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1、關于對大姚縣城石油公司片區舊城改造開發建設的報告及項目經營效益預計測算方案大姚縣委、縣人民政府： 為了改善大姚縣城舊城區人居環境，提高居民生活質量，提升城市品位，謹向大姚縣委、縣人民政府建議，對大姚縣城石油公司片區舊城進行改造開發建設，請大姚縣委、縣人民政府給予協調支持，由我公司對該項目進行改造開發建設。項目完成后，預計可實現利稅 12980.10萬元，其中：新增稅金10374.21萬元，新增利潤2605.89萬元。現將擬改造開發建設項目的規模、功能及經營效益預測方案向大姚縣委、縣人民政府匯報如下： 一、擬改造開發建設地塊的現狀擬改造開發的地塊位于大姚縣城老城區（大姚縣人民政府對面），具體四至2、界限：東至環城東路臨蜻蛉市場，南至環城南路臨超市，西至南街臨百花照相館，西至東街臨縣人民政府，占地面積（約48畝）。該片區有居民住戶約600戶，有大姚縣武裝部、大姚縣彩印廠職工宿舍區、大姚縣旅游局、大姚縣石油公司、大姚縣農業銀行等機關企業單位。片區內的房屋大部分是上世紀五十年代建設的土木結構房屋，多數年久失修，已屬危房，既不利于居住安全，又影響城市境觀，加之居民區排水管網設施不配套，下雨天經常被水淹，居民出行及為困難。針對這些實際存在的問題及安全隱患，很有必要對該區域的舊城區進行改造建設。二、擬改造開發建設地塊的拆遷補償方案對于該片區內的居民房屋可采用產權置換安置方式進行拆遷補償，住戶可選擇現3、金安置，也可以選擇用我公司新建的平層住房或電梯房置換安置，置換比例可按1：1（1平方舊房可置換1.1平方新房），具體的住房幢數、層數、位置可由安置戶自由選擇；片區內的機關企業單位可以采用搬遷重建的方式進行安置，搬遷重建費用由本公司承擔。該片區內原有舊商鋪約7000，舊住房55000，臨街商鋪一層按15000賠償，預計應賠償金1.05億元；二層按5000元賠償，預計應付賠償金3500萬元；三層、四層按2000元賠償，預計應付賠償金2800萬元；臨街商鋪租金損失預計賠償5000萬元；其他舊住房按2000元賠償，預計應付賠償金1.1億元，該項目預計應付拆遷賠償金總計3.28億元。三、擬改造開發建設項4、目的規模及功能擬改造開發項目占地，建設規劃容積率、綠化率、建筑密度等建設指標按城建主管部門的規劃要求建設，計劃將現在大姚縣武裝部所處位置的山坡推平，在該區域內新建4條南北走向的步行街，新建1條東西走向的18米大街，計劃總建筑面積142400，其中：臨街商鋪面積46200，高層住宅44000，普通住宅52200，項目土建工程總投資5.14億元（不含土地出讓金），項目規模、功能具體規劃如下：（一）、臨街商鋪：臨街位置規劃為商住一體的商住房，一層、二層設計規劃為商鋪，三層設計為飲食業、停車場，四層規劃為普通住房和停車場，將二層商鋪位于底層街道上空的通道全部連通，建成第二層步行街，同時，規劃建設兩個大5、型購物商場，將該區域改造建設成功能齊全、名副其實的“大姚商業第一城”。（二）、高層電梯住宅：規劃兩幢層數26層的高層電梯洋房，計劃在現在的縣武裝部位置新建一幢，在南街與環城南路的交匯處新建一幢，建設面積約44000，這兩幢高層電梯洋房建成后將極大的改善大姚縣城舊城區的城市景觀及提升城市品位。（三）、普通住宅：除臨街商鋪及高層電梯住宅外的地塊，全部規劃建設成層數為四至六層的普通住宅，建設面積約52200平方米。四、擬改造開發項目投資總概算（一）、土地轉讓金：1350萬元（54畝25萬元畝）（二）、拆遷安置賠償金：預計3.28億元（三）、建筑安裝工程成本：1、臨街商鋪及普通住宅建筑成本：984006、1100元1.08億元2、高層住宅建筑安裝成本：440001500元0.66億元建筑安裝工程成本總計：1.74億元（四）、小區內街道建設工程成本：10000150元150萬元（五）、基礎設施建設工程（小區道路綠化、亮化工程）：540萬元（100000元畝54畝）（六）、不可預見費（附屬工程費）：600萬元（七）、資金籌措計劃及財務費用1、資金籌措計劃總投資5.28億元，自籌資金3.28億元，申請銀行貸款2億元。2、財務費用（資金占用費）按項目開發期限5年核算，貸款年利率7.47%，2億元貸款本金應付資金占用費：2億元7.47%5年0.75億元項目開發總成本合計：6.03億元。五、項目售樓收入的7、測算（一）、住宅銷售單價測定高層住宅銷售單價預計按2000元測算；普通住宅銷售單價預計按1700元測算。（二）、商鋪銷售單價測定根據在老城區的商鋪銷售情況，本項目的商鋪一層預計18000元/m2，二層8000元/m2。（三）、銷售總收入測算 1、一層商鋪銷售收入：23100m218000元/m241580.00萬元；2、二層商鋪銷售收入： 23100m28000元/m218480.00萬元；3、高層住宅銷售收入：440002000元8800.00萬元；4、普通住宅銷售收入：522001700元8874.00萬元；預計銷售收入總計：77734.00萬元。四、項目經營管理費支出測算（一）、銷售費用8、：包括宣傳廣告費、售樓人員工資， 77734.00萬元3%2332.02萬元；（二）、售樓部租賃、裝修費用：100.00萬元，包括房屋租賃費、房屋裝修費、售樓模型沙盤制作費；（三）、管理費用：77734.00萬元2%1554.68萬元；（四）、管理人員工資:14240030元/=427.20萬元。預計經營管理費用合計：4413.90萬元。五、項目經營銷售稅金測算1、應繳營業稅：77734.00萬元5%3886.70萬元；2、應繳城建稅：3886.70萬元5%194.34萬元；3、應繳教育附加費：3886.70萬元3%116.60萬元；4、應繳地方教育附加費： 3886.70萬元1%38.87萬9、元；5、應繳印花稅：77734.00萬元5038.87萬元。預計應繳銷售稅金合計：4275.38萬元。六、項目土地增值稅測算土地增值額：銷售收入開發成本 77734.00萬元60300萬元17434.00萬元；增值比例：17434.0077734.0010022.43；適用稅率：增值比例未超過50的適用稅率為30。應交土地增值稅：17434.00萬元 305230.20萬元七、 項目經濟效益分析（一）、基本參數 1、預計銷售收入77734.00萬元； 2、預計土地成本 1350.00萬元；3、拆遷安置賠償費：32800.00萬元； 3、預計土建工程、附屬工程、基礎設施工程18690.00萬元；10、 4、預計資金占用費7500.00萬元； 5、預計經營管理費用4413.90萬元； 6、預計應交銷售稅金4275.38萬元；7、預計應交土地增值稅5230.20萬元。 （二）、項目經營毛利潤測算項目毛利潤：銷售收入成本費用及稅金 77734.00萬元1350.00萬元32800.00萬元18690.00萬元7500.00萬元4413.90萬元4275.38萬元5230.20萬元3474.52萬元（三）、項目所得稅測算預計應繳所得稅：毛利潤稅率 3474.52萬元25%868.63萬元（四）、項目凈利潤測算預計項目凈利潤：毛利潤所得稅 3474.52萬元868.63萬元 2605.89萬元該項目實施完工預計可為縣財政新增稅金10374.21萬元，預計新增企業凈利潤2605.89萬元。特此報告 大姚興亞房地產開發有限公司2010年11月20日