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1、包頭城市綜合體包頭城市綜合體 20092009 年營銷工作總結年營銷工作總結 2009 年 9 月 5 日，細雨濛濛，塔吊林立的施工現場依舊激戰正酣，比鄰現場的香格里拉酒 店卻已人頭攢動，“千人齊聚，搖號選房，勁銷 5 億”，這一天包頭廣場開創了鹿城 前所未有的開盤盛況。而就在 4 個月前，這座城市的中心廣場上，只是業已廢棄的體育場 館。 一、準確判斷市場，把握營銷戰略方向 （一）市場現狀分析 1、包頭作為中國西北三線城市，房地產市場發展較為緩慢，2008 年供應量大幅上漲，成 交量下滑， 導致供求關系失衡， 出現供大于求的局面， 市場消化緩慢， 當地銷售最好的項目， 年銷售不足 10 萬平方2、米；價格方面，進入 2009 年，價格有所下降。整體市場尚處在初級 階段。 2、包頭項目產品體量大，銷售周期短，業態復雜，項目住宅產品全部為高層，由于包頭風 沙氣候嚴重，客戶對高層抗性較大，因此高層產品銷售風險較大。 3、當地媒體資源匱乏，媒體公信力不強，購房人群對房地產廣告敏感度低；包頭市場房地 產項目營銷推廣不規范，營銷手段單一，媒體廣告效果差，客戶對廣告信任度低。 4、房地產市場缺乏對大品牌開發商的認可和追捧，品牌號召力作用不大，發揮品牌效 應需從基礎推廣做起。 5、包頭市政府行政效率高、擁有良好的行政口碑，包頭廣場是市政府重點招商引資項 目，有著良好的政府合作關系基礎。 （二）進行準確3、產品定位 2009 年第二季度，包頭項目完成了歷時 1 個月的區域市場深入研究，包括競爭個案的客戶 構成、產品規劃、推廣策略、銷售情況等。通過充分的市場研究，并吸取集團各方面專家的 寶貴建議， 我們于 5 月初調整了項目規劃， 考慮到包頭市場對高層產品抗性大的實際因素， 將原 8 棟 33 層規劃調整為 10 棟，形成樓層高分別為 33 層、30 層、21 層、17 層的錯落規 劃。 （三）確立基本營銷原則 基于以上市場判斷，包頭項目在總體營銷戰略上，確立了以下工作原則，并嚴格執行： 1、確定事件性營銷推廣主線：以各種推廣活動和營銷活動作為項目營銷主線，直達目標客 戶和當地政府、媒體等具有影響力的人群，形成口碑效應，快速建立品牌形象，實現城市綜 合體價值的實效推廣，策略性使用媒體進行推廣配合。 2、嚴格按集團標準營銷動作執行各項營銷體驗活動，吸取和應用集團以往項目營銷操