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1、且登臺蒲江27畝地塊推廣整合策略思考領略機構 2021.06.15,蒲江，成都的第三圈層城市房地產行業在這樣規模的城市，其實是有些為難的人口基數的不足、競爭的加劇，都使得營銷的基石有些艱難我們的競爭其實就是在26萬多人的常住人口中，其中市區不過五六萬人,2016年以來，蒲江縣的商品住宅供應量在2018年有一次明顯的增長同年成交套數及面積達到5年間的最高峰，此后逐年走低2020年，蒲江縣共新供應商品住宅約3445套，略高于大邑縣與邛崍市基本持平，但全年僅成交2202套，居遠郊各區（市）縣末位,2020年，蒲江7481元/的成交均價在遠郊中屬于中檔作為參考，同期青白江區共供應商品住宅16886套，2、成交21504套另外新津區的成交均價最高，約10164元/是遠郊中唯一一個成交均價過萬的區域,2021年1-4月，蒲江縣商品住宅的備案均價約7789元/按照2020年的月均去化速度，截至4月底蒲江縣存量住宅的去化周期還有近20個月還不算未來將要入市的幾個項目,在第三圈層的遠郊各區（市）縣中2020年蒲江縣涉宅用地供應規模處于中等水平但其成交宗數和成交面積均墊底平均成交樓面地價僅高于大邑縣,也就是說，市場其實寡淡無味，本就是一個小容量的市場競爭其實也較大，本案對面就是華旅上院周邊還有圣樺觀溪樾、成錦熙錦5號且未來瑞升的地塊、隆騰的地塊也與本案相距不過一公里,華旅上院,動態：三批次已開盤/舉辦業主3、答謝專場；以主城、臨河、2T2洋房、自有物業為主要賣點項目最強賣點：河景低密洋房,圣樺觀溪樾,動態：5月樣板間開放/83戶型已售罄，現階段主推127大四房項目最強賣點：鄰高鐵站/全景幸福住區（3萬方中庭、270視野）,成錦熙錦5號,動態：住宅樓棟全部封頂，進入“準現房”階段項目最強賣點：266畝大盤體量（住宅/商業/廣場/酒店/幼兒園全業態）/蒲江首個5G智慧社區,以我們服務三圈層城市的經驗，在這樣的城市競品集中在老城區，固然配套資源較為集中且生活便利但幾乎所有的配套都是共享，你中有我我中有你的格局即使未來本案引入永輝，依然是大區域的共享,我們曾經思考過，是否從城市的歷史文脈入手但是我們發現華4、旅上院已經說得很通透了也嘗試對于品牌進行解讀，但是這不是在崇州過于形而上的切入點，不合適,本案的競爭力，在于梯戶比、在于洋房大平層以及同等面積下多一套房的戶型布局還有比較突出的性價比優勢以上優勢，在三圈層城市，幾乎是橫著走的銷售預期,產品力幾乎是獨一檔的存在，區域也并非市場不接受的區域因此，本案，生而擁有定價權即便市場容量小，本案要操心其實是怎樣賣得更精彩能夠在這座城市留下印記，這是本次提報的關鍵課題,對于課題，我們的認識非常清晰講好產品的階層故事，描繪區域的價值底蘊足夠明確的顯性價值老城核心/資源齊備/配套豐富足夠清晰的賣點羅列地段價值+主流產品+合理價格控制,價值量級已經決定，本案必然需要5、全城競爭那么蒲江的城市真相到底是什么？,PART.1 城市力,鶴山老城、壽安新城，一帶兩核構成了未來蒲江發展的基礎面以及空間結構但是對于蒲江這樣一個人口只有26萬人的城市新城，其實更多是一個紙面上的規劃,新城的出現，其根源在兩個契機因緣于川藏鐵路在壽安設置站點，因緣于產城落地川藏鐵路短期難以落地的，產業的成熟亦是需要時間的驗證的一個致命的問題，這兩個因素在短期內是不可能帶來大量人口流入的,中國三四線城市，都同樣有著類似的問題幾乎每一個城市都有所謂新區的規劃但小體量城市，必然資源的傾斜、財政的支持都是不足夠的因此，這類城市的老城區將在很長一段時間保持人居熱度,老城區，意味著優質資源的集中教育、醫6、療、商業的穩定以及便利，是老城區的核心優勢即便是中心城市，比如成都，比如北京老城區的資源亦是無法比敵的優勢,一個簡單的例子蒲江目前是成都郊縣中，唯一沒有三甲醫院的城市蒲江縣醫院在2019年開始啟動遷建但遷建的新址也同樣是鶴山,一個貌似可以共享的模型一張高懸于各個賣場的地圖其實，就暗藏著老城區的城市邏輯的玄機本案周邊，蒲江縣政府以及鶴山街道辦都在這里,本案東北側與蒲江中學為鄰南側臨蒲江縣北街幼兒園及北街小學與西南側的蒲江縣鶴山博愛中學直線距離不到1公里與南側的蒲江中學新校區直線距離約2公里,本案與蒲江站的直線距離約1.5公里成雅鐵路西側、鶴山博愛中學旁，是蒲江縣人民醫院與東側蒲江河的直線距離不到7、300米未來片區的開發程度會進一步提升,這樣的地理核心，這樣的資源聚集在成都是人民南路，在北京是東城區，皆是城心一環即便是政治中心已然變遷盡是老舊小區，但有新盤必是天價比如北京金輿東華,即便是目前本案周邊的城市界面老舊對于蒲江這樣的城市而言，并不能因此而否定其價值更無法改變地產根本性價值的基本面況且周邊的改造以及拆遷已經啟動,最直觀的證據在于，從2015年至今老城區已經完成了馬槽灘、小北街、公園壩、氮肥廠宿舍區以及南街建設路、河西路等項目的拆遷這是政府的意志，老城區依然是蒲江樓市的中心舞臺,城市正席 價值穹頂,PART.2 產品力,本案在老城區的城市力，是未來營銷推廣的正統性所在這亦是區域競品8、共同的著眼所在建立這樣的邏輯基底，是傳播體系的必須然后才是產品力上的差異性，這才是未來推廣營銷制勝的關鍵,來自對城市的清晰洞見，才能打造出與時俱進，不可復制的時代著作蒲江，川藏鐵路、軌交S6線、成雅高速擴容、成都經濟區環線高速是本案的城市大背景，在這里我們不做具體闡述我們希望找到一個城市與產品可以有機結合的點，作為產品力的突破,按照市、縣四級規劃體系，蒲江正在嚴格落實“西控”要求重塑經濟地理，通過融入區域發展戰略體系打造“小城大景、詩意蒲江”的美麗宜居公園城市城市的綠色定位與產品對于宜居的考量，自然是最佳的結合,【低密】1.8的容積率，在周邊競爭維度中優勢顯著，屬于降維打擊華旅上院2.0 圣樺9、觀溪樾2.3 成錦熙錦5號1.99,產品術,產品法,產品技,【景觀】蒲江第一的景觀設計以突出大中庭、峽谷坡地為主要特征,產品術,產品法,產品技,【洋房】14F的小高層以及洋房居住舒適度的絕對優勢,產品術,產品法,產品技,低密、景觀、洋房產品技，將產品與公園城市的趨勢相融合,【梯戶比】兩梯兩戶=一梯一戶尊崇享受 私家入戶,產品術,產品法,產品技,【戶型功能】80多平米套三 110多平米套四同等面積多出一間房,產品術,產品法,產品技,梯戶比、戶型功能產品術，是推廣的核心競爭力,【性價比】65萬套三相對競品 絕對的降維打擊,產品術,產品法,產品技,【物業】同價位一線物業對于生活365天的呵護,產品術10、,產品法,產品技,性價比、優質的物業產品法，是營銷的制勝武器,與公園城市的契合，對空間最大化的追求以及對于高性價比的呈現，我們認為是對蒲江樓市最大的理解諸多種種優勢的疊加，我們稱之為優+是最適合蒲江人居的產品，我們稱之為極適,優+產品 極適人居,PART.3 客群力,蒲江的老城區和中心城區的建設會慢一些，但依然會更新。可以準確地預判，在未來的幾年，這里的城市面貌，亦將和城市新區一樣，被煥然一新。但換不走的，是老城區千百年陳釀的生活大味。,老街巷，深院里，厚重文脈之所蒲江旁，城市心，臻版醇熟之地。知過去，鑒未來，這里融合的是城市蔥郁生長的現代形態與閑適安逸的生活長卷,在這里生活的人群，必然是對于11、這片土地足夠熟悉且認同的緩慢的生活節奏、熟悉的人間煙火這是不可復制不可離開的生活場景也是客群難以割舍的日常,但客群在進化，生活在進步從外在向內在的轉變，從生活的高度向厚度的轉變從生活的體驗向品位轉變轉向更豐厚的人生體驗，更寬闊的人生格局,蒲江的GDP總量排名末尾，但人均GDP卻長期高居榜首經濟基礎決定上層建筑滯后的人居現實無法滿足對于高品質人居的追求改善、進階，是客群迫切的心理需求,無論是本案還是競品，對于老城區的開發其實是對于整個城市核心區生活的一次嶄新面貌的向往為這片充滿煙火氣的城市界面賦予新的生機我們稱之為，向往與賦新,【認同】看重區域的醇熟生活但對城市界面的升級有向往,居住現狀,生活預12、期,土地情節,【升級】對于老舊的居住環境有升級需求對于居住品質有進階的渴望,居住現狀,生活預期,土地情節,居住現狀,生活預期,土地情節,【向上】對更好生活有信心對家庭未來更加美好的向往,老城區的資源，蒲江河以及環山的坡地是對人居品質的升級與進階低密的項目形態，繁華亦繁花是超越競品的客群向往,向新而行 進階改善,PART.4 價值聚焦,以地勢的坡地為基準，以臺為后綴玖云，玖為極，云為上，符合本案品質且玖云臺亦有登峰之意，符合客群進階心理,玖云臺案名,玖云出 且登臺 本案slogan,玖云，強化案名玖云出，即本案的亮相必然是蒲江樓市的舞臺中央且對應客群進階的心理訴求,主城區醇熟芯低密府院物理定位,13、主城區，清晰的位置感所需醇熟芯，突出資源與配套的優勢低密府院，與競品的差異化,PART.5 推廣鋪排,啟勢期,STEP-1,11月初：以懸念啟勢，著重于重磅項目登臺的隆重感，突出項目是在城市的主角老城，突出項目更是老城人居的主角。,1、啟勢海報,蒲江人居誰是 中芯主角康特地產&隆騰集團聯袂巨獻 登場在即電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,1、啟勢海報,天賦主城哪有 閃耀焦點康特地產&隆騰集團聯袂巨獻 登場在即電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,1、啟勢海報,眾望所集何時 重磅登臺康特地產&隆騰集團聯袂巨獻 登場在即電話：028-88886666地址：14、成都蒲江鶴山鎮育才路,2、懸念視頻,匠心精筑大成,重構時代人居,城市主城芯處,致敬一城信仰,康特地產&隆騰集團 聯袂巨獻,全新作品 登臺在即,3、案名海報,玖為極 足以融匯過往康特地產&隆騰集團 聯袂巨獻 主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,3、案名海報,云為上 躋身城市坐席康特地產&隆騰集團 聯袂巨獻 主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,3、案名海報,臺為階 不妨擎引樓市康特地產&隆騰集團 聯袂巨獻 主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,3、案名海報,玖云臺 預鑒時代所15、向康特地產&隆騰集團 聯袂巨獻 主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,玖云出 且登臺康特地產&隆騰集團聯袂巨獻玖云臺 登場在即 敬請期待 主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,4、啟勢主K,5、價值推文,久仰蒲江主城，依然充滿信仰，今日再度登“臺”,品牌房企實力筑居，脈承至臻大道匠心，甄選城市生活文化高位，賦新蒲江人居版圖。地產門戶網、本地大V等多渠道推送，主角登場邀您共啟。,6、微推長圖,千年蒲江再度登“臺”，繪制一篇主城的十二時辰，穿越時空，從古到今，從平凡到不凡，從厚重到人文，主城場今天的模樣，又應該屬于誰？16、,7、配合活動無人機燈光秀,數十臺無人機飛越城市商圈核心，以康特地產&隆騰集團文字、圖形等主題變換陣型，點亮夜空。最后無人機組成【玖云出 且登臺】啟勢主題，快速引爆話題，聚焦全城目光。,形象期,STEP-2,（12月初12月底：以示范區&樣板間開放進行推廣動作，配合城市級營銷活動達到傳播）,1、態度海報,以土地量度生命圈界生活的理想半徑營銷中心開放 恭迎蒞臨主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,1、態度海報,用時間勾勒縱橫升華主城的煙火況味營銷中心開放 恭迎蒞臨主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,1、態度海報,用17、建筑銘刻生活賦新時代的人居榜樣營銷中心開放 恭迎蒞臨主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,玖云造極 賦新主城營銷中心開放 恭迎蒞臨 主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,2、階段主K,3、主城占位三宮格,大咖登場 賦新主城山河同攬 四大公園容納一城天地之氣主城的價值 主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,城芯C位 賦新繁華縣政府、市人民醫院、蒲江中學匯聚城市核芯資源永遠是城市主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,低密頭排 賦新樓市1.818、超低容積率 洋房社區繁華之處亦有繁花 的信心所在主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,4、主城占位視頻,呈鑒時代的生活云圖,萬象薈萃，執掌一城精粹,主城芯處，賦新人居標準,山河同行，聚焦美好共進,寬境尺度，奢享低密生活,玖云造極，盛啟蒲江新境,5、區位價值海報,玖 主城為尊一處主城芯 臨近縣政府營銷中心開放 恭迎蒞臨主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,5、區位價值海報,云 資源匯聚一所重高 一個高鐵站 一所人民醫院營銷中心開放 恭迎蒞臨主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,19、5、區位價值海報,臺 生態宜居一條蒲江河 一處坡林地 四大公園旁營銷中心開放 恭迎蒞臨主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,定標尊崇兩梯兩戶 專屬禮遇1:1梯戶比 優+私密感受,定標戶型全齡需求 全面滿足N+1房設計 優+功能布局,定標低密洋房住區 墅境品質 1.8容積率 優+舒居氛圍,定標城芯人居主角 繁華正席 3公里繁華 優+生活配套,玖云臺主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666,5、戶外圍墻,6、價值推文,玖云臺定標主城 賦新蒲江人居,匯萃大師團隊執筆，凝聚時代生活美學，煥新蒲江時代風景，更多體驗更多驚喜，盡在玖云臺。通過對主城占位與客20、群的洞察貼近，為城市人居進步不斷賦能。地產門戶網、本地大V等多渠道推送，擴大聲量，提高項目知名度。,7、配合活動漢服巡街 走秀本就是一種登臺行為，符合主城主角的氣質，且蒲江本就歷史底蘊深厚，本案與清乾隆年間所建武廟相鄰，漢服巡街亦符合氣質調性，需注意品質，可邀請成都知名漢服走秀機構參與。,價值期,STEP-3,（1月初1月底：在開盤前全面解讀本案產品價值，落地引流，為開盤蓄客）,1、調性H5,城城歷練的人居華章定標蒲江康特地產&隆騰集團聯袂巨獻,1、調性H5,致敬經典的最好方式定標經典優+產品極適人居,1、調性H5,低密社區的匠心所著定標時代繁華中芯的低密源著,1、調性H5,戶型布局的精心巧妙21、定標空間N+1房設計 最懂蒲江空間所需,1、調性H5,優+產品 極適人居建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,（掃碼觀看）,優+玖云 極適蒲江建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,2、產品主K,優+運動體系約1600運動場地相當于20個羽毛球場躍動生命 運動不止于夢想建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,3、社區內部價值海報,優+童夢樂園約20022、0兒童中心相當于5個籃球場童夢童趣 裝下童年所有的快樂建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,3、社區內部價值海報,優+景觀體系約30000中庭相當于4個足球場疏闊景致 坡地峽谷景觀體系建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,3、社區內部價值海報,4、景觀價值海報,優+園林 極適蒲江層層登階而上鋪陳歸家儀仗坡地峽谷退臺 景觀視野的豐厚建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：23、成都蒲江鶴山鎮育才路,優+園林 極適蒲江布局反復斟酌營造東方意趣新中式立體園林 與美景不時邂逅建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,4、景觀價值海報,優+園林 極適蒲江植物精心挑選蘊養蔥郁景色多重植被體系 與自然恰逢其時建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,4、景觀價值海報,優+戶型 極適蒲江所有空間的布局都是居住的延伸考量同等面積多一間房建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886624、66地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,5、戶型價值形象海報,優+梯戶 極適蒲江所有尊崇的計量全是私密的點滴考究兩梯兩戶蒲江誰與爭鋒建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,5、戶型價值形象海報,優+面寬 極適蒲江所有通透的追求皆是清風的人心撫慰全板式結構 南北通透建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,5、戶型價值形象海報,更大 更多一房優+戶型 80全能三房N+1式生活空間 多元功能滿足一家三代的生活需求建面約80-130藝境奢宅開盤在即25、 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,6、空間價值產品海報,更寬 更能盡興優+戶型 110寬幕四房環幕橫廳 闊尺空間開敞家庭休閑空間建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,6、空間價值產品海報,更美 更有陽光優+戶型 110寬幕四房8.6m寬度 南北通透陽光與清風穿堂而過建面約80-130藝境奢宅開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,6、空間價值產品海報,約25主臥套房生活無需想象建面約80-130藝境奢宅26、開盤在即 敬請期待主城區醇熟芯低密府院電話：028-88886666地址：成都蒲江鶴山鎮育才路,7、空間價值產品海報,約8.6m寬陽臺尺度觀景視野鯨人建面約80-130藝境奢宅開盤在即 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且登臺,無人機燈光秀,執行配合,A、態度海報B、階段主KC、主城占位三宮格D、主城占位視頻E、區位價值海報F、戶外圍墻G、價值推文,A、啟勢海報B、懸念視頻C、案名海報D、啟勢主KE、價值推文F、微推長圖,推廣訴求,項目登臺，突出老城人居主角,以節點為主配合營銷活動傳播,價值持續輸30、出+開盤信息宣發,渠道配合,線上：官微/朋友圈定向投放/大V、樂居、安居客（資源平臺類）線下：戶外大牌、公交站臺、高速路入口、電梯轎廂等,漢服巡街/示范區樣板間開放,開盤,12月,H、戶型視頻I、性價比主KJ、開盤倒計時海報,PART.6 視覺延展,山河，一條蒲江河，一處坡林地，且匹配新中式的調性風格賦，山河是天賦，老城的核心區位是天賦賦，也對應我們賦新的概念，且賦亦是蒲江樓市新篇章的寓意,山河賦備選案名,PART.6 其他思考,本案，距離隆騰的另外一個地塊，相距不過一公里這樣的距離在這樣的一個人口26萬的城市，客群可能是共享的以隆騰的開發周期來看，我們預估推售周期會與本案有重疊目前我們并不清31、楚另一地塊的具體產品資料,但是按照蜀州府和凌云府來看，必然是小高層和洋房的類型，即兩個地塊產品亦是重疊因此，兩個地塊必然會有客群上的一些拉扯我們從一些公開資料中，給出一些簡單的思考,首先，從網上的公開資料來看42畝的樓面價高于本案差不多700元/m2也就是說，未來的銷售售價必然會比本案高因此，未來42畝的形象和占位可能才會是城市最高端的,本案其實最大的優勢是性價比在這樣的地段，65萬買80m2的套三且115m2以下占比將近85%我們會認為客群及產品的品質為剛需以及部分剛改,42畝的客群及產品，應該是一次升級可能類似于凌云府是對蜀州府的升級,客群與品質都稍高一線本案是性價比的最終落位，42畝應該是性價比+品質的輸出具體到推廣營銷中，我們會覺得是一次升艙的概念落位,也就是說，如果客群真的會有沖突的話是不是可以對客群有更精準的分類更高端一些的客群引導于42畝特別追求性價比的客群在本案進行消化,