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1、財務預警分析一一. .情況簡介情況簡介 企業股份有限公司是一個以房地產為核心業務的上市公司，是目前中國最大的專業住宅開發企業。是世界上最大的房地產企業。 成立于1984年5月，以房地產為核心業務1988年進入房地產領域，同年發行股票2800萬股，資產及經營規模迅速擴大。1991年開始發展跨地域房地產業務，同年發行新股,A股在深交所掛牌交易 ,是首批公開上市的企業之一。1992年,確定以大眾住宅開發為核心業務，進行業務調整。1993年,4500萬股 B股發行并在深交所上市，募集資金主要用于房地產開發，核心業務突顯。1997和2000年,共增資配股募集資金 10.08億元，實力增強。2001年,轉2、讓萬佳百貨股份有限公司股份，完成專業化。2002和2003年，發行可轉換公司債券 34.9億元，進一步增強了資金實力。1984至2005年，營業收入從 0.58億元到105.6億元，增長182倍；凈利潤從0.05億萬元到13.5億元，增長270倍,業務擴展到19個大中城市，樹立了住宅品牌。 該公司經營的基本情況有：公司已中國大陸市場為目標，以房地產為核心業務，設計進出口貿易及零售投資、工業制造、娛樂及廣告等業務。投資重點主要集中在上海、北京、天津、深圳等中國區域經濟中心。2009年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7億元，結算收入404.9億3、元，凈利潤40.3億元。6月份實現銷售面積85.7萬平方米，實現銷售額87.7億元，環比五月分別增長82.3%和71.6%，同比分別增長27.8%和27.9%。 至此，今年上半年累計實現銷售面積 320.2萬平方米，銷售金額367 .7億元。銷售金額相比去年同期增長19.5%，成為目前房地產行業中唯一一家半年銷售額過300億元的企業。 分別于 2000和2001年入選世界權威財經雜志福布斯的全球最優秀300家和200家小型企業，獲“2005中國房地產百強企業綜合實力 TOP10評選”第一，在規模性、盈利能力專項評選中分列第一和第四，在行業中業績優異。其良好的業績、企業活力及盈利增長潛力為投資者4、帶來了穩定增長的回報，受到市場廣泛認可。 2010年3月26日，“2010中國房地產百強企業研究成果發布會暨第七屆中國房地產百強企業家峰會”在北京釣魚臺國賓館舉行。獲得“2010中國房地產百強企業綜合實力TOP10”、“2010中國房地產百強企業規模性TOP10”與 “2010中國房地產年度社會運營效率TOP10”，并且榮獲“2004-2010連續七年中國房地產百強企業綜合實力TOP10”.1月7日，榮登由觀點地產網評選的“2009年中國房地產行業年度30強企業總評榜（G30）”。二二. .行業分析行業分析 2008年，住宅市場經歷了深刻調整。國家統計局公布的數據顯示，08年各季度住房成交面積5、的同比變動幅度依次為-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金額的同比變動幅度依次為5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，調整呈現漸次深入的態勢。2008年全國商品住宅的成交面積和成交金額分別下降了20.3%和20.1%，這在中國房地產行業近十多年來尚屬首次。而東部地區及大城市的調整更為明顯，重點關注的14個城市，成交面積萎縮普遍在50%上下。 報告期內的深幅調整，一方面源自2007年行業過熱后必將出現的理性回歸，另一方面源自于全球性金融危機的波及。 2009年公司將加強對期間費用的控制，提升經營效益水平。目前在管理費用方面，已經采取提升工作效率、簡化管理動作，實6、行費用預算硬約束和嚴格執行與監督信息反饋等措施：在營銷管理上，已經開展加強市場和客戶研究、優化廣告投放與銷售渠道等的行動，以進一步降低銷售費用。公司計劃在2009年將管理費用、銷售費用占營業收入的比例較2008年降低20%。在融資管理上，將通過提高資金使用效率、選擇融資方式等，降低融資費用。 2010年，行業資金整體緊張局面不會改變，市場調整在帶來挑戰的同時，也為企業以相對較優的價格獲取未來發展所需的資源創造了有利的條件。為此，公司將進一步拓展融資去打，并在條件許可的情況下考慮進行一次股權融資。但正如公司此前所表示過的，在此為題上，公司將高度謹慎，充分考慮資本市場和投資者的承受力。只有在獲得廣7、大股東認可的前提下，股權融資才能提上議事日程；此外公司在融資的時機、規模、方式上也會盡一切努力，避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響，同時確保融資將為股東帶來盈利增長。 三三. .經營環境分析經營環境分析 報告期內市場形勢發生顯著變化。1-4月份，全國商品住宅市場延續了09年以來的旺銷局面，成交 面積和成交金額同比分別上升30.3%和51.5%。4月中旬，國務院下發關于堅決遏制部分城市房價過快 上漲的通知后，市場迅速反應。5、6月份全國商品住宅成交面積和成交金額同比分別下降5.9%和11.1%。重點關注的14個主要城市，5、6月份的成交面積和金額同比分別下降62.4%和59.8%。從產品8、成交結構來看，投資性購房需求逐步淡出，大戶型、高檔商品房的去化速度明顯放緩，中小戶型普通商品住房占成交的比例進一步提高。此外，部分前期投資比例較高、房價上漲過快的城市，價格逐漸出現松動跡象。 目前來看，大多數城市的新房存量仍然處于近年來的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫存開始結束自 09 年市場回暖以來的持續下降。6月份，關注的14個主要城市的成交批售比（成交面積/新增批準銷售面積）下降至1以下，達到09年1月以來的最低水平。隨著下半年新盤上市高峰的到來，預計新房可售庫存量的增加速度將有所上升。 上半年，全國商品住宅新開工面積和開發投資額繼續保持著 65.4%和 34.4%的較高增9、速。從過去幾年的經驗來看，房地產新開工面積和開發投資的變化一般也都滯后于成交量的變化。成交速度的下降和存貨量的上升，可能使開發企業面臨一定庫存壓力和資金壓力，其投資能力可能受到抑制，土地購置和新開工活動可能趨緩，進而影響一年后的住宅供應。 土地市場方面，盡管今年一、二季度主要城市的土地供應面積基本持平，但二季度土地成交面積相比一季度大幅萎縮；價格方面，盡管目前的土地出讓底價仍然處于高位，但成交均價和成交溢價率已明顯下降，這說明隨著市場心態回歸理性，企業對未來過于樂觀的預期已經得到修正，購地意愿有所下降。分城市看，二季度部分一線城市的土地成交均價下滑較為明顯，二三線城市的降幅則相對較小。09年以10、來，針對部分熱點城市房價上漲過快、土地購置競爭過于激烈的情況，公司保持了充分的謹慎。當前的市場調整一定程度上驗證了公司此前對土地市場的判斷，并有可能為公司在這些城市獲取項目資源提供更有利的時機。四四. .SWOTSWOT分析分析 優勢（優勢（StrengthsStrengths）：）： 1、 持有較多現金； 2、09年工廠化生產開始產生效果； 3、品牌優勢； 4、管理技術成熟； 5、 企業競爭力強，市場占有份額大劣勢（劣勢（WeaknessesWeaknesses）：）： 1、土地成本較高，毛利率偏低； 2、關注客戶需求方面做得不夠； 3、短期負債較多，資產負債率偏高；機會（機會（Opport11、unitiesOpportunities）：）： 1、國家需要房地產業穩定發展來穩定經濟，整體形勢有利于行業的穩定； 2、行業洗牌有利于企業通過兼并重組擴大經營規模； 3、如果國內房地產和土地價格不會急劇下挫，就沒有必要預提5.6億的跌價損失，其利潤率將提升20%威脅（威脅（ThreatsThreats）：）： 1、早年拍有較多高價地，這些項目可能沒有收益； 2、受整體形勢影響，產品銷售率較低，可能影響其經營現金流； 3、率先降價清理庫存的行動將導致毛利率降低； 4、生產成本的增加以及部分地區房地產銷售高峰的回落在根據以上對集團的優劣勢、機會及威脅的總結提煉，集團內部優勢主要集中在較為規范的管12、理體制,品牌優勢等，品牌優勢除了的資金實力、產品所體現出的品質優勢以外，物業為客戶提供的優質服務也是重要一點，而管理優勢則體現在其在制度和流程管理上的創新，把很多具體事務性的工作上升到了制度和流程層面，使企業系統更加健全和成熟；主要劣勢為土地成本高，短期負債多，與客戶聯系不夠及員工滿意度較低;外部機遇為房地產行業當前發展較快，全國興起新一輪的房地產熱；外部威脅主要來自生產成本的增加以及部分地區房地產銷售高峰的回落，更值得關注的是潛在的房地產泡沫。 根據以上分析，我們認為集團的內部優勢明顯，把握機會和規避風險的能力也處于行業上等水平，但其在行業中的競爭地位處于領先程度，可以得出基本結論：集團發展13、須依托集團強大的內部優勢，開發高附加值的房地產產品，穩固在房地產行業的領先地位，并利用上市的優勢，更好發揮集團的資本融資平臺。集團戰略方向可選擇ST戰略作為未來發展的戰略，利用集團內部的優勢回避或減輕來自外部的威脅。 報告期內，公司堅持主流市場定位，以活躍成交為目的，積極促進銷售，取得良好成效。累計實現銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，銷售金額同比增長19.5%。截至報告期末，公司銷售額占全國商品住宅成交額的比例為2.18%，在15個城市的占有率排名較09年上升，其中，在北京、天津、青島等城市的排名升至市場第一，在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮江等城市繼續保持市場占有率第一的位置14、。 房地產項目的竣工時間分布具有不均勻性。年初公司計劃全年竣工面積為504萬平方米，截止6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計劃數的25.4%。受此影響，報告期內公司實現結算面積150.5萬平方米，比去年同期下降 39.4%，結算收入164.5億元，比去年同期下降23.8%。公司實現營業收入167.7億元，比去年同期下降23.1%。由于公司大部分項目竣工集中在下半年，隨著這些項目陸續竣工并轉入結算，預計下半年的結算收入和營業收入相比上半年將有五五. .營銷分析營銷分析較大增長。 由于去年中期結算中包含大量08年市場低谷期售出的房屋，利潤率處于近年來的低位，因此今年中期的凈利潤多于15、去年。報告期內公司實現凈利潤28.1 億元，同比增長 11.4%。 上半年由于公司銷售情況良好，且轉入結算的資源量不多，公司的已售未結資源大幅增長。截止報告期末，公司尚有 530 萬平方米已銷售資源未參與本期結算，合同金額合計約 573 億元，分別比年初增加41.3%和50.0%，為未來業績增長奠定了穩固的基礎。 期內，公司房地產業務毛利率為28.95%，比上年同期提高 5.26個百分點。由于房地產結算存在滯后性，毛利率的上升主要反映了09年市場回暖所帶來的項目利潤率回升，同時，也在一定程度上反映了公司近年來在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。 期內，公司根據最新的市場及銷售情況，對計提16、了跌價準備的項目進行了跟蹤評估。根據評估結果，公司將南京金域藍灣項目和成都海悅匯城項目計提的存貨跌價準備人民幣16,688 萬元和人民幣8,150萬元全部轉回。剩余2個計提減值準備項目成都金色領域和福州金域榕郡的計提金額維持不變。 截止報告期末，公司的各類存貨中，已完工開發產品（現房）的比例約4.8%，比09年末的5.9%進一步降低。存貨結構得到進一步改善。報告期內，公司繼續發揮戰略縱深優勢，控制拿地風險，獲取價格合理的項目資源。上半年公司新 增項目大多仍位于房價、地價上漲較少的二、三線城市，新進入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市，累計新增項目38個，對應的按權益計算的規劃建筑面積合計893萬平方17、米。新增項目的平均樓面地價在2300元左右，繼續保持在較低水平。下半年公司將密切關注市場調整中可能出現的機遇，尤其關注在一線城市以合理價格獲取項目資源的機會。 09年下半年公司已經對部分熱點城市房價上漲過快提出預警，10年的新開工計劃已經考慮到市場調整的可能性。因此盡管報告期內市場氛圍發生了巨大變化，但公司暫無需考慮對新開工計劃進行調整。目前公司開發進度按計劃進行，部分年內新增的項目也將在本 開工。 截至報告期末，公司持有資金191.1億元，相比一季度末的179.2億進一步增加。雖然公司的凈負債率較一季度的36.4%有所上升至40.8%，但仍處于行業內較低的水平。穩健的財務和良好的資金狀況有利18、于公司在各種市場情況下保持經營安全，也有利于公司更好的把握可能出現的市場機會。 報告期內，公司對近幾年的市場變化以及經營中的經驗教訓進行了全面梳理。以此為基礎，下半年公司將對未來三到五年的發展規劃和經營管理要點進行進一步的完善。在堅持主流住宅市場定位的基礎上，公司將更為重視運營效率和投資回報率的提升。 報告期內，繼09年完成C級裝修房部品的全國招標后，公司進行了A、B級裝修房標準化的首次集中采購，進一步拓展了標準化產品體系范圍。通過對標準化裝修房產品體系的研發，以及全國范圍內的統一招標，公司有望更好的發揮集團的規模效益，促進供應鏈優秀資源的整合，在裝修產品中獲得更強的競爭優勢。未來公司將繼續完19、善包含“產品庫、風格、精裝修、景觀、性能”等部分的全方位標準化產品體系，提供適應集團發展規模、具有更高性價比的產品，提高運營效率和產品競爭力。 期內上海世博會正式拉開帷幕，迎接四海賓朋。館截至目前已經接待訪客超過60萬人次，獲得政府、媒體、同行、游客等社會各方的高度認可及好評，提升了的品牌美譽度。在低碳經濟的背景下，世博會館作為公司推廣綠色理念的重要平臺，有助于推廣公司在綠色建筑方面的市場口碑和競爭優勢，并推動公司完成向綠色企業的轉型。六六. .資產分析資產分析項目萬元2008年6月2009年6月新增%2008年占比%2009年占比%流動資產10,638,431.5511,880,877.6520、11.68%95.75%95.41%長期投資273,304.85283,974.303.90%2.46%2.28%固定類資產104,010.65140,238.5034.83%0.94%1.13%其它長期資產94,377.14146,902.4355.65%0.85%1.18%資產總計11,110,124.1812,451,992.8712.08%100.00%100.00%凈利潤102,128.63109,077.816.80% - - 總資產收益率2.00%2.00%0.00% - - 資產結構及變動表資產結構及變動表 根據2009年中期財務報表，A資產總額為12,451,992.87萬元21、，其中流動資產為11,880,877.65萬元，占比為95.41%，流動資產占比很高，它的盈利能力和周轉效率對公司的經營狀況起決定性作用；長期投資為283,974.30萬元，占比為2.28%；固定資產為140,238.50萬元，占比為1.13%；無形資產及其它資產為146,902.43萬元，占比：1.18%。而上期上述指標分析別為95.75%、2.46%、0.94%、0.85%。 資產總額比上期增加1,341,868.68萬元，增長率為12.08%。資產總額增加的原因如下：流動資產增加1,242,446.10萬元，長期投資增加10,669.44萬元，固定資產增加36,227.85萬元，無形資產22、及其它資產增加52,525.30萬元；相比較而言，流動資產大幅增加，增加11.68%，長期投資有所增加，增加3.90% ，固定資產大幅增加，增加34.83%，無形資產及其它資產大幅增加，增加55.65% 。 由此可見，從企業資產數量來看，長期資產、流動資產都較上期增加，長期資產增加的速度快于流動資產，資產總額增加，長期資產的比重增加，企業調整了資產構成的結構。從資產的質量來看，資產總額增加，凈利潤增加，資產增加的速度與凈利潤相同，總資產凈利率保持不變，企業資產從質量上與上期相同，新增資產并沒有帶來過多的新利潤。 其中，固定資產總額為140,238.50萬元，其中固定資產為116,577.50萬23、元，占比為83.13%，在建工程為23,661.00萬元，占比為16.87%，工程物資為0.00萬元，占比為0.00%， 固定資產清理為0.00萬元，占比為0.00%；而上期上述指標分析別為61.58%、38.42%、0.00%、0.00%。固定資產結構及變動表固定資產結構及變動表項目萬元2008年6月2009年6月新增%2008年占比%2009年占比%固定資產64,051.01116,577.5082.01%61.58%83.13%在建工程39,959.6423,661.00-40.79%38.42%16.87%工程物資000.00%0.00%0.00%固定資產清理000.00%0.00%024、.00%固定資產總額104,010.65140,238.5034.83%100.00%100.00%營業收入1,725,501.302,180,865.2426.39% - - 固定資產周轉率3.683.83.26% - - 固定資產總額比上期增加36,227.85萬元，增長34.83%；固定資產總額增加的原因如下：固定資產增加52,526.49萬元，共計增加固定資產52,526.49萬元；在建工程減少16,298.64萬元，共計減少固定資產16,298.64萬元；從單項較上期相比較而言：固定資產大幅增加，增加82.01%；在建工程大幅減少，減少40.79%；工程物資基本上沒有變化；固定資產清25、理基本上沒有變化。 由此可見，企業固定資產總額較上期上升，并且營業收入較上期上升，固定資產周轉率較上期上升，說明企業資產從量上、質上都好于上期，并且營業收入增長大于固定資產增長速度，固定資產利用情況比較良好。存貨變化表存貨變化表 在存貨搭配分析中，可以看出存貨為8,416,579.93萬元，營業成本為1,500,730.34萬元；而上期上述指標分析別為為8,115,987.41萬元、為1,017,141.15萬元。 從單項較上期相比較而言，存貨有所增加，增加3.70% ，項目萬元2008年6月2009年6月新增%存貨8,115,987.418,416,579.933.70%營業成本1,017,26、141.151,500,730.3447.54%毛利率0.410.31-24.39%存貨周轉率0.140.1828.57%營業成本大幅增加，增加47.54%。 【存貨周轉率（次數）銷售成本平均存貨其中：平均存貨（存貨年初數存貨年末數）2】 通過毛利率及存貨周轉率的變化分析，可以看出企業毛利率的下降，促進了存貨的加速周轉，說明市場上的同類產品已經處于相對的過剩狀態，降價是可以帶動市場購買者的購買欲望的。企業可以充分利用當前的時機，進一步鞏固已取得的成績；另外通過存貨的搭配分析可以看出：企業存貨的變化與營業成本變化協調。七七. .籌資與投資分析籌資與投資分析 穩健一直是的風格，有時寧可錯過偉大的成27、功也要避過萬劫不復的危機，所以的投資有著嚴格的限制，非房地產項目收到嚴格的審核與控制。這樣可以保障資金集中在主要項目上，使得房地產項目的資金有所后續，避免了由于資金鏈斷裂導致的嚴重后果。 2007年的下半年，土地價格甚至高于房價，在這種情況下依舊在一定程度上增加了土地的持有量。這是因為對于房地產商而言，土地是重要的生產資料，是可遇而不可求的，為了企業的持續經營，房地產企業需要留有一定的土地。企業可以做出不持有土地的極端策略，以避免經濟危機帶來的損失，可這樣不符合穩健的風格，不持有土地雖然可以帶來偉大的成功，但是其對持續經營的挑戰是不容忽視的，寧可錯過偉大的成功，也不容出現毀滅性的錯誤。 在2028、07-2009年期間，主要通過增發新股的方式來籌集資金。增發新股進行籌資，籌集來的資金不需要返還，沒有固定的利息費用，可以供企業自由使用，具有極強的靈活性。八八. .財務報表分析財務報表分析資產負債表：資產負債表：科目科目貨幣資金 23,001,923,830.80短期借款 1,188,256,111.11交易性金融資產 740,470.77交易性金融負債 應收票據 應付票據 30,000,000.00應收賬款 713,191,906.14應付賬款 16,300,047,905.75預付款項 8,736,319,500.73預收款項 31,734,801,163.76其他應收款 7,785,829、09,435.41應付職工薪酬 806,504,472.20應收關聯公司款 應交稅費 1,176,877,640.28應收利息 應付利息 122,643,721.10應收股利 應付股利 存貨 90,085,294,305.52其他應付款 9,258,734,468.30其中:消耗性生物資產 應付關聯公司款 一年內到期的非流動資產 一年內到期的非流動負債 7,440,414,366.78其他流動資產 其他流動負債 流動資產合計 130,323,279,449.37流動負債合計 68,058,279,849.28可供出售金融資產 163,629,472.66長期借款 17,502,798,297.30、11持有至到期投資 應付債券 5,793,735,805.14長期應收款 長期應付款 長期股權投資 3,565,383,001.51專項應付款 投資性房地產 228,143,157.99預計負債 34,355,814.95固定資產 1,355,977,020.48遞延所得稅負債 802,464,465.02在建工程 593,208,234.13其他非流動負債 8,408,143.82工程物資 非流動負債合計 24,141,762,526.04固定資產清理 負債合計 92,200,042,375.32生產性生物資產 實收資本(或股本) 10,995,210,218.00油氣資產 資本公積 8,531、57,716,583.44無形資產 81,966,325.94盈余公積 8,737,841,436.85開發支出 減:庫存股 商譽 未分配利潤 8,808,398,744.05長期待攤費用 31,318,689.65少數股東權益 8,032,624,392.93遞延所得稅資產 1,265,649,477.66外幣報表折算價差 276,721,078.80其他非流動資產 非正常經營項目收益調整 非流動資產合計 7,285,275,380.02所有者權益(或股東權益)合計 45,408,512,454.07資產總計137,608,554,829.39負債和所有者(或股東權益)合計 137,608,32、554,829.39利潤表：利潤表：科目2009年度科目2009年度一、營業收入48,881,013,143.49二、營業利潤8,685,082,798.00減:營業成本34,514,717,705.00加:補貼收入營業稅金及附加3,602,580,351.82營業外收入70,678,786.74銷售費用1,513,716,869.35減:營業外支出138,333,776.65管理費用1,441,986,772.29其中:非流動資產處置凈損失1,577,638.38堪探費用加:影響利潤總額的其他科目財務費用573,680,423.04三、利潤總額8,617,427,808.09資產減值損失-533、24,239,596.14減:所得稅2,187,420,269.40加:公允價值變動凈收益2,435,350.77加:影響凈利潤的其他科目投資收益924,076,829.10四、凈利潤6,430,007,538.69其中:對聯營企業和合營企業的投資權益541,860,864.68歸屬于母公司所有者的凈利潤5,329,737,727.00影響營業利潤的其他科目少數股東損益1,100,269,811.69現金流量表：現金流量表：科目科目20092009年度年度科目科目20092009年度年度銷售商品、提供勞務收到的現金57,595,333,545.50取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額2,9734、5,942,928.47收到的稅費返還支付其他與投資活動有關的現金收到其他與經營活動有關的現金1,889,792,191.43投資活動現金流出小計5,359,472,575.73經營活動現金流入小計59,485,125,736.93投資活動產生的現金流量凈額-4,190,660,596.40購買商品、接受勞務支付的現金34,560,212,561.89吸收投資收到的現金829,084,667.00支付給職工以及為職工支付的現金1,197,521,164.61取得借款收到的現金20,731,516,740.82支付的各項稅費6,537,312,459.48收到其他與籌資活動有關的現金支付其他與經35、營活動有關的現金7,936,728,231.40籌資活動現金流入小計21,560,601,407.82經營活動現金流出小計50,231,774,417.38償還債務支付的現金21,640,510,970.25經營活動產生的現金流量凈額9,253,351,319.55分配股利、利潤或償還利息支付的現金2,948,745,658.43收回投資收到的現金210,421,893.79支付其他與籌資活動有關的現金取得投資收益收到的現金392,060,350.54籌資活動現金流出小計24,589,256,628.68處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額142,450,545.00籌資活動產生36、的現金流量凈額-3,028,655,220.86處置子公司及其他營業單位收到的現金凈額119,164,800.00四、匯率變動對現金的影響-9,546,494.83收到其他與投資活動有關的現金304,714,390.00四(2)、其他原因對現金的影響投資活動現金流入小計1,168,811,979.33五、現金及現金等價物凈增加額2,024,489,007.46購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金806,062,156.74期初現金及現金等價物余額19,978,285,929.92投資支付的現金1,577,467,490.52期末現金及現金等價物余額22,002,774,937.38（37、一）短期償債能力分析200720082009流動比率1.961.761.92速動比率0.590.430.59 2007-2009流動比率、速動比率呈現下降后上升的趨勢，整體的財務風險是增大了。這一現象的出現于經濟危機可謂不無關系。流動資金的多少直接關系到企業的日常運轉與短期債務的償還，房地產企業是資金密集型的企業，多以他的流動比率往往高于1，這也是他與制造業的不同之處。（二）長期償債能力分析200720082009資產負債率66.1167.44 67.00 股東權益比率33.8932.56 33.00 房地產行業屬于資金密集型行業，往往企業自身的資金難以滿足需求，所以會向銀行申請大量的貸款。單38、從指標上說，保有大量的負債，其長期債務的償還能力有待商榷。可是房地產企業有國家作為擔保，并且國家占了第一股東的大位，如此可見，在債務問題上一般不會出現大的紕漏，除非國家政策有重大調整。（三）營運能力分析200720082009應收賬款周轉率57.7945.8659.76存貨周轉率0.410.330.39固定資產周轉率66.0844.5437.31總資產周轉率0.470.370.38 集團的存貨周轉率雖然在2008年出現了下滑，但是整體上是前進的，提高了企業資產的變現能力，為其短期償債能力提供了保障。2009年比2008年的應收賬款周轉率有了大幅度提升，證明應收賬款的收回加快，資金滯留在應收賬款39、上的數量減少，資金使用效率有所提升。雖然2008、2009年比起2007年的周轉率有所下降，那是由于經濟危機的影響，屬于正常規律的表現，不是企業內部的財務問題所導致的結果。經過了2007年的經濟危機的沖擊，通過一系列的措施使得2009年的業績得以穩步的提升，使得企業銷售能力增強，利潤增加。（四）盈利能力分析200720082009銷售毛利率 42.00 39.00 29.39 銷售凈利率 14.97 11.32 13.15 資產報酬率 5.62 4.19 4.95 凈資產報酬率 16.55 12.87 15.01 每股收益 0.73 0.37 0.48 每股現金流量 -1.5189 -0.0040、31 0.8416 每股凈資產 4.26 2.90 3.40 銷售毛利的下降與銷售凈利的增加同時出現的情況說明優化了產品結構與內部管理程序，成功的降低了銷售費用。這樣在銷量下降的情況下保證了利潤的增加。每股收益的上升說明為投資者贏得更多的利潤。 在經濟危機的沖擊下，雖然各項指標比起2007年容器有大幅下滑，但是在2009年出現了穩定的上升，充分體現了財務的穩定以及對風險的抵御能力。（五）成長能力分析200720082009主營業務收入增長率98.2715.3819.25凈利潤增長率119.46-12.7438.58凈資產增長率94.3414.4416.98總資產增長率100.5119.121541、.41 通過上述數據，我們可以明顯看到，在2007年有了長足的發展，這也與當時的經濟現狀有關。同事過高的增長速度也是一種對經濟危機的警示與信號。危機爆發后，國內的政策發生了一系列的變化，加上危機本身的影響，使得的發展速度大幅下降。但是經過一年的修整后，的復蘇說名額自身結構的穩定性與發展性。通過上述分析，我們可以看到，為了應對經濟危機這個宏觀環境采取了保守的經濟措施，并且努力提高自己的收益質量，使財務結構更加穩固，抵御風險的能力更強，是成功抓住在經濟危機這一特殊環境下進行企業內部財務變革的成功典范。（六）現金流量分析200720082009經營現金流量對銷售的比率 -0.2938-0.0008042、.1893資產的經營現金流量回報率 -0.1043-0.00030.0672經營現金流量與利潤的比率 -1.9629-0.00741.4391經營現金流量對負債的比率 -0.1577-0.00040.1004現金流量比率-21.4002-0.052913.5962 現金流量的各項指標都有提高的這一趨勢，說明加速了資金的回籠，采取保守的財務政策。這一現象的原因是多方面的，經濟危機的爆發以及政府的政策變化，價值房地產企業對資金有較強的依賴性促使采取這樣的舉動。 資產與經營現金回報率的提高明確說明了資金利用率得到提高，收益質量有所提升。 可以看出在經濟危機下，更加注重內部利潤的挖掘，努力提高自己的財43、務質量。 這樣的財務方針可以顯著的提高其償債能力，雖然現金的周轉總量減少，但是獲得收益所需承擔的風險明顯下降。總體而言，財務質量是獲得了提高。九九. .存在的問題存在的問題 1.資金需求的壓力日益增大。為了滿足未來的資金需求，建議繼續加快銷售，增加經營活動現金流入，充分運用財務杠桿，積極尋找戰略合作機會，并進一步開拓融資渠道。而規模擴張帶來的風險控制又將對的專業能力和組織能力提出新的要求。 2.現金流的管理。有關獲得現金能力和現金周轉能力的指標都不令人滿意，而現金如同一個企業的血液，缺少現金流會使一個蓬勃發展的企業陷入癱瘓。因此，在看到企業優秀的盈利能力的同時，也提醒高度重視現金的管理。 3.44、存貨的管理。擁有數額巨大的存貨量，這既是未來發展的保障，又是風險的主要來源，從目前管理現狀來看，建議進一步優化存貨結構，適度控制存貨數量。 4.股權結構分散，獲得的支持力度有限。 十十. .未來展望未來展望房地產行業存在兩個根本特點 ： 首先，住宅兼有社會和投資屬性，是生活必需品和改善生活質量的重要元素也投資獲利的載體。 其次，中國正處于城市化進程中，居民的購買力穩步增長，住房貨幣化改革的進一步深入和購房信貸業務的健康發展將推動住宅需求長期持續增長。鑒于房地產業在國民經濟中的重要地位，政府的調控是行業發展中不可忽視的一個重要因素，但它的出發點是防范市場波動帶來的風險。房地產規范政策的相繼出臺、45、消費者品牌意識的不斷強化，將有助于行業優勝劣汰正常機制的運行。 因此，商品住宅市場在未來十年仍將是中國最具潛力和發展空間的行業之一。對于透明度高、獲得投資者信賴，擁有管理、團隊、產品、融資優勢的來說，國內市場的發展前景是良好的。 而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看，行業發展的廣闊前景和集中化的必然趨勢提供了廣闊的空間和巨大機會的同時，也蘊涵著挑戰。 挑戰之一在于行業國際化加速，房地產企業、投資銀行、基金管理公司加快了進入中國內地的步伐，其資金實力、國際融資能力都遠高國內企業平均水平。更重要的是，行業競爭最終將是核心技術的競爭，目前日本最優秀的住宅開發商，擁有數千項專利，而盡管走在國內前列，但其已經獲得和正在申請的專利合計也只有幾十件。 挑戰之二，目前國內住宅開發的粗放模式，已經無法適應未來可持續發展的需求，工廠化比率遠遠低于發達國家水平，產品建造精度低，行業現有的生產和運作模式要進行改革。而正在這些方面努力的改進，相信它在明天的賽場上會有上更好的表現。