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1、房地產(chǎn)各階段定價格策略的分析樓盤各方面條件相差不大，有些旺銷，而有些卻滯銷了？除了樓盤自身品質(zhì)、市場銷售渠道、宣傳促銷推廣等方面因素外，正確的定價策略非常重要，是一個關(guān)系樓盤命運的關(guān)鍵問題。如何制定正確定價策略？本文認為在樓盤的“前期”、“開盤”、“尾盤”，這三個階段的中，發(fā)展商以市場、以客戶為中心的開放理念進入房地產(chǎn)市場最為重要。本文將結(jié)合作者在實際工作中的經(jīng)驗體會，分析比較樓盤不同階段的不同定價策略，從中論證：應以“客戶所接受價格是摘要：中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入買方市場，在激烈的市場的競爭中，為什么許多定價的決定性因素”這一新的定價模式，來指導樓盤的定價策略，再根據(jù)不同的樓盤、不同階段確定不2、同的定價策略，真正的將價格作為一種營銷手段來整體考慮，認識到價格策略是一種是與產(chǎn)品、市場、銷售、形象、宣傳推廣在一起，構(gòu)成一個互有關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)策略，在實際工作中靈活運用，才能在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中找準方向，順利完成樓盤銷售任務。一、前期：“成本定價策略”還是“客戶定價策略”價格策略是根據(jù)預計的銷售目標，在一定的時間段內(nèi)，通過各種價格的組合方式為開發(fā)企業(yè)獲取最大利潤的銷售策略，它由前期市場價格分析、開盤價、銷售期間的修正價格、清盤價等數(shù)據(jù)組成。在樓盤確定價格時通常需考慮三個因素：成本土地使用費、公共設(shè)施配套費、建筑材料、人工費以及相關(guān)稅收、費用的總和等；客戶目標客戶能夠接受何種價格。競爭環(huán)境市場3、供求總量、直接和間接競爭的對手們價格情況。這三種因素在樓盤最終定價中所起的作用顯然不一樣，一般說來市場供求總量與競爭對手的價格只是參考，而成本與客戶則是決定價格策略的根本因素。深入分析后可發(fā)現(xiàn)：“成本定價策略”和“客戶定價策略”是房地產(chǎn)定價的兩種基本策略。 （一）成本定價策略“成本定價策略”的制定程序是：計算出項目總成本了解競爭對手的價格情況加上預期利潤得出本樓盤價格。 目前，在海口多數(shù)發(fā)展商選擇的是“成本定價策略”定價策略，即“成本+適當利潤=定價”，因為它最簡便易行，發(fā)展商能最清楚地知道自己能賺多少利潤。多數(shù)發(fā)展商是在房子蓋好了，準備要出售時才考慮價格的。市場營銷管理哲學的演變分為五個階段：生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念、推銷觀念、市場營銷觀念、社會市場營銷觀念。仔細分析“成本定價策略”，就會發(fā)現(xiàn)這是一種典型的“產(chǎn)品觀念”， 企業(yè)不適當?shù)匕炎⒁饬Ψ?