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1、三線城市商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策略三線城市商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策略 首先我們對(duì)各種形式的城市劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一下梳理并統(tǒng)一確認(rèn)一次： 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)在 全國(guó)城市發(fā)展的狀況和公開(kāi)的流行說(shuō)法， 通常我們把房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)軔地區(qū)和最發(fā)達(dá)的城市 如北京、 深圳、 廣州和上海劃分為一線城市； 而把天津和一些發(fā)達(dá)的省會(huì)城市如杭州、 成都、 沈陽(yáng)、濟(jì)南等及一些沿海開(kāi)放城市如大連、青島等劃分為二線城市；習(xí)慣將地級(jí)市甚至一些 落后省會(huì)城市如青海、 呼和浩特等劃分為三線城市； 毫無(wú)疑問(wèn)縣級(jí)市和縣城就是我們所謂的 四線城市了。 三線城市的經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)觀念、生活習(xí)性等與一二線城市有著本質(zhì)的區(qū)別，其營(yíng)銷策 略與推廣方式也大相徑庭， 所以很多2、在一線城市有過(guò)輝煌業(yè)績(jī)的代理公司曾在三線城市栽過(guò) 跟頭，最后煞羽而歸。我們智盟時(shí)代的幾個(gè)策劃人曾在省內(nèi)各地做過(guò)些項(xiàng)目，也逐漸形成了 自己的一些心得與體會(huì)，今日寫來(lái)與大家交流。 目前，三、四線城市的目前，三、四線城市的開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和贏利模式突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：特點(diǎn)和贏利模式突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、做“名片”式住宅項(xiàng)目，制造小“富人區(qū)”。此類住宅項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)就是做成全 城頂尖的小區(qū)，創(chuàng)造一種全新的生活方式，將城里最有權(quán)和最有錢的金字塔人士一網(wǎng)打盡。 價(jià)格通常能上沖 15-20%。眾多一、二線城市的開(kāi)發(fā)商第一次到三、四線城市做項(xiàng)目，大都 走上這條路子。 2、以商業(yè)為主要贏利點(diǎn)。一種表現(xiàn)是3、：幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面 積，大多拓寬到二層甚至地下一層。贏利模式是住宅小賺、大頭全靠商鋪賺。有得城市甚至 出現(xiàn)“剝皮建筑”的奇特現(xiàn)象即只蓋臨街住宅，里面不動(dòng)，因?yàn)榕R街能出商業(yè)面積。第二種 表現(xiàn)是：很多地方出現(xiàn)了大型商業(yè)項(xiàng)目，然后分割成“豆腐塊”，以低首付的小面積產(chǎn)權(quán)商 鋪吸引了大量投資者。 注意：三、四線城市中的頂級(jí)住宅小區(qū)、中心區(qū)商鋪兩種物業(yè)的利潤(rùn)率甚至達(dá)到一、二 線城市的水平， 一個(gè)地、 縣級(jí)市黃金地帶的臨街底商賣到每平方米 1 萬(wàn)元左右早已屢見(jiàn)不鮮。 3、規(guī)模制勝。15 萬(wàn)的樓盤放到一、二線城市并不起眼，但到了三、四線城市里就可 算是大盤了。 規(guī)模一大， 就能得到很多優(yōu)惠政策， 就可以大大降低成本， 利潤(rùn)就相當(dāng)可觀了。 在對(duì)此類城市的特點(diǎn)有了大致的了解后，我們對(duì)在這類城市操盤的理解如下。在對(duì)此類城市的特點(diǎn)有了大致的了解后，我們對(duì)在這類城市操盤的理解如下。 首先，每