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1、湖州天能項目提案整體定位思考0102030405寫字樓思考商業思考住宅思考營銷思考整 體 定 位 思 考01定位四探：一、湖州的城市歷史與格局二、湖州人的性格與文化圈三、長東的版塊形象與站位四、天能的項目使命與愿景一探城市歷史認知中的湖州：戰國始建城2500年，城址基本未變，歷史底蘊深厚（楚）考烈王元年（前262年），春申君黃歇于吳墟西南立菰城縣，青樓連延十里宋太平寰宇記歷史認知中的湖州：天下大計，仰于東南，歷朝中國經濟的重鎮“方朝廷在故都時，實仰東南財賦，而吳中又為東南根柢。語云：蘇常熟，天下足?！鼻辶赫骡犧r侯雜占當今賦出于天下，江南居十九。唐韓愈送陸歙州詩序當代認知中的湖州：長三角經濟圈的2、“邊緣城市”，人口少總量小，經濟地位低下GDP：38155億GDP：15373億GDP：19235億GDP：14030億GDP：11985億GDP：11852億GDP：5370億GDP：5780億GDP：7400億GDP：3122億當代認知中的湖州：強鄰環繞，城市能級在長三角城市群中缺乏存在感上海國家中心城市中國經濟中心杭州浙江省會城市長三角中心城市蘇州國家高新城市長三角中心城市湖州的城市格局：大縣小城，轄區都比主城有錢，向心力和號召力弱德清：地理上緊鄰杭州，身在湖州心向杭州，一心做“杭州后花園”安吉：環境好，傳統上就是杭州人的度假居所購置地，同樣是身在湖州心向杭州南潯：近代絲綢工業發達，曾經3、占據上海生絲業半壁江山。歷史軌跡驅使，身在湖州心向上海長興：行政地位曾經與吳興平級，天能集團發源地產業發達，自成體系看不上湖州去上海去杭州去杭州自己玩孤家寡人湖州城市認知：盡管湖州的歷史地位很重要，經濟基礎也不錯，但是現狀湖州是一個邊緣化和缺乏存在感的城市。湖州城市格局：下轄縣各自為政，湖州主城形同孤家寡人，影響力和號召力較差。湖州城市的核心問題：城市地位的復興二探人內心情感上更偏向于上海的湖州人習慣于小富即安不愿大起大落的湖州人視優質山水景觀為生活常態的湖州人慣于在生活中享受的慵懶安耽的湖州人（百坦、百坦）湖州人認知：安逸穩當、小富即安、百坦百坦的湖州人，形成了湖州一直不大的城市格局和傳統產4、業布局，保守但也逐漸意識到湖州的掉隊和亟需改變的現狀。三探長東第一，長東是什么？長東=南太湖新區，我們占位南太湖新區沒有長東就沒有南太湖新區，沒有長東南太湖新區就只是太湖度假區有長東，有產業、有天能，南太湖新區才能叫做南太湖新區第二，南太湖新區是什么？湖州進入融滬發展新時代后，承接產業布局的地方湖州等級最高的浙省省級四大新區之一總部中心、金融中心、產業中心，湖州未來的城市中心滬蘇湖高鐵、地鐵全面接入城市級交通節點之一湖州發展的能量之源，湖州未來的城市中心，湖州城市復興的主戰場四探項目天能：新能源產業巨頭，地產領域的陌生品牌46.5萬方，片區第一體量完整城市功能的造城運動總建設用地：約246畝總5、建筑面積：約46.5萬業態：商業、產業、居住承擔天能轉型平臺型企業愿景的戰略項目轉型平臺型企業，本案就是模式示范T3T4不是一個獨立的地塊，而是天能引領的造城運動的一部分，應當站在城市升級的高度上去理解他。能源巨頭天能 賦能湖州未來由此我們這樣理解本案之于天能與湖州的意義時代的雄心湖州城市復興的主戰場和未來城市的能量之源，能源巨頭天能賦能城市與自我進化之作。本案的應當定位為復興湖州 原力作品湖州復興的主戰場在南太湖新區，南太湖新區的領頭羊看天能，在這里看見城市未來力量的源頭。打造標準上建議緊抓政策風口，申報未來社區，強化扛旗能力寫字樓思考02兩個問題湖州寫字樓市場本身容量不大2021年湖州全年6、寫字樓成交不過7.06萬方，其中4萬方還是位于南潯。入市期間片區寫字樓供應量集中井噴這種背景下如何將本案的體量優勢轉化為寫字樓銷售優勢是寫字樓產品力思考的要點從買寫字樓的行為邏輯開始空間舒適？檔次高端？有面子？配套完善？投資價值？買寫字樓 買房而是生產工具站在企業角度思考如何為企業帶來實際收益今天的中國企業需要思考的問題已經是：“大變局中，企業要怎么生存、怎么發展？”經濟學家給了這個時代一個定義：非線性經濟學時代一個創造力成為第一生產力，并不斷改變游戲規則的時代。后疫情時代的非線性經濟的現象級逆行是這樣的薇婭賣房直播結束后的40小時內，復地累計成交10套，合同金額已經超1700萬淘寶直播5分鐘7、，就賣掉了15000支口紅；1分鐘賣出5000支小金條；5個半小時賣貨353萬電商主播羅永浩正式上線。三個小時的時間里，帶貨23件，支付交易總額1.1億元，創下抖音直播帶貨新紀錄。創新變革網紅 流量 直播 帶貨這是后疫情時代的非線性經濟新頭部我們思考：抓住時代風口是南太湖新區和本案的雙重使命，未來必然會有更多的傳統企業順應這一時代大勢，也會有更多新經濟企業橫空出世。所以本案應當站在時代風口上去為湖州把脈，定位為：湖州的非線性經濟地標OFFICE未來圍繞四個方向去打造非線性總部的商務平臺寫字樓的客群抓爭商業思考03天能T1天能T2天能T3（本案商業）天能T414000方商業5幢BLOCK形式規劃8、鄰里中心預計20000方左右BLOCK形式預計20000方左右顯然，周邊同類體量小型商業體眾多，未來同質化競爭激烈，本案差異化競爭的肌理在哪里？我們所有的這樣那樣的消費都是因此產生：TIME所以本案商業的目標是創造一個時間性消費場所（時間）一般商業體的消費行為活動時間是無法滿足需求的解決核心是如何增加商業體中社會性和自發性活動的比例城市公園的啟示近些年出現的城市公園與傳統意義上的公園截然不同，其獨特的城市形象以及空間場所的營造，打造一種基于不同城市屬性而形成的特質空間，演繹出世間與空間的不連續片段，影響并滿足了市民的公共社交空間想象和憧憬。+本案商業打造思路：以城市公園思路打造公共商業社交空間9、商業定位為：南太湖新區的未來城市會客廳住宅思考04四種產品組成的高低配項目18F小高層9F洋房聯排合院湖州住宅市場，傳統上是一個內源性市場，但是我們所在的版塊很特殊。南太湖新區是湖州唯二兩個外地投資客占比極高的版塊湖州樓市改善面積存在明顯的天花板中梁湖州項目營銷經理 孫*：“17-18年的時候太湖度假區剛起來（湖州人覺得）還是比較偏的，大多數是外地投資客，近兩年（湖州人）接受度好點了。”原華夏幸福集團營銷中心副總經理 袁*：“上海、蘇州吳興這邊過來投資的很多，排屋不要做疊排，湖州人不認的，太湖這邊土質排屋挖地慎重。”產品基本定位思路營銷思考05這是一個站在城市風口上的項目！風口上的豬也會飛！閉著眼睛買就對了！基本思路：世界視野城市站臺大勢所向執耳城市高度的湖州高峰論壇轟動全城的無人機發布事件全民參與的點亮城市社會運動謝謝聆聽Thanks