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1、武岡城北農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目操盤(pán)方案長(zhǎng)沙極智營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司2012年9月第一部分：銷(xiāo)售力分析一、項(xiàng)目概況城北農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目位于武岡市城北建設(shè)中的客運(yùn)北站以北。項(xiàng)目由市政公建配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)刹糠謽?gòu)成，其中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為武岡市市政府重點(diǎn)建設(shè)工程，被納入武岡市十二五商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目，也是武岡市十二五十大民生工程之一，并由武岡市政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一財(cái)政預(yù)算的綜合商業(yè)項(xiàng)目。商品房開(kāi)發(fā)部分?jǐn)M由2棟純商業(yè)建筑和6棟商住復(fù)合建筑構(gòu)成，計(jì)劃開(kāi)發(fā)總建筑面積達(dá)61231.22。其中，商業(yè)總建筑面積33881.69，住宅建筑面積27349.53。二、項(xiàng)目四至與現(xiàn)狀項(xiàng)目位于武強(qiáng)北2、路和獅子山路交叉路口，北臨在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)晟銘雅居，南接武岡汽車(chē)北站（在建）和銅寶新城，東靠龍沅家苑，西鄰武岡銅寶建材大市場(chǎng)。目前，項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分主體工程已經(jīng)基本完成。商品房開(kāi)發(fā)部分土地已平整，馬上可以開(kāi)始樁基礎(chǔ)工程。三、區(qū)域環(huán)境1、區(qū)域功能定位在武岡市城市發(fā)展總體規(guī)劃中，城北作為政務(wù)中心區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)承擔(dān)起武岡市北拓和力爭(zhēng)成為湘西南商貿(mào)物流中心城市的重任。然而，由于銅寶新城、晟銘雅居、御品都梁等眾多大型或較大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本區(qū)域事實(shí)上也是武岡市名符其實(shí)的居住中心區(qū)。2、基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域內(nèi)有武岡市最大、占地達(dá)120畝的市民廣場(chǎng)（即百姓廣場(chǎng)）、武岡目前建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高的竹城公路（武強(qiáng)北路）。十二五期間3、，域內(nèi)還將重點(diǎn)修建連通新市政府的獅子山路、邵懷高速匝道（支線）、洞新高速支線，以及在灣頭橋荷塘建造軍民兩用機(jī)場(chǎng)等。3、公共配套區(qū)域內(nèi)公共配套十分完善，其中大型配套就有：云臺(tái)中學(xué)、展輝醫(yī)院、電信局、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、銀行、天之道、九K、金色年華KTV、龍湖世紀(jì)雙語(yǔ)幼兒園、水會(huì)酒店、旺旺購(gòu)物中心、武岡大酒店（未開(kāi)業(yè)）、老年活動(dòng)中心（在建）、圖書(shū)中心（在建）、客運(yùn)北站（在建）、建材大市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（在建）、家具展示中心（20000，在建）、專(zhuān)業(yè)物流市場(chǎng)（在建）、汽車(chē)4S店（規(guī)劃中）等等。4、居住區(qū)4-1、已入住小區(qū)：銅寶新城（王府花園、龍湖世紀(jì)花園）、展輝小區(qū)4-2、在建小區(qū)：晟銘雅居、御品都梁、金鼎花園4、龍沅家苑、恒潤(rùn)都市豪庭、東方之星4-3、待建小區(qū)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)小區(qū)（本項(xiàng)目）、北城翡翠、創(chuàng)潔物流園住宅區(qū)5、人口保有量預(yù)計(jì)至2015年，域內(nèi)長(zhǎng)住家庭總量將達(dá)15000戶，長(zhǎng)住總?cè)丝诮?0000人。由于區(qū)域配套中醫(yī)院、客運(yùn)站、大型商業(yè)和娛樂(lè)設(shè)施、酒店等強(qiáng)大的資源導(dǎo)入特性，將為域內(nèi)帶來(lái)無(wú)法計(jì)數(shù)的流動(dòng)性人口資源，估計(jì)日均流動(dòng)人口將達(dá)數(shù)萬(wàn)人次。四、項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢(shì)（strength）1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：武岡市北拓戰(zhàn)略要塞，未來(lái)CAD（中央政務(wù)區(qū)）、CBD（中央商貿(mào)區(qū)）、CLD（中央生活區(qū)）的集全區(qū)，發(fā)展前景無(wú)與倫比。2、交通優(yōu)勢(shì)：雄踞武岡兩大樣板主動(dòng)脈慶豐路、S220（竹城公路）及武岡首席政經(jīng)動(dòng)脈線獅子5、山路，坐擁武岡最大現(xiàn)代客運(yùn)站客運(yùn)北站（汽車(chē)北站），外牽?jī)?nèi)引均可輕松達(dá)成。3、配套優(yōu)勢(shì)：周邊配套完善，各種需求均可不假外求。4、人口優(yōu)勢(shì)：逾70000固定常住人口，日均流動(dòng)人口數(shù)萬(wàn)人次。5、背景優(yōu)勢(shì)：武岡市重點(diǎn)工程，武岡市十二五發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)項(xiàng)目，武岡市唯一一個(gè)市政府直管市場(chǎng)。6、占位優(yōu)勢(shì)：武岡市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的引領(lǐng)者，數(shù)年來(lái)價(jià)格大幅攀升，數(shù)以萬(wàn)計(jì)投資者受惠，帶動(dòng)消費(fèi)群體整體性的認(rèn)可度。O機(jī)會(huì)(Opportunity)1、目前域內(nèi)甚至整個(gè)武岡商業(yè)用房供應(yīng)量有限，市場(chǎng)內(nèi)仍有一定量的投資需求有待消化。2、政府直管的市場(chǎng)背景將能更好的取信消費(fèi)者，瓦解消費(fèi)者因政策環(huán)境和供需環(huán)境造成的“觀望壁壘”。3、區(qū)域6、內(nèi)尚無(wú)大型知名商業(yè)進(jìn)駐，而龐大的人口基數(shù)決定了區(qū)域?qū)︻?lèi)似商業(yè)體存在強(qiáng)烈的需求。從東門(mén)等成功案例可知，但凡大型知名商家進(jìn)駐，該區(qū)域在消費(fèi)者心智中的“投資價(jià)值預(yù)期”都將大幅度提升，銷(xiāo)售也相對(duì)暢旺。本項(xiàng)目在此方面擁有較為有理的資源優(yōu)勢(shì)。W劣勢(shì)(weakness)1、周邊配套完善，但規(guī)模商業(yè)配套、高端商業(yè)配套匱乏，且離成熟還有較長(zhǎng)的培育期。2、雖踞交通口岸，但市內(nèi)公交體系不完善，出行便利性略打折扣。3、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)特性對(duì)整體商業(yè)格局和檔次造成一定程度上的心理影響。4、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)偏單一化，社會(huì)零售商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀差強(qiáng)人意。5、規(guī)劃、設(shè)計(jì)偏重于對(duì)容積率利用率的最大化，在品質(zhì)、理念上落入同質(zhì)化，缺乏附加值上7、的亮點(diǎn)。6、成本偏高，在面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)難以形成正面抗衡的綜合能力。7、緊鄰加油站，心理上容易形成“不安全”的感覺(jué)。8、開(kāi)發(fā)商屬初涉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，在品牌影響力上落于下風(fēng)。9、受農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃影響，整體缺乏必要的園林環(huán)境，對(duì)住宅部分將構(gòu)成不利影響。T威脅（Threat）1、域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈，客戶分流情況嚴(yán)重，銷(xiāo)售周期必受影響。2、武岡市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的跨越式發(fā)展，目前已經(jīng)進(jìn)入需求疲軟期及價(jià)格瓶頸期，供需關(guān)系開(kāi)始出現(xiàn)倒掛，要求得突破實(shí)屬不易。3、政策氣候?qū)οM(fèi)者入市求購(gòu)的熱情造成一定程度上的影響，觀望情緒濃厚，且不容易化解。4、高成本導(dǎo)致高盈利的預(yù)期而忽略了區(qū)域市場(chǎng)當(dāng)前已進(jìn)入價(jià)格膠著期的事實(shí)，將有可8、能導(dǎo)致項(xiàng)目盲目高開(kāi)，出現(xiàn)滯銷(xiāo)的尷尬局面。五、項(xiàng)目SWOT策略策略要素組合策略重點(diǎn)SW策略深化區(qū)位發(fā)展前景（區(qū)位優(yōu)勢(shì)），放大區(qū)域歷史上讓上萬(wàn)消費(fèi)者受益的客觀事實(shí)（占位優(yōu)勢(shì)），利用“損失厭惡”的心理，強(qiáng)化并提升項(xiàng)目投資價(jià)值。ST策略充分利用項(xiàng)目可引進(jìn)的主力商家和背景優(yōu)勢(shì)，消弭威脅，構(gòu)建投資信心。SO策略充分利用項(xiàng)目可引進(jìn)的主力商家和背景優(yōu)勢(shì)，消弭威脅，構(gòu)建投資信心。OW策略充分利用項(xiàng)目可引進(jìn)的主力商家和背景優(yōu)勢(shì)，化不利為有利，構(gòu)建投資信心。OT策略充分利用項(xiàng)目可引進(jìn)的主力商家和背景優(yōu)勢(shì)，化不利為有利，消弭威脅，構(gòu)建投資信心。第二部分：銷(xiāo)售力提純一、競(jìng)品分析1、恒潤(rùn)都市豪庭基本情況：恒潤(rùn)都市豪庭占地9、面積11000余平方米，規(guī)劃總建筑面積8萬(wàn)多平方米，其中商業(yè)裙樓4層共20000余平方米。銷(xiāo)售價(jià)格：預(yù)計(jì)住宅均價(jià)3300元/左右，商鋪首層均價(jià)20000元/左右。核心賣(mài)點(diǎn)：地理位置+國(guó)內(nèi)一線以上品牌主力商家。銷(xiāo)售情況：認(rèn)籌情況反應(yīng)熱烈，迄今已蓄客數(shù)百組。2、東方之星基本情況：該項(xiàng)目位于百姓廣場(chǎng)東側(cè)，總建筑面積約40000，其中商業(yè)裙樓3層共3600，高層住宅塔樓25-27層。銷(xiāo)售價(jià)格：預(yù)計(jì)住宅均價(jià)3000-3100元/，商鋪首層售價(jià)15000元/。核心賣(mài)點(diǎn)：地理位置+戶型銷(xiāo)售情況：認(rèn)籌情況不甚理想，蓄客約50組。3、北城翡翠基本情況：項(xiàng)目位于銅寶建材大市場(chǎng)西側(cè)、邵懷高速匝道邊，由20000商業(yè)10、裙樓及約60000高層住宅組合而成。其中商業(yè)裙樓作為自留物業(yè)，自營(yíng)高端家具展示中心，不對(duì)外銷(xiāo)售。目前未有任何其他信息披露。4、晟銘雅居基本情況：位于本項(xiàng)目北側(cè)，由5棟高層和小高層建筑構(gòu)成。總建筑面積約100000，其中商業(yè)面積約6000。銷(xiāo)售價(jià)格：一期住宅銷(xiāo)售價(jià)格2585元/起，二期住宅銷(xiāo)售價(jià)格2800元/起。商鋪未定價(jià)，預(yù)計(jì)首層商鋪均價(jià)約16000元/左右。核心賣(mài)點(diǎn)：園林環(huán)境。銷(xiāo)售情況：一期3棟接近售罄，二期準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)。商鋪未對(duì)外銷(xiāo)售。5、金鼎花園基本情況：位于晟銘雅居以北，緊鄰武岡大酒店。項(xiàng)目為圍合式布局，由2棟多層純住宅和1棟多層商住樓組合而成，總建筑面積約11979.5，其中商業(yè)2層共211、200左右。銷(xiāo)售價(jià)格：住宅均價(jià)約2200元/，商鋪未定價(jià)，預(yù)計(jì)首層均價(jià)在13000-15000元/之間。核心賣(mài)點(diǎn)：院落式建筑+低價(jià)格。銷(xiāo)售情況：住宅已售出不足80套。6、創(chuàng)潔物流園基本情況：該項(xiàng)目為武岡市政府重點(diǎn)工程之一，定位為武岡商貿(mào)物流中心，占有政策上的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目規(guī)劃總占地300余畝，一期約140畝，一期規(guī)劃總建筑面積約160000，以商業(yè)為主。銷(xiāo)售價(jià)格：預(yù)計(jì)首層商鋪均價(jià)8000-10000元/。核心賣(mài)點(diǎn)：規(guī)模+政府背景+產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景+價(jià)格。二、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析1、核心競(jìng)爭(zhēng)影響元素通過(guò)競(jìng)品分析可知，如果在綜合品質(zhì)、地段上沒(méi)有足夠的亮點(diǎn)，僅有價(jià)格優(yōu)勢(shì)是無(wú)法取得消費(fèi)者青睞的。因此，如何強(qiáng)化項(xiàng)目綜合12、品質(zhì)感及深挖地段價(jià)值，將成為本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)、致勝市場(chǎng)的關(guān)鍵。2、競(jìng)爭(zhēng)攔截點(diǎn)商業(yè)驅(qū)動(dòng)和主力商家將是本項(xiàng)目致勝的核心砝碼第三部分：銷(xiāo)售力的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)現(xiàn)一、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位1、1#地塊業(yè)態(tài)定位1-1、定位的主要考量點(diǎn)n 主干道、主入口、主昭示面n 地標(biāo)性意義n 單層面積1497.93n 與豐仁加油站的實(shí)際距離、心理距離n 整體市場(chǎng)需求與市場(chǎng)空白（差異化定位戰(zhàn)略）1-2、定位方向偏商務(wù)功能的商業(yè)形態(tài)：酒店及酒店配套設(shè)施+商務(wù)寫(xiě)字樓1-3、定位建議n 1F：銀行營(yíng)業(yè)廳+酒店大堂n 2F：商會(huì)會(huì)所之至尊KTV（最高檔次的）n 3F：商會(huì)會(huì)所之特色茶餐吧（花之林）n 4F：商會(huì)會(huì)所之足浴休閑（洗浴城）n 5-713、F:商務(wù)酒店（標(biāo)準(zhǔn)客房層）n 8F：商務(wù)酒店（豪華套房層）n 9-11F：LOFT型商務(wù)寫(xiě)字樓（復(fù)式寫(xiě)字樓）1-4、產(chǎn)品要點(diǎn)寫(xiě)字樓應(yīng)配備獨(dú)立電梯，以免與商業(yè)及酒店形成互相的干擾，影響到商業(yè)特別是酒店的私隱性。2、2#地塊業(yè)態(tài)定位2-1、定位的主要考量點(diǎn)n 主干道、主入口、主昭示面n 地標(biāo)性意義n 單層面積4462.54（1F商業(yè)面積2695.34）n 獨(dú)立的地面集中停車(chē)場(chǎng)及與北站的關(guān)系n 主力商家拉動(dòng)的戰(zhàn)略需要n 現(xiàn)有區(qū)域核心商業(yè)的延伸性2-2、定位方向大型的集約型商業(yè)中心泛Shopping-Mall2-3、定位建議1F：建材品牌區(qū)+主商業(yè)公共大堂2F：步步高超市3F：家電數(shù)碼商城+先鋒電玩城14、4F：大型餐飲（主要經(jīng)營(yíng)宴會(huì)酒席）+室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)2-4、產(chǎn)品要點(diǎn)設(shè)置直達(dá)4F的垂直客用電梯，有條件時(shí)可考慮外置觀光電梯，可提升建筑的檔次和形象。3、3#地塊業(yè)態(tài)定位3-1、定位的主要考量點(diǎn) 地塊與北站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、2#地塊及區(qū)域現(xiàn)有核心商業(yè)的延伸性關(guān)系3-2、定位方向作為2#地塊商業(yè)的延伸區(qū)域及與4-6#地塊的商業(yè)功能過(guò)渡區(qū)域3-3、定位建議主營(yíng)建材，輔營(yíng)社區(qū)生活服務(wù)性行業(yè)4、4-6#地塊業(yè)態(tài)定位4-1、定位的主要考量點(diǎn) 地塊與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、龍沅家苑的關(guān)系4-2、定位方向生活配套功能區(qū)+商貿(mào)衍伸功能區(qū)4-3、定位建議快餐店+糖水冷飲燉品店+名煙酒專(zhuān)營(yíng)店+網(wǎng)吧+彩票點(diǎn)+社區(qū)藥房+美容美發(fā)+小型餐飲店+麻15、將房+社區(qū)診所+糧油食雜+干貨+日雜店+5、7-8#地塊業(yè)態(tài)定位5-1、定位的主要考量點(diǎn) 地塊與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及豐仁加油站之間的關(guān)系5-2、定位方向商貿(mào)衍伸功能區(qū)5-3、定位建議精加工特色產(chǎn)品區(qū)+成衣鞋帽區(qū)二、產(chǎn)品優(yōu)化改良建議1、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)的較明顯的問(wèn)題n 交通動(dòng)線組織不科學(xué)，容易造成功能與人群之n 間的互相干擾和影響；n 空間利用對(duì)不同產(chǎn)品關(guān)系之間缺乏更充分、合n 理的照顧與尊重；n 過(guò)于追求容積率的最充分利用，反而導(dǎo)致產(chǎn)品n 缺乏層次感，增加價(jià)值均衡的難度。2、優(yōu)化建議2-1、1#地塊產(chǎn)品優(yōu)化n 將酒店大堂和主電梯組移至北端，南端背后增加一組寫(xiě)字樓專(zhuān)用電梯，將商業(yè)、酒店和寫(xiě)字樓的客戶活動(dòng)16、嚴(yán)格分開(kāi)，避免相互的干擾和影響；n 基于商務(wù)人群和特定人群的特定需求，建議專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)一層豪華套房樓層，以滿足酒店多元化的選擇；n 考慮到常用載客電梯是以11層為一節(jié)的計(jì)算單位，從合理利用的角度及武岡市場(chǎng)空白填補(bǔ)的角度考慮，建議將建筑層數(shù)由8層增加為11層，所增加部分用于作為專(zhuān)業(yè)的商務(wù)寫(xiě)字樓。當(dāng)然，銷(xiāo)售時(shí)可以等同于產(chǎn)權(quán)式酒店客房進(jìn)行處理。 2-2、2#地塊產(chǎn)品優(yōu)化n 將扶手步梯位置進(jìn)行位移，爭(zhēng)取將最佳的商業(yè)位置應(yīng)用于商業(yè)展示，同時(shí)提高銷(xiāo)售的物業(yè)價(jià)值；n 整體設(shè)計(jì)上未充分考慮大型商業(yè)專(zhuān)用的上下貨空間，亟需補(bǔ)強(qiáng)；n 要充分考慮立面的廣告展示位，盡量預(yù)留空間，并利用該展示空間豐富整體建筑的立面語(yǔ)言和建筑17、風(fēng)格。2-3、3-8#地塊產(chǎn)品優(yōu)化n 首層盡可能外飄1.5-2.0米，處理方式為騎樓。既可 豐富建筑立面形態(tài)，在銷(xiāo)售時(shí)也可將飄出的部分作為 贈(zèng)送部分來(lái)處理，增加購(gòu)買(mǎi)的既得利益，提高銷(xiāo)售力；n 標(biāo)準(zhǔn)層住宅部分，西端出現(xiàn)有144.45的戶型。根據(jù)有關(guān)政策，購(gòu)買(mǎi)住宅商品房單套建筑面積在144以下（不含）契稅稅率為2%，144（含）以上契n 稅稅率為4%。本戶型僅比144標(biāo)準(zhǔn)多出0.45，但客戶需要多支付1倍的契稅，會(huì)加大銷(xiāo)售難度。建議稍微調(diào)整至144以下。三、價(jià)格定位1、商業(yè)價(jià)格定位1-1、關(guān)聯(lián)市場(chǎng)價(jià)格水平老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)鋪老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊商鋪銅寶建材市場(chǎng)臨街一線商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)格區(qū)間10000元/左右120018、0-20000元/之間14000-20000元/之間均值10000元/16000元/17000元/實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格8000元/12800元/13600元/1-2、參照樓盤(pán)價(jià)格水平御品都梁都市豪庭晟銘雅居金鼎花園東方之星1F商鋪均價(jià)15000元/20000元/16000元/14000元/15000元/1-3、加權(quán)比較分析加權(quán)項(xiàng)地理位置區(qū)域成熟度區(qū)域發(fā)展力商業(yè)驅(qū)動(dòng)力主力商家交通條件政策背景項(xiàng)目規(guī)模品牌影響都市豪庭-3-20+1.5-2+1+2-1-3.5晟銘雅居000+1+10+2-1-3御品都梁000+1+20+2-1-2金鼎花園+0.5+0.50+1.5+20+2+2-1銅寶建材大市場(chǎng)00000019、+2-2-2加權(quán)系數(shù)30%10%5%10%15%10%5%5%10%1-4、加權(quán)結(jié)果與修正加權(quán)值加權(quán)價(jià)格水平都市豪庭93.5%18700元/晟銘雅居100%16000元/御品都梁102%15300元/金鼎花園107.5%15050元/銅寶建材大市場(chǎng)98%16660元/加權(quán)修正價(jià)格16342元/=16300元/1-5、心理定價(jià)水平【心理接受起點(diǎn)水平（12000元/）+心理定格水平（20000元/）】2=基準(zhǔn)價(jià)格水平（16000元/平方米）1-6、價(jià)格定位建議結(jié)合加權(quán)比較定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和心理定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)果，建議本項(xiàng)目商業(yè)首層物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格定位為：16000元/。2、住宅價(jià)格定位同樣的原理，考慮到本項(xiàng)目在居20、住品質(zhì)（受農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)影響）、園林環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、既有影響力等方面因素的劣勢(shì)，本項(xiàng)目在價(jià)格定位上宜采取跟隨競(jìng)爭(zhēng)策略，故建議本項(xiàng)目住宅物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格定位為：2500-2600元/。四、開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售節(jié)奏1、節(jié)奏控制的原則均好性目標(biāo)達(dá)成原則通常情況下，可以難度、價(jià)值適中者為首批開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售對(duì)象，難度最大、價(jià)值最次者放在中段開(kāi)發(fā)，最后開(kāi)發(fā)難度最低、價(jià)值最高者。目的在于通過(guò)該開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售節(jié)奏的安排，排除入市之初的壓力，同時(shí)有效提高劣勢(shì)產(chǎn)品的價(jià)格水平，并保證收尾的順利。2、節(jié)奏建議第一批開(kāi)發(fā)：4-6#地塊；第二批開(kāi)發(fā)：3#地塊；第三批開(kāi)發(fā)：7-8#地塊；第四批開(kāi)發(fā)：1-2#地塊。3、 銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售周期根據(jù)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的具體執(zhí)行來(lái)定，參考工程進(jìn)度、階段開(kāi)發(fā)規(guī)模和適當(dāng)?shù)男羁椭芷冢?shí)行商鋪和住宅產(chǎn)品同時(shí)銷(xiāo)售的方式，銷(xiāo)售時(shí)間周期安排如下：