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1、1 報告提綱 1. 發展方向研判 2. 目標客戶鎖定 3. 項目產品攻略 4. 項目營銷攻略 項目優劣勢分析 辦公競爭格局分析 項目發展戰略思考 2 產品特點：產品特點： 別墅：別墅：1.121.12萬平米萬平米 主力面積段：250-300，32套 設計： 10-12.5米的大開間、送雙層地下室、1.5 倍的贈送面積系數 復式公寓：復式公寓：83008300平米平米 主力面積段:200,40套 7.5米入戶空間、 7.5米大露臺，南北通透、兩梯 兩戶、 贈送面積大，別墅式的空間感受 辦公樓辦公樓: : 97100平米平米,(2222層、層、6 6層層) ) 7.5米米 公寓剖面圖公寓剖面圖 片2、區特點：片區特點： 鄰近華僑城生態人文居住片區 項目優勢:贈送面積多,人性化設計/居住功能/ 3 1. 交通組織交通組織雜亂：雜亂：大量大量貨柜車、運輸車輛快速行使，聲音貨柜車、運輸車輛快速行使，聲音 噪雜，人行系統存在極大安全隱患；噪雜，人行系統存在極大安全隱患； 2.2. 產業環境不高：周邊為傳統產業環境不高：周邊為傳統物流工業片區，物流工業片區，群集汽車群集汽車 城城/ /銷售銷售/ /、天虹商場物流中心等產業，、天虹商場物流中心等產業，環境雜亂、人群環境雜亂、人群 混雜，片區檔次較低；混雜，片區檔次較低； 3.3. 周邊配套較差：生活、商務配套極為欠缺，目前為相對周邊配套較差：生活、商3、務配套極為欠缺，目前為相對 孤立的。孤立的。 項目劣勢:與華僑城一路之隔, 環境截然不同 與華僑城截然不同的外部環境 4 1、政府規定：、政府規定：08年國家再次明文規定：年國家再次明文規定： 規定工業用地禁建賓館、專家樓和別墅規定工業用地禁建賓館、專家樓和別墅 2、銷售瓶頸：房產證（廠房性質）、銷售瓶頸：房產證（廠房性質） 銷售上，給客戶心理帶來相當的不利影響銷售上，給客戶心理帶來相當的不利影響 3、二手流轉：抵押消費、三級市場買賣，只能以周邊的廠房價、二手流轉：抵押消費、三級市場買賣，只能以周邊的廠房價 值作為評估標準值作為評估標準 造成投資客戶將對本項目失去興趣，自用客戶將成為主力造成投資客戶將對本項目失去興趣，自用客戶將成為主力 項目劣勢:工業用地性質，局限性大 5 優劣勢組合分析發展方向如何？ 1.1.( (別墅別墅+ +復式復式) )產品設計優勢產品設計優勢: :工業用地劣勢工