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1、明源CRM銷售管理系統快速應用手冊 前 言本手冊主要面向的是明源CRM銷售管理系統的操作人員，通過對系統核心業務操作的講解，可以快速進行系統應用。同時，本手冊也可以作為日常系統操作流程的快速查詢，減少培訓的需求。如果想對本手冊中的相關描述或功能有進一步的了解，可以查詢明源CRM銷售管理系統操作手冊。本書的編寫約定：格 式意 義“”窗口名稱【】模塊名稱窗口中的按鈕窗體中的標簽頁小項說明，用于在大項下無先后次序的小項說明l大項說明，用于無先后次序的明細條目的說明提示信息，這個圖標提醒您，如果您想把事情做的好些，就要牢記這些信息目 錄一、如何建立房源4二、如何給房間定價或調價14三、如何制定付款方式2、19四、如何制定折扣23五、如何放盤25六、如何進行客戶跟進27七、如何查詢房源并打印置業計劃31八、如何選房并打印選房確認單34九、如何簽署認購書36十、如何簽約44十一、如何收款46一、 如何建立房源在完成預售出售登記后，房地產企業可根據登記確認的房產信息，將房源建立到系統中，便于后續銷售業務中選擇房產。具體操作步驟如下：1、 建立項目（系統提供了三種方式，您可根據實際情況選擇操作）l 建立新的項目1） 點擊【項目準備】下的【項目概況】模塊，如圖1；2） 確定項目位置，在項目列表中選擇公司或一級項目；3） 新增，打開“新增項目”的界面，如其他子系統存在銷售系統沒有建立的項目，會出現如圖2所3、示界面，在這里，我們直接點“新增”；圖1 圖2 4） 錄入項目信息，在“新增項目”編輯界面中錄入項目基本信息，其中紅色字段為必填項，錄入完成后，點擊保存即可；5） 保存項目信息，在保存后，可分別選擇和標簽頁，進行裝修標準和戶型的設置，設置完成后，點擊保存&關閉即可，如圖3。圖3 l 引入其它子系統已建項目1） 點擊【項目準備】下的【項目概況】模塊，如圖1；2） 確定項目位置，在項目列表中選擇公司或一級項目；3） 新增，點擊新增，系統打開如圖2所示界面；4） 選擇其他子系統建立的項目，在項目列表中選擇項目，點擊下一步，進入“修改項目”編輯界面，如圖3；5） 錄入項目信息，在“修改項目”編輯界面，4、分別選擇和標簽頁，進行裝修標準和戶型的設置后，點擊保存&關閉即可。l 引入測算項目1） 點擊【項目準備】下的【項目概況】模塊，如圖1；2） 確定項目位置，在項目列表中選擇公司或一級項目；3） 引入測算項目，點擊引入測算項目，系統打開“引入測算項目”界面，如圖4；圖4 4） 選擇測算項目，在測算項目列表中選擇項目，點擊下一步，進入“修改項目”編輯界面，如圖3；5） 錄入項目信息，在“修改項目”編輯界面，分別選擇和標簽頁，進行裝修標準和戶型的設置后，點擊保存&關閉即可。提示：l 項目的建立支持“項目-分期”兩級的管理層級，分期以下的管理層級在生成房源時建立。2、 建立區域/樓棟1） 點擊【項目準備5、】下的【房源生成】模塊，如圖5；2） 在項目下拉框中選擇項目；3） 確定分區位置，在項目/分區/樓棟列表中選中項目；4） 新增分區，點擊新增區域，在彈出的“區域信息”窗口中錄入相關信息后，點擊保存&關閉即可。5） 確定樓棟位置，在項目/分區/樓棟列表中選擇項目下的區域；6） 新增樓棟，點擊新增樓棟，在彈出的“樓棟信息”窗口中錄入相關信息后，點擊保存即可。 圖5 3、 生成房間（系統提供了兩種房間布局，您可根據實際情況進行選擇）l 生成多套單位1） 確定房間位置，在項目/分區/樓棟列表中選擇要生成房間的樓棟，如圖6；圖6 2） 點擊生成房間，系統打開“房間生成向導”界面，如圖7；3） 確定房間布6、局，選擇“多套單位”，點擊下一步；4） 設置樓層數及單元數后，點擊下一步，如圖8；圖7 圖8 5） 設置樓層名稱、單元名稱及戶數后，點擊下一步，如圖9；圖9 6） 設置房號及戶型，在圖10中，可以針對單個房間，整行或整列的房間調整房號或戶型，也可以通過顯示戶型特殊設置來挑選房間設置戶型，設置完成后，點擊下一步；圖10 圖11 7） 確定房號生成規則后，點擊下一步，系統會提示“是否立即生成房間？”，確定即可，如圖12。圖12 8） 房間生成完后，可以通過調整房間功能來調整生成的房間，包括增加、修改和刪除房間。l 生成獨立別墅1） 確定房間位置，在項目/分區/樓棟列表中選擇要生成房間的樓棟，如圖67、；2） 確定房間布局，點擊生成房間，系統打開“房間生成向導”界面，如圖7；3） 選擇“獨立別墅”，點擊下一步，彈出“增加房間”窗口，如圖13；4） 錄入房間信息，錄入房號、戶型等房間的基本資料，其中紅色字段為必填項，錄入完成后，點擊保存&關閉即可。圖13 二、 如何給房間定價或調價每一套房間在銷售之前都需要定價，定價有兩種方式，系統計算和導入模板的方式，這里主要介紹導入模板的方式。具體操作步驟如下：1、 導入方案1） 點擊【項目準備】下的【價格管理】模塊，選擇標簽頁，如圖14；圖14 2） 選擇項目；3） 生成模板文件，點擊調價方案導入按鈕，在彈出的菜單中選擇生成導入模板（列表）或生成導入模板8、（交叉表），打開“選擇項目樓棟”窗口，如圖15，選擇項目或樓棟后（允許多選），點擊確定，模板文件生成后，系統會彈出“文件下載”窗口，保存即可；圖15 4） 在系統外打開模板文件，按生成的模板格式錄入房間的價格信息；5） 導入模板文件，進入標簽頁，點擊調價方案導入按鈕，在彈出的菜單中選擇導入價格方案，打開“導入調價方案”窗口，如圖16；6） 錄入調價方案名稱，并選擇計價方式、價格標準及導入文件后，確定即可。導入完成后，系統會提示“成功導入xx個房間的價格數據！”；若存在沒有成功導入的記錄，則提示“成功導入xx個房間的價格數據，失敗 yy 個！”。圖16 2、 審核方案1） 點擊【項目準備】下的【9、價格管理】模塊，選擇標簽頁，如圖17；圖17 2） 選擇項目；3） 選擇“待審核的調價方案”視圖，在調價方案列表中選擇需要審核的調價方案，雙擊打開，如圖18；圖18 4） 點擊審核，系統會提示“確實要把該方案的狀態置為“已審核”嗎？”，確定即可。3、 執行方案1） 點擊【項目準備】下的【價格管理】模塊，選擇標簽頁，如圖17；2） 選擇項目；3） 選擇“已審核待執行的調價方案”視圖，在調價方案列表中選擇需要執行的調價方案，雙擊打開，如圖19；圖19 4） 點擊執行，系統會提示“執行方案會把價格傳遞到房間，是否繼續？”，確定即可。提示：l 列表式模板的面積、單價、總價是橫向排列的，而交叉式模板的面10、積、單價、總價是縱向排列的。l 生成交叉式導入模板時，必須滿足“同一樓層的房間數=250”，若超過，系統會提示“包含同一樓層超過250套房間的樓棟，不適合用交叉式導入模板”。三、 如何制定付款方式項目開始銷售前，我們還需要制定銷售過程中可以使用的付款方式，以及每一種付款方式的付款期限和付款的金額。具體操作步驟如下：1、 點擊【項目準備】下的【付款方式定義】模塊，選擇標簽頁，如圖20；圖20 2、 選擇項目；3、 制定付款方式（系統提供了兩種方式，您可根據實際情況選擇操作）；l 新增付款方式1） 點擊新增，系統打開“付款方式信息”窗口，如圖21；圖21 2） 確定使用范圍，當需要指定具體“樓棟”11、時，可以通過按鈕來選擇樓棟；3） 錄入付款方式名稱及對應可享受的折扣；4） 若要定義付款方式的使用期限，則需錄入生效及失效日期；5） 確定付款方式中是否包含按揭；6） 編輯完成后，點擊保存，界面下方即會刷新出付款方式明細列表；7） 點擊付款方式明細列表欄的新增，系統打開“新增付款方式明細”窗口，如圖22；圖22 8） 選擇款項類型及款項名稱；9） 定義款項的付款期限： 如果選擇時間下拉列表中的“指定時間”選項，則需在指定日期字段中錄入具體的日期； 如果選擇非“指定時間”選項，則需錄入“幾天內”或“幾個月內”字段信息；如上圖表示定金的付款期限為簽署認購書當天。10） 錄入款項金額占總房款的比例或12、直接錄入款項的具體金額，若“是否扣除定金”字段選擇為“是”，則當前款項的金額還需要扣除定金的金額；11） 若款項是分期支付的，還需錄入分期數及各分期之間間隔的月份數；12） 編輯完成后，點擊保存&新增可以連續增加多筆明細。l 引入付款方式1） 點擊引入，系統打開“引入付款方式”窗口，如圖23，在付款方式列表中選擇要引入的付款方式后，點擊確定，即在當前項目下增加了一種付款方式；圖23 2） 在付款方式列表中，選擇之前引入的付款方式，雙擊打開，如圖21，根據實際情況修改相應內容后，點擊保存&關閉即可。提示：l 引入付款方式時，系統會自動將引入的付款方式名稱加上“_1”、“_2”以示區別。四、 如何13、制定折扣通常在項目開始銷售前與銷售過程中，公司會根據營銷的需要制定一系列的優惠折扣，這些內容可以通過折扣管理進行管理。具體操作步驟如下：1、 點擊【項目準備】下的【折扣管理】模塊，如圖24；圖24 2、 選擇項目；3、 點擊新增，系統打開“折扣信息”窗口，如圖25；4、 錄入折扣名稱及折扣類型；5、 選擇折扣范圍，如果選擇的是特定房間，需在界面下方的房間列表中新增房間；6、 選擇計算方法，若選擇的是減點或打折，則需錄入折扣值；若選擇的是總價優惠或單價優惠，則需錄入優惠金額；7、 若錄入了生效日期和失效日期，則該折扣僅在該時間段內有效；8、 編輯完成后，點擊保存&關閉即可。圖25 五、 如何放盤14、在房源建立以后，默認是不能銷售的，還需要進行放盤。具體操作步驟如下：1、 點擊【項目準備】下的【房間管理】模塊，選擇標簽頁，如圖26；2、 在項目列表中選擇具體的樓棟；3、 根據所要放盤房間的范圍，點擊對應的放按鈕進行放盤操作：l 點擊某一橫向記錄的放：表示對當前樓層所有單元的房間進行放盤操作； l 點擊某一縱向記錄的放：表示對當前列的所有房間進行放盤操作；l 點擊銷控圖中最左上角的放：表示對當前樓棟下的所有房間進行放盤操作；l 若要對某個特定的房間進行放盤操作，直接在銷控圖中點擊該房間的房號即可。4、 操作完畢后，點擊放盤保存即可。圖26 提示：l 所有的“放”和“收”操作只針對“待售”和“15、銷控”狀態的房間起作用，非“待售”或“銷控”狀態的房間均不會受任何影響，還是保持原有的狀態。l “回收”操作同“放盤”操作，根據所要回收房間的范圍，點擊對應的收按鈕即可。六、 如何進行客戶跟進為了實現業務員在現場接待客戶時，能夠快速有效的查詢和登記客戶信息，系統提供了客戶接待的功能，用以滿足現場快速應用的需求。同時，系統也提供了預警機制用于業務員可以及時主動地跟進自己名下的客戶。l 客戶來電來訪的登記具體操作步驟如下：1、 點擊【客戶跟進】下的【客戶接待】模塊，如圖27；2、 選擇項目；3、 在查詢區錄入查詢條件后，點擊查找；圖27 4、 如果有滿足條件的客戶，則會顯示于查詢結果列表中，單擊查16、詢結果列表中的記錄，當前客戶的相關信息會顯示于客戶資料區中，如圖28。如果客戶資料不齊全，則可在此補齊；圖28 5、 如果當前客戶在系統中不存在，則點擊新增，在客戶資料區中錄入客戶的相關信息，保存即可；6、 如果當前接待對應的業務場景有啟用的問卷，保存后會刷新出標簽頁，可進入標簽頁填寫問卷，該業務場景對應有幾張啟用的問卷，即會顯示幾張問卷，但系統最多支持每種業務場景展示5個問卷，各個問卷填寫完成后，點擊對應標簽頁的保存按鈕即可，如圖29；圖29 7、 如果當前客戶有入會的意向，則可通過申請入會功能填寫入會申請資料；8、 如果當前客戶已是會員，還可通過更多操作下的贈送積分功能給客戶贈送活動類積分17、。提示：l “客戶名稱”在編輯狀態時不可修改，只能通過更多操作下的修改客戶名稱功能來修改。l 在標簽頁，系統提供重置功能，用于將問卷的答案清空。l 申請入會和贈送購房積分功能，需要啟用會員系統才能使用。l 客戶的主動跟進具體操作步驟如下：1、 點擊客戶跟進下的銷售機會模塊，如圖30；2、 選擇項目；3、 選擇“即將到達跟進期限的銷售機會”視圖，如果銷售機會列表中有記錄，則表示存在即將到達跟進期限的銷售機會，需要盡快跟進，當前業務員即可選擇合適的交互方式來對客戶進行跟進，避免客戶跟進超期；4、 選擇“即將到達贏得期限的銷售機會”視圖，如果銷售機會列表中有記錄，則表示存在即將到達贏得期限的銷售機會18、，需要盡快跟進或分析原因，保證跟進的效率。圖30 七、 如何查詢房源并打印置業計劃實際業務中，來訪客戶往往都帶著一定的基本意向而來，在系統中可以通過意向查詢功能來輔助銷售人員實現對客戶的快速響應。當客戶對某個房間感興趣時，往往需要了解特定付款方式下的付款情況，在系統中可以快捷地實現模擬付款并可打印置業計劃。具體操作步驟如下：1、 點擊【交易管理】下的【房源查詢】模塊，如圖31；圖31 2、 選擇項目；3、 點擊意向查詢，彈出“意向查詢”窗口，如圖32；圖32 4、 根據客戶的意向，選擇相應的內容后，點擊確定，系統會查詢并列出當前所選項目下所有滿足條件的房間；5、 選擇具體房間，界面右上方會顯示19、所選房間的基本信息，右下方是置業計劃，如圖33；圖33 6、 在界面右下方的置業計劃區，進行如下操作：1） 選擇付款方式；（付款方式的定義請參見：三、如何制定付款方式）2） 點擊折扣旁邊的按鈕，系統會打開“折扣明細”窗口，可以選擇折扣并調整折扣的順序；（折扣的定義請參見：四、如何制定折扣制度）3） 確認房款總額，可以手動調整房款總額；4） 錄入按揭/公積金貸款金額或比例； 7、 編輯完成后，點擊打印置業計劃，即可打印項目的置業計劃書。圖34 提示：l 系統支持打印簡單置業計劃和高級置業計劃兩種模式，以上介紹的是打印一個房間一種付款方式的簡單置業計劃的操作，如果要一次打印多個房間多種付款方式的置20、業計劃，可以選擇高級置業計劃，具體操作請參見CRM銷售管理系統操作手冊八、 如何選房并打印選房確認單項目開盤期間,來購房的客戶比較多，為了讓購房者能夠方便、快捷地購買到房間，發展商通常增加排隊等候區、選房區，簽約區等，這樣可以對購房者進行有序地管理。系統提供的選房功能，主要是用于提高選房的效率。具體操作步驟如下：1、 點擊【交易管理】下的【選房確認】模塊，如圖35；2、 選擇項目樓棟；3、 在銷控圖中選擇客戶有意向且狀態為“未確認”的房間，界面右上方會顯示所選房間的基本信息，右下方是選房確認區；4、 在界面右下方的選房確認區，錄入客戶名稱后，點擊確定打印，即可打印“選房確認單”。圖35 提示：21、l “選房功能”需要先進行選房設置，具體的設置請參見明源CRM銷售管理系統操作手冊。l 完成選房操作后，系統會即時更新當前所選房間的狀態，左下方的狀態統計圖例，需要點擊刷新按鈕后才會更新。l 客戶選房后，如果沒有進一步的意向，或選房后超出了失效時間，可通過點擊取消選房按鈕來取消選房，取消選房后新客戶可重新選擇該房間。九、 如何簽署認購書項目正式開盤后，客戶購房通常需要先辦理認購手續，簽署認購書。簽署認購書通常有兩種模式：先收款后簽協議模式和先簽協議后收款模式，這里主要介紹先收款后簽協議的模式。具體操作步驟如下：1、 點擊【交易管理】下的【定單管理】模塊，如圖36；圖36 2、 選擇項目；3、 22、點擊新增認購，系統打開“選擇房產”窗口，如圖37，選擇具體房產后即進入“增加客戶向導”界面，如圖38；圖37 圖38 4、 錄入客戶名稱，允許支持多個客戶同時錄入，點擊下一步，如果系統中存在同名的客戶，則打開“確認客戶”界面，如圖39，可以選擇已有客戶或新增客戶，如沒有同名客戶則直接進入“填寫客戶資料”界面，如圖40；圖39 圖40 5、 在“填寫客戶資料”界面，錄入客戶信息后，點擊確定，進入“定單管理”編輯界面，如圖41；圖41 6、 確認計價方式，選擇定義的付款方式；7、 確認折扣，點擊折扣旁邊的按鈕，系統打開“折扣明細”窗口，如圖42，可以選擇定義的折扣并調整折扣的順序，調整折扣后，系統23、會重算房間總價；圖42 8、 如果選擇的房間是帶裝修的，可以在此選擇裝修標準；9、 如果客戶有購買車位等附屬房產或認購的房間有綁定的閣樓等附屬房產，還需要進入標簽頁確認附屬房產的信息；10、 定單信息編輯完成后，點擊保存即可；11、 驗證預收款，即將預先收取的定金轉到當前定單下，點擊“操作”菜單下的驗證預收款，系統打開“驗證預收款”窗口，如圖43；圖43 12、 錄入查詢條件，點擊查找，系統會將所有滿足條件的款項顯示于預收款列表中；13、 在預收款列表中選擇相應款項，點擊確定即將所選款項轉到當前定單下；14、 點擊“定單管理”編輯界面的打印協議，可以打印認購書或進行認購書的網上備案。當項目中有24、多個打印模板時，可以選擇模板進行打印，如圖44；圖44 圖45 提示：l 打印協議前需進行套打設置，“套打設置”的具體操作請參見明源銷售管理系統操作手冊。l 申請入會和贈送積分功能，需要啟用會員系統才能使用。l 網上備案需要購買指定的增值功能才能實現。十、 如何簽約客戶簽署認購書后，需要準備簽約的相關資料（如身份證、收入證明等），資料準備完成后即可辦理簽約手續。現在很多城市都實行了網上備案，簽約需要在政府的備案網上錄入相關信息并打印合同。具體操作步驟如下：1、 點擊【交易管理】下的【定單管理】模塊，如圖46；圖46 2、 選擇項目；3、 在快速查詢區，選擇查詢字段并錄入關鍵字，點擊查找，系統會25、查詢出滿足條件的定單；4、 在搜索結果列表中，雙擊要轉簽約的定單，打開“定單管理”界面，點擊轉簽約，系統打開“合同管理”編輯界面，如圖47，填寫并確認合同信息無誤后，保存即可；圖47 5、 點擊“合同管理”編輯界面的打印合同，可以進行合同打印或進行合同的網上備案，當項目中有多個打印模板時，可以選擇打印模板進行打印，如圖44；6、 如果當前客戶有入會的意向，則可通過申請入會功能填寫入會申請資料；7、 如果當前客戶已是會員，還可通過贈送積分功能給客戶贈送看房積分或購房積分。提示：l 打印合同前需進行套打設置，“套打設置”的具體操作請參見CRM銷售管理系統操作手冊。l 申請入會和贈送積分功能，需要啟26、用會員系統才能使用。l 網上備案需要購買指定的增值功能才能實現。十一、 如何收款收款業務在銷售現場的各個階段都會遇到，包括：預約排號時收取預約金、認購時收取定金以及簽約時收取首期/樓款等等。l 收取預收款預收款主要是用于登記在沒有簽訂任何銷售單據前所收取的款項，常見的場景如：認購時的先收款后簽協議模式。具體操作步驟如下：1、 點擊【財務管理】下的【收支管理】模塊，選擇標簽頁，如圖48；圖48 2、 選擇項目；3、 點擊收款，打開“財務單據”界面，如圖49；4、 錄入交款人、票據類型以及票據編號等信息；5、 增加款項明細，選擇款項類型、名稱，并錄入金額以及支付方式等信息；6、 確定數據錄入無誤后27、，點擊保存&打印即可以進行收據或發票的打印，當項目中有多個打印模板時，可以選擇打印模板進行打印；圖49 7、 當在系統中錄入了定單信息并驗證完預收款后，款項即會轉移到對應的房間下。l 收取房款在訂單、合同簽署以后，財務人員在收取款項時，可以通過房款管理來進行登記，這是財務針對款項處理的主要界面。 多人共用一本票據1、 點擊【財務管理】下的【收支管理】模塊，選擇標簽頁，如圖50；2、 選擇項目；3、 查詢記錄，在快速查詢區，選擇查詢字段并錄入關鍵字，點擊查找，系統會查詢并列出滿足條件的定單或合同；圖50 4、 雙擊定單或合同，系統打開“交易詳情”界面，如圖51；圖51 5、 通過收款功能或引入供28、款功能進行收款操作： 收款：當收取的款項不是應收款中的整筆金額時，可以采用收款功能點擊收款，系統打開“財務單據”界面，如圖49，錄入交款人、票據類型、票據編號并增加款項明細后，點擊保存&打印即可打印票據； 引入供款：當收取的款項是應收款中的整筆金額時，可以采用引入供款功能在供款明細列表中選擇一筆款項，點擊引入供款，系統會提示“確定要引入選中的第X筆供款記錄嗎？”，確定即打開“財務單據”界面，如圖49，確認信息無誤后，點擊保存&打印即可打印票據。 一人一本票據：用于集中開盤的業務場景，一人一臺打印機，各自擁有一本票據1、 設置默認票據，點擊系統主界面“工具”菜單下的“默認票據設置”子菜單，打開設29、置默認票據批次窗口，如圖52所示，選擇票據批次號并錄入起始編號后，確定即可，以后當前用戶在進行收款操作時系統會顯示默認的票據編號；圖52 2、 點擊【財務管理】下的【收支管理】模塊，選擇標簽頁，如圖50；3、 選擇項目；4、 查詢記錄，在快速查詢區，選擇查詢字段并錄入關鍵字，點擊查找，系統會查詢并列出滿足條件的定單或合同；5、 雙擊定單或合同，系統打開“交易詳情”界面，如圖51；6、 通過收款功能或引入供款功能進行收款操作： 收款：當收取的款項不是應收款中的整筆金額時，可以采用收款功能點擊收款，系統打開“財務單據”界面，如圖49，當在指定項目中收款時，票據號會自動生成，在增加了款項明細后，點擊保存&打印即可打印票據； 引入供款：當收取的款項是應收款中的整筆金額時，可以采用引入供款功能在供款明細列表中選擇一筆款項，點擊引入供款，系統會提示“確定要引入選中的第X筆供款記錄嗎？”，確定即打開“財務單據”界面，如圖49，確認信息無誤后，點擊保存&打印即可打印票據。提示：l 在設置默認票據前，需要先在【票據管理】中生成票據，并給票據指定項目。l 供款明細列表中的標識說明：表示部分收款；：表示款項已交清；：表示多收；空：表示款項未收。l 在供款明細列表中，到期未交的款項會以紅色字體標識。l 收款單據列表中的標識說明：* ：表示單據發生過轉賬/換票/退款業務；空：表示正常收款。