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1、20202020春春春天里2020下半年廣州比岸廣告整合推廣策略案FOR YOUR LISTEN怎樣和南明區談一場轟轟烈烈的愛情?從 老 貴 陽 的 區 域 情 懷 說 起我 現 在 不 在 貴 陽，在 金 陽“兩 城 區 以 外 的，都 不 叫 貴 陽對于老貴陽而言河處不是貴陽!何處是貴陽?棄河投明才是最明智的選擇小河南明不要做投河自盡的傻事本案本案金地云麓一號金地云麓一號恒大恒大城市之光城市之光金科金科中泰天境中泰天境貴陽融創城貴陽融創城改變購房三觀區域觀價值觀生活觀區域觀：都市更新主義下的全新時空認知居住觀：產品革新潮流下的生活范疇洗禮價值觀：全新比較級之下的價值對等顛覆13壹區域觀 l2、 地段解讀都市更新主義下的全新時空認知花溪烏當觀山湖小河白云貴安雙龍兩城區自然城市歷史前景(注:小河已劃分花溪,此為傳統歸類)為升值買貴安，為保值買雙龍，為面值買金陽，為儲值買白云，為超值買烏當為普適價值買主城下手買貴安，熟手買金陽，轉手買白云，跟手買花溪，順手買雙龍買主城都得是快手主城的下一個熱點在哪里呢？從傳統的大十字、噴水池到三馬片區，到花果園，到油榨街蘭草壩!蘭草壩!蘭草壩!本案蘭草壩項目對于南明區的重要性，絲毫不弱于三馬片區對于云巖區的重要性。蘭草壩對于城市的意義，正是在于花溪大道和甲秀南路之間的大片城市化。目前這個區域，實際上是城市建設的一片空白地帶。讓太慈橋、四方河、甘蔭塘、中曹3、司片區無法形成連片發展的態勢，更阻礙的人口的導入和經濟的轉型。蘭草壩區域的城市化建設，將有效輻射南至花溪、東至小河的大量人口。量變形成質變，貴陽南部的填補空白、經濟形態、城市面貌都將在蘭草壩的帶動下得到巨大改善。城市需要另外一個花果園么？花果園只是特殊時期的產物，如果蘭草壩需要承載更高級別的城市功能，就必須進行產品的升級。蘭草壩因為阿哈湖濕地公園的先天景觀優勢，產品設計上是否考慮對景觀的視覺融合與親身體驗？大露臺、大面寬采光、內部多層次景觀設計、公共公園的融合打造、明亮清晰的車庫及雙大堂都應該是片區內項目設計的基礎要求。未來物業服務足夠好的項目，同區域內的價格絕對可以比周邊項目溢價20%以上。4、為什么？現在已經不是房地產的初級階段，而是成熟階段。項目硬件只是筑底，拉升還是要靠軟件。特別是物業服務，這是一大痛點，也是一大機會，更是貴陽地產急需提升的環節。而成為主城區下一個熱點整個太慈橋-阿哈湖-沙沖南板塊將會因蘭草壩地塊的崛起貴陽主城新熱點 看河南小河南明做主人、有區別小結區域觀推廣概念23貳居住觀 l 競品分析產品革新潮流下的生活范疇洗禮碧桂園貴安1號項目位于貴安新區百馬大道與中心大道交匯處，物業類型為：住宅,花園洋房,商住公寓、寫字樓。坐享S1、S2、G1號線及貴安高鐵站等完善交通配套，依托星月湖、月亮湖雙公園，借鑒紐約、東京、上海都市商業理念，以“濱水+軌道+綜合體”的主題模式，5、打造集商務辦公、酒店會議、休閑購物、生態居住為一體的貴安首席城市綜合體。距本案2公里，根據踩盤了解得到的信息：住宅已售罄，目前在售寫字樓、商鋪（三樓），均價都在7500每平方左右金地云麓一號項目位于南明區地鐵1號線望城坡站旁物業類型為：普通住宅,商業,商用公寓金地云麓一號是金地集團入黔的一號作品，約60萬方體量，周邊商業、醫療配套俱佳，交通便利；大社區規劃，引進南明幼兒園、尚義路小學，打造目前經開區最好的教育配套項目。距本案5公里，根據踩盤了解得到的信息：該項目為在售狀態，均價都在10300每平方左右融創城項目位于貴陽經開區開發大道物業類型為：花園洋房,大平層,住宅型公寓融創西南首個“融創城系6、”鉅作。項目內規劃有醫院、康養中心、運動中心、三大主題公園、涵蓋幼小初高的多所學校、文創街區、購物公園等配套，是七城共融共生的智慧公園全能大城。距本案11公里，根據踩盤了解得到的信息：該項目為在售狀態，均價都在9500每平方左右金科中泰天境項目位于花溪區浦江路物業類型為：普通住宅,住宅底商，公寓26萬方核心區住宅+3.3公寓，金科后期接盤項目，地理位置優越，配套完善。采用“一街、兩心”的結構設計，即項目B地塊西側的臨街商業與浦江廣場共同構成的景觀商業街；與南北地塊的超大視野景觀中心花園。距本案7公里，根據踩盤了解得到的信息：該項目均為在售狀態，均價都在9400每平方左右恒大城市之光項目位于貴陽7、市南明區花溪大道中段甘蔭塘，在原貴州烏江水泥廠上新建物業類型為：城市綜合體貴陽恒大城市之光分兩期建設，88萬方體量，綜合容積率：4.6，建筑密度：23.91%，綠地率：31.32%，規劃1所9班幼兒園，1所15班幼兒園，1所30班小學。距本案7.3公里，根據踩盤了解得到的信息：該項目處于待售狀態本案，以六大進化，與競品形成區隔化進化壹拒絕工地半成品，住進繁華里劃時代TIME進化貳拒絕空城記，全盛配套即刻享劃時代TIME進化叁告別單體樓，住進氧離子海洋劃時代TIME進化肆顛覆老城陳舊感，新產品渙新主城劃時代TIME進化伍告別一“城”不變，主城區變熱點劃時代TIME進化陸貼心萬科物業，全心全意全為8、您劃時代TIME成熟小結生活觀推廣概念一指成熟的生活體驗二指成熟的購房考慮37叁價值觀 l 客群洞察全新比較級之下的價值對等顛覆觀山湖12053元/m2白云區10700元/m2花溪區9577元/m2烏當區9000元/m2云巖區11125元/m2南明區12735元/m2貴安新區7050元/m2雙龍片區9004元/m2數據來源于城市房產網站2020年經開區11500元/m2貴陽從典型的一極城市正在變成多極城市各區域均價差不多由此，主城性價比愈加突顯觀山湖均價12000左右本案僅9000左右其他均價10000左右全新價值觀看區域本案價值立見高低郊區邊遠別墅2萬元/m2本案9000元/m2市區單體樓高9、層無園林無露臺12000元/m2全新價值觀看居住本案價值立見高低l絕對值l=9字頭全新價值觀看價值算一算,還是本案更劃算主城區+蘭草壩地塊熱點+成熟配套+藥用植物園氧吧+新適產品+好物業郊區別墅50m2(一個廁所)本案110m2高層全新價值觀看價格100萬能買啥房？觀山湖區80m2公寓算一算,還是本案更劃算主城之心,貴在不貴價值主題界定主城中心概念價值很貴，價格不貴有自然有繁華有喧囂有回歸主城區春天里核心SLOGEN區域觀,棄河投明居住觀,更加成熟價值觀,貴在不貴有別FOR YOUR LISTEN價值高山，豈容他人撼睢摸準項目價值，找到本案的六賣神劍壹貳叁肆伍陸賣什么：建立核心價值體系賣給誰：10、找到精準目標客群怎么賣：整合推廣策略思路溢價賣：現場包裝體驗升級貼身賣：營銷線動作組合拳大聲賣：事件營銷媒體建議壹賣什么：建立核心價值體系54前景：蘭草壩片區崛起，主城熱點新高地地段：主城區南明最后一處在售純住區交通：沙沖路、花溪大道、中環、人民大道、南二環生活：主城區成熟配套，吃喝玩樂購一體環境：藥用植物園超級氧吧教育：沙沖路小學、二十九中、二十五中戶型：主城老房渙新進化物業：萬科物業，全心全意全為你梳理基礎價值體系貳賣給誰：找到精準目標客群1、貴客(老貴陽)1）擠在單一投資渠道里的不動產玩家他們是政府公務員,享受體制內低價,篤信主城價值;他們是企事業單位職員,珍惜團購指標,集體行為強烈;他11、們是個體商戶、富裕市民,有將游資停泊在不動產碼頭的強烈愿景；特征：空置率高，持有套數多。置業動機I.他們可能關注過花果園、三馬片區、油榨街片區等，對一個又一個的市場熱點極其熱衷。II.他們相信主城價值，再度刺激他們腎上腺的，是主城區新熱點。2）生活圈與主城有交集的政商階層他們是被動跟隨市政調遣的公務員；他們是業務堅守主城企業家及投資者；他們是因公外派貴陽的企業高管及高級白領；特征：被動接受貴陽。置業動機I.部分人為公務員，開始無奈接受調遣，后習慣貴陽生活，再篤信貴陽價值，能在最快時間內得到一手信息；II.部分人本身就是貴陽“股民”，在參與貴陽投資過程中，察悉貴陽前景價值，伺機(如團購等契機)投12、資貴陽物業；III.部分人來自外地，從過客到喜歡貴陽(如天氣、悠閑生活等因素)，投資貴陽的動機主要因為價格遠遠比家鄉的低；3）扛起貴陽建設大旗的忙碌者他們用節律迂回的腳印書寫在貴陽的鐘擺式生活；他們用汗水澆灌貴陽的建筑生命；特征：大部分是過客，小部分也被納入貴陽的一小部分。置業動機I.部分是參與貴陽建設的藍領，他們的置業動機主要來自于貴陽生活的吸引，他們是抱有投資動機的剛需；II.部分是臨近區域的民工，在對貴陽這片土壤刨坑、鑲金的同時，也看中貴陽的鑲金價值。他們的置業動機來自于對城市生活及貴陽價值的向往；2、溪客(包括花溪、小河)4）目睹新主城成熟的小河附近居民他們是小河居民，被主城氛圍感所感13、染，意欲置業改善居住條件；他們是花溪、小河個體戶戶主，受周邊氛圍所撼動，在此置業方便經營；他們是老小河，離不開小河，概不考慮其他片區，再次置業除非不遠。特征：較易受人影響，老帶新是關鍵置業動機他們熟悉小河，離不開小河，而且又親睹新主城城市界面革新及成熟，最直接的動機來自于改善型需求及親朋推薦。5）附近區域的拆遷戶他們因拆遷賠償而成為暴發戶，有置業需求和能力;他們不太愿意離開生活一輩子的宗地，偏向于選擇就近置業;他們可能有回遷房，再置業是為了提高居住品質和投資；特征：有置業能力，傾向于就近置業置業動機I.他們置業意味著一家幾口將生活在這里，所以最核心的置業動機來自于片區及社區生活價值；II.他們14、所獲的賠償款意味著很長時間以來要靠這個收入生活，所以置業心理會較為慎重；6)“給我貴陽，地方隨便”的地州人基于養老需求，對區域價值并不過多關注，貴陽符號是他們唯一的要求；基于子女教育需求，看中貴陽教育，為下一代來到下一站，學校所在，興趣所在；基于資產轉化需求，煤老板/企業家，視不動產為金蛋，視房子為資產孵化器；特征：親戚朋友結伴購買，把自己的小圈子帶來貴陽。這部分客戶既有投資動機，又為居住。置業動機I.部分是來自地州的貴陽上班族，或面臨結婚，買房成家；或打拼多年，要在貴陽落腳扎根；II.部分是生活條件相對優越的地州市民，置業動機或為改善居住條件，舉家搬往貴陽；或為子女教育；或為子女成家。叁怎么15、賣：整合營銷推廣思路春天里7-8月認籌(主打區域觀，新形象蓄勢期)營銷節點線現場包裝線11-12月加推（主打生活觀，以成熟價值區隔）資產屬性8字頭l絕對值l不動產營銷中心門頭包裝區域屬性主城不動產9-10月開盤(主打價值觀，以主城低價取勝)聯合拓客線地州行銷地州路演及洗腦式侵略、病毒式傳播推廣主題線區位觀主城區,有區別生活屬性成熟不動產事件營銷線玻璃房行為藝術告別住宅半成品時代價值觀主城再無8字頭生活觀買房,考慮成熟 一點貴陽行銷毛細血管式滲透拓客及布網式外展點價值拆分線進化壹拒絕工地半成品，住進繁華里進化貳拒絕空城記，全盛配套即刻享進化叁告別單體樓，住進氧離子海洋進化肆顛覆老城陳舊感，新產品16、渙新主城進化伍告別一“城”不變，主城區變熱點進化陸貼心好物業，全心全意全為您自然屬性公園不動產定區位 占價位 領段位整合推廣三步曲第一階段(定區位)戶外高炮/地鐵站效果圖站臺/高鐵站效果圖電梯轎廂/火車站效果圖海報懸念稿懸念稿軟文軟文軟文效果圖軟文效果圖飛機稿飛機稿效果圖黑板報飛機稿黑板報飛機稿挪車卡快遞箱子第二階段(占價位)戶外高炮/地鐵站效果圖站臺/高鐵站效果圖電梯轎廂/火車站效果圖海報飛機稿飛機稿效果圖現場展板第三階段(領段位)戶外高炮/地鐵站效果圖站臺/高鐵站效果圖電梯轎廂/火車站效果圖海報站臺站臺燈箱圍擋圍擋圍擋效果圖飛機稿飛機稿效果圖肆溢價賣：現場包裝體驗升級春 天 里 VI售樓部包裝外門頭內門頭內門頭外桁架外桁架外圍墻logo墻電視墻內桁架玻璃貼玻璃貼效果圖吊旗吊旗陸大賣賣：事件營銷媒體建議玻璃房行為藝術謝謝FOR YOUR LISTEN