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1、九鼎項(xiàng)目AB地塊定位思路 （補(bǔ)充） 世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 2007.4.102007.4.10 本報(bào)告撰寫背景 世聯(lián)于2006年11月份針對(duì)A、B、C地塊從 地塊條件分析、案例參考的角度給到兩地塊 的定位及規(guī)劃建議； 2007年1月份世聯(lián)針對(duì)C地塊的規(guī)劃方案 提出修改建議； 通過世聯(lián)佛山市場(chǎng)實(shí)踐及經(jīng)驗(yàn)，本報(bào)告將 從降低風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)與項(xiàng)目土地價(jià)值結(jié)合 的角度給到項(xiàng)目定位的論證及檢驗(yàn)，給到定 位闡述及開發(fā)節(jié)奏建議； 歷史溝通 本次溝通 項(xiàng)目具備何種可塑性？項(xiàng)目具備何種可塑性？ 項(xiàng)目的土地價(jià)值分析的土地價(jià)值分析 A A地塊：地塊：無開發(fā)限制，可塑性極高。可塑性極高。 B B地塊；容積率適宜，具備打造豪2、宅社區(qū)的潛質(zhì)地塊；容積率適宜，具備打造豪宅社區(qū)的潛質(zhì). . 項(xiàng)目本體項(xiàng)目本體 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)背后的土地價(jià)值體現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)背后的土地價(jià)值體現(xiàn)。 地塊編號(hào)地塊編號(hào) 占地面積占地面積 容積率容積率 建筑面積建筑面積 限制條件限制條件 A地塊地塊 41725 4.2 約17.5萬 沒有限高、沒有商 業(yè)限制 B地塊地塊 60630 2.2 約13.4萬 沿東平路單位限高 11層 A+B 102355 4.0 約約31萬萬 總體需滿足90/70 指標(biāo) 1.1.內(nèi)部基本無景觀資源，擁有東平河參與性景觀；內(nèi)部基本無景觀資源，擁有東平河參與性景觀； 2.2.地塊較大，沿河面長(zhǎng)，景觀南向，保證最大景觀戶型地塊較大，沿河3、面長(zhǎng)，景觀南向，保證最大景觀戶型 3.B3.B地塊較大，適宜內(nèi)部造景能保留較大中心園林；地塊較大，適宜內(nèi)部造景能保留較大中心園林； A商業(yè)金融商業(yè)金融 （兼容居（兼容居 住）住） B居住（兼容商居住（兼容商 業(yè)）業(yè)） 東平河?xùn)|平河 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀 資源環(huán)境資源環(huán)境 A地塊：高容積率，臨江面少，地塊：高容積率，臨江面少， 沿路面多，除去豪宅以外的一切沿路面多，除去豪宅以外的一切 可能存在。可能存在。 B地塊：地塊方正，沿河面長(zhǎng)、景地塊：地塊方正，沿河面長(zhǎng)、景 觀面朝南，是一塊不可多得的純居觀面朝南，是一塊不可多得的純居 住高尚江景豪宅社區(qū)開發(fā)用地。住高尚江景豪宅社區(qū)開發(fā)用地。 東側(cè)東側(cè) 南側(cè)南側(cè) 西側(cè)西側(cè) 北側(cè)北側(cè) 港口路港口路 東平路，城市東平路，城市 次干道次干道 大福路，城市主大福路，城市主 干道干道 新明路新明路 A B 1 1. .兩面臨城市主干道，四通八達(dá)，通達(dá)性、昭示性強(qiáng)兩