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1、1/23,XX建筑工程咨詢有限公司,2016年華潤置地交付評估體系,3/23,一、華潤置地第三方交付評估體系組成,交付評估體系組成,綜合得分=戶內觀感質量評分*50%+戶內實測實量合格率*20%+公共部位觀感質量評分*10%+外立面及屋面觀感質量評分10%+園林景觀評分10%,精裝房戶內觀感,毛坯房戶內觀感,精裝房戶內實測,毛坯房戶內實測,1、目前觀感體系盡量進行量化。2、對觀感的缺陷問題，通過定性及定量的方式進行判斷。3、問題的定性：嚴重（對后期交付影響較大，無法整改），一般（對后期交付存在一定影響，但是不易整改），輕微（對后期交付影響較小，易及時整改）4、問題的定量：個別（1-2處問題）、2、局部（3-5處問題）、普遍（5處以上問題），對于單項問題，以問題的嚴重程度進行判斷。5、交付評估觀感評分內容主要從高品質六大維度進行評分：安全堅固、功能適用、美觀精致、易維護、耐久、節能環保。,二、觀感評分規則,戶內觀感測區：按不同裝修標準及裝修單位隨機抽取5%套數，抽樣總數不少于10套不多于15套，由三位評估人員進行分組評分。公共部位測區：地下室車庫全部進行測評；地下室的電梯廳及首層大堂抽測1個單元；電梯廳隨機抽取5%，抽樣總數不少于5層不多于10層；由三位評估人員進行分組評分。外立面及屋面測區：全部外立面及屋面觀感測評；組長進行評估。園林景觀測區：全部園林觀感測評；組長進行評估。戶內實測測3、區：任意抽取2層進行實測；如果所抽選測區無法測滿數據時，采取就近原則選點進行實測補充處理。*電腦隨機抽選測區所在樓層。,三、測區抽選原則,1、華潤置地所有交付項目在集中交付前均需參加交付評估。2、北方入冬后室外軟景已采用防凍措施保護情況下，可不評軟景（若軟景只是局部做防凍措施的，不影響大面檢查的情況下，軟景照常進行檢查）；因降雪覆蓋的可不評室外景觀。3、交付區域車庫未銷售也需進行評估，主要以是否投入使用為判斷依據。4、檢查當天如存在針對測區突擊整改的，項目/標段綜合分扣1分。5、公區檢查：同一個單元的公區測區，單元門、信報箱、電梯的得分為同一合格率。6、別墅項目，公共區域觀感不進行評分，其權重4、按比例分攤至其它分項。7、同一項目分多個標段，園林、地下室為同一單位施工，各標段合格率均為同一個合格率。8、現場檢查如因項目配合問題而無法進行測試或評判的，則直接判定為不合格，計0分。9、其他因不可預見或不可抗力導致不能進行正常評估的另行商議。,四、體系說明,3/23,二、華潤置地第三方交付評估案例簡析,入戶門1、表面不平整、破損、污染、劃傷2、門框安裝不牢固3、門鎖開啟不靈活、有異響，門扇關閉后有松動4、門框收口不順直、粗糙5、門吸安裝不牢固、功能不正常檢查方式：目測,交付評估案例簡析,交付評估案例簡析,對講機1、對講功能不正常 2、可視功能不正常 3、按鍵開鎖功能不正常4、表面破損、污染檢5、查方式：目測,可視對講按檢視后無畫面。,可視對講固定不牢。,交付評估案例簡析,安防1、布防、撤防測試失敗 2、表面破損、污染檢查方式：目測、試驗,交付評估案例簡析,戶內配電箱1、開關功能不正常2、對應控制電路標示不清晰，與實際對應不準確3、控制箱安裝歪斜，不水平4、表面破損、污染檢查方式：目測、試驗,配電箱電路標示不清晰。,內側垃圾未清理、電線排線混亂。,交付評估案例簡析,開關/面板、插座1、表面破損、污染、劃傷2、啟閉不順暢、對應控制終端有誤3、開關/面板安裝歪斜4、收口粗糙檢查方式：目測、試驗,相位測試不正常。,插座間距大。,插座邊收口粗糙。,交付評估案例簡析,地板1、表面不平直、不潔凈，6、有損傷、色差明顯2、鋪設不牢固、行走時有異響、冒灰檢查方式：目測,木地板冒灰，松動。,木地板色差。,踢腳線接縫處理、收口不合理。,與墻面不平順，安裝松動。,交付評估案例簡析,涂料1、陰陽角不順直、大小頭2、涂料大面存在刷痕和波浪紋3、有銹斑、砂眼、裂紋4、有色差、污染、劃傷、破損5、收邊收口粗糙檢查方式：目測,墻面出現脫皮,墻面有明顯打磨紋,墻面平整、順直,墻面明顯開裂,交付評估案例簡析,墻、地磚1、表面不平整、不順直2、磚面有色差、破損、有空鼓3、磚縫不飽滿、不順直、不均勻，色差大4、墻與地磚縫隙過大、不均勻、不順直檢查方式：目測,勾縫不密實,縫體不密實，漏勾,勾縫整體順直、美觀、無污染,縫7、體不清晰、不光滑、周邊有污染未清除,交付評估案例簡析,窗臺石/門檻石1、有色差、破損及斷裂2、窗邊收口未壓住窗臺石露縫檢查方式：目測,地磚與墻墻之間存在較大縫隙,窗臺板出現大小頭,窗臺板與墻面縫隙較大,與墻面膠結不飽滿,交付評估案例簡析,地面石材1、有色差、縫隙不均勻、破損及斷裂2、表面不光潔、用手觸摸有高低差3、光面石材未做鏡面處理檢查方式：目測,勾縫縫隙不均勻,存在明顯色斑,存在明顯斷裂,墻面色澤紋路一致,交付評估案例簡析,踢腳線1、表面污染、破損、色差明顯2、整體不平直3、陰陽轉角處不方正、對縫不嚴密4、踢腳線與墻面、地面存在明顯縫隙、不均勻、不順直5、打膠處理檢查方式：目測,踢腳線接縫8、處理、收口不合理。,與墻面不平順，安裝松動。,交付評估案例簡析,戶內門1、表面破損、污染2、門鎖安裝不到位，開啟不正常、關閉后門扇有松動 3、門下縫隙過寬、不均勻4、門吸安裝不牢固、功能不正常檢查方式：目測、試驗,門扇成品破壞。,門框污染壞。,門吸脫落。,交付評估案例簡析,門套1、表面不光滑，不平整、色差2、線條不順直，接縫不嚴密3、裂縫、翹曲和損壞 4、門套線與墻面存在明顯縫隙、不均勻、不順直、打膠處理5、廚衛間門套線未落在門檻石或門套靴上 檢查方式：目測、試驗,與墻接縫處理、收口粗糙。,與墻接縫處理、收口粗糙。,門貼臉與墻接縫打膠。,門貼臉拼縫過大。,交付評估案例簡析,鋁合金/塑鋼門窗1、9、表面有污染、劃傷 2、啟閉操作不正常，推拉門移動不順暢、不平穩 3、門窗四角有滲漏水跡4、門窗外泄水孔堵塞5、門窗密封膠粘結不牢固、不完整、不順直檢查方式：目測、試驗,玻璃表面有污染。,打膠質量較差。,鋁框污染。,污染，刮花嚴重。,交付評估案例簡析,櫥柜/門板（收納）1、門板不平整、破損、污染、有色差、表面不光滑、翹曲。2、柜門與柜體縫隙不對稱不一致，拉手位置不對稱、不水平3、開啟關閉有異響檢查方式：目測、試驗,柜門門板高錯縫。,柜門門板破損。,柜門門板刮花。,柜門門板高低差,交付評估案例簡析,臺面（廚衛間）1、表面不平整、不光潔2、破損、污染、目測有接縫3、臺面與墻面存在大小頭4、打膠不順平10、寬窄不一致檢查方式：目測,臺面表面不光潔，粗糙。,臺面與瓷磚交界處打膠不順直粗糙。,臺面表面不光潔，粗糙。,交付評估案例簡析,五金1、松動、污染、破損2、軌道和鉸鏈不牢固、不順滑檢查方式：目測,廚房給水龍頭生銹，污染。,廚房臺盆表面不光潔，污染、破損。,水槽1、表面不光潔、污染、破損2、排水開關操作不靈活，水槽四周密封不嚴密3、溢水、排水不正常，有滲漏檢查方式：目測、試水,交付評估案例簡析,廚電1、外觀污染、有劃傷、不完好2、油煙機送電、燃氣灶點火不正常檢查方式：目測、試驗,抽油煙機面板污染。,抽油煙機通電正常。,交付評估案例簡析,柜體1、破損、有污染2、擱板安裝不牢固，擱點不平整，活動隔板11、未設置調節功能檢查方式：目測,柜門錯縫，有污染。,柜板破損。,交付評估案例簡析,五金1、軌道和鉸鏈不牢固、不順滑，柜門啟閉不正常2、抽屜、褲架推拉不順暢檢查方式：目測,鉸鏈固定不牢，生銹。,柜門關閉不正常,交付評估案例簡析,緊急報警器1、與監控中心聯動測試不正常2、復位鑰匙不正常檢查方式：目測、測試,緊急報警器復位不正常。,交付評估案例簡析,座便1、表面不光潔、污染、有破損、有使用痕跡2、沖水不順暢、堵塞3、馬桶與墻面不垂直，水箱與墻面不平行，水箱與墻面間隙大于兩指寬度檢查方式：目測、測試,馬桶與墻面間隙過大。,水箱漏水。,馬桶有使用過的痕跡。,馬桶與墻面不垂直，大小頭。,交付評估案例簡析,臺12、盆1、表面不光潔、有劃痕、污染、破損2、水喉左熱右冷有誤、切換不正常3、溢水、排水不正常，有滲漏 4、周邊打膠不完整、不順平、寬窄不一檢查方式：目測、試水、測試,臺盆左熱右冷有誤,臺盆表面有污染,臺盆打膠不完整,交付評估案例簡析,淋浴房1、安裝不牢固2、墻體連接處打膠不嚴密、不平整、寬窄不一致3、玻璃無3C標志 4、排水不正常檢查方式：目測、試水,淋浴屏與墻交界處打膠不順直。,淋浴屏玻璃有3C標志。,交付評估案例簡析,陽臺1、不同材料交界處處理粗糙、滴水線不順直2、陽臺欄桿安裝不牢固、收口粗糙、污染、銹蝕3、排水不順暢（潑水試驗）檢查方式：目測、試水,陽臺踢腳線與反檻收口粗糙。,管道根部收口粗13、糙。,陽臺滴水線粗糙。,欄桿根部收口粗糙。,交付評估案例簡析,戶內保潔1、不干凈、不整潔檢查方式：目測,交付評估案例簡析,單元門/信報箱/消防箱/防火門/管井門1、表面污染、破損、銹蝕2、安裝不牢固、門鎖開啟不正常3、門框與墻面不齊、收口粗糙檢查方式：目測,消防箱周邊開裂。,消防門門框邊收口粗糙。,管井門框邊收口粗糙。,管井門框邊收口粗糙。,交付評估案例簡析,電梯1、表面劃傷、破損、污染2、門套收口粗糙3、呼叫面板固定不牢固、歪斜檢查方式：目測,電梯按鍵面板收口粗糙。,電梯按鍵面板與墻交界處收口粗糙。,電梯按鍵面板松動。,交付評估案例簡析,外立面1、有明顯起拱、開裂、脫落跡象2、外立面不平整，14、線條不順直、污染、色差、泛堿、涂料接茬明顯目測檢查檢查：要求檢查時陽光充足。,交付評估案例簡析,屋面露臺1、防水收口部位及墻地面開裂2、保潔清理不到位目測檢查檢查：要求檢查時陽光充足。,交付評估案例簡析,灌木/喬木1、苗木枯萎2、苗木枯死3、樹坑不整潔檢查：目測,交付評估案例簡析,草坪1、草面或基面不平整，露土2、有雜草，有局部枯死現象3、種植土內含有垃圾、石塊（挖坑30檢驗）檢查：1、目測檢查2、使用小鐵鍬或鏟子在種植土面挖坑檢查,有雜草，局部枯死。,草面、基面不平整、露土，局部枯死。,種植土內含有垃圾、石塊。,種植土厚度不夠30cm。,交付評估案例簡析,車行路面1、行車路面不平整2、行道線15、不順直3、路面/路牙石污染4、破損、裂紋檢查：1、目測檢查2、使掃平儀檢查路面平整程度,路牙石接口粗糙。,路牙石接口破損。,交付評估案例簡析,硬質鋪裝1、表面不平整2、拼縫寬窄不一、不順直、不平滑、勾縫粗糙3、明顯色差、破損、斷裂、污染、泛堿4、卵石路面石子大小不一、擺放不均勻、脫落5、梁底石材濕貼、壓頂厚度不均勻6、洗石米路面開裂、露漿、掉石子檢查：1、目測檢查2、使掃平儀檢查路面平整程度3、用水沖洗或使用掃帚清掃路面石子是否粘結牢固,石材裝飾面斷裂。,地面飾面磚拼縫寬窄不一。,地面石材拼縫寬窄不一，上線錯縫，平整度差。,地面飾石材破損。,交付評估案例簡析,木制平臺1、翹曲變形，油漆脫落2、16、材料或間縫寬窄不一3、安裝不牢固檢查：1、目測檢查2、使用鋼卷尺檢查材料或間距寬窄程度,木制平臺翹曲變形。,木制平臺間縫寬窄不一。,交付評估案例簡析,井蓋及篦子（雨水口、給水點）1、井蓋放置不平、周邊收口不到位2、明顯松動或異響，破損3、井蓋污染嚴重4、井蓋位置設置不合理（未有效避免行車噪音，與相關硬裝不協調）檢查：1、目測檢查2、在井蓋上行走測試是否存在松動及異響,交付評估案例簡析,燈具1、立桿明顯歪斜或固定不牢2、底座高出周邊硬質鋪裝或軟景，固定螺栓未做任何防銹處理檢查：1、目測檢查,燈具油漆污染。,燈具混凝土底座外露。,燈具混凝土底座外露。,交付評估案例簡析,軟景與硬景交接部位收口1、園17、路側邊未有排水或分隔措施2、硬景切割面外露3、井蓋跨軟硬景及高低差部位4、軟硬景交接部位收口粗糙檢查：1、目測2、對照圖紙排水或分隔措施是否設置到位,園林路周邊未設置排水措施。,園林路周邊未設置排水措施，軟硬景交界處收口粗糙。,排水溝蓋板收口不到位。,軟景與硬景交界處收口不到位。,3/23,三、華潤置地第三方交付評估優秀做法,交付評估-精裝修,北京清河橡樹灣：頂棚吊頂造型、線條美觀；部品收邊收口處理到位，打膠順直、均勻、細膩；戶內精細保潔到位,交付評估-精裝修,杭州萬象城二期：吊頂與墻面交接處設置凹槽，線條順直；室內開關/插座面板收口；臺面與墻磚面間處理到位,交付評估-精裝修,上海佘山九里：門窗邊打膠均勻、順直；衛生間柜體內分水器部位加裝擋板；陽臺不同材料交接處理到位，頂棚膩子下返，線條分明；,交付評估-外立面,外立面基層平整、線條順直，顏色均勻、無色差,交付評估-屋面,屋面女兒墻、排氣管收口美觀，管道/透氣管安裝排列整齊順直；分隔縫嵌縫到位，寬度均勻合理,交付評估-園林,園林整體感觀效果較好，有層次感；硬質鋪裝平整、間隙均勻；軟硬件交接部位分隔處理美觀,80/23,瑞捷：做中國最優秀的第三方評估咨詢服務機構！,