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1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案選擇 2010-08-26清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)投資開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目時(shí)，這些方案之間的關(guān)系就是獨(dú)立的。更嚴(yán)格地講，獨(dú)立方案的定義是：若方案間加法法則成立，則這些方案是彼此獨(dú)立的。互斥方案是在若干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案，則其他方案就必須被排斥的一組方案。一、房地產(chǎn)投資方案的類型假如可以接受的方案很多，而資金有限，則如何進(jìn)行方案選擇，以使有限的資金得到最佳的利用呢？值得注意的是，方案之間的關(guān)系不同，則方案選擇的指標(biāo)和選擇的結(jié)果將有很大的不同。為了正確地進(jìn)行多方案選擇，首先必須搞清方案之間的關(guān)系，即方案的類型。依據(jù)方案之間的關(guān)系，可以分為獨(dú)立方案、互斥方案和混合方案。 （一2、）獨(dú)立方案獨(dú)立方案是指方案間互不干擾，即一個(gè)方案的執(zhí)行不影響另一些方案的執(zhí)行，在選擇方案時(shí)可以任意組合，直到資源得到充分運(yùn)用為止。例如想房地產(chǎn)投資開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目時(shí)，這些方案之間的關(guān)系就是獨(dú)立的。更嚴(yán)格地講，獨(dú)立方案的定義是：若方案間加法法則成立，則這些方案是彼此獨(dú)立的。例如，現(xiàn)有A、B兩個(gè)方案（假設(shè)房地產(chǎn)投資期為一年），僅向A方案房地產(chǎn)投資，其房地產(chǎn)投資額為200萬元，收益為260萬元；僅向B方案房地產(chǎn)投資時(shí)，房地產(chǎn)投資額為300萬元，收益為375萬元。若以500萬元同時(shí)向兩個(gè)方案房地產(chǎn)投資，收益正好為635萬元，則說明這兩個(gè)方案間加法法則成立，即A、B兩個(gè)方案是相互獨(dú)立的。 （二）互斥方案互斥3、方案是在若干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案，則其他方案就必須被排斥的一組方案。例如在某一個(gè)確定的地點(diǎn)有建商場、辦公樓、住宅等方案，此時(shí)選擇其中任何一個(gè)方案其他方案就無法實(shí)施，方案具有排他性，因此這些方案間的關(guān)系就是互斥型的。 （三）混合方案混合方案是上述獨(dú)立型與互斥型的混合結(jié)構(gòu)，具體說是在一定條件（如資金條件）制約下，有若干個(gè)相互獨(dú)立的方案，在這些獨(dú)立方案中又分別包含著幾個(gè)互斥型的方案。例如某公司欲開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，而每個(gè)項(xiàng)目分別有幾個(gè)方案，如A地塊有、，B地塊有、，C地塊有、等互斥方案。但由于資金有限，需要選擇能使資金得到充分運(yùn)用的方案，這時(shí)就面臨著混合方案的選擇問題。 二、房地產(chǎn)投資方案選擇的4、主要方法（一）獨(dú)立方案1.獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)。在某種資源有限的條件下，從眾多的互相獨(dú)立方案中選擇幾個(gè)方案時(shí)，采用的評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)該是“效率”，通常“效率”可用下式表達(dá)：這里的“制約的資源”是廣義的資源，可以是資金，也可以是時(shí)間、空間、面積等，要依問題內(nèi)容而定。因而，上述表達(dá)式不僅僅對(duì)房地產(chǎn)投資方案有效，對(duì)其他任何性質(zhì)的獨(dú)立方案選擇都是有效的評(píng)價(jià)指標(biāo)。例如，在繁華地段開發(fā)商場項(xiàng)目，要求早建成早投入運(yùn)營，則有限的資源就是時(shí)間；如果出租的倉庫按體積計(jì)價(jià)，則有限的空間就是制約的資源數(shù)量。對(duì)于房地產(chǎn)投資方案，這里所說的“效率”就是房地產(chǎn)投資方案的內(nèi)部收益率。2.獨(dú)立方案的選擇方法。用下面的問題為例說明如何進(jìn)5、行獨(dú)立方案選擇。X公司現(xiàn)有資金2000萬元，欲開發(fā)A、B、C三個(gè)項(xiàng)目。每個(gè)項(xiàng)目需求資金1000萬元，預(yù)計(jì)的房地產(chǎn)投資收益平分別為10、20、30，項(xiàng)目的期限為一年。該公司如果不將此款用于開發(fā)A、B、C，運(yùn)用于其他機(jī)會(huì)的利率最高可達(dá)8。X公司可以從中選擇一兩個(gè)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)投資對(duì)象，當(dāng)然也可以都不開發(fā)，因而A、B、C三個(gè)方案對(duì)X公司來說是個(gè)獨(dú)立方案的選擇問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資收益率最小者（10）大于公司的其他運(yùn)用機(jī)會(huì)的利率（8），則對(duì)X公司來說，A、B、C三個(gè)方案都是有利的方案。但X公司僅有2000萬元的資金，無法同時(shí)滿足三者的需求，于是X公司想從銀行貸款以滿足要求。假如有一家Y銀行同意按年利率26、5借給X公司1000萬元，這時(shí)，X公司將如何決策？ 為了簡捷無誤地解答上述問題，下面介紹一種應(yīng)用“效率”指標(biāo)進(jìn)行獨(dú)立方案選擇的圖解方法，該方法的步驟是：（1）計(jì)算各方案的利潤與制約資源的比率（這里為10、20、30），該值即為資源的“效率”。將各值按由大到小的順序排列，如圖（a）所示。（2）將可以用于房地產(chǎn)投資的資金的利率（這里為8和25）由小至大排列，如圖（b）所示。（3）將上述兩圖合并為圖（c）的形式，通常稱該圖為獨(dú)立方案選擇圖。（4）找出由左向右減小的利潤率線與由左向右增加的資本的利率線的交點(diǎn)，該交點(diǎn)左方所有的方案即是最后選擇的方案。由圖（c）可以看出，X公司最有利的選擇應(yīng)該是將20007、萬元分別用于C和B，而Y銀行利率2510，故不應(yīng)開發(fā)A項(xiàng)目。因此，擬選方案均為相互獨(dú)立時(shí)，其方案的比較和選擇，將根據(jù)資金的約束條件來進(jìn)行。 無非有兩種情況：（1）當(dāng)資金充裕，不受約束時(shí)。方案的選擇可以按照單方案的評(píng)價(jià)方法來決定，即如果方案的NPV0或IRR，就是可行的，否則就不可行。（2）當(dāng)資金有限時(shí)。要以資金為制約條件，來選擇最佳的方案組合，使有限的資金得到充分運(yùn)用，選擇時(shí)以方案自身的效率內(nèi)部收益率為指標(biāo)。3.獨(dú)立方案選擇的例題。某公司有六個(gè)互相獨(dú)立的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。各項(xiàng)目每期期末的凈收益都相同，壽命期皆為8年。若基準(zhǔn)收益率為10，可利用的資金總額只有3000萬元時(shí)，應(yīng)選擇哪些方案？若該公司8、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法一般應(yīng)采用表示絕對(duì)經(jīng)濟(jì)效果的凈現(xiàn)值法來比較，也可采用表示相對(duì)經(jīng)濟(jì)效果的內(nèi)部收益率比較，但在采用內(nèi)部收益率法時(shí)，應(yīng)按方案之間的差額現(xiàn)金流量來計(jì)算差額內(nèi)部收益率，以此來判斷方案的優(yōu)劣。根據(jù)互斥型方案計(jì)算期（壽命期）是否相同，可分為計(jì)算期相同方案選擇和計(jì)算期不同方案選擇。 1. 計(jì)算期相同方案的選擇。（1）凈現(xiàn)值法、凈年值法、凈終值法。對(duì)于單一的房地產(chǎn)投資方案，當(dāng)給定基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率后，只要求得的凈現(xiàn)值、凈年值或凈終值大于零，那么該方案就是可以接受的。對(duì)于多個(gè)互斥方案的選擇來說，同樣可以應(yīng)用凈現(xiàn)值、凈年值和凈終值作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)各方案的壽命期相同時(shí)，可如下?lián)駜?yōu)：凈現(xiàn)值法，取各方案中9、NPV值最大者為最優(yōu)方案；凈年值法，取A值最大者；凈終值法，取F值最大者。事實(shí)上，當(dāng)基準(zhǔn)收益率一定，各方案壽命期相同時(shí)，上述三種指標(biāo)判定優(yōu)劣的結(jié)論肯定是一致的，在計(jì)算時(shí)采用任何一種方法均可，通常采用凈現(xiàn)值法。下面舉例說明這種比較方法。某企業(yè)2.計(jì)算期不同時(shí)的互斥方案選擇。比較統(tǒng)一計(jì)算期的凈年值。分別用和代表統(tǒng)一計(jì)算期內(nèi)方案A及B的凈年值，則有：（AP，12，12）311.20.1614450（萬元）（AP，12，12）17060.16144275（萬元）因?yàn)椋苑桨窧優(yōu)于A，結(jié)論與凈現(xiàn)值法一致。比較各方案原計(jì)算期的凈年值。1800（AP，12，3）80050（萬元）2200（AP，12，4）10、1000275（萬元）可見和。這說明用凈年值法時(shí)，計(jì)算一個(gè)周期的凈年值（即原計(jì)算期的凈年值）與計(jì)算最小公倍數(shù)的統(tǒng)一計(jì)算期的凈年值是相同的。因此，在實(shí)踐中一般按各方案的原計(jì)算期的凈年值來比較。 （三）混合方案對(duì)于混合方案的選擇，只要按上述互斥方案的選擇辦法追加資源的效率適當(dāng)加以擴(kuò)展即可進(jìn)行。舉例說明。某公司欲房地產(chǎn)投資三個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)投資壽命期為1年，各項(xiàng)目彼此獨(dú)立。其房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)投資后的凈收益如表519所示。各項(xiàng)目的房地產(chǎn)投資方案是互斥的。該公司的基準(zhǔn)收益率為10，該公司資金的數(shù)額為4000萬元和5000萬元時(shí)應(yīng)如何選擇方案？表519A、B、C三個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)投資方案單位：萬11、元A項(xiàng)目B項(xiàng)目C項(xiàng)目方案房地產(chǎn)投資額凈收益方案房地產(chǎn)投資額凈收益方案房地產(chǎn)投資額凈這是一個(gè)混合方案的選擇問題。首先將各方案的追加房地產(chǎn)投資收益率求出來：將上述追加房地產(chǎn)投資收益率畫成互斥方案選擇圖，由圖可知方案是無資格方案，將其排除。求得新的追加房地產(chǎn)投資收益率為：進(jìn)行了上述工作之后，就可以進(jìn)行混合方案的選擇了。具體做法是：將每個(gè)追加房地產(chǎn)投資方案看做是獨(dú)立方案，按追加房地產(chǎn)投資收益大小為序，排列成與獨(dú)立方案選擇圖相似的形式，然后依據(jù)資金的限額條件以及基準(zhǔn)收益率的大小加以選擇即可。該圖稱為混合方案選擇圖。圖中、等分別表示向方案追加房地產(chǎn)投資而得方案，向方案追加房地產(chǎn)投資而得方案等。由圖中可見，當(dāng)資金的數(shù)額為4000萬元時(shí)，應(yīng)選，即、為最優(yōu)方案；當(dāng)資金的數(shù)額為5000萬元時(shí)，應(yīng)選，即應(yīng)選、方案。因?yàn)橛煞桨冈僮芳?000萬元而成方案時(shí)，其追加房地產(chǎn)投資收益率為910，方案追加成方案時(shí)追加房地產(chǎn)投資收益率610，所以即使資金充裕也不宜選擇、方案。