚌埠這個三級城市來進一步核算的，其城區人口為30萬人，也就要平均約有17%的市民在此購物。當然，這也只是很簡單、很普通的計算方式，沒有涵蓋該市下面的區縣、鄉鎮的消費者，沒有通過很科學的統計方法和精確的市場分析，也沒有就城區的商業競爭者拉到一起去談論。只是想說明一下，商業不等同于住宅，住宅可以更多的依賴于產品研發及包裝推廣，而商業則是實實在在的考慮到老百姓的錢包，考慮到城市的商業容量優在業態選擇上，從整個蚌埠市場輻射區域出發，從中選優，將業態最優化，形成最具競爭力的業態，打造10、一個區別老淮河路商業街優勢商圈。而且各種業態的整合會產生巨大的信息流、人流、物流和資金流，并產生單一業態所無法比擬的經濟效益。 動在業態的選擇上要形成互補、互動，形成購物、娛樂、休閑、餐飲交叉經營，從而形成“時間消費”概念，延長經營時間，增加經濟效益。 E、經營定位： 全業態游樂購物天堂，吃、喝、游、樂、購、住，全業態安排，各種優勢資源的全面匯聚，將吸引“全客群、全齡層、全天候”的消費群體到寶龍城市廣場體驗“一站式”游樂購物天堂。 F、商業形象定位： 超區域型國際時尚【消費體驗中心】 G、項目產品定位：以商業面積31.55萬M2，商業步行街、主力店、次主力店、中級店、專業店、專賣店、加盟店等多種模式并存，產品建成后將成為安徽省乃至兩淮地區最大消費樂園看到了寶龍,就讓我想起了鄭州的寶龍.也是號稱幾十萬的體量,可以招商率慘不忍睹.也可能是地處開發新區,前景無可估量.但是,奧特萊斯也是掛羊頭賣狗肉而已.-另外樓上有同學說,項目好,運作管理的問題.在鄭州也聽業內的人說起過,難道寶龍哪個地都有動作問題?-比較欣賞14樓拿數據說話來分析,任何商業定位前期都可以做得美美的.可誰考慮過實際招商以后期運營會存在的問題