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1、房地產開發流程房地產開發流程及其熱點問題及其熱點問題一、基本知識一、基本知識1. 房地產開發：u城市房地產開發；城市房地產綜合開發城市房地產開發；城市房地產綜合開發u是指在依據是指在依據中華人民共和國城市房地產中華人民共和國城市房地產管理法管理法取得國有土地使用權的土地上進取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。行基礎設施、房屋建設的行為。u房地產開發是房地產活動中一項重要制度，房地產開發是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環節中的屬于房地產生產、流通、消費諸環節中的首要環節。首要環節。城市房地產：是由城市房產和城市地產有機結合而組成的統一整體 物質形態上、2、經濟形態上“不動產”u城市房屋u城市房產u城市土地u城市地產是在全國城鎮范圍內包括全國各是在全國城鎮范圍內包括全國各個大中小城市、縣鎮和獨立工礦個大中小城市、縣鎮和獨立工礦區的全部房屋建筑物區的全部房屋建筑物是城市房屋的社會經濟形態：是城市房屋的社會經濟形態：法律上有明確的權屬關系；法律上有明確的權屬關系；有使用價值和價值（商品）；可有使用價值和價值（商品）；可在不同的使用者和所有者之間流在不同的使用者和所有者之間流通通是指在全國城市區域內及其他的是指在全國城市區域內及其他的屬于國家所有的全部土地。屬于國家所有的全部土地。是城市土地中具有以下特征的部是城市土地中具有以下特征的部分土地：分土地：3、法律上有明確的權屬關系；法律上有明確的權屬關系；能帶來相應的經濟效益；能帶來相應的經濟效益；建設用地建設用地 2、房地產開發分類1）根據開發項目所在的位置：u新區開發新區開發u舊城開發舊城開發( (建成區再開發建成區再開發) )2）根據開發的規模：u成片開發成片開發u零星開發（單項開發）零星開發（單項開發）3）根據開發項目的使用功能:u居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業、居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業、特殊用途（停車樓）特殊用途（停車樓）4）根據開發的深度：u土地開發土地開發u房屋開發房屋開發5）根據開發的方式：u定向、聯合、合作、單獨開發定向、聯合、合作、單獨開發6）房地產項4、目未來獲取收益的方式：u出售型房地產項目出售型房地產項目u出租型房地產項目出租型房地產項目u混合型房地產項目混合型房地產項目3、 房地產開發流程1)可行性研究階段u市場研究、選擇項目市場研究、選擇項目u開發項目定位開發項目定位u項目經濟、社會、環境評價項目經濟、社會、環境評價2)前期工作階段前期工作階段u開發項目立項開發項目立項u申請申請建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證u申請土地開發使用權申請土地開發使用權u領取領取房地產開發項目手冊房地產開發項目手冊u拆遷安置拆遷安置u籌集開發資金籌集開發資金u項目規劃設計與報建項目規劃設計與報建 領取領取建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證3)建設實施5、階段u辦理開工審批手續u選擇施工企業u工程管理與控制u竣工驗收4)房屋營銷和服務u營銷制定銷售、租賃計劃、宣傳、廣告制定銷售、租賃計劃、宣傳、廣告銷售、簽約、付款銷售、簽約、付款u服務（物業管理）小區管理、經營、服務小區管理、經營、服務二、房地產項目可行性研究二、房地產項目可行性研究1.主要解決兩個方面問題u選 地投資機會u選方案投資方案也稱為：項目選擇項目選擇的程序u投資項目尋找投資項目尋找u投資項目精選；投資項目精選；u初步可行性研究；初步可行性研究；u項目談判；項目談判；u詳細可行性研究詳細可行性研究u公司總體決策公司總體決策2.可行性研究的方法u國家發展改革委、建設部。發改投資20066、1325號 ：關于建設項目經濟評價工作的若干規定、建設項目經濟評價方法和建設項目經濟評價參數u建標2000205號房地產開發項目經濟評價方法2000.9.18試行第三章第17條至23條：房地產開發項目策劃u1.項目區位的分析與選擇：項目選擇u2.開發內容和規模的分析與選擇 最高最佳利用原則最高最佳利用原則u3.開發時機的分析與選擇： 分期分批開發分期分批開發( ( 滾動開發滾動開發) ) u4.開發合作方式的分析與選擇： 獨資、合資、合作獨資、合資、合作 ( ( 包括合建包括合建 ) )、委托開發、委托開發 u5.項目融資方式和資金結構的分析與選擇 u6.房地產產品經營方式的分析與選擇： 出售7、出售 、出租、自營、出租、自營 法律上允許、技術上可能、法律上允許、技術上可能、財務上可行財務上可行 , , 經過充分合理的經過充分合理的論證論證 , , 能夠帶來最高收益的利能夠帶來最高收益的利用用 第四章:開發項目投資與成本費用估算u1 1）土地費用）土地費用u2) 2) 前期工程費前期工程費u3 3）基礎設施建設）基礎設施建設u4)4)建筑安裝工程費建筑安裝工程費 u5)5)公共配套設施建公共配套設施建設費設費u6)6)開發間接費用開發間接費用u7)7)管理費用管理費用u8)8)財務費用財務費用u9)9)銷售費用銷售費用 u10)10)其他費用：其他費用：u11)11)房地產投資有房地產8、投資有關的各種稅金和關的各種稅金和地方政府或有關地方政府或有關部門征收的費用部門征收的費用u12)12)不可預見費用不可預見費用第六章:地產開發項目財務評價房地產項目經濟評價分為：u財務評價：u綜合評價：一般項目適用。應根據現行財稅制一般項目適用。應根據現行財稅制度和價格體系，計算項目的財務收度和價格體系，計算項目的財務收入和財務支出，分析項目的財務盈入和財務支出，分析項目的財務盈利能力、清償能力以及資金平衡狀利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判斷項目的財務可能性。況，判斷項目的財務可能性。適用于重大的對社會經濟發展有較適用于重大的對社會經濟發展有較大影響的項目，如經濟開發區項目、大影響的項目9、，如經濟開發區項目、成片開發項目。應從區域社會經濟成片開發項目。應從區域社會經濟發展的角度，分析和計算房地產項發展的角度，分析和計算房地產項目對區域社會經濟的效益和費用，目對區域社會經濟的效益和費用，考察項目對社會經濟的凈貢獻，判考察項目對社會經濟的凈貢獻，判斷項目的社會經濟合理性。斷項目的社會經濟合理性。第七章 第六十二條:臨界點分析u概念：是測定一個或多個不確定因素變化時，項是測定一個或多個不確定因素變化時，項目達到允許的最低經濟效益時的極限值，并以不目達到允許的最低經濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。u通常進行臨界10、點分析的因素有： 最低售價和最低銷售量、最低租金和最低出租率最低售價和最低銷售量、最低租金和最低出租率 最高土地取得價格；最高土地取得價格； 最高工程費用。最高工程費用。三、規劃設計的管理三、規劃設計的管理 1. 1.規劃設計與房地產開發規劃設計與房地產開發 1)1)規劃設計工作是房地產開發的規劃設計工作是房地產開發的“龍頭龍頭”； 2)2)城市規劃區內的土地利用和各項建設城市規劃區內的土地利用和各項建設必須必須符合城符合城市規劃，服從規劃管理市規劃，服從規劃管理 3)3)房地產開發企業對規劃設計管理的工作：房地產開發企業對規劃設計管理的工作： 擬定規劃設計要求；擬定規劃設計要求； 進行設計招11、標；進行設計招標； 選出最優同時又是比較經濟的方案；選出最優同時又是比較經濟的方案； 進一步優化后付諸實施進一步優化后付諸實施2、項目策劃與規劃1)項目籌劃的提出u設計單位未能深入研究市場設計單位未能深入研究市場u房地產全程營銷策劃的提出房地產全程營銷策劃的提出u策劃具有指導功能、整合功能、實戰功能、策劃具有指導功能、整合功能、實戰功能、避險功能避險功能 u在策劃的過程中，創意是靈魂在策劃的過程中，創意是靈魂2)策劃的理念u從人適應房子到房子適應人這個根本性的轉變一切以人為本，以人為核心是居住區設計的根本一切以人為本，以人為核心是居住區設計的根本u要考慮： 對居民的生理、心理感受最大程度地滿足12、；對居民的生理、心理感受最大程度地滿足； 重視居民的出行、交往、生活習俗；重視居民的出行、交往、生活習俗； 社區管理；社區管理；“時空一體時空一體”理念理念 資源共享；資源共享；“天人合一天人合一”理念理念 殘疾人殘疾人3)目前常見的項目開發定位形式u綠色生態型住宅u山水園林型住宅u智能化小區模式u健康體育模式奧林匹克花園u文化教育模式u居住辦公（SOHO）模式u城鎮房子“TOWNHOUSE” “聯排別墅”“經濟別墅”u國家康居示范工程u高科技節能環保：恒溫、恒濕、恒氧朗詩地產四、房地產開發項目后評價四、房地產開發項目后評價1.后評價的基本知識u概念：指開發項目建成并完成租售后，對開發過程、指13、開發項目建成并完成租售后，對開發過程、經濟效益、社會效益和環境效益所進行的綜合評價。經濟效益、社會效益和環境效益所進行的綜合評價。u時間：按照當前國內房地產開發的現狀，項目后評價按照當前國內房地產開發的現狀，項目后評價的最佳時機為項目竣工后的最佳時機為項目竣工后1 1 2 2年，一個大型房地產項年，一個大型房地產項目的后評價時間大約為目的后評價時間大約為2 2 3 3個月。個月。u作用： 一是全面了解項目建設成果及存在的問題；一是全面了解項目建設成果及存在的問題； 二是掌握影響項目效益的各因素對項目的影響程度。二是掌握影響項目效益的各因素對項目的影響程度。 三是為其他開發項目的決策提供科學依據14、。三是為其他開發項目的決策提供科學依據。2.房地產開發項目后評價的基本操作程序u1)1)進行房地產開發后評價設計進行房地產開發后評價設計u2)2)實施房地產開發后評價實施房地產開發后評價u3)3)編制房地產開發后評價報告編制房地產開發后評價報告主要任務是確定所要研究的問題以主要任務是確定所要研究的問題以及所要使用的評價方法。主要包括：及所要使用的評價方法。主要包括： 1 1界定后評價要檢驗的問題界定后評價要檢驗的問題2 2選擇后評價所使用的方法選擇后評價所使用的方法3 3確定后評價的標準。確定后評價的標準。主要的工作是進行數據的收集主要的工作是進行數據的收集和處理。這些收集和處理工作和處理。這15、些收集和處理工作需要圍繞需要圍繞“能發現問題并形成能發現問題并形成結論結論”這一線索來進行這一線索來進行需要分析存在的問題并提出建議，需要分析存在的問題并提出建議，為完善報告和今后項目決策提供基為完善報告和今后項目決策提供基礎材料。其主要內容包括：礎材料。其主要內容包括：1.1.分析項目及其決策的背景情況；分析項目及其決策的背景情況；2.2.介紹后評價所采用的評價策略、介紹后評價所采用的評價策略、數據的收集方法和分析方法；數據的收集方法和分析方法；3.3.清楚并公正地闡述后評價所發現清楚并公正地闡述后評價所發現的問題，以及所形成的結論的問題，以及所形成的結論。3、房地產開發項目后評價的基本內容16、 及指標體系(1)過程評價u項目的過程評價，應將可行性研究報告所預計項目的過程評價，應將可行性研究報告所預計的情況和實際執行過程進行對比和分析，找出的情況和實際執行過程進行對比和分析，找出差別，分析原因。差別，分析原因。 過程評價一般要分析的幾個方面：u過程評價一般采用定性分析與定量分析相結合過程評價一般采用定性分析與定量分析相結合的方法。的方法。 定量分析一般采用以下基本指標：1 1項目決策與項目準備；項目決策與項目準備；2 2項目規劃設計的內容與開發規模項目規劃設計的內容與開發規模3 3工程進度與實際情況；工程進度與實際情況；4 4配套設施與服務條件；配套設施與服務條件；5 5項目財務執行17、情況；項目財務執行情況；6 6項目租售情況與分析。項目租售情況與分析。1 1項目決策周期項目決策周期( (周期變化率周期變化率) )；2 2設計周期設計周期( (設計周期變化率設計周期變化率) )；3 3建設工期建設工期( (竣工項目定額工期率竣工項目定額工期率) )；4 4建設成本建設成本( (實際建設成本變化率實際建設成本變化率) )；5 5工程優良率；工程優良率；6 6工程合格率；工程合格率；7 7靜態投資總額、動態投資總額：靜態投資總額、動態投資總額：8 8銷售總時間銷售總時間( (銷售時間變化率銷售時間變化率) )。(2)經濟效益評價u工程造價評價工程造價評價u財務效益評價財務效益評18、價u國民經濟評價國民經濟評價 反映工程造價的指標包括總投資、反映工程造價的指標包括總投資、平均建筑面積造價、每平方米面積平均建筑面積造價、每平方米面積造價所含地價、土建費用、配套費造價所含地價、土建費用、配套費用、稅費等。用、稅費等。u反映項目財務效益的指標包括項反映項目財務效益的指標包括項目總收入、投資回收期、開發總利目總收入、投資回收期、開發總利潤、全投資利潤率、自有資金利潤潤、全投資利潤率、自有資金利潤率、全員勞動生產率、人均開發利率、全員勞動生產率、人均開發利潤率等指標。還應對影響財務效益潤率等指標。還應對影響財務效益指標的主要因素進行相關分析。指標的主要因素進行相關分析。u反映國民經19、濟評價的指標包括反映國民經濟評價的指標包括經濟內部收益率、經濟凈現值換經濟內部收益率、經濟凈現值換匯成本等。匯成本等。 (3)社會效益評價社會效益評價的內容一般包括兩個方面：u1.1.對項目涉及的居住水平的評價，包括居住對項目涉及的居住水平的評價，包括居住總人口、占地面積、居住回積密度、凈人口總人口、占地面積、居住回積密度、凈人口密度等。密度等。u2.2.對項目配套設施、交通、防火、防震、安對項目配套設施、交通、防火、防震、安全性等評價全性等評價(4)環境效益評價環境效益的評價包括兩個方面：u住宅外部居住環境 外部居住環境評價指標包括人均綠地占有量、外部居住環境評價指標包括人均綠地占有量、居住20、密度、公共設施人均占有率。在評價過程居住密度、公共設施人均占有率。在評價過程中還應對項目與城市環境的關系進行分析。中還應對項目與城市環境的關系進行分析。u住宅內部居住環境 內部居住環境評價的內容包括住宅標準、住宅內部居住環境評價的內容包括住宅標準、住宅類型、隔聲、通風、采光、保溫、隔熱等情況，類型、隔聲、通風、采光、保溫、隔熱等情況，可分別設置一些評價指標如：人均居住面積、可分別設置一些評價指標如：人均居住面積、冬至日照時間等。冬至日照時間等。(5) 綜合評價u綜合評價的目的綜合評價的目的是產生最終評價結論，包括總是產生最終評價結論，包括總結經驗、教訓，并提出建議。綜合評價要分層結經驗、教訓，并提出建議。綜合評價要分層次地對項目原定目標與實際結果進行對比，計次地對項目原定目標與實際結果進行對比，計算差別并分析原因，并分析項目原來預期效果算差別并分析原因，并分析項目原來預期效果與實際產出效果之間差距的影響。與實際產出效果之間差距的影響。u房地產項目評價小組應就上述內容進行分析匯房地產項目評價小組應就上述內容進行分析匯總，并在此基礎上形成項目后評價分析報告，總，并在此基礎上形成項目后評價分析報告，提交開發商的決策層，用以指導新的房地產投提交開發商的決策層，用以指導新的房地產投資決策活動。資決策活動。 謝謝大家！謝謝大家！