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商業規劃設計的基本理論（13頁）.doc

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總體規劃

上傳人：焦** 編號：80347 2021-03-31 13頁 63.50KB

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1、商業規劃設計的基本理論引言最近我在網絡上看到一則消息：中國商業設計協會對全國商業地產的設計機構和設計項目做了一個統計。統計結果反映了中國商業地產規劃設計，包括建筑設計的現狀，就是大多數沒有前期定位，或者前期定位是虛擬化的。在當今的中國，幾個人就可以開一家策劃公司，因為開發商對這一塊的知識幾乎沒有，所以這樣的結果只是一個策劃性的東西，而不是實際可操作的。所以，即使做了這樣的前期策劃，后續的也是無法落地的。再加上設計院這方面的設計水平本來就不夠。這是很容易理解的，綜合設計院不可能具備這樣的水平，各個專業（建筑、規劃、機電、取暖等）都曾經做過商業設計，但是我們對綜合設計院不可能有更高2、的要求，除非是專業的設計院。一、國內目前商業項目規劃設計的整體現狀：中國商業設計協會里面有一百多家全國各地的甲級資質設計院。在協會內部做過一個小型的摸底測試，結果是 98%的設計院是不懂商業的，甚至于告訴他業態的名字都理解不了，所以實質上他們對于商業設計的了解甚至不如開發商。這是中國的商業地產是一個非常大的缺憾。在這過程中，我接觸的外資的設計機構有兩類，一類是確實懂商業；另外一種也不懂商業，但會要求開發商找一個懂商業設計的咨詢機構來配合設計。像世界前幾位的建筑設計師事務所。他們不盲目做設計，也不輕易承諾。像一些大的公司之所以能夠受到開發商委托和設計院配合，是因為他們的建筑師3、和空間環境設計師都一定要有在商場里做過高管的經歷。這樣的設計公司里，對于剛畢業的人會派去各個商業業態的高管手下做助理，經過三五年后回來才開始做設計。不會允許建筑師進來馬上就做設計的，這是對客戶極端的不負責任。這是指的商業設計機構，不是中國的設計機構，一個綜合設計院就很難這樣要求了。我剛才說的這些情況，可以看到中國的商業目前面臨著許多問題。不專業的設計，這里說的不專業不是說設計院不專業，設計院對于規范和空間的引導都很專業，但是由于不清楚商業的需求，所以我們看到大量的項目都是這種情況：由于設計的不合理，最終招商的時候商鋪進不來，物業滿足不了設計要求；后期改建改造大；第三個最重要的就是運營成本的加大。為什么會這么說呢？我來說個例子。亞洲最大的購物中心日本永旺購物中心，這家購物中心準備在 23 年內在中國開 100 家購物中心，面積是在十幾萬平米左右，基本上和萬達的模式是一樣的

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