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1、北京國(guó)信項(xiàng)目定位報(bào)告 2007200720072007年年年年 報(bào)告結(jié)構(gòu) ? 項(xiàng)目使命分析項(xiàng)目使命分析 ? 各市場(chǎng)專(zhuān)題分析各市場(chǎng)專(zhuān)題分析 ? 北京住宅市場(chǎng)分析 ? 北京商業(yè)市場(chǎng)分析 ? 北京酒店市場(chǎng)分析 ? 北京酒店式公寓分析 ? 北京辦公樓市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目使命分析 項(xiàng)目基本條件 西單商圈，距離 本案約2.5公里 天安門(mén)廣場(chǎng)，距 離本案約4.5公里 新天地商圈，距 離本案約5.2公里 南二環(huán),距離本 案約0.9公里 菜百商圈，距離 本案約1.8公里 SOGO商圈，距 離本案約1.2 公里 東單商圈，距離 本案約6公里 本案 規(guī)模：30-2、50萬(wàn)公建+78萬(wàn)住宅 區(qū)位：二環(huán)內(nèi)，距離天安門(mén)4公里 南城西城交匯處 中心區(qū)絕版大盤(pán) 新興城市綜合體 南城印象 地理位置上的中心：宣武、崇文兩個(gè)區(qū)域作為二環(huán)以?xún)?nèi)的區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)位置上的非中心： 宣武、崇文的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東、西城區(qū)具有很大差距 重要的國(guó)家機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)主要集中在東、西城區(qū) 主要的商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)主要集中在長(zhǎng)安街以北區(qū)域 并非北京人所認(rèn)可的高檔地段 中心城區(qū)的邊緣板塊 區(qū)位概念變化 邊緣概念破解 中心價(jià)值回歸 區(qū)域價(jià)值回歸體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值回歸體現(xiàn) 中心地段-中心城區(qū)土地稀有性，回城居住的必然性 價(jià)格回歸-南城區(qū)域成為價(jià)格增長(zhǎng)最快的區(qū)域之一，區(qū)域高端物業(yè)價(jià)格可以與頂級(jí)市場(chǎng)接近 客群南移-部分高3、端客源從“西城”遷移過(guò)來(lái) 商業(yè)節(jié)點(diǎn)的增強(qiáng)-西單商業(yè)南移，sogo成為京城著名的商業(yè)節(jié)點(diǎn) 交通節(jié)點(diǎn)的打通-地鐵四號(hào)線(xiàn)的延伸，提升區(qū)位價(jià)值 城市節(jié)點(diǎn) 地鐵4號(hào)線(xiàn)：地鐵4號(hào)線(xiàn)： 西城軸西城軸 地鐵7號(hào)線(xiàn)：地鐵7號(hào)線(xiàn)： 南城軸南城軸 項(xiàng)目處于西城軸與南城軸的交匯處，成為聯(lián)結(jié)西城、南城的樞 紐，項(xiàng)目成為“大西城板塊大西城板塊”的重要組成部分 我們對(duì)項(xiàng)目的理解我們對(duì)項(xiàng)目的理解 顛覆南城 復(fù)興南城 共振西城 各類(lèi)市場(chǎng)專(zhuān)題分析 北京住宅市場(chǎng)專(zhuān)題研究 北京房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)，量跌價(jià)升市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)，量跌價(jià)升 成交量略微下浮，主要是供應(yīng)量受到政策影響，推遲上市時(shí)間，自主需求依舊旺盛 在國(guó)家政策調(diào)控下，房?jī)r(jià)反而飛速上升，漲幅達(dá)到20%以上 土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，07年有望適度改善土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，07年有望適度改善 05-06年土地供應(yīng)量嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，04-06土地出讓用地，估計(jì)在09