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1、容積率與規(guī)劃 在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高， 于是開發(fā)商們： 不斷的要求提高容積率； 不斷的偷面積； 不斷的公關(guān)； 你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓 他少賺錢； 維容積率第一的原則，以為容積率上去了， 自己就多賺了。 誰動了我的面積誰動了我的面積開發(fā)商揮之不去的開發(fā)商揮之不去的心理底限心理底限 容積率一定 要做滿！ 先看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響 現(xiàn)象一：洋房怎么沒有了？ 當(dāng)容積率從1.6到2.2的時候，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生 了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了： 市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項(xiàng)目的大多數(shù)？ 開發(fā)商想做、市場認(rèn)可度高的洋房卻沒有了？ 增2、加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積 越多，利潤越低，開發(fā)商問問什么？ 現(xiàn)象二：為何做如此多的一梯四戶？ 當(dāng)容積率從2.8到3.4的時候，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開發(fā) 商反思： 為何做市場難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，想要的一梯兩戶沒做出來？ 面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？ 為什么沒有做出想要的產(chǎn)品？ 實(shí)際上應(yīng)該怎樣正確 理解容積率？ 容積率定義 一、專業(yè)解釋 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積不項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率越低，居民的舒適度越 高，反之則舒適度越低。 二、通俗解釋 說到底就是小區(qū)里戶數(shù)、人數(shù)和小區(qū)面積的關(guān)系，當(dāng)然戶越少、人越少，面積越大居 住越舒適。 容積率3、=總建筑面積/總用地面積 容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平 樓面地價=宗地總價/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價/容積率 規(guī)劃建筑面積=土地面積容積率 因此，樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低。 容積率決定了什么 決定了丌同產(chǎn)品類型之間配比 決定了丌同的產(chǎn)品形態(tài) 決定了丌同的面積區(qū)間 決定了丌同的產(chǎn)品戶型使用功能 決定了項(xiàng)目的售價和盈利表現(xiàn) 決定了項(xiàng)目能否盈利、盈利難度接如何盈利的問題 決定丌同的 產(chǎn)品類型 決定丌同的 客戶層面 決定不同的 競爭格局 容積率 開發(fā)決策過程中 的最核心問題之 一，他反映的問 題不僅僅是數(shù)字 那樣簡單 決定住宅舒適性的因素 規(guī)劃布局 建筑密度 舒適度 產(chǎn)品類型 容積率是決定住宅舒適度的重要因素 一、容積率與產(chǎn)品類型 建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率 獨(dú)棟、雙拼別墅 小于0.3 0.30.4 大于0.4 聯(lián)排別墅 0.50.6