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1、謹呈謹呈：新金山項目定位整改方案2報告思路市場篇項目基本條件分析項目生存環(huán)境分析項目SWOT分析定位篇公寓項目定位區(qū)域公寓市場分析公寓、酒店個案分析客群分析公寓價格定位寫字樓項目定位區(qū)域寫字樓市場分析市場需求及客群分析寫字樓產(chǎn)品策略寫字樓價格定位商業(yè)項目定位區(qū)域商業(yè)市場分析市場需求及客群分析商業(yè)案例分析商業(yè)形象定位商業(yè)價格定位寫字樓案例分析34一、項目基本條件分析一、項目基本條件分析5項目項目區(qū)位情況東二環(huán)邊區(qū)位情況東二環(huán)邊,稀貴屬地稀貴屬地本案本案n項目位于東二環(huán)與朝外大街 交匯處東南方向n西側緊鄰司法部n西側距東二環(huán)約245米n北側200米為外交部n東側200米至朝外核心n南側300米至雅2、寶路城市核心地段價值顯赫城市核心地段價值顯赫6項目交通情況大路暢通，小路環(huán)繞n 大路：東二環(huán)、朝外大街光華路、日壇北路東大橋路、雅寶路大路寬闊，車道多到達項目區(qū)域便利n 小路：北側的外交部南路是本項目于東二環(huán)鏈接的一條重要小路。東側之小路向南可通達雅寶路，道路較窄。大路小路交通較為便利7項目生態(tài)環(huán)境日壇公園的天然綠肺n 日壇公園：日壇公園位于項目的東南側，在城市腹地內部的天然綠地公園尤為珍貴;增加了的外圍生態(tài)價值。n 工人體育場：工人體育場位于項目的東北方向，是北京舉辦各類大型活動的首選之地。人氣旺盛，生機勃勃。本案南北兩個生態(tài)場所為項目提供了充滿生機的外圍環(huán)境8項目商圈情況兩大商圈，強強借勢3、朝外商圈朝外商圈CBD商圈商圈n兩大商圈：項目處于朝外商圈的整體商務氛圍中，同時與CBD商務核心區(qū)近在咫尺。具備先天的商務商業(yè)氛圍.項目與生俱來的濃郁商務氛圍項目與生俱來的濃郁商務氛圍本案本案9項目涉外屬性依雅寶，傍使館使館區(qū)使館區(qū)使館區(qū)使館區(qū)n 使館區(qū)推動：同時,在使館區(qū)效應的推動下，該區(qū)域商務、商業(yè)、涉外公寓的價值得到更好的體現(xiàn)。n 雅寶路：中國最大的對外貿(mào)易基地。項目與生俱來的涉外商業(yè)氛圍，項目與生俱來的涉外商業(yè)氛圍，為項目發(fā)展提供了良好的主題。為項目發(fā)展提供了良好的主題。雅寶路本案本案10項目本體條件規(guī)劃條件 項目將成為一個以商業(yè)為核心帶動，以寫字樓、公寓為重點補充的，具備重點策略傾向的城市綜合體項目。項目指標數(shù)值總用地面積9623.18 m2總建筑面積96000 m2地上建筑面積75000 m2其中可售：商業(yè)面積36036 m2 辦公樓建筑面積15320 m2 公寓建筑面積414