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1、金椅豪園別墅項目營銷策略總 綱 報告綱要 二、二、2012年目標與目標理解年目標與目標理解 三、三、2012年營銷策略年營銷策略 四、報告重點回顧四、報告重點回顧 一、一、2011年營銷回顧年營銷回顧 一、一、2011年營銷回顧年營銷回顧 政策回顧：2011年政策引導(dǎo)市場，各種調(diào)控政策 頻出，通貨膨脹加巨，樓市一再受到影響 營銷回顧營銷回顧 2011注定是不平凡的一年。 2011注定是一個不平凡的一年，別墅上門量 曾一度無法突破3批/月 營銷回顧營銷回顧 2011年上半年，別墅上門量1-3月為5批/月，進線10批/月；4-9月每月上門量為1-2批，進線6批/月。成交 量=上門量*成單率，沒有高2、的上門量，如何才能提高成交量？ 項目上門量一直是本項目的瓶頸，項目組4月16日啟動?xùn)|莞二二級聯(lián)動。聯(lián)動獎勵為8萬元/套，聯(lián)動獎勵 金額一出，立即引起業(yè)內(nèi)轟動，我東莞公司各豪宅樓盤都領(lǐng)取了相應(yīng)任務(wù)，但由于項目離市區(qū)較遠，離其 他鎮(zhèn)區(qū)更遠，聯(lián)動效果并不明顯。從啟動聯(lián)動至2011年年底，并未有一批因東莞二二級聯(lián)動而上門的客戶。 項目上門量依舊維持在2批/月。 如何才能突破上門量？ 經(jīng)過東莞二二級聯(lián)動，項目上門量依舊維持在原水平，未曾有本質(zhì)性的改 觀。世聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)過多次招開內(nèi)部會議，做出一項重要決策啟動深圳二 三級聯(lián)動。 本地客戶上門量無法支撐成交量，只能外拓。但東莞市場的聯(lián)動又證明東 莞本地人群對企石3、的地緣并非認同，因此，只能將市場拓向世人矚目的房 地產(chǎn)熱巢深圳。 深圳房價遠比東莞房價高出許多，在深圳購臵一套洋房地價，在本項目可 以購買一套別墅，性價比是本項目進軍深圳市場的一大動力。而更為重要 的是，深圳客戶對本地的市場并不了解，項目希望通過現(xiàn)場銷售技巧逼定 部分沖動深圳客，這是另一大動力。 營銷回顧營銷回顧 深圳聯(lián)動成為下半年主體:深圳二三級聯(lián)動引 發(fā)項目上門量井噴 項目共簽署深圳聯(lián)動公司有:家家順地產(chǎn)、港臵 地產(chǎn)、美聯(lián)地產(chǎn)。三家代理公司各有千秋：家家 順公司每周帶客量為6-10批次，港臵地產(chǎn)每周帶 客量為2-3批次，美聯(lián)地產(chǎn)每周帶客量為1-2批次。 三級地鋪的介入引爆了項目銷售中心的人氣，極 大地鼓舞了本地的客戶。9月29日家家順地產(chǎn)同 事來項目參觀時，由于現(xiàn)場有300余人，直接逼 定F35的成交。 營銷回顧營銷回顧 聯(lián)動結(jié)果:誠意客戶較多,但未有簽約 營銷回顧營銷回顧 下定客戶白