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1、地產公司房源開發維護客源信息管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 為了開發和積累公司的資源，形成有效帶看，提高成交量，最大限度的使用和配對資源，特制定本制度，望公司員工認真實施，自覺遵守。任何一位員工不得以任何理由與借口泄露內部系統信息資源，違者按照員工與公司簽訂的保密協議予以處罰，并追究其法律責任。一、房源開發及錄入1、房源開發:(1)、每位經紀人每周必須新增5套租賃房源，1套銷售房源，每少一套處罰20元，人事部負責考核。(2)、公司要求房源開發的同時簽好出售(出租)委托書2、房源錄入:(1)、完整性:房源必須2、錄入的內容包括：客戶姓名、聯系方式、所在區域、物業地址、小區名稱、門牌號、戶型、朝向、樓層、總樓層、結構、房齡、建筑面積、房屋性質、裝修情況、委托性質、房型圖、出證日期、底價、出售價格、房屋來源、交通線路不得少于2條等。錄入ERP系統的房源核心信息必須包括：聯系方式、物業地址、小區名稱、門牌號，核心信息少一條或者不符合實際的認定為無效房源。(2)、及時性:任何途徑獲取的房源，必須在當天內錄入ERP系統。如未及時錄入到ERP系統的罰款50元/次，累計不錄入的視情況予以重罰。公司由經理、區域經理、人事部等以暗訪形式進行抽查，如發現未及時錄入的予以重罰并通報。 3、重復房源的認定:(1)、重復房源的3、判定及歸屬以錄入時間先后，房主聯系電話和小區名稱、房屋具體門牌號等幾項核心信息來判定是否為重復房源。、聯系電話相同，門牌號相同為重復房源，以第一時間正確錄入房源信息者為房源歸屬人；、聯系電話相同，門牌號不同，以第一時間正確錄入門牌號者為房源歸屬人；、聯系電話不同，門牌號相同，以第一時間正確錄入有效聯系方式者為房源歸屬人；、如出現“實際小區地址、門牌號與房本地址、門牌號不一致，但確定為同一房源”的，以第一時間正確錄入房源信息者為房源歸屬人。備注:1、有效聯系方式排序1：產權人產權人配偶產權人/配偶父母或子女產權人/配偶親戚或朋友2、有效聯系方式排序2：產權人受托人受托人父母或子女受托人親戚或朋友4、4、垃圾房源:(1)、垃圾房源的產生:有效房源的狀態發生變化，比如：買賣房源中出現已售、不售、只租不售、暫時不售等狀態變化，租賃房源發生已租、不租等狀態變化，但是房源人沒有及時更改系統中的房源狀態，導致垃圾房源的產生。(2)、垃圾房源的處理:、經紀人負責清理各自房源。當房源跟進中出現相關提示（如：此房已售、不售，此房已租、不租等）后，房源人應及時核實情況。如跟進屬實，則立即將該房源撤單處理。 、經紀人應及時清理自己的垃圾房源。有效房源出現相關提示達到2天，房源人既未在系統中更改房源狀態，也沒有跟進核實的詳細情況，則對該房源人實施罰款50元/條，并由房源人馬上跟進落實。5、虛假房源:(1)、確認5、為重復或垃圾的房源，均屬于虛假房源。(2)、公司ERP系統中的房源信息有以下任一情況，均可界定為虛假房源。、無論何種原因導致無法帶客戶看房，在兩周內超過三次的；、物業地址、面積、樓層、配套設施與實際情況不符的房源信息；、所在地段與實際情況偏差較大（房源信息與房源的實際位置相差超過1.5公里）的房源信息；(3)、如經理、區域經理、店長、人事部發現虛假房源錄入者，直接處罰當事人50元/條，嚴重者公司予以開除或辭退處理。6、人事變動房源處理:(1)、兩種情形的人事變動涉及房源的轉出、經紀人在公司內職位變動，不在本公司從事經紀人崗位工作、經紀人離職，不在在本公司工作、經紀人在區域、分部間調動，房源歸屬6、不變。(2)、人事變動后房源的處理店長將該經紀人的全部房源轉為公盤，暫存店長名下，在24小時內分配給店面其他經紀人，通知接管理經紀人。經紀人接管后履行房源權人所有的責任，享受相應的權益，店長名下不得有房源存放超過48小時。(3)、經紀人調崗或離職，在異動之前已成交的，按公司規定提成；異動前未成交的，則不再享有該房源提成。(4)、經紀人在區域、連鎖店間調動，房源歸屬不變。成交后經紀人享有傭金計提，業績計入經紀人原所在連鎖店。(5)、人員休假房源的處理經紀人休假休息10天（按實際離崗時間或是請假條為準），房、客源由店長在48小時內分配給本店其它經紀人，若店長未在48小時內及時分配，處罰100每次。7、 2、房源的跟進和維護 1、房源的維護:、房源信息錄入ERP系統后，經紀人必須在24小時內預約房主空看或帶看,并對房源信息（小區名稱及具體地址,面積,樓層,套型,朝向,價格等）即時審核、補充完善，不照辦的發現一次罰款50元。、其他經紀人空看、帶看或與房主電話溝通時,如果發現房源信息發生變化,經紀人必須進行真實反饋（跟進）。 不照辦的發現一次罰款50元。、經紀人在維護房源過程中,如果發現房東聯系方式更改或信息有變動，門店必須對房源信息進行補充或修改。不照辦的發現一次罰款50元。、各店面每月15號，必須對店面所有的房源信息進行回訪。不照辦的發現一次處罰店長100元2、房源的跟進:、跟進要求:每位業8、務員在工作日每日必須50條有效跟進。缺一條罰款20元，單次200元封頂，由人事部每天檢查。、電話跟進:填寫的跟進內容包括:查看房源信息；查看電話是否空號；房屋議價；探詢底價；價格是否有浮動等3、客戶歸屬及客源信息管理:1、客戶歸屬:(1)、新客戶來訪，歸當值經紀人所有，來訪客戶在客戶登記表或房源信息登記表上登記姓名及聯系電話則為有效登記或房源基本信息。經紀人在接待完有效客戶后，應該即時登記在自己的客戶登記本上，并進行跟蹤。(2)、 客戶跟蹤期為30天，如果超過跟蹤期，客戶再次來訪，被其他經紀人接待，則前面接待過的經紀人視為放棄。(3)、連續跟蹤期為成交后3天內。在此期間，如跟蹤查明客戶已在其他9、經紀人手上成交，且屬于跟蹤期的，則業績算首次接待經紀人的業績。如客戶與其他經紀人簽單，成交三天后原始接待者還不知道，客戶及相應提成歸其他經紀人所有。(4)、老客戶介紹新客戶來訪時，該新客戶歸其所介紹人的原始成交接待者所有。(5)、如因經紀人態度原因，遭客戶(業主)投訴，客戶(業主)中途主動要求更換接待人，由店長重新分配該客戶，安排其他人員接待，客戶及相應提成為接手人所有。 (6)、接待過程中如其它經紀人有疑義，不得上前打擾。事后以客戶登記為準，如發現該經紀人刻意隱瞞，則扣罰該經紀人100元，并讓出此客戶，如有成交的業績對半分。2、客戶信息管理:客源實行公盤制，所有的客源大家都能查看、回訪、跟進10、?？驮葱畔㈨氃?2小時內錄入到ERP系統里，如未及時錄入到ERP系統的罰款50元/次，累計不錄入的視情況予以重罰。公司以暗訪形式進行抽查，如發現有客需未及時錄入的予以重罰并通報。帶看后需在房源跟進里填寫相應的“帶看后反饋”，經紀人的實際帶看量統計將以跟進里“帶看后反饋”為準。四、傭金分配1、計提范圍:房源只參與按公司收取的中介費分配，不參與其它如貸款、墊資等獲益的分配。2、時間標準：公司確認成交時間依據首先為連鎖店成交戰報發送時間，其次為合同簽訂時間。3、計提比例 計提比例計提角色房源人實勘人鑰匙人成交人計提比例25%2%3%70%(1)、實勘:包括4張室內圖+1張室內自拍圖+1張外景圖，所有11、圖片必須無水印。如圖片缺失或有水印則不計提。(2)、如無實勘圖、鑰匙人，則相對應比例傭金分成計入房源人所有，相對應業績計入成交店。(3)、如有實勘圖和鑰匙人，但已離職，則相對應傭金分成計成歸公司所有，相對應業績計入成交店。(4)、買賣房源在成交日前15日內ERP系統沒有房源人跟進記錄，則房源人不計提房源分成，計入成交人所有，相對應業績計入成交店；如租賃成交房源在成交日前7天內ERP系統沒有房源人跟進記錄，則房源人不計提房源分成，計入成交人所有，相對應業績計入成交店。(5)、買賣房源成交，如登記房源核心信息不準確，則房源人不分成，計提給成交人；租賃房源成交，以先錄入人為準，如核心信息不準確，房源12、分成扣除10%歸成交人。(6)、如房源人休假415天，須在請假條上注明：房源維護人姓名。維護人維護期內在ERP系統中必須有維護房源的跟進記錄，如維護房源成交，房源分成計入維護人所有，相對應業績計入房源店；若未有維護跟進記錄，則房源分成計入成交人所有，相對應業績計入成交店。(7)、如出現房源人已離職且未分配所屬人的房源，成交后相關傭金分成計入成交人所有，相對應業績計入成交店。4、房源成交違規的處理(1)、所有在公司成交的房源均應為ERP系統中現有的房源，否則此單不計所有業績和提成。外接代辦過戶/貸款除外。(2)、如新獲房源未在第一時間錄入ERP系統，視為窩盤。如錄入時間在成交時間之后，未經區域經13、理簽字認證，均視為成交店和成交人窩盤。對當事經紀人罰款100元，店長連帶責任罰款200元，區域經理連帶責任罰款300元，情節嚴重者給予直接辭退處理。外接代辦過戶/貸款除外。(3)、如公司任何員工通過利用公司資源私自成交，一經發現直接辭退，扣除當事人當月全部工資（含提成），如因其成交給公司名譽或經濟上造成的損失追究其法律責任。五、毀單和惡意切單1、毀單:如發現背后向客戶惡意詆毀公司，詆毀公司的領導層，詆毀公司的制度，詆毀公司的服務，詆毀公司的經紀人，惡意詆毀房源，惡意競價壓低成交價格，或惡意的夸高價格造成毀單的，恐嚇客戶的，一經發現扣罰500元，情節嚴重者，扣發當月工資和提成，并立即開除。2、惡14、意切單(1)、在經紀人接待客戶時，若未向其他經紀人提出協助的請求，其他經紀人不允許上前為客戶講解和遞名片，違者處罰200元每次，除非客戶要求換人。(2)、已經簽約的客戶要求續約時，原先接待的業務員優先接待，惡意切單的業績歸原先經紀人，并處罰款200每次，當眾向被切的經紀人道歉。(3)、已經簽約的客戶中途要求改合約，調換房子的，原先接待的業務員優先接待，惡意切單的業績歸原先業務員，并處罰款200每次，當眾向被切的經紀人道歉。(4)、向正在接觸經紀人的客戶惡意報低價切戶的，惡意切單的業績歸接待經紀人，并處罰款200每次，當眾向被切的經紀人道歉。(5)、冒充經紀人惡意切戶的，惡意切單的業績歸原先業務員，并處罰款200每次，當眾向被切的經紀人道歉。(6)、惡意蹲守搶先與正在接觸經紀人的客戶簽約的，惡意切單的業績歸原先業務員，并處罰款200每次，當眾向被切的經紀人道歉。