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1、版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)與合作的相關(guān)法律實(shí)務(wù)投資策劃中心 風(fēng)險(xiǎn)控制部2015.11課程目標(biāo)目標(biāo)一概念辨析？并購(gòu)與合作類(lèi)拿地模式的法律特點(diǎn)與差異目標(biāo)二注意什么？并購(gòu)與合作類(lèi)拿地模式的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施目標(biāo)三如何選擇？各類(lèi)拿地模式的適用情形土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并購(gòu)與合作類(lèi)拿地模式聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)股權(quán)類(lèi)合作開(kāi)發(fā)委托代建代管一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指直接從原土地使用權(quán)人手中通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取土地。（1）已經(jīng)繳納土地出讓金、已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證；（2）已投資額（不含出讓金）占總投資達(dá)到25%。條件概念優(yōu)缺點(diǎn)【優(yōu)點(diǎn)】轉(zhuǎn)讓完成后比較干凈，不涉及以前公司的債權(quán)債務(wù)，可輕裝上陣直接開(kāi)發(fā)【缺點(diǎn)】2、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高（營(yíng)業(yè)稅及附加、契稅、土地增值稅）稅費(fèi)較重，導(dǎo)致拿地成本增加（1）目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)過(guò)于復(fù)雜，不適用于股權(quán)收購(gòu)時(shí)，可考慮土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬?）目標(biāo)公司除了目標(biāo)土地外，有其他資產(chǎn)、物業(yè)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不好剝離、或者對(duì)方不愿意轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)時(shí)可考慮土地轉(zhuǎn)讓。適用情形一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要注意的相關(guān)法律問(wèn)題（1）劃撥地的土地轉(zhuǎn)讓 除了軍用空置劃撥地外，其他劃撥土地不能直接土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄐ柩a(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金）國(guó)土資源部、財(cái)政部、解放軍總后勤部關(guān)于加強(qiáng)軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問(wèn)題的通知：軍用空置劃撥地，報(bào)總后勤部批準(zhǔn)后，可以采用三種方式處理：（一）地方政府收儲(chǔ)然后公開(kāi)出讓?zhuān)唬ǘ┎筷?duì)直接公開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ?、）部隊(duì)與地方政府共同公開(kāi)轉(zhuǎn)讓。（2）土地已抵押的處理 擬受讓的土地已抵押不允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)也辦理不了過(guò)戶。 解決方案：解除抵押后再進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)庋旱馁Y金最好由對(duì)方解決，如對(duì)方?jīng)]有錢(qián)，在提供足額擔(dān)保的前提下，我司可提供借款處理。一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要注意的相關(guān)法律問(wèn)題（3）未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的處理根據(jù) 土地管理法規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%的條件，未達(dá)到25%不允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)現(xiàn)實(shí)中也有國(guó)土局也不給辦理過(guò)戶。但現(xiàn)實(shí)中有很多空地，未達(dá)到25%的轉(zhuǎn)讓條件，我們又想通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)绾翁幚恚俊窘鉀Q方案】要求對(duì)方按照我司的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件開(kāi)發(fā)至25%，滿足轉(zhuǎn)讓條件后再辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。A公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目土地（空地）土地轉(zhuǎn)讓借款（工程建設(shè)費(fèi)用）交易模式：1、我司派駐開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐項(xiàng)目公司，按照我司報(bào)批的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以項(xiàng)目公司名義開(kāi)發(fā)建設(shè)；2、施工單位選擇、工程造價(jià)及